Решение по делу № 2-43/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

8 сентября 2011 года

Жуковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Ивановой Е.А., с участием помпрокурора Рязановой С.В., адвоката Пономаря В.Е., при секретаре Ушаковой Т.Л., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Микрюкова И.М. к Кошман К.В, Кошман И.А., Кошман Е.А. о прекращении права пользования жилым помещением по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, о выселении и о снятии с регистрационного учета, по иску Кошман К.В. к Микрюкову И.М. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, по иску КБ « X» /ОАО/ к Кошман К.В., Микрюкову И.М. о признании права залога на недвижимое имущество, квартиру по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, от X года, заключенного между Кошман К.В. и Микрюковым И.М.,

У С Т А Н О В И Л :

Микрюков И.М. обратился в суд с иском к Кошман К.В., Кошман И.А., Кошман Е.А. о прекращении права пользования жилым помещением по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, о выселении Кошман К.В., Кошман И.А., Кошман Е.А. из квартиры расположенной по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, и о снятии их с регистрационного учета. Кошман К.В. обратилась в суд с иском к Микрюкову И.М. о признании недействительным договора купли – продажи № X квартиры, расположенной по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, от X года. КБ « X» /ОАО/ обратился в суд с иском к Кошман К.В., Микрюкову И.М. о признании права залога на недвижимое имущество, квартиру по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, от X года, заключенного между Кошман К.В. и Микрюковым И.М.

Представитель Микрюкова И.М. в судебном заседании пояснил, что X года между Микрюковым И.М. и Кошман К.В. был заключен договор купли-продажи квартиры № X, расположенной по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X. Микрюков в полном объеме выполнил свои обязательства по договору и по акту приема передачи от X года принял квартиру, X года зарегистрировал переход права собственности и получил свидетельство о государственной регистрации права X №X. В данной квартире зарегистрированы Кошман К.В., Кошман И.А., Кошман Е.А. Согласно п.4.9 договора Кошман К.В. гарантировала, что они все в установленном порядке снимутся с регистрационного учета и освободят квартиру в течение одного месяца со дня регистрации и перехода права собственности, то есть до X года. Однако до настоящего времени этот пункт договора не исполнен. В соответствии со ст. 292 п.2 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В соответствии с п.1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, договором, гражданин обязан освободить жилое помещение. В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права. Представитель истца просил суд о прекратить право пользования жилым помещением по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X и выселить Кошман К.В., Кошман И.А., Кошман Е.А., снять их с регистрационного учета из квартиры расположенной по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X.

Кошман Е.А. просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Кошман И.А. иск Микрюкова не признала.

Кошман К.В. обратилась в суд с встречным иском о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X. В суде представитель Кошман К.В. пояснила, что Кошман К.В. являлась собственником однокомнатной квартиры обшей площадью X кв. м„ находящейся по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. X, дом X, корпус X, кв. X, условный номер X, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серия X № X от X года. В квартире зарегистрированы и проживают ее мать Кошман И.А. и жена брата Кошман Е. А. X года Кошман К.В. получила повестку из Жуковского городского суда о вызове меня в качестве ответчика по иску Микрюкова И. М. о выселении меня и проживающих лиц из спорной квартиры в связи с переходом права собственности. Микрюков И. М. в исковом заявлении утверждает, что якобы X года между Кошман К.В. и им был заключён договор купли-продажи №X, в соответствии с которым он приобрёл у Кошман в собственность квартиру за X рублей. К исковому заявлению Микрюкова И. М. приложены копии следующих документов, о существовании которых Кошман К.В. узнала: договор купли-продажи от X, акт приёма-передачи квартиры от X, свидетельство о государственной регистрации права собственности Микрюкова И. М. на спорную квартиру от X, доверенность от X на имя Ковалёва А. П., расписка от X года о получении мной денежных средств. В силу ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Кошман К.В. не продавала квартиру ни Микрюкову И. М., ни какому-либо иному лицу. Она в полном объёме выполняет обязанности собственника, оплачивает коммунальные и эксплуатационные платежи. Из договора купли-продажи квартиры от X и акта передачи квартиры следует, что от имени продавца договор заключал и подписывал акт Ковалев А.П., действующий на основании доверенности от X, выданной нотариусом г. Москвы X, о чём внесена запись в реестре за №X, от гр. Кошман К.В. Но Кошман К.В. не уполномочивала Ковалёва А.П. управлять и распоряжаться принадлежащей ей квартирой, не выдавала ему иных полномочий, доверенность у нотариуса не подписывала. Из копии расписки следует, что Кошман К.В. якобы X получила от Микрюкова И. М. денежные средства в размере X рублей в счёт оплаты по договору купли-продажи спорной квартиры. Однако никаких денежных средств от Микрюкова И. М. она не получала, т. к. не продавала и не намеревалась продавать квартиру. К тому же реально данная квартира стоит в несколько раз дороже. Представитель истца просила суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры №X от X года квартиры, находящейся по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. X, д. X, корп. X, кв. X, и прекратить запись регистрации №X от X 2009 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Микрюкова И.М. на квартиру, находящуюся по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. X, д. X, корп. X, кв. X.

