Дело № 1257/2012
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
06 сентября 2012 года
Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Короленко В.А.,
при секретаре Федосеевой Ю.В.,
с участием представителя истицы Сагайдак М.А. – Субботина С.А., ответчика Бровкиной Т.А. и представителя ответчиков Бровкиной Т.А., Бровкина А.В. – Еремина А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сагайдак М.А. к Бровкина Т.А., Бровкин А.В. о признании договора купли-продажи недействительным,
у с т а н о в и л :
Сагайдак М.А. обратилась в суд с иском к Бровкина Т.А. и Бровкин А.В., в котором просила признать недействительными договор купли-продажи нежилого здания-бара и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный с Бровкин А.В.; договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, заключенный с Рогожникова Н.г.; аннулировать свидетельство о государственной регистрации права Рогожникова Н.г., зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 4-8).
В обоснование своих требований истица указала на то, что является сестрой ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ, и наследником по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ После смерти брата ей стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ Бровкина Т.А., действуя на основании доверенности, выданной ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, продала своему сыну Бровкин А.В. принадлежащие наследодателю нежилое здание-бар и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> При этом в доверенности не были оговорены полномочия Бровкина Т.А. по распоряжению имуществом ФИО2 путем его отчуждения. Согласно тексту доверенности воля обладателя права ФИО2 была направлена на оформление имущества в собственность, а не на прекращение прав на недвижимость. Также в доверенности отсутствует указание на спорное недвижимое имущество. Кроме того, регистрация оспариваемой сделки была произведена по истечении более двух месяцев со дня смерти ФИО2 - ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент регистрации оспариваемой сделки действие доверенности было прекращено вследствие смерти ФИО2 Через непродолжительное время после совершения сделки с Бровкин А.В. семья ФИО14 продала спорное имущество Рогожникова Н.г., однако фактически продолжает пользоваться им на основании договора аренды. Деньги за проданное недвижимое имущество ФИО2 не получал. Указала, что, так как доказательств прямого одобрения оспариваемой сделки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не имеется, данная сделка является недействительной.
В дальнейшем (л.д. 28-32, 82) Сагайдак М.А. уточняла исковые требования, окончательно просит суд признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания-бара и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Бровкина Т.А., действовавшей по доверенности за ФИО2, и Бровкин А.В. также и по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.
Истица Сагайдак М.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (л.д. 101).
Представитель истицы Сагайдак М.А. – адвокат Субботин С.А., ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26, 27), в судебном заседании просил поданный иск удовлетворить.
Ответчик Бровкина Т.А. в судебном заседании с иском Сагайдак М.А. не согласилась, ссылаясь на то, что право на заключение оспариваемой сделки было предусмотрено доверенностями, выданными ей ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, ему было известно о заключении договора купли-продажи. Деньги в счет стоимости здания-бара и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, были переданы непосредственно продавцу ФИО2 покупателем Бровкин А.В. В силу доверительных отношений с ФИО2 письменный документ о передаче и получении денег не составлялся.
Ответчик Бровкин А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие (л.д. 99).
Представитель ответчиков Бровкина Т.А. и Бровкин А.В. – адвокат Еремин А.М., ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверение №, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 54, 71), в судебном заседании с иском не согласился в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве на иск (л.д. 67-68), полагая оспариваемую сделку законной.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – «Управление Росреестра»), третье лицо Рогожникова Н.г. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили дело рассмотреть в их отсутствие (л.д. 65, 98, 102).
Третье лицо нотариус Юдаева И.Г. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрена дела извещена (л.д. 97).
Заслушав представителя истицы, ответчика Бровкина Т.А. представителя ответчиков, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными считаются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а так же все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу статей 554, 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, должна быть предусмотрена цена этого имущества.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Бровкина Т.А., действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной Юдаева И.Г., нотариусом <адрес>, зарегистрированной в реестре нотариуса за №, за ФИО2, проживающего по адресу: <адрес>, и ее сын Бровкин А.В. заключили договор купли-продажи нежилого здания-бара и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> (л.д. 15-16).
По условиям договора Бровкина Т.А., действующая по доверенности за ФИО2, продала, а Бровкин А.В. купил нежилое здание-бар общей площадью 241,9 кв.м. и земельный участок площадью 102 кв.м. (кадастровый номер №) за 3 000 000 руб., в том числе земельный участок продан за 10 000 руб. Расчет между покупателем и представителем истца произведен до подписания договора, вне помещения Златоустовского отдела Управления Росреестра (п.п. 1, 3 договора).
Нежилое здание-бар принадлежало ФИО2 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением архитектуры и градостроительства администрации Златоустовского городского округа, земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для общественно-деловых целей (для размещения производственной базы)) - на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п. 2 договора).
Таким образом, сторонами в письменной форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с актом передачи от ДД.ММ.ГГГГ Бровкина Т.А., действующей по доверенности за ФИО2, Бровкин А.В. было передано нежилое здание-бар и земельный участок по указанному договору купли-продажи. В акте также имеется ссылка на то, что расчет по договору произведен полностью, претензий не имеется (л.д. 17).
