Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
п. Жигалово ***** г.
Жигаловский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Бакшеевой Т.А.,
при секретаре Рулик С.Г.
с участием истца - Полещук А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № *** по исковому заявлению Полещук Александра Александровича к Карелиной Любовь Александровне о признании договора купли-продажи заключенным и возложении обязанности по государственной регистрации сделки.
У С Т А Н О В И Л:
Истец Полещук Александр Александрович обратился в Жигаловский районный суд с иском к Карелиной Любовь Александровне о признании договора купли-продажи заключенным и возложении обязанности по государственной регистрации сделки, указав в обоснование своих исковых требований, что ***** года им у Карелиной Любови Александровны был куплен жилой дом № *** и земельный участок, расположенные по .... При покупке жилого дома и земельного участка ими была оговорена сумма в размере 85.000 рублей, которая их обоюдно устраивала и Карелиной Л.А. собственноручно была составлена расписка с указанием полученной ею суммы от совершенной сделки. Указанный дом принадлежал Карелиной Л.А. на праве собственности после смерти ее тети.
В этот же день ***** года они поехали в пос. Качуг, где Карелиной Л.А. у нотариуса была составлена доверенность серии № *** № ***, согласно которой она уполномочивала его действовать от ее имени во всех учреждениях, организациях и предприятиях при совершении необходимых действий для заключения сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка, указанных выше. Доверенность была выдана сроком на три года, то есть, до ***** года. После того, как указанной выше доверенностью он был уполномочен совершать необходимые действия по оформлению всех документов на жилой дом и земельный участок, он в сентябре 2006 года обратился в Жигаловское отделение Иркутского Филиала ФГУП «Росгостехинвентаризация» с заявлением о составлении технического паспорта на дом № *** по ..., за который им была произведена оплата. ***** года он обратился Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости с заявлением о составлении кадастрового паспорта земельного участка по ... ... и заведении землеустроительного дела по межеванию земельного участка, за что им была внесена оплата в размере 4.343 руб. 12 коп.
***** года им в лице Карелиной Л.А. и администрацией МО «Жигаловский район» в лице мэра З. был заключен Договор № *** купли-продажи земельного участка, согласно п. 2.1 Договора им была уплачена сумма в размере 334 руб. 30 коп., а также сумма в размере 257 руб. 73 коп. за регистрацию земельного участка.
Таким образом, до истечения срока доверенности от ***** года серии № *** № ***, выданной Карелиной Л.А., то есть, до ***** года им были собраны все необходимые документы для регистрации права собственности на земельный участок. Не был готов только технический паспорт на жилой дом № *** по .... На протяжении всего времени с момента внесенной предоплаты за подготовку техпаспорта в сентябре 2006 года и по июль 2009 года, то есть, в течении почти трех лет, он неоднократно обращался в БТИ с просьбой ускорить составление технического паспорта, но предоставили ему его только ***** года, когда истек срок его полномочий по доверенности от ***** года. После получения техпаспорта в сентябре 2009 года, он собрал весь пакет документов и обратился в Управление федеральной регистрационной службы по Иркутской области Качугский сектор Саянского отдела в Жигаловском районе с заявлением о регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, где, проверив все документы, специалистом регистрационной службы в устной форме ему было отказано в регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом, пояснив, что ***** года истек срок его полномочий по предоставленной им доверенности. Здесь же ему было разъяснено его право обратиться к Карелиной Л.А. с просьбой о продлении срока доверенности его полномочий с включением в доверенность дополнительных пунктов по регистрации сделки.
С сентября 2009 года он стал созваниваться с ответчиком по телефону. Поначалу Карелина Л.А. отвечала согласием о продлении срока его полномочий по доверенности для регистрации прав собственности, но в октябре 2009 года перестала отвечать на его звонки.
В ноябре 2009 года его сын В. поехал в ..., где встретился с Карелиной Л.А., которая отказала в продлении срока доверенности и пояснила, что она согласится с их просьбой только в том случае, если он выплатит ей дополнительную сумму в размере 100.000 рублей.
Таким образом, на сегодняшний день он не может зарегистрировать право собственности на земельный участок и жилой дом, расположенный по ..., а действия Карелиной Л.А. по требованию у него дополнительной денежной суммы в размере 100.000 рублей считает неправомерными по следующим основаниям.
Во-первых: согласно предоставленного технического паспорта на жилой дом, общая площадь помещения составляет 23,7 кв.м., из них жилой площади 15,1 кв.метра. В доме одна жилая комната, что говорит о том, что домик очень маленький. Более того, инвентаризационная стоимость дома на дату составления, то есть, на ***** года составляет 63.465 руб. 00 коп. Год постройки дома 1956, процент износа составляет 64 %.