КБ « X» /ОАО/ обратился в суд с иском к Кошман К.В., Микрюкову И.М. о признании права залога на недвижимое имущество, квартиру по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, от X года, заключенного между Кошман К.В. и Микрюковым И.М.

Представитель банка в судебном заседании пояснил, что X года между Обществом с ограниченной ответственностью «X» (далее - Общество), с одной стороны, и Кошман К.В. (далее - Соинвестор, Заемщик), с другой стороны, был заключен Договор № X соинвестирования строительства жилого дома (далее - Договор соинвестирования). Согласно п.2.1. Договора соинвестирования, Соинвестор обязуется передать Обществу денежные средства, в указанном ниже объеме, для осуществления строительства X (X) этажного жилого дома № X (далее - Жилой дом), расположенного по адресу: Московская область, г.Жуковский, ул. X, д.X (адрес - строительный), а Общество обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим Договором с последующей передачей в собственность Соинвестора жилого помещения (далее - Объект); X-комнатной квартиры проектной площадью X кв.м., находящейся на X этаже X-й секции, квартира № X. Поэтажный план и месторасположение квартиры на вышеуказанном этаже представлены в Приложении № X к Договору, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора. X года между БАНКОМ и Кошман К.В. был заключен Кредитный договор № X (далее - «Кредитный договор») в соответствии, с которым БАНК предоставил Кошман К.В. кредит в размере X долгаров США сроком на X месяца. Кредит предоставлен для оплаты имущественных прав требования на передачу в собственность Квартиры, расположенной по строительному адресу: Московская область, г.Жуковский, ул. X, д.X, секция X, этаж X, квартира X, проектная площадь X кв.м., за цену, равную X рублей, в собственность Кошман К.В., приобретаемых у ООО «X», в соответствии с условиями Договора № X «инвестирования строительства жилого дома от X года.

Согласно п. 2.5. Договора соинвестирования, участие Соинвестора (Кошман К.В.) в инвестировании строительства Жилого дома осуществляется Соинвестором частично за счет собственных средств и частично за счет кредитных средств, предоставляемых Соинвестору Коммерческим банком «X» (общество с ограниченной ответственностью).

В соответствии с п.4.1.1. Договора соинвестирования оплата цены Договора осуществляется Соинвестором (Заемщиком) за счет собственных средств и кредитных средств, предоставляемых Соинвестору Банком, в следующем порядке:

денежная сумма в размере X рублей или X % подлежит оплате Соинвестором в срок до X года за счет собственных средств до получения кредита в Банке;

денежная сумма в размере X рублей или X % подлежит оплате Соинвестором за счет кредитных средств, предоставляемых ему по Кредитному договору, заключаемому Соинвестором с БАНКОМ, в течение X рабочих дней, считая с даты фактического получения Соинвестором кредита, но не позднее X года.

В обеспечение исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору, X года между БАНКОМ и Кошман К.В. был заключен Договор залога имущественных прав № X, в соответствии с которым Залогодатель - Кошман К.В., передал в залог Залогодержателю - БАНКУ, имущественные права, принадлежащие на основании Договора № X соинвестирования строительства жилого дома от X года.

В соответствии с п. 1.5.2 Кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств Заемщика по кредитному договору до выдачи БАНКУ закладной является залог имущественных прав требований на передачу Квартиры в собственность.

Согласно п. 1.3.2. Кредитного договора, на основании статьи 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации права собственности Заемщика на Квартиру, Квартира считается находящейся в залоге у Кредитора, права которого удостоверяются Закладной.

Кредит, в соответствии с условиями Кредитного договора, предоставлен Заемщику X года путем перечисления денежных средств на текущий счет Заемщика, открытый в Банке.

Заемщик платежным поручением № X от X года произвел оплату по Договору соинвестирования, направив с текущего счета, открытого в БАНКЕ, в пользу ООО «X» денежные средства в размере X рублей (копия платежного поручения прилагается).

