Дело №2-1253 /12

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

19.07.2012 года г. Ульяновск

Железнодорожный районный суд г.Ульяновска в составе

председательствующего судьи Буделеева В.Г.,

при секретаре Сидневой Е.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» к Добрыниной М.А. об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ООО «АТТА Ипотека» обратилось в суд с иском к Добрыниной М.А. о взыскании задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> копеек, в том числе: основной долг – <данные изъяты>, проценты за пользование кредитом – <данные изъяты>, пени за несвоевременное погашение кредита – <данные изъяты>; взыскании процентов за пользование кредитом в размере 17,00 % годовых от суммы основного долга, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день полного погашения суммы долга; взыскании пеней в размере 0,2 % от суммы просроченных ежемесячных платежей за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день реализации жилого помещения на торгах; обращении взыскания на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, определении способа реализации жилого помещения в виде продажи с публичных торгов; установлении начальной продажной стоимости квартиры в размере <данные изъяты>; взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

В обоснование иска указало, что в соответствии с условиями договора № от ДД.ММ.ГГГГ заемщику Добрыниной М.А. ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» предоставило ипотечный жилищный займ в размере <данные изъяты> на срок 120 месяцев на ремонт квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В обеспечение обязательств по возврату кредита в залог было передано указанное жилое помещение (договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ ). В дальнейшем права по закладной были переданы ДД.ММ.ГГГГ ООО «АТТА Ипотека». В соответствии с условиями закладной ответчик был обязан вносить ежемесячно, не позднее последнего дня месяца платеж в размере <данные изъяты>. На ДД.ММ.ГГГГ имелась просрочка платежей на сумму <данные изъяты>.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ, с уточнениями, внесенными кассационным определением Ульяновского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ООО «АТТА Ипотека» удовлетворены частично. С ответчицы в пользу истца взыскана задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>; расходы по оплате госпошлины <данные изъяты>, проценты за пользование займом в размере 17 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения решения суда.

В удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество отказано.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ решение Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ и определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «АТТА Ипотека» об обращении взыскания на заложенное имущество отменено, с направлением дела в данной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебное заседание, назначенное на ДД.ММ.ГГГГ представитель истца - ООО «АТТА Ипотека» - не явился. В письменном отзыве указал, что иск поддерживает в полном объеме, ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Ответчица Добрынина М.А. в судебное заседание не явилась. О дне, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчицы – адвокат Аликина Е.А., действующая на основании ордера, в судебном заседании иск не признала, пояснив, что в момент заключения договора займа и договора залога, то есть ДД.ММ.ГГГГ, в спорной квартире были зарегистрированы и фактически проживали, как и в настоящее время, третьи лица – Коноплев и Волкова, которые в 2001 году переоформили на дочь Добрынину данную квартиру. При этом, заключая с ней договор купли-продажи, они закрепили в нем (п.9) свое право на проживание в квартире без ограничения во времени. Иначе данный договор не был бы заключен между ними. Какого-либо иного жилья третьи лица не имеют и, являясь престарелыми людьми, инвалидами, пенсионерами, они не в состоянии себя обеспечить каким-либо иным жильем. Со ссылкой на ст.ст.1, п.2 ст.6 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке) указывает, что при данных обстоятельствах договор ипотеки не мог быть заключен, поскольку это противоречит закону. Данная квартира, которая имела обременение в виде проживающих в ней членов семьи собственника, не могла быть предметом ипотеки. Указанное обстоятельство свидетельствует о ничтожности договора залога квартиры, поскольку при заключении договора ипотеки, предшественник истца должен был проявить надлежащую степень предусмотрительности и обратить внимание на п.9 договора купли-продажи квартиры.

