Гражданское дело №2-545/11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Жуковский городской суд Московской области РФ в составе:

председательствующего судьи Сорокодумовой Л.С.,

при секретаре Гаврицкой Н.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ремпеля Г. Л.к Комитету по управлению имуществом Администрации г.о.Жуковский, Администрации г.о.Жуковский о признании договора действительным и о признании права собственности на нежилое помещение, по требованиям ИП Куценко Е.Ю. к Ремпелю Г.Л., Администрации г.о.Жуковский, Администрации г.о. Жуковский о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Ремпель Г.Л. просит признать действительным заключенный между ним и Администрацией г.о.Жуковский договор от 26.11.2008 г. купли-продажи доли нежилого помещения и признать за ним право собственности на 13/100 долей нежилого помещения площадью 112,6 м², расположенного по адресу: г…… Московской области, …………., д….

В судебном заседании представитель истца по доверенности (т.2 л.д.26) заявленные требования поддержал и пояснил, что на основании договора №…..-… от 16.11.2007 г. на право реализации инвестиционного проекта по реконструкции помещений здания по адресу: г…….., ………….., д…, и договора уступки доли Ремпель Г.Л. 26.11.2008 г. заключил с Администрацией г.о.Жуковский договор купли-продажи 13/100 долей нежилого помещения №.. общей площадью 112,6 м², расположенного по вышеуказанному адресу. Покупная стоимость доли нежилого помещения по договору составила ………. руб. … коп., оплата произведена в полном объеме путем перечисления указанной суммы платежным поручением на счет ответчика, после чего между сторонами был подписан передаточный акт доли вышеназванного нежилого помещения площадью 112,6 м². Однако, когда Ремпель Г.Л. обратился в Управление ФРС по Московской области с заявлением о государственной регистрации права на приобретенный им объект недвижимого имущества, ему в регистрации было отказано по тем основаниям, что договор купли-продажи доли не содержит сведений о прекращении права собственности на нежилое помещение и возникновении права общей долевой собственности Муниципального образования г..Жуковский, а договор уступки доли представлен на регистрацию без указания даты его заключения. Истец считает себя добросовестным приобретателем, он исполнил все условия договора купли-продажи доли нежилого помещения, оплатил покупку, спорное нежилое помещение принадлежит Муниципальному образованию – г.Жуковский на законных основаниях, что подтверждается записью в ЕГРП, и Администрация г.о.Жуковский имела право распорядиться указанным имуществом, действуя в рамках инвестиционного проекта по реконструкции здания, в котором расположено спорное нежилое помещение.

Представитель ответчиков Комитета по управлению имуществом Администрации г.о.Жуковский и Администрации г.о.Жуковский против удовлетворения иска Ремпеля Г.Л. не возражала, считает, что заключенный между Администрацией г.о.Жуковский и Ремпелем Г.Л. договор купли-продажи 13/100 долей спорного нежилого помещения заключен на законных основаниях в рамках договора на право реализации инвестиционного проекта, в котором Куценко Е.Ю. не участвовала, хотя могла бы принять участие и тогда имела бы право на приобретение доли нежилого помещения. Куценко Е.Ю. оспаривала договор от 16.11.2007 г. на право реализации инвестиционного проекта по реконструкции здания по адресу: г………, …………, д…. в Арбитражном суде Московской области, однако решением арбитражного суда от 05.04.2011 г. ей в иске было отказано.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в их отсутствие (т.2 л.д.86)

Представитель третьего лица Куценко Е.Ю. по доверенности (т.1 л.д.128) против удовлетворения иска Ремпеля Г.Л. возражал по тем основаниям, что Куценко Е.Ю., являясь индивидуальным предпринимателем, арендует на основании договора аренды от 28.06.2001 г. нежилое помещение, которое было продано Ремпелю Г.Л. Договор купли-продажи, заключенный между Администрацией г.о.Жуковский и Ремпелем Г.Л., по мнению Куценко Е.Ю., является ничтожной сделкой, т.к. заключен с нарушением законодательства о приватизации, в соответствии с которым покупатель Ремпель Г.Л. не имел права на приобретение спорного имущества. Представитель Куценко Е.Ю. также полагает, что в соответствии с Федеральным законом РФ от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» Куценко Е.Ю. как субъект малого/среднего бизнеса имела преимущественное право на приватизацию спорного нежилого помещения, которое арендует с 2001 г. По поводу приватизации арендуемого помещения Куценко Е.Ю. ранее обращалась в Администрацию г.о.Жуковский с просьбой включить спорное нежилое помещение в перечень муниципального имущества, подлежащего приватизации, однако этот вопрос не был решен.

В свою очередь Куценко Е.Ю. предъявила требование к Ремпелю Г.Л., Администрации г.о.Жуковский, Комитету по управлению имуществом Администрации г.о. Жуковский о признании договора от 26.11.2008 г. купли-продажи 13/100 долей нежилого помещения общей площадью 112,6 м² по адресу: г……., ……….., д….недействительным в силу ничтожности и применении последствий ничтожной сделки (т.2 л.д.28-31).