Согласно п. 4.8. Договора соинвестирования, с момента государственной регистрации права собственности Соинвестора (Заемщик) на Объект (Квартира), Объект считается находящимся в залоге (ипотеке) у БАНКА на основании ст. 58 Закона «О залоге» и статьи 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права которого удостоверяются закладной, составляемой Соинвестором по согласованной Банком форме (далее - Закладная). При регистрации права собственности Соинвестора (Заемщик) на Объект (Квартира) одновременно подлежит регистрации залог (ипотека) Объекта, возникающая на основании Закона, а также в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним предоставляется закладная.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В соответствии с ч 1 ст 77 Федерального закона от 16 07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» {далее - «Закон об ипотеке»), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно Свидетельства о государственной регистрации права от X года (л.д. 47, т.1), за Кошман К.В. было зарегистрировано право собственности на квартиру, назначение: жилое, общая площадь X кв.м., этаж X, адрес объекта: Московская область, г.Жуковский, ул. X, д. X, корп. X, кв.X. Из указанного Свидетельства о праве собственности следует, что документом основанием для регистрации права собственности Кошман К.В. на Квартиру явился Договор № X соинвестированйя строительства жилого дома от X года.

Право собственности Заемщика зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним X года за номером № X.

В соответствии с п.п 4 1.2., 4.1 3., 4.1.5. Кредитного договора, Заемщик обязуется:

не позднее 5 (Пяти) рабочих дней со дня регистрации права собственности на Квартиру уведомить об этом Кредитора и передать ему копии правоустанавливающих документов;

(ипотека) Объекта, возникающая на основании Закона, а также в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним предоставляется закладная.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом

Согласно абз. 3 ч.1 ст. 17 Закона о госрегистрации, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с п.п 4 1.2., 4.1 3., 4.1.5. Кредитного договора, Заемщик обязуется:

не позднее 20 (Двадцати) календарных дней со дня регистрации права собственности на Коттедж получить Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой в качестве собственника

Квартиры буден указан Заемщик, а в качестве единственного залогодержателя - Кредитор и передать Кредитору копию этого документа;

не позднее 15 (Пятнадцати) календарных дней со дня регистрации права собственности на Квартиру, составить закладную по форме, согласованной Заемщиком и Кредитором, и передать ее в орган по регистрации.

В соответствии с п.п. 4.1.4., 4.1.8. Договора залога имущественных прав № X от X года, Залогодатель - Кошман К В. обязан сообщать залогодержателю сведения об изменениях, произошедших в заложенном праве, о его нарушениях третьими лицами и о притязаниях третьих лиц на это право, по получению свидетельства о праве собственности на Квартиру заключить в течение 15 (Пятнадцати) рабочих дней за свой счет Договор ипотеки Квартиры, в случае если регистрация такого обременения не произойдет автоматически.

Указанные обязательства по Кредитному договору, Договору залога имущественных прав Заемщиком выполнены не были, ограничений (обременений) права собственности на Квартиру не зарегистрировано, следовательно, нарушены права БАНКА, как Залогодержателя предусмотренные статьей 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Обязательства по возврату суммы кредита и процентов по нему в соответствии с Кредитным договором гр. Кошман Ксенией Владимировной не выполнены, что подтверждается Расчетом задолженности по Кредитному договору по состоянию на X года. Обязательства Заемщика, предусмотренные п.п. 4.1.2., 4.1.3., 4.1.5. Кредитного договора, Кошман К.В. также не были выполнены надлежащим образом.

Учитывая предоставление БАНКОМ целевого кредита на строительство Квартиры, наличие неисполненных кредитных обязательств Заемщика перед БАНКОМ, а также возникновение права собственности Заемщика на Квартиру X года, следует прийти к выводу, что с X года - момента государственной регистрации права собственности Кошман К.В. на Квартиру, указанная Квартира считается находящейся в залоге у банка.

БАНК, будучи Залогодержателем Квартиры, не давал согласия на заключение Кошман К.В. договора купли-продажи Квартиры с Микрюковым И М.

В настоящее время задолженность по Кредитному договору Кошман К.В. перед БАНКОМ не погашена, следовательно, действие кредитного договора не прекратилось, не прекратился и режим залога на спорную Квартиру в пользу БАНКА.

В силу положений статьи 39 Закона об ипотеке, при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

О заключении Кошман К.В. и Микрюковым И М. Договора купли-продажи № X от X года БАНК узнал в судебном заседании Жуковского городского суда Московской области X года. В этой связи, срок исковой давности по заявленным требованиям нельзя признать пропущенным

Кошман К.В. заключая договор купли-продажи с Микрюковым И М. представила последнему Свидетельство о государственной регистрации права от X года из которого следует, что документом основанием для регистрации права собственности Кошман К.В. на Квартиру явился Договор № X соинвестирования строительства жилого дома от X года.

Микрюков И.М. заключив спорный Договор купли-продажи с Кошман К.В. не проявил необходимой степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, он должен был знать о том, что квартира находится в залоге у БАНКА, таким образом, Микрюков И.М. и Кошман К В. должны были знать о необходимости получения согласия Залогодержателя на заключение такой сделки.

При отсутствии согласия БАНКА, как Залогодержателя Квартиры, заключенный между Кошман К.В. и Микрюковым И.М. Договор купли-продажи № X от X года, следует квалифицировать как недействительную сделку. Представитель банка просил суд признать за Коммерческим банком «X» (общество с ограниченной ответственностью), расположенным по адресу: X, г.Москва, ул. X, дом X корп. X, являющегося кредитной организацией (Лицензия Банка России на осуществление банковских операций № X от X г. и № X от X года, ОГРН X, ИНН X) право залога (ипотеки) в силу закона на недвижимое имущество, квартиру: Московская область, город Жуковский, ул. X, дом X, корпус X, квартира X (кадастровый (или условный) номер: X. Признать недействительным Договор купли-продажи № X от X года, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области X года за номером X, заключенный между Кошман К.В. и Микрюковым И.М. Взыскать также судебные расходы.

Представитель Кошман в судебном заседании иск банка поддержала. Она считает законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению требования КБ «X» (ОАО) о признании за Банком право залога (ипотеки) в силу закона на спорную квартиру. Требование Банка о признании недействительным договора купли-продажи № X от X года спорной квартиры, заключённого между Кошман К.В. и Микрюковым И.М. и встречный иск Кошман К.В. имеет тот же предмет, что и исковое требование Банка о признании указанного договора недействительным. При этом основания исковых требований отличаются. Банк основывает свои требования тем, что Кошман К.В. заключила спорный договор в нарушение требований ст. 346 ГК РФ, ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», произвела отчуждение спорной квартиры без получения согласия залогодержателя, т.е. Банка, в то время как на момент заключения указанного договора сохранялся режим залога на спорную квартиру. Следовательно, спорный договор не соответствует требованиям закона и является ничтожной сделкой. Кошман обосновывает свои исковые требования тем, что указанный договор купли- продажи она не заключала, не уполномочивала Ковалева А.П. управлять и распоряжаться принадлежащей мне квартирой, не выдавала ему иных полномочий, доверенность у нотариуса она не подписывала, денежных средств от Микрюкова И.М. она не получала, т.к. не продавала и не намеревалась продавать квартиру. Кредитные обязательства перед банком она исполняет до сих пор и осуществляет все платежи. Представитель Кошман К.В. также пояснила, что Кошман К.В. заключила договор соинвестирования строительства жилого дома № X. X года с ООО «X» в отношении спорной квартиры, который находится на л.д. 21-30 т.2, в котором имеются сведения о том, что инвестирование строительства Кошман К.В. частично производит за счет своих средств и частично за счет кредитных средств, предоставляемых соинвестору Кошман К.В. КБ «X» и сведения о залоге / ипотеке/ в пользу КБ «X». Откуда взялся в Федеральной регистрационной службе другой договор с другим текстом Кошман К.В. не знает. В регистрационную палату она ходила вместе с Микрюковым, документы все находились у Микрюкова. Специальных познаний в области юриспруденции Кошман К.В. не имеет. О том, что в Свидетельстве о государственной регистрации права должны содержаться сведения о существующих ограничениях права, Кошман К.В. не знала. С Микрюковым у нее были длительное время очень близкие отношения, по всем инстанциям ее водил сам Микрюков и она ему доверяла.

В обоснование возражений представитель Микрюкова И.М. пояснил, что иск Кошман К.В. и иск КБ «X» удовлетворению не подлежит по следующим основаниям. В обоснование встречного иска Кошман К.В. ссылается на то, что не выдавала Ковалеву А.П. доверенности на отчуждение квартиры по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. X, д. X. кор.X. кв. X и не получала от Микрюкова И.М. X руб. за проданную квартиру, в подтверждение чего ею была дана расписка. Ксерокопия расписки находится в деле, а подлинную расписку Микрюков потерял. Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанною на доверенности, указании закона либо акта уполномоченного на то государственною органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Учитывая, что в подтверждение получения непосредственно продавцом в полном объеме денег по договору купли-продажи спорной квартиры покупателем в суд представлена расписка продавца, суть спора по встречному иску сводится к тому, выдавала или не выдавала Кошман К.В. доверенность Ковалеву А.П. и расписку в получении денежных средств по заключенному Ковалевым А.П. на основании доверенности договор купли-продажи спорной квартиры. Представитель Микрюкова считает, что доказательством выдачи Кошман К.В. доверенности на отчуждение спорной квартиры являются объяснения в суде третьего лица - нотариуса г. Москвы Макарова А.Н. Реестр нотариуса Макарова А.Н. был осмотрен судом в ходе судебного разбирательства.

