Дело № 2-629/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
11 апреля 2012 года
Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи С.Ю.Фомина
при секретаре Н.М.Шарифуллиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Златоусте гражданское дело по иску Титовой С.Н., Титова П.Е., Смирнова А.А. к Марахову Ю.И., Администрации Златоустовского городского округа о сохранении в переустроенном состоянии жилого помещения и признании права собственности на жилое помещение,
у с т а н о в и л :
Титова С.Н., Титов П.Е., Смирнов А.А. обратились в суд с исковым заявлением к Марахову Ю.И., в котором просили признать заключенным между ними и Мараховым Ю.И. договор мены от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, признать их собственниками общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
В дальнейшем истцы неоднократно изменяли исковые требования, указали в качестве ответчика также Администрацию ЗГО, и окончательно просят: сохранить в переустроенном состоянии квартиру, расположенную по адресу: <адрес> признать их собственниками в 1/3 доле каждого в праве собственности на указанную трехкомнатную квартиру общей площадью <адрес> кв.м. (л.д.49-50).
В обоснование своих требований ссылаются на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и Мараховым Ю.И. был произведен обмен принадлежащих им квартир, в результате которого истцы стали собственниками 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью <адрес> кв.м., а Марахов Ю.И. стал собственником 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>. Договор был удостоверен нотариусом, однако не был зарегистрирован органами технической инвентаризации <адрес>. По данным Златоустовского отделения ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» собственником спорного жилого помещения все еще является Марахов Ю.И. В настоящее время произвести регистрацию договора невозможно, в связи с тем, что сторона по сделке Марахов Ю.И. проживает в <адрес> и связь с ним потеряна. Считают, что поскольку имеются письменные доказательства, подтверждающие заключение между ними сделки мены жилыми помещениями, сделка соответствует закону, сторонами исполнена, имеются все основании для признания договора мены состоявшимся. Указанной квартирой открыто и добросовестно владеют на праве собственности более 15 лет, в силу чего полагают себя приобретшими право собственности. В 2011 году ими была произведена перепланировка жилого помещения, в результате чего в квартире добавилась еще одна жилая комната, а общая площадь увеличилась. На произведенную перепланировку было выдано техническое заключение, в итоге квартира стала 3-х комнатной. Однако переустройство квартиры истцами было сделано без соответствующего разрешения, поэтому сохранить в перепланированном состоянии жилое помещение в данный момент возможно только в судебном порядке, поскольку право собственности на жилье у них не зарегистрировано.
Истец Титова С.Н. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала.
Истцы Титов П.Е., Смирнов А.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело без их участия (л.д.63,64).
Ответчик Марахов Ю.И. в судебное заседание не явился, о времени месте рассмотрения дела извещен по последнему известному месту жительства.
На основании ст. 50 ГПК РФ определением суда в качестве представителя ответчика Марахова Ю.И. назначен адвокат Новозлатоустовской коллегии адвокатов Кадочникова Т.В. (ордер №№ от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверение № №, регистрационный номер №), которая в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, поскольку сделка до ее регистрации не считается заключенной.
Представитель ответчика Администрации ЗГО в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д.65).
В отзыве на исковое заявление указали, что с заявленными требованиями не согласны в полном объеме. Заявление о согласовании переустройства и переустройстве в спорном жилом помещении в Администрацию ЗГО не поступало. Одного визуального обследования жилого помещения и изучения планов БТИ недостаточно для удовлетворения требований заявителей о сохранении помещения в переустроенном виде. (л.д.35).
Заслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Статьей 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.
В соответствии со ст.135 ГК РСФСР 1964 г. (в ред. действовавшей на момент совершения сделки) право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.
Согласно ст. 255 ГК РСФСР по договору мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое. К договору мены применяются соответственно правила статей 237-239.1 настоящего Кодекса. При этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое она дает, и покупателем имущества, которое он получает.
Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Несоблюдение правил настоящей статьи влечет недействительность договора. (ст.239 ГК РСФСР 1964 г.)
Как следует из договора мены от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Титовой С.Н., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей – Смирнова А.А., Титова П.Е., и Мараховым Ю.И., и удостоверенного нотариусом, занимающимся частной практикой в <адрес> ФИО9 в реестре за №, Титова С.Н., действующая за себя и своих несовершеннолетних детей Смирнова А.А., Титова П.Е., и Марахов Ю.И. произвели обмен принадлежащих им по праву собственности квартир. Из указанного договора следует, что Титовой С.Н., Титову П.Е., Смирнову А.А. принадлежало по 1/3 доле каждому в двухкомнатной квартире, находящейся по адресу: <адрес> <адрес>, а Марахову Ю.И. – на основании договора мены, удостоверенного нотариусом нотариального округа <адрес> ФИО11. ДД.ММ.ГГГГ, двухкомнатная квартира, находящаяся по адресу: <адрес> (л.д.9)
Однако в нарушение требований закона данная сделка не была зарегистрирована в органах технической инвентаризации в <адрес>, как требовало действовавшее на тот момент законодательство, и в настоящее время данное нарушение также не представляется возможным устранить.
Согласно справке Златоустовского отделения Челябинского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» (л.д.12), собственником объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, является Марахов Ю.И. на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ, нотариально удостоверенного в реестре № №, зарегистрированного БТИ <адрес> ДД.ММ.ГГГГ
Сведения об арестах и других запрещениях на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, отсутствуют (справка-л.д.13).
Поскольку на момент совершения договора мены Марахов Ю.И. являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, следовательно, он вправе был распоряжаться ею по своему усмотрению.
