Дело № 2-29 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 03 мая 2012 года с. Дубовское Зимовниковский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Линьковой А.А., при секретаре Бубликовой Н.А., с участием истца Магомедсултанова С.М. и его представителя Хафизова Р.А., ответчика Романенко С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Магомедсултанова Сайгидкарима Магомедовича к Романенко Светлане Станиславовне о возложении обязанности на ответчика заключить в письменной форме и подписать договор купли-продажи земельного участка площадью 1200 кв.м., нежилых помещений здания конторы, здания склада, здания цеха-склада, расположенных в <адрес>, У С Т А Н О В И Л: Магомедсултанов С. М. обратился в суд с иском к Романенко С.С. о возложении обязанности на ответчика заключить в письменной форме и подписать договор купли-продажи земельного участка площадью 1200 кв.м., нежилых помещений здания конторы, здания склада, здания цеха-склада, расположенных в <адрес>, ссылаясь на то, что в июне 2005 года между ним, действующим па основании нотариально удостоверенного согласия супруги от ДД.ММ.ГГГГ и ответчиком Романенко С.С., действовавшей на основании нотариально удостоверенного согласия супруга, был заключен в устной форме договор купли-продажи земельного участка и нежилых помещений, находящихся по адресу: <адрес>. Предметом договора купли-продажи является: земельный участок с кадастровым № площадью 1200 кв.м.; здание конторы площадью 125 кв.м.; здание цеха-склада площадью 74 кв.м.; здание склада площадью 31,9 кв.м.. Указанные нежилые строения не пригодны для использования, что подтверждается Информацией ГУП Техническая инвентаризация за № от ДД.ММ.ГГГГ Земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании Постановления Главы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, а также на основании свидетельства на право собственности на землю №, выданного ГУ Федеральной регистрационной службы по <адрес>. Нежилые строения принадлежат продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи, зарегистрированного в <адрес> филиале Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории <адрес>, а также на основании Свидетельства на право собственности №, Свидетельства на право собственности №, Свидетельства на право собственности № №. Указанный земельный участок с расположенными на нем нежилыми строениями Романенко С.С. продала ему за <данные изъяты> рублей. При этом ею были получены от него денежные средства в оговоренной сумме, а ею переданы ему все правоустанавливающие и технические документы на проданное имущество. Ответчица обязалась при этом подготовить письменный договор купли-продажи этого имущества и вместе с ним произвести его государственную регистрацию. Кроме того, в подтверждение заключенной между ним и ответчицей сделки, её мужем в присутствии нотариуса было передано нотариально удостоверенное согласие мужа ответчицы на продажу указанного выше имущества, удостоверенное нотариусом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированное в реестре за №. С этого времени, по мнению истца, он является владельцем проданного ему имущества. Однако, как выяснилось позднее, Романенко С.С. не имела намерения исполнить свои обязательства по сделке купли-продажи ему вышеуказанного имущества. Злоупотребляя своими правами продавца, уклоняясь по различным причинам от заключения в письменной форме и регистрации договора купли-продажи имущества с ним, она обманным путем ввела в заблуждение регистрирующие органы и получила новые свидетельства о своем праве собственности на недвижимое имущества, ссылаясь на утрату Свидетельств, которые на самом деле были ею переданы ему после передачи ей стоимости имущества, находились и находятся в настоящее время у него вместе с техническими и кадастровыми паспортами. При этом Романенко С.С. по его сведениям, предлагает уже проданное, ему ранее недвижимое имущество также и другим потенциальным покупателям. Согласно пункту 1 статьи 10 «Пределы осуществления гражданских прав» Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно статьи 305 ГК РФ, права, предусмотренные статьями 301-304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника. По мнению истца из указанной правовой нормы следует, что в соответствии со статьей 304 ГК РФ он, как и собственник переданного ему недвижимого имущества, имеет право требовать устранения всяких нарушений его права, в том числе и со стороны Романенко С.С. хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Истец указывает, что поскольку, согласно пункту 2 статьи 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, он считает, что их сделка законна и свои обязательства он выполнил добросовестно. Ответчица же нарушает закон, уклоняясь от государственной регистрации перехода права собственности на проданное ею имущество. Истец ссылается на то, что соответствии со статьей 434 ГК РФ, если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Согласно ст. ст. 164, 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. С момента заключения договора купли-продажи земельного участка и нежилых помещений и до подачи искового заявления ответчик, как сторона договора, не подала заявление о государственной регистрации перехода к нему права собственности