Обстоятельства, на которые во встречном иске ссылается Кошман К.В., опровергаются постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от Xг., которым установлено, что оформленные документы Кошман К.В. сама подписывала и заверяла у нотариуса, и получила под расписку денежное вознаграждение в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. X, д. X, кор.X, кв.X.

Согласно пункту I статьи 19 Федерального закона от 16.07.1997т. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Микрюков И.М. приобрел спорную квартиру у Кошман К.В. по договору купли- продажи № X от Xг. за X рублей. Денежные средства за проданную квартиру были полностью получены продавцом, что подтверждается распиской в их получении. На момент заключения договора купли-продажи № X от Xг. обременения спорной квартиры зарегистрированы не были, что подтверждается свидетельством о регистрации права от Xг., выданным Кошман К.В.

Приобретение Кошман К.В. спорной квартиры по договору инвестирования № X от Xг. за счет предоставленных Банком кредитных средств, должно было являться основанием в силу статьи 77 Закона об ипотеке для регистрации ипотеки квартиры одновременно с регистрацией права собственности Кошман К.В. на указанную квартиру.

Отсутствие зарегистрированной ипотеки спорной квартиры на момент ее приобретения, давало Микрюкову И.М. основания считать, что квартира не является предметом ипотеки, учитывая, что государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права, а сведения об обременениях. содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными и достоверными (статьи 2, 12 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав па недвижимое имущество и сделок с ним»).

Учитывая, что орган, осуществивший государственную регистрацию прав Кошман К.В. на спорную квартиру по договору инвестирования № X от Xг. не нашел оснований для регистрации ипотеки, у Микрюкова И.М не было оснований требовать у Кошман К.В. договор инвестирования № X от Xг.. чтобы знакомиться с ним. Также необходимо принять во внимание, что орган, осуществляющий государственную регистрацию, без каких-либо замечаний принял па регистрацию договор купли-продажи спорной квартиры с соответствующими документами и осуществил ее. Утверждая, что Микрюков И.М. при заключении договора купли-продажи спорной квартиры не проявил необходимой степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, Банк не указывает, в силу каких обстоятельств у Микрюкова И.М. были основания сомневаться в достоверности сведений ЕГРП, в связи с чем данное утверждение является голословным. Микрюков И.М. является добросовестным приобретателем спорной квартиры. Представитель Микрюкова считает, что норма пункта 1 статьи 39 Закона об ипотеке, на основании которой Банк просит признать недействительным договор купли-продажи № X от Xг. спорной квартиры, не применима к сложившимся правоотношениям, учитывая, что ипотека спорной квартиры зарегистрирована не была, покупатель не знал и не мог знать, что квартира должна находиться в ипотеке.

3-лицо – нотариус Макаров пояснил, что работает нотариусом г. Москвы с Xг. Ранее с гражданкой Кошман К.В. знаком не был. Xг. к нему обратилась Кошман К.В. за оформлением доверенности на управление и распоряжение квартирой на граждан Ковалева А.П. и Шмарова А.И., а также за заверением копии своей трудовой книжки, что он и сделал. Она собственноручно расписывалась в доверенности и реестре, в котором совершенные им тогда нотариальные действия значатся под № X X и № X. Реестр был представлен нотариусом в суд на обозрение /копии л.д.6,7 том 3/.

3-лицо Ковалев А.П. в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

3-лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области просило дело рассмотреть в отсутствие их представителя. В суд на обозрение и в копиях были представлены правоустанавливающие документы, на основании которых была осуществлена государственная регистрация права собственности Кошман К.В. в X году, государственная регистрация права собственности Микрюкова И.М. в X году / т.1 л.д. 80-111/.

Суд, выслушав участников процесса, проверив материалы дела, полагает, что в иске Микрюкову И.М. к Кошман К.В., Кошман И.А., Кошман Е.А. о прекращении права пользования жилым помещением по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, о выселении Кошман К.В., Кошман И.А., Кошман Е.А. из квартиры расположенной по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, и о снятии их с регистрационного учета следует отказать. Иск Кошман К.В. и Коммерческого Банка «X» /открытое акционерное общество/ удовлетворить, и признать недействительным договор купли – продажи № X квартиры, расположенной по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, от X года. Признать за Коммерческим Банком «X» /ОАО/ право залога / ипотеки/ на недвижимое имущество квартиру, расположенную по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X.