Таким образом, договор мены от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Титовой С.Н., действующей за себя и своих несовершеннолетних детей Смирнова А.А., Титова П.Е., и Мараховым Ю.И. об обмене принадлежащих им по праву собственности квартир (Марахову Ю.И. – <адрес> в <адрес>, Титовой С.Н. – <адрес> 5 мкр. <адрес>) (л.д.9) принимается судом в качестве доказательства совершения сделки мены в отношении спорного жилого помещения – <адрес> в <адрес>, поскольку факт совершения данной сделки был удостоверен государственным нотариусом, и только не прошел регистрацию в органах техинвентаризации.
Из представленных Камышинским межрайонным отделением Волгоградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» документов следует, что Марахов Ю.И. в 1995 г. распорядился полученной им по вышеуказанному договору мены квартирой, продав ее.(л.д.56)
Указанное обстоятельство, по мнению суда, свидетельствует о фактическом исполнении сторонами сделки по обмену квартирами.
Как следует из уведомления Управления Росреестра по <адрес> (л.д.19), государственная регистрация права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, приостановлена начиная с ДД.ММ.ГГГГ в связи с противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными правами и не соответствием представленных документов требованиям закона.
С 1993 года, т.е. с момента совершения обмена Титовой С.Н., Титовым П.Е., Смирновым А.А. вышеуказанной квартиры, истцы проживали в ней, что подтверждается копией паспорта (л.д.18). Каких-либо претензий от третьих лиц на вышеуказанную квартиру в течение всего времени пользования ими заявлено не было.
Согласно справке ЖСК «Заря» от ДД.ММ.ГГГГ № № (л.д.11), Титова С.Н. является членом ЖСК «Заря» и ей принадлежит на праве собственности 3-х комнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 1 ст.234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
В соответствии со ст.11 ФЗ от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» действие статьи 234 Кодекса (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса.
Это означает, что в сроки приобретательной давности, предусмотренные ст.234 ГК, засчитывается не только время добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом с 1 января 1995 г., но и время такого владения, прошедшее до этого момента.
Согласно п. 3 ст. 6 ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.
Суд полагает, что в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что с момента приобретения квартиры у Марахова Ю.И. в августе 1993 г., т.е. более 18 лет, Титова С.Н., Титов П.Е., Смирнов А.А. пользуются квартирой, проживают в ней постоянно, производят текущий ремонт, несут бремя ее содержания. Каких-либо претензий от третьих лиц на вышеуказанную квартиру в течение всего времени пользования ею истцами, заявлено не было.
Таким образом, с учетом изложенного, суд считает возможным признать Титову С.Н., Титова П.Е., Смирнова А.А. собственниками в 1/3 доли каждого в праве собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>.
При этом, суд считает необходимым прекратить право собственности Марахова Ю.И. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрированное БТИ <адрес> ДД.ММ.ГГГГ
Как следует из пояснений истца и подтверждается кадастровым паспортом помещения (л.д.5-6), в 2011 году истцами была произведена перепланировка квартиры, а именно: демонтирована ненесущая перегородка между кладовой и жилой комнатой, а также возведены перегородки между жилыми комнатами, пробит дверной проем в ненесущей перегородке между кухней и жилой комнатой, в результате чего добавилась еще одна комната, и квартира стала трехкомнатной.
В соответствии с ч.2 ст.25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно ч.2 ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
В соответствии с ч.4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Как следует из технического заключения ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ от ДД.ММ.ГГГГ № № по результатам визуального обследования и изучения поэтажных планов жилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (до перепланировки) и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (после перепланировки), перепланировка жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, выполнена в соответствии с требованиями действующих нормативных документов, и не затрагивает надежность и устойчивость несущих строительных конструкций (л.д.14-17).
Согласно поэтажному плану (л.д.15), в результате перепланировки демонтирована ненесущая перегородка между позициями № 7 (кладовая) и № 2 (жилая) на поэтажном плане от ДД.ММ.ГГГГ; возведены перегородки между позициями № 1 (жилая) и № 2 (жилая), в позициях № 8(шкаф), № 7(шкаф), пробит дверной проем в ненесущей перегородке между позициями №4(кухня) и № 3(жилая) на поэтажном плане от ДД.ММ.ГГГГ
Из кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что общая площадь квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> кв.м., количество жилых комнат в квартире - 3. (л.д.5).
На основании изложенного, в соответствии с ч.4 ст.29 ЖК РФ, поскольку перепланировка квартиры выполнена истцами не затрагивая несущие строительные конструкции, суд считает возможным сохранить спорную трехкомнатную квартиру в перепланированном виде.
В ином порядке, кроме судебного истцы не могут разрешить данный спор, поскольку у них отсутствуют на момент рассмотрения дела зарегистрированные права собственности на спорную квартиру, что является неустранимым препятствием для обращения в органы местного самоуправления для узаконивания произведенной перепланировки.
Руководствуясь ст.ст. 12, 198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковые требования Титовой С.Н., Титова П.Е., Смирнова А.А. удовлетворить.
Прекратить право собственности Марахова Ю.И. на квартиру по адресу: <адрес>, ул.им.ФИО10, <адрес>, зарегистрированное в БТИ <адрес> ДД.ММ.ГГГГ
Сохранить трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес>, ул.им.ФИО10, <адрес> перепланированном виде.
Признать Титову С.Н., Титова П.Е., Смирнова А.А. собственниками в 1/3 доли каждого в праве собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, ул.им.ФИО10, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Златоустовский городской суд.
Председательствующий С.Ю.Фомин
Решение не вступило в законную силу.