В обоснование указанных требований представитель Куценко Е.Ю. привел основания, аналогичные вышеизложенным возражениям на иск Ремпеля Г.Л.

Представитель Ремпеля Г.Л. против удовлетворения требования Куценко Е.Ю. возражал, в обоснование возражений дал объяснения, аналогичные объяснениям в поддержку исковых требований Ремпеля Г.Л.

Представитель Комитета по управлению имуществом Администрации г.о.Жуковский и Администрации г.о.Жуковский против удовлетворения требования Куценко Е.Ю. возражала, считает данное требование необоснованным, приведенные Куценко Е.Ю. основания о признании сделки купли-продажи спорного нежилого помещения ничтожной являются надуманными, поскольку никакого нарушения закона при заключении названной сделки допущено не было. Представитель Комитета по управлению имуществом Администрации г.о.Жуковский и Администрации г.о.Жуковский также пояснила, что к инвестиционному контракту имеется дополнительное соглашение, в соответствии с которым спорное нежилое помещение не подлежит продаже третьим лицам, не участвующим в инвестиционном проекте.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела и дав оценку всем представленным доказательствам, считает возможным заявленные Ремпелем Г.Л. требования удовлетворить, требования Куценко Е.Ю. находит удовлетворению не подлежащими.

Судом установлено, что 26.11.2008 г. Ремпель Г.Л. заключил с Администрацией г.о.Жуковский договор купли-продажи 13/100 (13%) долей нежилого помещения общей площадью 112,6 м², расположенного по адресу: г………, ……………, д…. (т.1 л.д.22-25).

Покупная стоимость приобретенной Ремпелем Г.Л. доли нежилого помещения, согласно договору купли-продажи, составила …….. руб. … коп. (т.1 л.д.22), покупка оплачена покупателем Ремпелем Г.Л. путем перечисления указанной суммы платежным поручением №1 от 28.11.2008 г. на сет продавца (т.1 л.д.46).

По сообщению первого заместителя Главы г.о.Жуковский от 19.05.2009 г. исх. №936 платеж по договору купли-продажи от 26.11.2008 г. поступил в муниципальный бюджет г.о.Жуковский (л.д.44).

Нежилое помещение, являвшееся предметом договора купли-продажи от 26.11.2008 г., было продано Ремпелю Г.Л. с обременением арендой на основании договора аренды №….-… от 28.06.2001 г. до 30.06.2011 г., на что имеется ссылка в п.1.4. договора купли-продажи (т.1 л.д. 22).

Из передаточного акта от 05.12.2008 г. следует, что предмет договора купли-продажи от 26.11.2008 г. передан Ремпелю Г.Л. в натуре (л.д.26).

Договор купли-продажи от 26.11.2008 г. был заключен на основании договора №…..-…. от 16.11.2007 г. (т.1 л.д.11-15) на право реализации инвестиционного проекта по реконструкции здания по адресу: г…….., ….…….., д…., согласно которому инвестор ООО «Виаг» и соинвестор ООО «Пионер» обязались осуществить капитальные вложения в реконструкцию здания по вышеуказанному адресу и в последующем были вправе на условиях возмездности приобрести в собственность результаты инвестиционного проекта, предусмотренные договором, в т.ч. спорное нежилое помещение, в реконструкцию которого инвестировались вложения.

К договору №….-… от 16.11.2007 г. на право реализации инвестиционного проекта по реконструкции здания по адресу: г…….., ……………., д… имеется дополнительное соглашение (т.1 л.д.20) об исключении из договора №…..-…. от 16.11.2007 г. п.14.2.3.

Согласно договору уступки доли (т.1 л.д.21) Администрация г.о.Жуковский, являвшаяся стороной договора №…..-… от 16.11.2007 г. на право реализации инвестиционного проекта по реконструкции здания, уступала свою долю на результаты реализации инвестиционного проекта гражданину Ремпелю Г.Л. В состав уступаемой доли входило 13/100 (13%) помещения №… (спорного нежилого помещения).

Как следует из объяснений представителя истца, 11.12.2008 г. Ремпель Г.Л. обратился в УФРС по Московской области с заявлением о государственной регистрации прав на приобретенное им имущество по договору от 26.11.2008 г., однако 16.02.2008 г. ему было отказано в регистрации по тем основаниям, что договор купли-продажи доли не содержит сведений о прекращении права собственности на нежилое помещение и возникновении права общей долевой собственности Муниципального образования г.о. Жуковский, а договор уступки доли представлен на регистрацию без указания даты его заключения, а также потому, что дополнительное соглашение к договору на право реализации инвестиционного проекта по реконструкции здания вызвало сомнения в подлинности, т.к. не зарегистрировано в Администрации г.о.Жуковский.

Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с отказом Ремпелю Г.Л. в регистрации перехода права, формальным правообладателем спорного нежилого помещения по-прежнему является Муниципальное образование – г. Жуковский Московской области (т.1 л.д.45, 47).