Во-вторых: при продаже дома в июле 2006 года ими была оговорена сумма в размере 85.000 рублей, что значительно превышает оценочную стоимость дома на данный период. Сумма была оговорена по обоюдному согласию их, как сторон договора и устраивала обе стороны. Речи о дальнейшем повышении суммы в размере 100.000 рублей не шло и оговорено не было.
В-третьих: при подготовке и получении всех необходимых документов на жилой дом и земельный участок, он понес расходы, общая сумма которых составляет 8.269 руб. 21 коп.
В-четвертых: проживая в доме на протяжении трех лет со дня его приобретения, он ежегодно в доме производил косметический ремонт. Местами заштукатурил стены, поклеил обои, перекрасил потолки. Кроме этого, переделал полностью печь и заменил полы на кухне. На земельном участке не было никаких построек. Он поставил новую стайку. Полностью огородил земельный участок новым забором, так как старый сгнил и местами вообще отсутствовал. Разработал земельный участок, который находился в заброшенной и заросшем состоянии. Кроме этого ежемесячно, на протяжении трех лет, оплачивает за электроэнергию, не имеет задолженности по ее оплате. Своими действиями по ремонту дома и приусадебного участка, а также при строительстве надворных построек, изгороди, он вложил немало денежных средств.
В связи с вышеизложенным считает, что он владеет жилым домом № *** и земельным участком по ... на законных основаниях, хотя к нему и не перешло право собственности, так как им была уплачена сумма за приобретенную недвижимость в размере 85.000 рублей, он понес расходы по оформлению всех необходимых документов, произвел за свой счет ремонт и благоустройство жилья и земельного участка, регулярно на протяжении трех лет оплачивал предоставляемые ему коммунальные услуги.
Просит суд признать договор купли-продажи от ***** года жилого дома № *** и земельного участка, расположенных по ..., совершенный в простой письменной форме между Карелиной Любовью Александровной и Полещук Александром Александровичем заключенным с момента передачи дома и земельного участка.
Установить, что договор купли-продажи от ***** года жилого дома № *** и земельного участка, расположенных по ... подлежит государственной регистрации.
Возложить обязанность на Карелину Любовь Александровну ***** года рождения, проживающую по адресу: ..., произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от ***** года.
Ответчик Карелина Л.А. в судебное заседание не явилась. О том, что в Жигаловском районном суде рассматривается иск Полещук А.А. Карелина Л.А. была извещена. Копия искового заявления ответчиком получена лично ***** года. До этого судебные заседания назначались на ***** года и ***** года, однако конверты с судебными повестками возвращены с отметкой истек срок хранения. Жигаловским районным судом было дано судебное поручение Ангарскому городскому суду о допросе Карелиной Л.А. в качестве ответчика. Карелина Л.А. была вызвана для исполнения судебного поручения в Ангарский городской суд на ***** года в 15-00 часов (возвратился конверт за истечением срока хранения), повторно была извещена на ***** года в 09-30 минут часов, возвратилось почтовое уведомление о получении извещения Карелиной Л.А. лично, однако в суд она не явилась. Также судебным приставом исполнителем АСО по ОУПДС Я. судебная повестка была оставлена в двери квартиры, однако в назначенное время Карелина Л.А. в суд не явилась. О судебном заседании назначенном на ***** года на 10 часов ответчик была извещена телеграммой, которая была ею получена. Согласно телефонограммы от ***** года Карелина Л.А. попросила время для предоставления своих возражений. О судебном заседании назначенном на ***** года Карелина Л.А. была вновь уведомлена телеграммой, которая не была ей вручена, в связи с тем, что дверь в квартиру была заперта. Исследовав данные документы, суд приходит к выводу о том, что ответчик достоверно знала о том, что в Жигаловском районном суде на рассмотрении имеется заявленный к ней иск Полещук А.А., однако преднамеренно уклонялась от явки в суд, что судом расценивается как злоупотребление ею своими правами.
Выслушав истца, изучив и исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему:
Частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В ст.555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.
Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
В судебном заседании установлено, из свидетельства о праве на наследство по закону выданного ***** года следует, что наследником имущества, а именно дома расположенного по адресу: ... принадлежащего на праве собственности К. является Карелина Любовь Александровна. Данное обстоятельство свидетельствует, о том, что у ответчика возникло право собственности на вышеуказанный дом.
В судебном заседании была исследована расписка от ***** года, согласно которой Карелина Любовь Александровна получила деньги в сумме 85 тысяч рублей от Полещук Александра Александровича за проданный принадлежащий ей жилой дом и земельный участок находящейся по адресу п...
Исследовав данную расписку, суд приходит к следующему, указанная расписка содержит данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество подлежащее передаче покупателю по договору, а именно дом и земельный участок расположенные по адресу п..... Указанный документ содержит данные о цене продаваемого имущества, которая составила 85 000 рублей, ответчиком возражений по поводу размера суммы оплаты не представлено. Иных условий о цене и форме оплаты данная расписка не содержит. Расписка подписана обеими сторонами и нотариально удостоверена.