Третье лицо - Коноплев Е.М. в судебном заседании возражал относительно удовлетворения иска, указав, что спорное жилье принадлежало ему и его жене Волковой Л.Н. на праве общей собственности. В 2001 году они решили переоформить квартиру на дочь Добрынину М.А., чтобы в случае их смерти, ей не пришлось заниматься делами наследования. При этом, переоформляя квартиру на дочь, с ней было достигнуто соглашение о том, что они будут продолжать проживать в данной квартире, которая является для них единственным местом проживания. Он с женой - престарелые люди, инвалиды и, если сейчас их лишить данного жилья, то они уже не смогут приобрести какое-либо иное жилье. Полагают, что в действиях истца имеется также недобросовестность, поскольку о том, что у дочери (Добрыниной) была задолженность, кредитор никогда не сообщал, и лишь дождавшись, когда сумма долга станет значительной, они обратились с иском о взыскании квартиры. Просит суд дать им дожить в их квартире, которую они оформили на дочь.

Третье лицо – Волкова Л.Н. - в судебное заседание не явилась. О дне, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом. Со слов её мужа Коноплева Е.М. – Волкова Л.Н. больна и не в состоянии участвовать в судебном заседании.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.3 ст.390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело. Из содержания Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года следует, что при новом рассмотрении дела суду следует учесть выявленные недостатки и разрешить требование об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии с законом.

При новом рассмотрении гражданского дела в части требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» и Добрыниной М.А. был заключен договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> на срок 120 месяцев. Денежные средства были получены в займ на ремонт квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.3 кредитного договора обеспечением исполнения обязательства являлась ипотека квартиры, на ремонт которой получен займ.

Как следует из решения Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом уточнений, внесенных кассационным определением Ульяновского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, с ответчицы в пользу истца взыскана задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, расходы по оплате госпошлины <данные изъяты>, проценты за пользование займом в размере 17 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения решения суда.

В силу ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая изложенное, обстоятельства, установленные указанными судебными актами, обязательны при настоящем рассмотрении гражданского дела, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию.

Так, установленным является то обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение исполнения обязательств по договору займа между ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» и Добрыниной М.А. заключен договор ипотеки вышеуказанной квартиры, принадлежащей Добрыниной М.А. на праве собственности. ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области произведена регистрация ипотеки. Права залогодержателя по указанному договору займа были удостоверены закладной.

Не подлежащим доказыванию также является то обстоятельство, что кредит ответчицей был взят на ремонт спорной квартиры и, что в связи с ненадлежащим исполнением Добрыниной взятых на себя обязательств по возврату кредита, указанные заемные средства вместе с процентами с неё были взысканы в судебном порядке.

Так, из решения суда от ДД.ММ.ГГГГ следует, что основанием для взыскания с Добрыниной сумм займа, процентов и пеней явилось неоднократное нарушение ею сроков по возврату займа и уплате процентов за пользование займом.

Оценивая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходит из следующего.

Пунктом 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно п.1 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки) взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Таким образом, как нормы Закона об ипотеке, так и нормы гражданского процессуального законодательства предусматривают определенные ограничения для обращения взыскания на заложенное имущество.

Как следует из материалов дела, предмет залога - двухкомнатная квартира общей площадью <данные изъяты>, расположенная по адресу <адрес> ДД.ММ.ГГГГ принадлежит Добрыниной М.А. на праве собственности, основанному на договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ответчицей с одной стороны - её матерью Волковой Л.Н. и отчимом Коноплевым Е.М. с другой стороны.

Указанная квартира продана третьими лицами ответчице (дочери Волковой) за <данные изъяты>, то есть по инвентарной оценке бюро технической инвентаризации, что подтверждает довод представителя ответчицы и третьих лиц о том, что фактически указанная сделка была осуществлена сторонами с целью закрепления квартиры за Добрыниной на случай смерти бывших собственников – третьих лиц по делу.

Однако, заключая договор купли-продажи спорной квартиры, в пункте 9 договора, сторонами было закреплено право Волковой на последующее проживание в указанной квартире.

Из материалов дела также следует, что в данной квартире были зарегистрированы: с ДД.ММ.ГГГГ Волкова Л.Н. (мать ответчицы), с ДД.ММ.ГГГГ Коноплев Е.М. (отец ответчицы).

Все указанные лица, кроме самой Добрыниной, проживали в спорной квартире на момент приватизации в 1993 году, и на момент заключения договора ипотеки в 2007 году, а также проживают по настоящее время.