Как усматривается из договора аренды №…..-… от 28.06.2001 г. спорное нежилое помещение находится в аренде у ПБОЮЛ (ныне – ИП) Куценко Е.Ю. (л.д.57-60).

Дополнительным соглашением от 14.06.2006 г. (т.1 л.д.55) к договору аренды №…..-…. от 28.06.2001 г. срок действия договора аренды продлен до 30.06.2011 г.

В материалы дела представлены заявления ИП Куценко Е.Ю., адресованные Администрации г.о.Жуковский с просьбой включить арендуемое ею нежилое помещение в перечень объектов, подлежащих приватизации (т.1 л.д.171, 173, 175, 178).

Из ответов на обращения ИП Куценко Е.Ю. (т.1 л.д.172, 174, 176, 114) усматривается, что спорное нежилое помещение планировалось включить в число подлежащих приватизации объектов, но эти планы реализованы не были.

Как усматривается из вышеуказанной переписки между Администрацией г.о. Жуковский и ИП Куценко Е.Ю., в своих обращениях Куценко Е.Ю. настаивала исключительно на включение арендуемого помещения в список объектов приватизации, при этом вопросов о приобретении спорного нежилого помещения на возмездной основе по рыночной стоимости Куценко Е.Ю. не ставила.

Из объяснений представителя И.П. Куценко Е.Ю. устных и письменных также не следует, что ИП Куценко Е.Ю. обращалась именно с предложениями о приобретении по рыночной цене арендуемого нежилого помещения.

Из представленного в материалы дела решения Арбитражного суда Московской области от 05.04.2011 г. (т.2 л.д.88-90) следует, что ИП Куценко Е.Ю. обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Виаг», ООО «Пионер», Администрации г.о.Жуковский с требованием признать ничтожным договор №…….. от 16.11.2007 г. на право реализации инвестиционного проекта по реконструкции здания и применить последствия его недействительности.

Вышеуказанным решением арбитражного суда в удовлетворении иска ИП Куценко Е.Ю. отказано.

При этом в решении арбитражного суда от 05.04.2011 г. указано, что суд рассматривал доводы представителя ИП Куценко Е.Ю. о нарушении её прав на приобретение имущества при его приватизации как субъекта малого бизнеса и отклонил их, поскольку на момент рассмотрения спора в арбитражном суде решения о приватизации арендуемого ИП Куценко Е.Ю. нежилого помещения Советом депутатов г.Жуковского приняты не были, соответственно, в перечень объектов, подлежащих приватизации, спорное нежилое помещение включено не было.

В соответствии со ст.61 ч.3 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Суд не может согласиться с доводами представителя ИП Куценко Е.Ю. о нарушении прав ИП «Куценко И.П. в связи с не применением положений Федерального закона РФ от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», поскольку оспариваемый Куценко Е.Ю. договор купли-продажи доли нежилого помещения от 26.11.2008 г. был заключен на основании договора №….-….на право реализации инвестиционного проекта по реконструкции здания, который, в свою очередь, был заключен 16.11.2007 г., т.е. до принятия вышеназванного федерального закона.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.

С учетом установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу об отсутствии нарушений закона или иных правовых актов при заключении между Администрацией г.о.Жуковский и Ремпелем Г.Л. договора купли-продажи спорного объекта недвижимости от 26.11.2008 г., в связи с чем, требования ИП Куценко Е.Ю. о признании сделки ничтожной и применении последствий ничтожности сделки не могут быть удовлетворены.

При этом суд учитывает и то обстоятельство, что права ИП Куценко Е.Ю. как арендатора спорного жилого помещения при заключении договора купли-продажи нарушены не были, спорное нежилое помещение было продано Ремпелю Г.Л. с обременением договором аренды помещения, заключенным с ИП Куценко Е.Ю.

В силу ст.218 ч.2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи. ..

На основании ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При установленных в процессе разрешения спора обстоятельствах суд находит возможным признать действительным договор купли-продажи доли нежилого помещения от 26.11.2008 г., заключенный между Администрацией г.о.Жуковский и Ремпелем Г.Л., и признать за Ремпелем Г.Л. право собственности на 13/100 долей нежилого помещения площадью …,6 м², расположенного по адресу: г……. Московской области, ………………, д…..

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать действительным договор купли-продажи доли от 26.11.2008 г., заключенный между Администрацией г.о.Жуковский и Ремпелем Г.Л. в отношении доли в размере 13/100 (13%) в нежилом помещении общей площадью ….,6 м², расположенном по адресу: г…….. Московской области, ….………., д…...

Признать за Ремпелем Г.Л. право собственности на долю в размере 13/100 (13%) в праве собственности на нежилое помещение общей площадью ….,6 м², расположенное по адресу: г………. Московской области, ……………….., д…..

В удовлетворении требований ИП Куценко Е.Ю. к Ремпелю Г.Л., Комитету по управлению имуществом Администрации г.о.Жуковский, Администрации г.о. Жуковский о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки – отказать.

Решение является основанием для регистрации и прекращения регистрации права собственности на недвижимое имущество в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Московский областной суд с подачей жалобы через Жуковский городской суд.

Судья: