Дело№2-1570\10РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ20 июля 2010 г. г.Ульяновск
Железнодорожный районный суд г. Ульяновска
в составе: председательствующего судьи Смышляевой О.В.,
при секретаре Просвирнове Г.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никитина С.Ю. к Потребительскому обществу индивидуальных застройщиков «Свой дом», обществу с ограниченной ответственностью «Аргумент-С» о возложении обязанности сдать дом в эксплуатацию, передать в собственность нежилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Никитин С.Ю. обратился в суд с уточненным в ходе судебного разбирательства иском к ПОИЗ «Свой дом», ООО «Аргумент-С» о возложении обязанности сдать в эксплуатацию жилой дом, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. ..., *** (строительный адрес: г. Ульяновск, *** микрорайон ... после чего передать в собственность нежилое помещение – мансарду, расположенную в ***-ти этажном жилом доме, находящемся по адресу: г. Ульяновск, ул. ..., *** (строительный адрес: г. Ульяновск, *** микрорайон ... В обоснование иска указал, что *** заключил договор долгосрочных инвестиций в строительство вышеуказанного жилого дома с ООО «Аргумент-С». Согласно условиям договора от *** ответчик взял на себя обязательство передать ему в собственность нежилое помещение – мансардный этаж в ***-ти этажном жилом доме по адресу: г. Ульяновск, *** микрорайон ... Обязательства по оплате стоимости мансардного этажа в сумме 1200 000 руб. им выполнены в полном объеме. *** между ним и ООО «Аргумент-С» заключен второй договор «О приеме денежных средств и их целевом использовании». Согласно данному договору ООО «Аргумент-С» обязалось использовать денежные средства истца в сумме 1 450 000 руб. для строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ульяновск, *** микрорайон ... с последующей передачей ему в собственность мансардного этажа. Обязанность по сдаче дома в эксплуатацию, а также обязанность по передаче в собственность мансардного этажа – мансарды, ООО «Аргумент-С», а также ПОИЗ «Свой дом», который является застройщиком данного объекта, не исполняют, что лишает его возможности использовать данное помещение по назначению. Ссылаясь на Закон «О защите прав потребителей», просил иск удовлетворить.
В судебном заседании Никитин С.Ю. уточненные исковые требования поддержал в полном объеме. В обоснование требований привел доводы, аналогичные тем, что изложены выше.
Представитель истца Л** в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал. Указал, что нежилое помещение – мансардный этаж в доме *** по ул. Киндяковых г. Ульяновска строилось на денежные средства истца и не может быть признано общим имуществом многоквартирного дома. Данное помещение в соответствии с проектными документами на дом, который до настоящего времени не сдан в эксплуатацию, имеет самостоятельное назначение. Просил исковые требования удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «Аргумент-С» в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие. В письменном отзыве на исковое заявление указал, что требования Никитина С.Ю. признает в полном объеме. Мансардный этаж жилого дома по адресу: г. Ульяновск, ул. ..., ***, является самостоятельным объектом незавершенного строительства. Площадь мансардного этажа не является местом общего пользования, не имеет никаких коммуникаций, связанных с совместной эксплуатацией и содержанием дома собственниками (жильцами). Денежные средства Никитина С.Ю., внесенные по договорам от *** и от ***, были направлены на завершение строительства дома, а именно на постройку мансардного этажа. Решение о привлечении дополнительных инвесторов для завершения кровельных работ с последующим оформлением и передачей помещения в собственность инвестора нежилого помещения (мансарды) участники ООО «Аргумент-С» приняли на общем собрании от ***.
Представитель ответчика ПОИЗ «Свой дом» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Третьи лица Ш**, Ш**, К**, Х**, Щ**, В**, представитель третьего лица А** – С**, а также представитель третьих лиц Ц**, М**, В**, Х**, Б**, Р**, М**, Ш** - Т** – в судебном заседании с исковыми требованиями Никитина С.Ю. не согласились. Указали, что договоры от *** и от *** заключены в разное время и по разным предметам. Содержание договоров не позволяет четко определить их предмет, в связи с чем они считаются незаключенными и в соответствии со ст. 166 ГК РФ недействительными. Наличие проекта на проведение реконструкции чердака дома *** по ул. ... г. Ульяновска говорит лишь о возможности ее осуществления, но не подтверждает ее соответствия Жилищному кодексу РФ и Градостроительному кодексу РФ. Полагали, что спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников жилого дома, в связи с чем оно продаже не подлежало. Ссылаясь на положения ст. 36 ЖК РФ, просили в удовлетворении иска отказать.