Согласно свидетельству о смерти ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11).
Из материалов дела также следует, что государственная регистрация перехода права собственности Бровкин А.В. на объекты недвижимости была произведена ДД.ММ.ГГГГ (записи регистрации № и №), то есть после смерти ФИО2 В этот же день ему были выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок (категория земель: земли поселений, вид разрешенного использования: для общественно деловых целей (для размещения производственной базы), площадь: 102 кв.м., кадастровый номер: № и здание-бар (назначение: общественное питание, общая площадь 241,9 кв.м., инвентарный номер: №) (л.д. 18-19).
Согласно материалам дела ДД.ММ.ГГГГ Бровкин А.В. продал земельный участок и расположенный на нем здание-бар Рогожникова Н.г. (л.д. 12, 108-109), а она, в свою очередь, ДД.ММ.ГГГГ продала указанное недвижимое имущество Бровкина Т.А. (л.д. 40-46, 50-54), последняя является собственником этого имущества на момент рассмотрения иска.
Суду представлено завещание, составленное ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, которым он завещал все свое имущество, какое ко дню его смерти окажется ему принадлежащим в чем бы такое не заключалось и где оно не находилось, Сагайдак М.А. (л.д. 21).
В соответствии с сообщением нотариуса <адрес> ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ на основании поданного истицей Сагайдак М.А. заявления от ДД.ММ.ГГГГ заведено наследственное дело № к имуществу умершего ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, проживавшего по адресу: <адрес>. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Сагайдак М.А. является единственным наследником, обратившимся к нотариусу (л.д. 24).
Из свидетельств о рождении, справки № Бабушкинского отдела ЗАГС от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22, 23) следует, что Сагайдак М.А. является сестрой ФИО2 по матери.
Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сагайдак М.А. просит признать договор купли-продажи нежилого здания-бара и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Бровкина Т.А., действующей по доверенности за ФИО2, и Бровкин А.В., недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, а также, поскольку регистрация права собственности покупателя произведена после смерти продавца, действие доверенности, выданной ФИО2 Бровкина Т.А. прекратилось в момент смерти ФИО2 Кроме того, доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ не предусмотрено право Бровкина Т.А. на отчуждение принадлежащего ФИО2 имущества, напротив доверенность выдана для заключения договоров, обращающих имущество в собственность ФИО2
Статьей 168 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.Положениями ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В соответствии с ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
По смыслу действующего закона, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.
Материалами дела установлено, что обязательства по договору купли-продажи нежилого здания-бара и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ Бровкина Т.А., действующей по доверенности за ФИО2, и Бровкин А.В. были исполнены в полном объеме, а именно ответчику Бровкин А.В. было предоставлено в собственность указанное недвижимое имущество, а ФИО2 получил причитающиеся ему по договору денежные средства в сумме 3 000 000 руб., о чем свидетельствует п. 3 договора.
В материалах дела имеется постановление оперуполномоченного ОЭБ и ПК Межмуниципального отдела МВД РФ «Златоустовский» от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Сагайдак М.А. от ДД.ММ.ГГГГ в отношении Бровкина Т.А., Бровкин А.В., Рогожникова Н.г., ФИО8 по факту неправомерного завладения нежилым помещением и земельным участком, расположенными по адресу: <адрес> в связи с отсутствием в их действиях состава преступления, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (л.д. 76-77).
Из текста указанного постановления следует, что в обоснование того, что ответчик Бровкин А.В. на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи располагал денежной суммой в размере 3 000 000 руб. и эта сумма была передана лично продавцу покупателем Бровкин А.В., Бровкина Т.А. и Рогожникова Н.г. в ходе проверки поясняли, что в силу близких, доверительных отношений в 2006 году ФИО2 предложил Бровкина Т.А. на льготных условиях арендовать спорное нежилое помещение. Бровкина Т.А., являясь директором ООО «Лагуна» приняла предложение и стала арендовать указанное помещение для размещения бара за 100 000 руб. в месяц сначала на основании устного соглашения, затем на основании письменного. Арендную плату Бровкина Т.А. перечисляла на расчетный счет ФИО2 через банк «Снежинский». За время общения ФИО2 неоднократно предлагал Бровкина Т.А. приобрести арендуемые здание-бар и земельный участок, в связи с необходимостью найти необходимую для приобретения имущества сумму денег сделка между ними была запланирована на август 2011 года. Бровкина Т.А. обращалась в различные банки за получением кредита, однако в выдаче кредита ей было отказано. Указанную сумму ей дала в долг близкая подруга Рогожникова Н.г. сроком на полгода до декабря 2011 года. Учитывая, что ФИО2 выразил желание получить указанную сумму лично, она передала деньги своему сыну Бровкин А.В., который в ходе командировки в <адрес>, отвез деньги продавцу в <адрес> в конце июня 2011 года. Передачу и получение денег расписками не оформляли. В начале августа был составлен договор купли-продажи, где в качестве покупателя выступал Бровкин А.В. Являясь представителем собственника по доверенности Бровкина Т.А. не могла оформить право собственности на себя. В установленный Рогожникова Н.г. срок Бровкина Т.А. не нашла возможности возвратить ей заемные денежные средства, поэтому чтобы «подстраховаться» предложила займодавцу оформить на нее право собственности на спорное имущество. В результате между Бровкин А.В. и Рогожникова Н.г. был заключен договор купли-продажи. В марте 2012 г. Бровкина Т.А. был выдан кредит, которым она погасила долг перед Рогожникова Н.г., после чего был заключен последний договор купли-продажи здания-бар и земельного участка. В результате право собственности на спорное имущество перешло к Бровкина Т.А. (л.д. 76-77).