В судебном заседании установлено, что X года между Обществом с ограниченной ответственностью «X» (далее - Общество), с одной стороны, и Кошман К.В. (далее - Соинвестор, Заемщик), с другой стороны, был заключен Договор № X соинвестирования строительства жилого дома (далее - Договор соинвестирования) / л.д. 21-29 т.2/. Согласно п.2.1. Договора соинвестирования, Соинвестор обязуется передать Обществу денежные средства, в указанном ниже объеме, для осуществления строительства X (X) этажного жилого дома № X (далее - Жилой дом), расположенного по адресу: Московская область, г.Жуковский, ул. X, д.X (адрес - строительный), а Общество обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим Договором с последующей передачей в собственность Соинвестора жилого помещения (далее - Объект); X-комнатной квартиры проектной площадью X кв.м., находящейся на X этаже X-й секции, квартира № X. Поэтажный план и месторасположение квартиры на вышеуказанном этаже представлены в Приложении № X к Договору, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора. Xгода между БАНКОМ и Кошман К.В. был заключен Кредитный договор № X (далее - «Кредитный договор») в соответствии, с которым БАНК предоставил Кошман К.В. кредит в размере X (X) долгаров США сроком на X месяца / л.д. 11-15/. Кредит предоставлен для оплаты имущественных прав требования на передачу в собственность Квартиры, расположенной по строительному адресу: Московская область, г.Жуковский, ул. X, д.X, секция X, этаж X, квартира X, проектная площадь X кв.м., за цену, равную X X (X) рублей, в собственность Кошман К.В., приобретаемых у ООО «X», в соответствии с условиями Договора № X «инвестирования строительства жилого дома от X года.

Так, в соответствии с п.4.1.1. Договора соинвестирования оплата цены Договора осуществляется Соинвестором (Заемщиком) за счет собственных средств и кредитных средств, предоставляемых Соинвестору Банком, в следующем порядке:

денежная сумма в размере X (X) рублей или X % подлежит оплате Соинвестором в срок до X года за счет собственных средств до получения кредита в Банке;

денежная сумма в размере X (X) рублей или X % подлежит оплате Соинвестором за счет кредитных средств, предоставляемых ему по Кредитному договору, заключаемому Соинвестором с БАНКОМ, в течение 5 (Пяти) рабочих дней, считая с даты фактического получения Соинвестором кредита, но не позднее X года.

Кредит, в соответствии с условиями Кредитного договора, предоставлен Заемщику 16 мая 2007 года путем перечисления денежных средств на текущий счет Заемщика, открытый в Банке.

Заемщик платежным поручением № X от X года произвел оплату по Договору соинвестирования, направив с текущего счета, открытого в БАНКЕ, в пользу ООО «X» денежные средства в размере X (X) рублей (копия платежного поручения прилагается) /л.д. 19/.

Согласно п. 4.8. Договора соинвестирования, с момента государственной регистрации права собственности Соинвестора (Заемщик) на Объект (Квартира), Объект считается находящимся в залоге (ипотеке) у БАНКА на основании ст. 58 Закона «О залоге» и статьи 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права которого удостоверяются закладной, составляемой Соинвестором по согласованной Банком форме (далее - Закладная).. При регистрации права собственности Соинвестора (Заемщик) на Объект (Квартира) одновременно подлежит регистрации залог (ипотека) Объекта, возникающая на основании Закона, а также в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним предоставляется закладная.

В соответствии со ст.4 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», (далее - Закон о госрегистрации) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Согласно Свидетельства о государственной регистрации права от X года (л.д.47 т.1), за Кошман К.В. было зарегистрировано право собственности на квартиру, назначение: жилое, общая площадь X кв.м., этаж X, адрес объекта: Московская область, г.Жуковский, ул. X, д. X, корп. X, кв.X. Из указанного Свидетельства о праве собственности следует, что документом основанием для регистрации права собственности Кошман К.В. на Квартиру явился Договор № X соинвестированйя строительства жилого дома от X года

Право собственности Заемщика зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним X года за номером N X.

В соответствии с п.п 4 1.2., 4.1 3., 4.1.5. Кредитного договора, Заемщик обязуется:

Согласно Свидетельства о государственной регистрации права от X года (л.д.47 т.1), за Кошман К.В. было зарегистрировано право собственности на квартиру, назначение: жилое, общая площадь X кв.м., этаж X, адрес объекта: Московская область, г.Жуковский, ул. X, д. X, корп. X, кв.X Из указанного Свидетельства о праве собственности следует, что документом основанием для регистрации права собственности Кошман К.В. на Квартиру явился Договор № X соинвестированйя строительства жилого дома от X года.