Третьи лица Т**, Х**, С**, С**, его представитель М**, М**, Л**, Б**, Х** в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие.
М**, А**, В**, Ц**, Р**, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Третьи лица мэрия г. Ульяновска, УОО «ВОК» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
УФСГРКиК по Ульяновской области в судебное заседание не явилось, просило дело рассмотреть в его отсутствие.
Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторых законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Судом установлено, что *** между Никитиным С.Ю. (инвестором) и ООО «Аргумент-С» (заказчиком) был заключен договор (далее - Договор) долгосрочных инвестиций в строительство многоквартирного жилого дома.
Согласно п. п. 1.1, 1. 2, 2.1 Договора заказчик обязуется передать в собственность инвестора в срок до *** квартала *** мансарду, общей площадью *** кв.м., расположенную в строящемся ***-ти этажном жилом доме по адресу: г. Ульяновск, *** микрорайон ... Инвестор обязуется оплатить стоимость строительства в сумме 1 200 000 руб., а по окончании строительства дома - принять его результат.
В силу п. п. 3.6 Договора по окончании строительства жилого дома заказчик обязуется перед инвестором заказать за свой счет технический паспорт на жилой дом в двухмесячный срок со дня сдачи дома в эксплуатацию, подписать с инвестором акт приема-передачи помещения и передать его в собственность инвестора.
Судом установлено, что Никитин С.Ю. надлежащим образом выполнил свои обязательства по договору от *** и оплатил ООО «Аргумент-С» 1 200 000 руб.
Указанное обстоятельство подтверждается договором от ***, а также справкой ООО «Аргумент-С».
*** между Никитиным С.Ю. и ООО «Аргумент-С» заключен договор «О приеме денежных средств и их целевом использовании».
Согласно данному договору ООО «Аргумент-С» обязалось использовать денежные средства в сумме 1 450 000 руб., переданные истцом для строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ульяновск, *** микрорайон ... с последующей передачей ему в собственность мансардного этажа, площадью *** кв.м.
Оплата сумм по договорам от *** и от *** подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру, а также справкой ООО «Аргумент-С».
Указанные договоры в установленном законом порядке никем не оспорены.
Факт их заключения, а также факт исполнения истцом своих обязательств по данным договорам, подтвержден ответчиком ООО «Аргумент-С».
Условия заключенных между Никитиным С.Ю. и ООО «Аргумент-С» договоров от *** и от *** не противоречат Федеральному закону от 30.12.2004 № 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторых законодательные акты РФ», которым предусматривается возможность строительства нежилых помещений в многоквартирном доме с самостоятельным функциональным назначением, не входящих в состав общего имущества дома.
Анализ ч. ч. 3, 4 ст. 36, ч. 2-4 ст. 37 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, а также ст. 290 ГК РФ, позволяет сделать вывод о том, что общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве собственности все домовладельцам, лишено оборотоспособности и самостоятельным объектом прав является не может, раздел и выдел доли в праве общей долевой собственности на общее имущество невозможны, правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом осуществляется по решению общего собрания собственников помещений.
Спорное помещение указанным требованиям не отвечает.
Из материалов дела следует, что шестиэтажный жилой дом по адресу: г. Ульяновск, *** микрорайон ... (предварительный адрес ул. ..., *** г. Ульяновска) в настоящее время фактически достроен и эксплуатируется гражданами.
Судом установлено, что проектная документация на строительство жилого дома *** по ул. ... г. Ульяновска предусматривала мансардный этаж, а также его перепланировку под художественную студию. В проектных документах при поэтажном описании дома присутствует указание на наличие в нем мансардного этажа.
До настоящего времени в эксплуатацию дом не сдан, окончательный проект дома не утвержден.
Согласно письменной консультации специалиста № *** от *** этаж мансардный (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью наклонной или ломанной крыши. Мансарда – это используемое помещение в чердачном помещении, в качестве ограждающих конструкций которых служат элементы кровли. В мансардах могут быть оборудованы жилые и нежилые помещения ( СНиП 2.08.01-89*).
Размеры и геометрия холодного чердака позволяют оборудовать в нем жилые и нежилые помещения (мансарду) и обустройство их не требует изменения основных конструкций кровли или перекрытий.
Из представленного специалисту проекта АНО ОС «У**» от *** года на перепланировку мансарды под художественную студию в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Ульяновск, *** микрорайон ... (ныне г. Ульяновск, ул. ..., ***) видно, что в чердачном помещении дома предполагалось утеплить кровлю, обустроить тамбур при входе в мансардный этаж, офисные помещения, два санузла, смонтировать и подключить к существующей системе вентиляции, отопления и т.п.