Из содержания договора займа от ДД.ММ.ГГГГ следует, что деньги Добрыниной были взяты на ремонт спорной квартиры. Данное обстоятельство установлено и никем не оспаривается.

Однако, как следует из ст.78 Закона об ипотеке - допускается обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Учитывая, что совокупностью вышеприведенных норм материального и процессуального права, в их взаимосвязи, предусмотрен такой вид ограничения обращения взыскания на предмет ипотеки, как целевое назначение кредита, суд, исходя из того, что целевое назначение полученного Добрыниной кредита иное, нежели предусмотрено Законом об ипотеке, полагает, что договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» и Добрыниной М.А., не мог быть заключен в силу его противоречия закону, что свидетельствует о его ничтожности.

Кроме того, из 2 ст.4 ГК РФ следует, что отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ, согласно которой, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как следует из п. 1 ст. 348 ГК РФ (в редакции, действовавшей в период заключения договора ипотеки) взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) могло быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

По смыслу приведенной нормы, обращение взыскания на предмет залога было возможно лишь при наличии оснований для ответственности должника по основному обязательству, то есть в данном случае по кредитному договору.

Аналогичное положение содержалось в п. 3 ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в котором указано, что по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.

В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

При этом, только в том случае если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Таким образом, п. 2 ст.348 ГК РФ, не отменяя закрепленного в п. 1 этой же статьи ГК РФ общего принципа обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение основного обязательства, содержит уточняющие правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

Поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога изначально не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора ипотеки, то есть на ДД.ММ.ГГГГ, спорная квартира была оценена в <данные изъяты>.

Решением Железнодорожного районного суда г.Ульяновска от ДД.ММ.ГГГГ сумма неисполненного обязательства Добрыниной составила 848548,21 рублей.

Учитывая указанную разницу между суммой неисполненного обязательства и стоимостью заложенного имущества, суд полагает, что размер требований залогодержателя является явно несоразмерным, как по данному основанию, так и по правовым последствиям обращения взыскания на имущество, являющегося единственным жилищем, в том числе для инвалидов и пенсионеров преклонного возраста.

Кроме того, суд полагает, что кредитор, заключая договор ипотеки в обеспечение надлежащего исполнения перед ним обязательства, должен был и мог проявить надлежащую степень предусмотрительности и выяснить, не имеет ли предмет ипотеки какие-либо обременения. Однако такой предусмотрительности кредитор не проявил, несмотря на то, что в договоре купли-продажи закладываемой Добрыниной квартиры были сведения о её обременении в виде права бессрочного проживания третьих лиц.

Согласно ст.12 Закона об ипотеке, при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

При этом, в соответствии со ст.10 ГК РФ участники гражданских правоотношений не должны допускать злоупотребление своим правом.

В силу ст.53 ГК РФ органы юридического лица должны действовать добросовестно и разумно.

Согласно ст. 404 ГК РФ суд вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Исходя из приведенных норм, а также учитывая обстоятельства дела, согласно которым кредитор, имея возможность предъявления к должнику требований о досрочном исполнении обязательства в силу ст.12 Закона об ипотеке, а также имея информацию о ненадлежащем исполнении истицей кредитного договора на протяжении нескольких лет, не предъявлял к ней никаких требований.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец в силу своего бездействия содействовал образованию задолженности до значительных размеров, что и привело к его обращению с требованием о наложении взыскания на предмет ипотеки. Указанное свидетельствует о злоупотреблении истцом своим правом и также учитывается судом как обстоятельство, исключающее возможность обращения взыскания на квартиру истицы. Доказательств обратного суду не представлено.

Исходя из изложенного, а также учитывая, что другого жилья, пригодного для постоянного проживания у ответчицы и живущих в данной квартире престарелых Коноплева (1934 года рождения) и Волковой (1939 года рождения) - не имеется, суд полагает необходимым отказать ООО «АТТА Ипотека» в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

Доказательств того, что заем был предоставлен на иные цели, в частности на капитальный ремонт квартиры, либо на иное неотделимое улучшение жилого помещения, либо того, что у ответчицы имеется иное пригодное для проживания жилье, суду не представлено.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» к Добрыниной М.А. об обращении взыскания на жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.Г.Буделеев