по договору купли-продажи земельного участка и нежилых помещений, хотя знала о необходимости государственной регистрации, стала уклоняться от встреч с ним, скрываться. Им же сделка исполнена полностью. В настоящее время он, как покупатель, фактически владеет и пользуется указанным недвижимым имуществом в полном объеме, как и собственник, что могут подтвердить, в случае необходимости, все окружающие соседи. Однако реализовать права собственника без государственной регистрации он не имеет возможности. Поскольку в силу ч. 2 ст. 158, ст. ст. 432, 434 ГК РФ сделки могут совершаться не только в письменной, но и в иной форме, если это прямо не запрещено законом в зависимости от вида договора, у ответчицы возникли соответствующие обязательства перед ним, не смотря на отсутствие отдельного документа в виде письменного договора купли-продажи имущества, подписанного сторонами. Согласно статьи 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности». Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ). На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 305, 307, 310 ГК РФ, ст.ст. 29, 98, 131, 132 ГПК РФ, истец просит суд: Обязать ответчика, Романенко Светлану Станиславовну, заключить с ним в письменной форме и подписать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № площадью 1200 кв.м. и нежилых помещений: здания конторы площадью 125,4 кв.м. Литер А; здания склада площадью 31.9 кв.м. Литер Б; здания цеха-склада площадью 74 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, за оговоренную сторонами и уплаченную им ДД.ММ.ГГГГ их стоимость в <данные изъяты> рублей. В суде истец Магомедсултанов С.М. и его представитель Хафизов Р.А., действующий по устному ходатайству истца, заявленному в подготовительной части судебного заседания, свои требования поддержали. Ответчик Романенко С.С. исковые требования Магомедсултанова С.М. не признала и пояснила суду, что действительно в 2006 году она была намерена продать Магомедсултанову С.М. земельный участок и строения на нем, расположенные в <адрес>, за цену <данные изъяты> рублей, истец передал ей <данные изъяты> рублей, она передала ему правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и они договорились, что письменно оформят договор купли-продажи, после того как Магомедсултанов С.М. отдаст ей оставшуюся сумму <данные изъяты> рублей, но тот так и не отдал ей эти деньги, утверждая, что договор о продаже был на сумму <данные изъяты> рублей. Она не согласна с такой ценой и поэтому не намерена продавать спорное имущество Магомедсултанову С.М. за <данные изъяты> рублей, кроме того, Магомедсултанов С.М. без ее разрешения самоуправно разобрал два здания из этого имущества, причинив ей ущерб на сумму <данные изъяты> рублей, если он ей заплатит <данные изъяты> рублей, то она даст согласие на продажу имущества и заключит с ним договор в письменной форме. При других условиях продавать его не намерена. Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества. В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимого имущества влечет его недействительность. В силу ст. 551 ГК РФ, переход права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Из материалов дела следует: Ответчик по настоящему иску Романенко С.С. является собственником недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым № площадью 1200 кв.м. и нежилых помещений: здания конторы площадью 125,4 кв.м. Литер А; здания склада площадью 31.9 кв.м. Литер Б; здания цеха-склада площадью 74 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством на право собственности на землю № (л.д. 11); свидетельством на право собственности на здание конторы № и свидетельством на право собственности на здание склада № (л.д. 8, 9). В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В судебном заседании установлено, что Романенко С.С., как собственник недвижимого имущества, вправе распоряжаться им по своему усмотрению, и намеревалась продать его Магомедсултанову С.М., однако между продавцом и покупателем не достигнуто соглашение по основному условию сделки по цене продаваемого имущества. В судебном заседании стороны не отрицали тот факт, что Романенко С.С. получила в 2005 году счет будущей сделки по купле-продаже недвижимого имущества от Магомедсултанова С.М. <данные изъяты> рублей, а Магомедсултанов С.М. в обеспечение будущей сделки получил правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимое имущество (свидетельства на право собственности, технические паспорта на недвижимость, оформленные на собственника Романенко С.С.). Несмотря на получение денег собственником недвижимого имущества и передачу Магомедсултанову С.М. правоустанавливающих документов, суд считает, что в удовлетворении исковых требований истцу надлежит отказать, отказывая в удовлетворении иска, суд исходит из того, что согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, а не передачей правоустанавливающих документов и технических документов на недвижимость выданных на имя собственника имущества - Романенко С.С., как это указывает в исковом заявлении истец. Таким образом, для фиксации момента исполнения сделки, по сути, необходима фактическая передача недвижимости приобретателю, доказательством которой по форме будет акт приема-передачи или иной определенный договором документ, по акту приема-передачи объекты недвижимого имущества истцу не передавались, договор купли-продажи в письменной форме не заключался, существенные условия договора купли-продажи недвижимости(цена сделки, состояние объектов недвижимости, срок и порядок уплаты стоимости имущества, порядок передачи имущества) сторонами согласованы не были. Довод истца о заключении сторонами двухстороннего соглашения (договора) купли-продажи и принятии на себя сторонами определенных обязательств по договору, так как в силу ч. 2 ст. 158, ст. ст. 432, 434 ГК РФ сделки могут совершаться не только в письменной, но и в иной форме, если это прямо не запрещено законом в зависимости от вида договора, и поэтому у ответчицы возникли соответствующие обязательства перед ним, не смотря на отсутствие отдельного документа в виде письменного договора купли-продажи имущества, подписанного сторонами, опровергается материалами дела. Такого соглашения сторонами не заключалось, договор купли-продажи, оформленный в соответствии со ст.ст. 549-550 ГК РФ, в материалах дела отсутствует. Получение ответчицей Романенко С.С. денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей договор купли-продажи объектов недвижимости не заменяет. При указанных обстоятельствах передача ответчицей документов не свидетельствует о заключении сторонами договора купли-продажи, поскольку передача указанных документов возможна и при иных правоотношениях, на которые ссылается ответчица. Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Поскольку в данном случае договор купли-продажи сторонами не заключался, перехода прав собственности истицу не произошло. Доводы истца о том, что в настоящее время он, как покупатель, фактически владеет и пользуется указанным недвижимым имуществом в полном объеме, как и собственник, и это могут подтвердить, в случае необходимости, все окружающие соседи не имеют правового значения и опровергаются тем, что Магомедсултанов С.М. осужден приговором Зимовниковского районного суда Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ по ч. 1 ст. 330 УК РФ за самоуправство в отношении указанного в настоящем иске спорного недвижимого имущества. Приговор вступил в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42-50). При совершении сделки по купле-продаже недвижимого имущества, Закон требуетв соответствии со ст. 550 ГК РФ заключения ее в письменной форме. В силу ч. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. В силу ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям Закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Согласно ст. 167 ч. 1 и ч. 2 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствий недействительности сделки не предусмотрены законом. В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). С учетом данных норм в случае несоблюдения письменной формы договора купли-продажи недвижимости, такой договор является ничтожным. Ничтожная сделка не порождает у сторон никаких прав и обязанностей. Следовательно, в указанной ситуации договор купли-продажи недвижимости ввиду несоблюдения положений ст. 550 ГК РФ не влечет никаких правовых последствий независимо от последующего оспаривания такой сделки. Так как ответчик Романенко С.С. является собственником спорного имущества и в соответствии со ст. 209 ГК РФ, вправе владеть, пользоваться и распоряжения своим имуществом по своему усмотрению, в силу ст. 304 ГК, согласно которой собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, то суд не вправе влиять на волеизъявление собственника недвижимого имущества и понуждать его к заключению сделки по продаже недвижимости, на условиях при которых она не согласна отчуждать свое имущество, в связи с чем истцу в удовлетворении его требований надлежит отказать, При этом суд считает, так как в судебном заседании ответчик пояснила, что не намерена продавать свое имущество Магомедсултанову С.М. за <данные изъяты> рублей, хотя и не отрицала того, что получила сумму <данные изъяты> рублей от истца в 2005 году и до настоящего времени, несмотря на отказ от заключения сделки в установленном законом порядке, полученную сумму денег истцу не возвратила, доводы ее о том, что Магомедсултанов С.М. не желает получить обратно свои деньги, ничем не подтверждены, истец Магомедсултанов С.М. не лишен возможности для защиты своих имущественных прав обратиться с иском к ответчику Романенко С.С. об ином предмете и по иным основаниям. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: В удовлетворении исковых требований Магомедсултанова Сайгидкарима Магомедовича к Романенко Светлане Станиславовне о возложении обязанности на ответчика заключить в письменной форме и подписать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № площадью 1200 кв.м. и нежилых помещений: здания конторы площадью 125,4 кв.м. Литер А; здания склада площадью 31.9 кв.м. Литер Б; здания цеха-склада площадью 74 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, за уплаченную им ДД.ММ.ГГГГ их стоимость в <данные изъяты> рублей - отказать. Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд в апелляционную инстанцию по гражданским делам, через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Решение принято в окончательной форме 04 мая 2012 года. С У Д Ь Я А.А. Линькова