Современное состояние конструкций чердака не препятствует осуществлению перепланировки согласно проекту АНО ОС «У**» от *** года.
Согласно кадастровому паспорту от ***, составленному ОГУП БТИ, нежилое помещение, расположенное в доме *** по ул. ... г. Ульяновска, - это чердак-незавершенная строительством мансарда.
Не доверять указанным выше документам у суда оснований не имеется. Они составлены лицами, имеющие специальные познания в данных вопросах, не заинтересованными в исходе дела. Документы согласуются между собой и с другими письменными материалами дела.
Кроме того, документов, ставящих под сомнение данные доказательства, суду не представлено.
Судом установлено, что указанное помещение было построено за счет инвестированных Никитиным С.Ю. денежных средств, что подтверждается договорами от ***, ***, квитанцией к приходному кассовому ордеру, справкой ООО «Аргумент-С», протоколом общего собрания ООО «Аргумент-С» от ***.
Из материалов дела следует, что третьи лица - Т**, Х**, Х**, С**, С**, М**, Л**, Б**, Х**, М**, А**, В**, Ц**, Ш**, Ш**, К**, Х**, Щ**, В** также, как и истец, являются инвесторами в строительство дома *** по ул. ... г. Ульяновска, перед которыми у ООО «Аргумент-С» и ПОИЗ «Свой Дом» имеются обязательства по передаче им в собственность квартир в данном доме.
Некоторые третьи лица, например, М** и Л**, инвестировали свои денежные средства в строительство квартир в доме после ***, т.е. после заключения договора между истцом и ООО «Аргумент-С».
Данных, свидетельствующих о том, что собственники квартир в доме осуществляли финансирование строительства спорного помещения, суду не представлено. В договорах инвестирования между третьими лицами и ООО «Аргумент-С» указание на это отсутствует.
Право собственности третьих лиц на квартиры в данном доме не зарегистрировано в установленном порядке. Дом в эксплуатацию не сдан.
С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право на передачу ему после сдачи в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ульяновск, ул. ..., ***, в собственность нежилого помещения – мансарды, расположенной в 6-ти этажном жилом доме, находящемся по адресу: г. Ульяновск, ул. ..., *** (строительный адрес: г. Ульяновск, *** микрорайон ...
Судом установлено, что предмет спора по настоящему делу является самостоятельным объектом, может быть определен в натуре, построен за счет денежных средств истца и предусматривался проектной документацией в процессе строительства дома *** по ул. ... г. Ульяновска.
Следовательно, ссылка третьих лиц на ст. 36 ЖК РФ несостоятельна.
Спорные вопросы, касающиеся доступа к каким-либо коммуникациям жилого дома, в случае их возникновения, могут быть разрешены в последующем между третьими лицами и истцом, в порядке ст. 247 ГК РФ.
Доводы третьих лиц о том, что отсутствуют доказательства законности перепланировки мансардного этажа, могут являться предметом отдельных гражданских споров при возникновении фактов нарушения прав и свобод заинтересованных лиц. В настоящее время данные обстоятельства юридически значимыми по делу не являются, поскольку судом не признается право собственности на объект недвижимости, а возлагается обязанность на ответчиков по выполнению условий договоров от *** и ***.
Ссылки третьих лиц на то, что в данных договорах не определен предмет, несостоятельны. Предмет договоров четко прописан в их условиях, спора между сторонами договора по данному вопросу не возникало. Разница в размерах площади помещения прав и законных интересов третьих лиц не затрагивает. Кроме того, договорами от *** и *** предусмотрен порядок уточнения площади передаваемого в собственность помещения (п.п. 2.2 Договора от ***, п. 2.3. договора от ***).
Определяя надлежащего ответчика по делу, суд учитывает следующее.
В силу положений ст. 2 вышеназванного закона застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком изложен в ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Из материалов дела следует, что *** между УОО «ВОК», именуемой подрядчик, ПОИЗ «Свой дом», именуемым в дальнейшем заказчиком, и ООО» Аргумент-С» - инвестором, заключен договор строительного подряда ***.
Согласно договору УОО «ВОК» обязуется построить ***-ти этажный жилой дом в *** м\р ... ... района г. Ульяновска, ПОИЗ «Свой дом» обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ и принять их результат, а ООО «Аргумент-С» - уплатить обусловленную цену, при этом предоставляет материалы и оборудование, необходимые для строительства, берет на себя затраты по доставке и разгрузке материалов. Сроки выполнения обязательств по договору установлены до ***. При завершении строительства ПОИЗ «Свой дом» обязан немедленно приступить к приемке работ, которая должна быть оформлена актом.
На основании постановления мэра г. Ульяновска от *** *** ПОИЗ «Свой дом» и комитет по земельным ресурсам и землеустройству мэрии г. Ульяновска *** заключили договор аренды земельного участка из земель поселений, площадью 116 598 кв.м., находящегося по адресу: г. Ульяновск, *** микрорайон ... для использования под строительство жилых домов. Срок аренды установлен с *** по ***.
*** постановлением мэра г. Ульяновска ПОИЗ «Свой дом» разрешено проведение проектных работ для строительства двух многоквартирных домов со встроенными помещениями соцкультбыта на данном земельном участке.
В этот же день для ПОИЗ «Свой дом» утвердили градостроительный план земельного участка.
На основании заявления ПОИЗ «Свой дом» постановлением мэра г. Ульяновска от *** *** перераспределены ранее учтенные земельные участки и образованы новые земельные участки, в том числе № ***, *** по генплану площадью *** кв.м., № ***, ***, по генплану площадью *** кв.м. Этим же постановлением утвержден проект границ земельных участков.
*** главой города Ульяновска принято постановление № ***, которым внесены изменения в постановление от ***, с учетом которых были утверждены проекты границ земельных участков под строительство многоквартирного жилого дома. На ПОИЗ «Свой дом» была возложена обязанность заключить договор аренды на данные земельные участки.
ПОИЗ «Свой дом» дважды обращалось с заявлением о предоставлении права аренды на земельные участки *** и ***, однако ему было отказано.
*** ПОИЗ «Свой дом» обратилось в мэрию г. Ульяновска с заявлением о предоставлении земельных участков по договору аренды на новый срок, поскольку действие договора от *** закончилось.
*** в удовлетворении заявления было отказано.
ПОИЗ «Свой дом» *** года обратилось в Арбитражный суд с заявлением к мэрии ... о признании данного отказа незаконным и возложении обязанности заключить договор аренды земли.
Решением Арбитражного суда ... области от *** исковые требования ПОИЗ «Свой дом» удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от *** решение оставлено без изменения.
*** между мэрией г. Ульяновска и ПОИЗ «Свой дом» заключен договор аренды земельных участков № ***, ***, по генплану площадью *** кв.м. сроком до ***.
Земельные участки переданы по акту приема-передачи от *** ПОИЗ «Свой дом».
*** ПОИЗ «Свой дом» обратилось с заявлением о выдаче ему разрешения на строительство жилого дома со встроенными помещениями соцкультбыта на земельном участке № ***, ***(по генплану в мкр.*** ... ... района г. Ульяновска).
*** главой города Ульяновска ПОИЗ «Свой дом» выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями соцкультбыта на земельном участке № ***, ***(по генплану в мкр.*** «Юг» ... района г. Ульяновска).
В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно ответу Инспекции государственного строительного надзора Ульяновской области застройщиком многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями соцкультбыта в мкр.*** ... ... района ... является ПОИЗ «Свой дом», который за заключением о соответствии объекта проектной документации, необходимого согласно ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от *** для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, не обращался.
За эксплуатацию объекта без документов ввода в эксплуатацию ПОИЗ «Свой дом» привлечен к административной ответственности, что подтверждается постановлениями по делу об административном правонарушении, протоколами об административном правонарушении, актами проверок.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что надлежащими ответчиками по данному спору будут являться как ПОИЗ «Свой дом», так и ООО «Аргумент-С».
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчиков в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по 200 руб. с каждого.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Никитина С.Ю. удовлетворить.
Обязать Потребительское общество индивидуальных застройщиков «Свой дом» и общество с ограниченной ответственностью «Аргумент – С» сдать в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. ..., *** (строительный адрес: г. Ульяновск, *** микрорайон ...
Обязать Потребительское общество индивидуальных застройщиков «Свой дом» и общество с ограниченной ответственностью «Аргумент-С» после сдачи в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу: г. Ульяновск, ул. ..., ***, передать ФИО31 в собственность нежилое помещение – мансарду, расположенную в ***-ти этажном жилом доме, находящемся по адресу: г. Ульяновск, ул. ..., *** (строительный адрес: г. Ульяновск, *** микрорайон ...
Взыскать с Потребительского общества индивидуальных застройщиков «Свой дом» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 200 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аргумент – С» в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 200 руб.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Ульяновский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ульяновска в течение 10 дней.
Судья: О.В. Смышляева