В соответствии с п.п 4 1.2., 4.1 3., 4.1.5. Кредитного договора, Заемщик обязуется:

Согласно ст. 56 Закона РФ «О залоге», при залоге прав, если иное не предусмотрено договором, залогодатель обязан:

1. совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности заложенного права;

2. не совершать уступки заложенного права;

3. не совершать действий, влекущих прекращения заложенного права или уменьшение его стоимости;

4. принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств со стороны третьих лиц;

5. сообщать залогодержателю сведения об изменениях, произошедших в заложенном праве, о его нарушениях третьими лицами и о притязаниях третьих лиц на это право

В соответствии с п.1. ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Обязательства по возврату суммы кредита и процентов по нему в соответствии с Кредитным договором гр. Кошман К.В. не выполнены, что подтверждается Расчетом задолженности по Кредитному договору по состоянию на X года / л.д.32-70 т.2/. Обязательства Заемщика, предусмотренные п.п. 4.1.2., 4.1.3., 4.1.5. Кредитного договора, Кошман К.В. также не были выполнены надлежащим образом.

В соответствии с Договором залога Кошман КВ. обязалась обеспечить Залогодержателю - Банку возможность документальной и фактической проверки наличия и состояния Предмета залога, обязалась не распоряжаться Предметом залога без предварительного письменного согласия Залогодержателя, удостоверенного подписями уполномоченных представителей Залогодержателя, в том числе не продавать, не отчуждать любым иным способом, не передавать его во владение и (или) пользование третьим лицам, а также не вносить их в качестве вклада в имущество юридического лица или простое товарищество (п.п. 4.1 2, 4 1.3 Договора залога)

Согласно ст. 346 ГК РФ, «если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя».

В соответствии с ч.1 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - «Закон об ипотеке»), имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно ч2 ст.1 Закона об ипотеке, к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно ч.2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недей ствител ьной.

О заключении Кошман К.В. и Микрюковым И М. Договора купли-продажи № X от X года БАНК узнал в судебном заседании Жуковского городского суда Московской области X года.

Кроме того, исходя из обстоятельств дела следует признать, что Микрюков И М. не является добросовестным приобретателем Квартиры. Доводы Микрюкова о том, что он не знал, что квартира приобретена на кредитные средства и находится в залоге, опровергаются материалами дела, и не нашли своего подтверждения в суде.

После предоставления документов в суд Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области /Жуковский отдел/ / т.1 л.д. 80-111/ и КБ «X» (ОАО) /т.2 л.д.21-30/ было установлено о существовании двух договоров инвестирования строительства жилого дома с различным содержанием. При государственной регистрации права собственности Кошман К.В. на квартиру, расположенную по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул.X, дом X корпус X, квартира X, в Жуковский отдел Федеральной регистрационной службы по Московской области X года был представлен договор № X инвестирования строительства жилого дома от X года заключенный между ООО «X» и Кошман К.В., в котором отсутствуют данные о том, что инвестирование строительства Кошман К.В. частично производит за счет своих средств и частично за счет кредитных средств, предоставляемых соинвестору Кошман К.В. КБ «X» и сведения о залоге / ипотеке/ в пользу КБ «X» / т.1 л.д. 104-108/. В результате чего Кошман К.В. получает X года свидетельство о государственной регистрации права без ограничения /обременения/ права / л.д.47 т.1/. КБ «X» (ОАО) /т.2 л.д.21-30/ в суд представлен другой договор X от X года соинвестирования строительства жилого дома от X года, заключенный между ООО «X» и Кошман К.В., в котором имеются сведения о том, что инвестирование строительства Кошман К.В. частично производит за счет своих средств и частично за счет кредитных средств, предоставляемых соинвестору Кошман К.В. Исходя из обстоятельств дела и имеющихся документов в деле у суда нет оснований не доверять доводам банка. Доводам банка Кошман К.В. по сути не возражала. Между Кошман К.В. и Микрюковым И.М. был заключен договор купли-продажи квартиры №. от X года, расположенной по адресу: Московская область, город Жуковский, ул. X, дом X, корпус X, квартира X, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области X года за номером X / л.д.14-15 т.1/. Исходя из материалов дела X года Кошман К.В. / л.д.8 т.1/ была дана доверенность на имя Ковалева А.П. и Шмарова А.И. на управление и распоряжение квартирой, расположенной по адресу: Московская область, город Жуковский, ул.. , дом. , корпус. X, квартира X. Впоследствии чего, Ковалев, являясь по доверенности представителем Кошман К.В. заключил договор купли продажи данной квартиры X года. Далее Ковалев действуя от имени Кошман К.В., а Шмаров А.И. действуя от имени Микрюкова И.М. по доверенности от X года / л.д.84 т.1/, регистрируют сделку и оформляют право собственности Микрюкова на спорную квартиру / свидетельство о государственной регистрации права л.д.40 т.1/. В материалах дела имеется ксерокопия расписки / л.д.39 т.1/ от X года о получении Кошман К. X рублей от Микрюкова И.М. Данный факт получения денег Комшан К.В. отрицает, утверждает, что данную расписку не подписывала. Подлинная расписка в суд Микрюковым не представлена, как пояснил в суде представитель Микрюкова, она была утеряна. В связи с чем, у суда отсутствуют доказательства в подтверждение факта получения Кошман К. денег в сумме X рублей от Микрюкова И.М. Ввиду того, что в суд не представлена подлинная расписка, суд не может проверить доводы Микрюкова И.М. о том, что подпись на этой расписке поставлена именно Кошман К. Ввиду чего, при признании данного договора недействительным, у суда отсутствуют надлежащие доказательства для взыскании с Кошман К. X рублей в пользу Микрюкова. Нотариус Макаров пояснял в суде, что работает нотариусом г. Москвы с Xг. Ранее с гражданкой Кошман К.В. знаком не был. Xг. к нему обратилась Кошман К.В. за оформлением доверенности на управление и распоряжение квартирой на граждан Ковалева А.П. и Шмарова А.И., а также за заверением копии своей трудовой книжки, что он и сделал. Она собственноручно расписывалась в доверенности и реестре, в котором совершенные им тогда нотариальные действия значатся под № X X и № X. Реестр был представлен нотариусом в суд на обозрение /копии л.д.6,7 том 3/. Однако подлинные доверенности отсутствуют. Исходя из обстоятельств дела, суд признает недействительным договор купли-продажи спорной квартиры, полностью соглашаясь с доводами банка. Микрюковым надлежащих доказательств в подтверждение своих возражений не представлено.