Указанные пояснения подтверждаются материалами дела: договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 78-79), письмом от ДД.ММ.ГГГГ, адресованным ФИО2, платежными документами, карточкой счета № ООО «Лагуна», справкой бухгалтера ООО «Лагуна» (л.д. 110-149).
Каких-либо доказательств того, что обязательства по договору купли-продажи нежилого здания-бара и земельного участка ответчиком Бровкин А.В. не были исполнены, в том числе, не была уплачена оговоренная в договоре денежная сумма, стороной истца, на которую законом возложена данная обязанность, суду не представлено.
Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Таким образом, возможность признания недействительности сделки в случае невыполнения требования о государственной регистрации сделки должна устанавливаться законом.
В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора купли-продажи предприятия (ст. 560), при этом обязательная государственная регистрация сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества ГК РФ не предусмотрена.
Регистрация же перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Учитывая, что закон не ставит в зависимость от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости нежилого назначения заключенность и действительность такого договора, договор купли-продажи спорного имущества следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.
Следовательно, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость на момент смерти ФИО2 не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного им при жизни через представителя Бровкина Т.А.
В обоснование требования о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания-бара и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Бровкина Т.А., действовавшей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2, и Бровкин А.В. истица Сагайдак М.А. сослалась на то, что указанной доверенностью Бровкина Т.А. не было предоставлено право отчуждать принадлежащее ФИО2 имущество, кроме того данной доверенностью не предусмотрено право отчуждения именно спорного имущества.
Согласно постановлению от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении Бровкина Т.А., Бровкин А.В., Рогожникова Н.г., ФИО8 по факту неправомерного завладения нежилым помещением и земельным участком, расположенными по адресу: <адрес>, в ходе проверки заявления Сагайдак М.А. от ДД.ММ.ГГГГ был опрошен ведущий специалист эксперт Управления Росреестра по Челябинской области ФИО8, которая пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ с целью регистрации перехода права собственности по оспариваемому договору купли-продажи к ним обратилась Бровкина Т.А. Наряду с необходимыми для регистрации документами она предоставила доверенность на свое имя, выданную ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ При осмотре документов были выявлены замечания, препятствующие регистрации: отсутствовала квитанция об оплате государственной пошлины и не было полномочий по доверенности на продажу объекта. Для устранения замечаний был предоставлен срок до ДД.ММ.ГГГГ, уведомления о приостановлении регистрации были направлены всем заинтересованным лицам, одно из уведомлений направлялось в <адрес> ФИО2 С целью исправления недостатков Бровкина Т.А. была оплачена госпошлина и предоставлена доверенность, выданная на ее имя ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, предоставляющая Бровкина Т.А. право на совершение сделок по купле-продаже нежилого здания и земельного участка по адресу: <адрес>, после чего переход права собственности был зарегистрирован. Уведомление, направленное ФИО2 возвратилось без указания причины невручения адресату.
Как следует из материалов дела (л.д. 39), ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 выдал Бровкина Т.А. доверенность, которой уполномочил ее быть его представителем в Управлении <адрес> по вопросам разделения, преобразовния, покупки, продажи нежилых зданий и земельных участков, находящихся по адресу: <адрес>; <адрес>, и оформления прав собственности на указанное имущество.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Частью 3 ст. 154 ГК РФ установлено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).
Судом установлено, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры являлся безусловным выражением воли сторон, о чем свидетельствуют оформление ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ доверенности на имя Бровкина Т.А., совершенные представителем продавца действия по отчуждению имущества, внесение покупателем платы за его приобретение, передачи имущества на основании передаточного акта. Данная сделка соответствует требованиям закона.
Другие договоры-купли продажи указанного в иске недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истицей не оспариваются.
При таких обстоятельствах иск Сагайдак М.А. по основаниям, в нем указанным, удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ,
р е ш и л:
В иске Сагайдак М.А. к Бровкиной Т.А., Бровкину А.В. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания-бара и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Бровкиной Т.А., действующей по доверенности за ФИО2, и Бровкиным А.В., отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца через суд, вынесший решение.
Председательствующий: Короленко В.А.
Решение не вступило в законную силу.