На момент рассмотрения иска условия договора купли продажи сторонами исполнены, то есть Карелина Л.А. передала Полещук А.А. дом и земельный участок расположенные по указанному адресу, в данном доме Полещук А.А. произвел и производит ремонт, несет расходы за электроэнергию, пользуется земельным участком по назначению. Полещук А.А. в свою очередь произвел оплату за данную квартиру в сумме предусмотренной договором, то есть в размере 85000 рублей, из чего следует, что фактически передача недвижимости состоялась.
Данные обстоятельства подтвердили и допрошенные в качестве свидетелей : Ж., П., М., которые пояснили, что Карелина Л.А. продала квартиру Полещук А.А.., который произвел оплату за данную квартиру. Дом когда приобрел его истец находился в запущенном состоянии, заборы упали, огород зарос. Полещуки сделали в доме ремонт, крышу перекрыли, поставили новые заборы, ворота, пристроили пристрой, привели дом в порядок, оформили за свой счет документы на дом, в доме проживает сын Полищука уже 4 года. Проживает он открыто. Карелина Л.А. за это время ни разу не приезжала, домом не интересовалась.
Согласно доверенности серии № *** № ***,выданной нотариусом Качугского нотариального окуруга Г. ***** года Карелина Л.А. уполномочивает Полещук А.А. действовать от ее имени во всех учреждениях, организациях и предприятиях при совершении необходимых действий для заключения сделки по купле-продаже жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу п. .... Доверенность была выдана сроком на три года, то есть, до ***** года.
Согласно справки выданной Полещук А.А. Жигаловским электорсетевым участком задолженность за потребленную энергию по адресу: п. ... отсутствует.
Согласно договора купли продажи земельного участка № *** от ***** г. Администрация МО «Жигаловский район» в лице мэра З. продала Карелиной Л.А. в лице Полещук А.А. действующего на основании доверенности № *** от ***** г. земельный участок кадастровый № *** площадью 1340 кв.м.
Из технического паспорта на жилой дом расположенный по адресу п. ... видно что, дом состоит из одной жилой комнаты, прихожей, кухни. Общей площадью 23,7 кв. м., жилой площадью 15,1 кв.м. Правообладателем является Карелина Любовь Александровна.
Доказательств государственной регистрации прав договора от ***** года не представлено.
Однако в судебном заседании было установлено, что отсутствие у истца полномочий необходимых для осуществления регистрации в отсутствие продавца, а также нежелание истца принять меры к осуществлению регистрации, не позволило ответчику осуществить государственную регистрацию данного жилого дома.
Выслушав стороны, свидетелей, исследовав представленные суду доказательства, суд пришел к следующим выводам: в ходе судебного заседания было установлено, что договор купли продажи дома расположенного по адресу п.... был оформлен в виде одного документа подписанного обеими сторонами в котором выражено волеизъявление сторон о купле-продаже указанного дома, стороны пришли к соглашению по цене за дом, фактически была произведена передача дома и оплата за него, то есть сторонами выполнены условия договора, из чего можно сделать вывод, что сделка купли-продажи оформлена надлежащим образом. Однако ни истец, ни ответчик не обратились в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так истец не предпринял мер к осуществлению регистрации перехода права собственности, переложив данные действия на ответчика, выдав при этом ему доверенность на осуществления указанных полномочий, однако срок доверенности истек, в связи, с чем ответчик не мог осуществить регистрацию перехода права собственности, что судом расценивается как уклонение истца от регистрации перехода права собственности. Доказательств опровергающих доводы истца ответчиком не представлены. Таким образом, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи считается заключенным, так как между сторонами, в письменной форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, однако данный договор не прошел государственную регистрацию, по причине уклонения от регистрации одной из сторон, в связи, с чем суд считает необходимым вынести решение о регистрации сделки.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199, ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Полещук Александра Александровича к Карелиной Любовь Александровне о признании договора купли-продажи заключенным и возложении обязанности по государственной регистрации сделки удовлетворить.
Признать договор купли продажи жилого дома и земельного участка расположенных по адресу ... между Полищук Александром Александровичем и Карелиной Любовь Александровной заключенным с момента передачи дома и земельного участка.
Установить, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка расположенных по адресу ... совершенный в простой письменной форме между Полищук Александром Александровичем и Карелиной Любовь Александровной от ***** года подлежит государственной регистрации.
Обязать Карелину Любовь Александровну ***** года рождения, проживающую по адресу: ..., произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от ***** года.
Решение может быть обжаловано в течение 10 суток со дня получения в Иркутской областной суд через Жигаловский районный суд.
Судья : подпись Т.А.Бакшеева
РЕШЕНИЕ НЕ ВСТУПИЛО В ЗАКОННУЮ СИЛУ