При отсутствии согласия БАНКА, как Залогодержателя Квартиры, заключенного между Кошман К.В. и Микрюковым И.М. договор купли-продажи № X от X года, следует считать недействительным.

Суд признает за Коммерческим банком «X» право залога (ипотеки) в силу закона на недвижимое имущество, квартиру: Московская область, город Жуковский, ул. X, дом X, корпус X, квартира X (кадастровый (или условный) номер: X, и признает недействительным Договор купли-продажи № X от X года, зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области X года за номером X, заключенный между Кошман К.В. и Микрюковым И.М., и признает за Кошман К.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, с ограничением /обременением/ права – ипотека в пользу Коммерческого Банка «X» /ОАО/. При признании данного договора недействительным, у суда отсутствуют надлежащие доказательства для взыскании с Кошман К. X рублей в пользу Микрюкова, по мотивам изложенным выше. В связи с чем, исходя из вышеизложенного в иске Микрюкову И.М. к Кошман К.В., Кошман И.А., Кошман Е.А. о прекращении права пользования жилым помещением по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, о выселении Кошман К.В., Кошман И.А., Кошман Е.А. из квартиры расположенной по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, и о снятии их с регистрационного учета следует отказать.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне в пользу которой состоялось решение, суд присуждает судебные расходы. В связи с чем, с Микрюкова следует взыскать расходы по госпошлине в пользу Коммерческого Банка «X» /ОАО/ в размере X руб X коп / л.д. 10,124 т.2/.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске Микрюкову И.М. к Кошман К.В., Кошман И.А., Кошман Е.А. о прекращении права пользования жилым помещением по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, о выселении Кошман К.В., Кошман И.А., Кошман Е.А. из квартиры расположенной по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, и о снятии их с регистрационного учета, отказать.

Иск Кошман К.В. и Коммерческого Банка «X» /открытое акционерное общество/ удовлетворить.

Признать недействительным договор купли – продажи № X квартиры, расположенной по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, от X года. Прекратить запись регистрации № X от X года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Микрюкова И.М. на квартиру, расположенную по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X.

Признать за Коммерческим Банком «X» /ОАО/ право залога / ипотеки/ на недвижимое имущество квартиру, расположенную по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X.

Признать за Кошман К.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Жуковский, Московской области, ул. X, д.X кор.X, кв. X, с ограничением /обременением/ права – ипотека в пользу Коммерческого Банка «X» /ОАО/.

Взыскать с Микрюкова И.М. госпошлину в пользу Коммерческого Банка «X» /ОАО/ в размере X руб X коп.

Решение суда является основанием для внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в течение 10 суток в Мособлсуд.

Судья: