Дело № 2-285/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Железноводский городской суд Ставропольского края
в составе:
председательствующего судьи Волошенко Г.Д.,
при секретаре судебного заседания Ронской Т.С.
с участием:
истца: Ковалева А.С.,
представителя истца Еременко Д.А.,
ответчика Сидоровой Н.А.
представителя ответчиков Сидоровой Н.А. и Сидорова Н.Н. – Бихман В.А.,
ответчика Чиндакова А.А.
представителя ответчика Медового А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 20 мая 2011 года в городе Железноводске гражданское дело по исковому заявлению Ковалева А.С.
к
Сидорову Н.Н., Сидоровой Н.А., Мищенко А.И., Чиндакову А.А.
о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения – квартиры – недействительным, применении последствий недействительности сделки,
по встречному исковому заявлению Сидорова Н.Н., Сидоровой Н.А., Мищенко А.И.
к
Ковалеву А.С.
о признании предварительного договора и расписок недействительными,
установил:
Ковалев А.С. обратился в суд с исковым заявлением к Сидорову Н.Н., Сидоровой Н.А., Мищенко А.И., Чиндакову А.А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения – квартиры – недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Свои требования истец мотивирует тем, что 07 марта 2008 года между ним и Сидоровым Н.Н., Сидоровой Н.А., Мищенко А.И. заключен предварительный договор, в соответствии с условиями которого, стороны должны были заключить договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: город Железноводск, поселок Иноземцево, улица 8 Марта, <данные изъяты>. Стороны определили, что цена договора купли-продажи недвижимого имущества составляет 2300000 рублей. Во исполнение договора, им 07 марта 2008 года передан задаток в размере 1770000 рублей, на основании чего, была составлена расписка. Стороны договорились, что договор купли-продажи будет заключен в день полной оплаты. С марта 2008 года по сентябрь 2008 года Сидоров Н.Н. получил полный расчет за продажу квартиры, расположенной по адресу: город Железноводск, поселок Иноземцево, улица 8 Марта, <данные изъяты>, в размере 500000 рублей. В сентябре 2010 года ответчик Сидоров Н.Н. подтвердил получение от него всех денежных средств за квартиру, которая определена в договоре от 07 марта 2008 года и составил расписку. Для надлежащего оформления договора купли-продажи, он обратился в Железноводский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по СК для получения выписки о принадлежности квартиры ответчикам, но узнал, что данная квартира 16 апреля 2009 года продана по договору купли-продажи за 995000 рублей. За разъяснениями он обратился к ответчикам, однако они пояснили, что не продавали квартиру и не знали о ее продаже. Ответчики передали ему права на недвижимое имущество, однако, несмотря на подтверждение исполнения перед ответчиками обязательств по уплате цены договора, они не совершили действий на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на недвижимое имущество. Его предложения зарегистрировать договор купли-продажи и перехода права на недвижимое имущество, ответчики оставили без внимания. На основании изложенного, просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры № <данные изъяты>, расположенной по адресу: город Железноводск, поселок Иноземцево, улица 8 Марта, <данные изъяты>, заключенный между Сидоровым Н.Н., Сидоровой Н.А., Мищенко А.И. и Чиндаковым А.А. 16 апреля 2009 года по цене 995000 рублей и применить последствия недействительности сделки, обязать Сидорова Н.Н., Сидорову Н.А. и Мищенко А.И. заключить с ним договор купли-продажи недвижимого имущества -квартиры № <данные изъяты>, расположенной по адресу: город Железноводск, поселок Иноземцево, улица 8 Марта, <данные изъяты>, обязать отдел регистрации прав на объекты недвижимости города Железноводска и туристско-рекреационной особой экономической зоны зарегистрировать договор купли-продажи недвижимого имущества, указанной квартиры № <данные изъяты>, заключенный между Сидоровым Н.Н., Сидоровой Н.А., Мищенко А.И. и Ковалевым А.С., а также зарегистрировать переход права собственности на указанное недвижимое имущество за Ковалевым А.С., исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним регистрацию права собственности на спорную квартиру, общей площадью 68,3 кв.м., за Чиндаковым А.А.
Сидоров Н.Н., Сидорова Н.А. и Мищенко А.И. обратились со встречным исковым заявлением к Ковалеву А.С. о признании недействительным предварительного договора от 07 марта 2008 года, заключенный между истцами и ответчиком, признании недействительной расписку от 07 марта 2008 года на сумму 1770000 рублей и расписку от 07 марта 2008 года на сумму 530000 рублей, выданных Ковалеву А.С. В обоснование иска указали, что они являлись собственниками квартиры № <данные изъяты> по улице 8 Марта, <данные изъяты> в поселке Иноземцево города Железноводска. Их семьей было принято решение о приобретении вместо квартиры жилого дома. В ходе поиска домовладения, они познакомились с Мстояном Э. и ответчиком Ковалевым А.С., которые занимались продажей жилого дома № <данные изъяты> по улице Ленина, <данные изъяты> в селе Винсады. Между ними и ответчиком Ковалевым А.С., а также Мстояном Э. была достигнута договоренность о том, что они продают им дом в селе Винсады Предгорного района за 1770000 рубле, а истцы передают им право на продажу квартиры в поселке Иноземцево г. Железноводска за 2300000 рублей, с выплатой истцам денежной суммы в размере 530000 рублей, в счет разницы в стоимости дома и квартиры. 07 марта 2008 года между ними, с одной стороны, и Юрченко Н.М., в интересах которой действовал Ковалев А.С., Юрьевой В.А., с другой стороны, заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: предгорный район, село Винсады, улица Ленина, <данные изъяты>. Была составлена и подписана расписка в получении ими от Ковалева А.С. денег в сумме 1770000 рублей в качестве задатка за квартиру № <данные изъяты> по улице 8 Марта, <данные изъяты>, поселка Иноземцево города Железноводска. Однако, никаких денег они от Ковалева А.С. не получали, так как фактически обменяли квартиру на дом с доплатой и готовы были подписать договор купли-продажи квартиры на оговоренных условиях. Мищенко В.Н., представитель несовершеннолетнего Мищенко А.И., выдала доверенность на имя Ковалева А.С. на продажу доли квартиры несовершеннолетнего сына, почему Ковалев А.С. не воспользовался предоставленным ему правом и не продал их квартиру, им не известно. Истцы проживали в квартире № <данные изъяты> по улице 8 Марта, <данные изъяты> в поселке Иноземцево города Железноводска до получения от Мстояна Э. денег в размере 530000 рублей, впоследствии, по его просьбе, выдали доверенность на имя Агабекяна В.Л. на продажу их квартиры, а сами переехали в приобретенный жилой дом в с. Винсады. В сентябре 2010 года к ним приехал Ковалев А.С. и попросил подписать предварительный договор от 07 марта 2008 года о том, что они намереваются продать ему квартиру, а также расписку в получении от него денег в сумме 530000 рублей в счет стоимости квартиры. При этом Ковалев А.С. пояснил, что данные документы ему необходимы для защиты в суде, чтобы подтвердить факт обмена жилого дома на квартиру. Пояснил, что это ничем им не угрожает, так как квартира уже давно продана, их право на жилой дом зарегистрировано и никем не оспаривается. Введенные в заблуждение Ковалевым А.С. они подписали указанные документы, несмотря на то, что между ними никогда не было договоренности о продаже квартиры. Об истинных намерениях Ковалева А.С. им стало известно после того, как он обратился в суд с указанным исковым заявлением. На основании изложенного, просили признать недействительным предварительный договор от 07 марта 2008 года, заключенный между ними с одной стороны и Ковалевым А.С. с другой стороны. Признать недействительной расписку от 07 марта 2008 года на сумму 1770000 рублей, выданную ими Ковалеву А.С., а также признать недействительной расписку от 07 марта 2008 года на сумму 530000 рублей, взыскать с Ковалева А.С. в их пользу понесенные судебные расходы в сумме 25600 рублей.
В судебном заседании истец Ковалев А.С. и его представитель Еременко Д.А. поддержали требования искового заявления к Сидорову Н.Н., Сидоровой Н.А., Мищенко А.И., Чиндакову А.А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения – квартиры – недействительным, применении последствий недействительности сделки, в удовлетворении встречного искового заявления Сидорова Н.Н., Сидоровой Н.А., Мищенко А.И. к Ковалеву А.С. о признании предварительного договора и расписок недействительными просили отказать в связи с тем, что в материалах дела имеются письменные доказательства, свидетельствующие о заключении предварительного договора и в своем иске ответчики подтвердили, что он был заключен надлежащим образом, а также имеются письменные доказательства, подтверждающие, что ответчики получили имущественную выгоду в обоснование заключения договора купли-продажи, так как расписки подтверждают получение денежной суммы и приобретение по договору купли-продажи жилого дома по адресу: Предгорный район, село Винсады, улица Ленина, <данные изъяты>. Во встречном иске истцы указывают, что согласны с обстоятельством передачи Ковалеву А.С. спорной квартиры, но им не известно, почему он не воспользовался доверенностью и не оформил квартиру на себя. Однако, представитель не может совершать такие сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого предпринимательства. При таких обстоятельствах, Ковалев С.А. не имел законного права оформить на себя право собственности на спорную квартиру.
Ответчик Сидорова Н.А. и представитель Бихман В.А. исковые требования Ковалева А.С. не признали, поддержали требования встречного искового заявления.
Ответчик Чиндаков А.А. и его представитель Медовый А.Е. возражали против удовлетворения искового заявления Ковалева А.С. по тем основаниям, что он приобрел квартиру № <данные изъяты>, расположенную по адресу: город Железноводск, поселок Иноземцево, улица 8 Марта, <данные изъяты>. на основании договора купли-продажи. Продавцы Сидоровы получили деньги за имущество, претензий по расчетам они не предъявляли. Ответчики Сидоров Н.Н., Сидорова Н.А. и Мищенко В.Н., интересы которого представляла Мищенко А.И., были собственниками спорной квартиры и имели право ею распоряжаться, на момент заключения договора купли-продажи, квартира не была никому продана, не заложена и не обременена правами третьих лиц.
Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства и материалы гражданского дела, суд, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению имущества.
Из материалов дела следует, что 07 марта 2008 года между Сидоровым Н.Н., Сидоровой Н.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Мищенко А.И. с одной стороны и Ковалевым А.С. с другой стороны заключили предварительный договор о намерении заключения договора купли-продажи квартиры № <данные изъяты>, расположенной по адресу: город Железноводск, поселок Иноземцево, улица 8 Марта, <данные изъяты>.
В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если срок не указан, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Если договор в установленный законом срок не будет заключен и заинтересованная сторона не направит другой стороне до окончания срока предложение заключить этот договор, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.
В предварительном договоре от 07 марта 2008 года не указана дата заключения основного договора купли-продажи.
Таким образом, срок для заключения основного договора купли-продажи с Ковалевым А.С. истекает 07 марта 2009 года.
В указанный срок основной договор купли-продажи квартиры не был заключен с Ковалевым А.С. и им не представлено доказательств тому, то договор не заключен по вине Сидоровых. Ковалев А.С. до окончания установленного срока заключения основного договора не предпринял никаких действий на понуждение Сидоровых к заключению договора.
В связи с перечисленными обстоятельствами обязательства, предусмотренные предварительным договором от 07 марта 2008 года, утратили юридическую силу, и исковое заявление в части понуждения ответчиков заключить с Ковалевым А.С. договор купли-продажи квартиры, зарегистрировать договор и переход права собственности на недвижимое имущество в регистрирующих органах не подлежит удовлетворению.
Кроме того, по утверждению ответчика Сидоровой Н.А., представителя ответчика Сидорова Н.Н. – Бихман В.А. предварительный договор 7 марта 2008 года фактически не заключался, а был подписан по просьбе истца Ковалева А.С. в сентябре 2010 года. Данный факт подтверждается: показаниями свидетелей Сидорова Н.Н., Сидорова Е.Н.; постановлением о\у ОБЭП ОВД по Предгорному району от 10 декабря 2010 года об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении Ковалева А.С., где указано, со слов Ковалёва А.С., что он «приезжал к Сидоровым 02 сентября 2010 года с просьбой подписать предварительный договор и подтвердить факт обмена жилыми помещениями», данный факт зафиксирован в объяснении Ковалёва А.С. от 09 декабря 2010 года, которые им даны оперативному уполномоченному.
10 декабря 2008 года Сидоровы выдали доверенность на продажу принадлежащей им квартиры № <данные изъяты>, расположенной по адресу: город Железноводск, поселок Иноземцево, улица 8 Марта, <данные изъяты> на имя Агабекяна В.Л., который от их имени продал указанную квартиру 16 апреля 2009 года Чиндакову А.А. На основании указанного договора, Чиндаков А.А. является добросовестным приобретателем недвижимого имущества по указанному договору.
Таким образом, договор купли-продажи от 16 апреля 2009 года квартиры № <данные изъяты> по улице 8 Марта, <данные изъяты> в поселке Иноземцево города Железноводска заключенный между Сидоровым Н.Н., Сидоровой Н.А. и Мищенко В.Н. с одной стороны и Чиндаковым А.А. не может быть признан недействительным.
Согласно расписке от 07 марта 2008 года Сидоров Н.Н., Сидорова Н.А. получили от Ковалева А.С. деньги, в сумме 1770000 рублей в качестве задатка за квартиру № <данные изъяты>, расположенную по адресу: город Железноводск, поселок Иноземцево, улица 8 Марта, <данные изъяты>.
Указанная сумма соответствует стоимости приобретенного семьей Сидоровых жилого дома № <данные изъяты>, расположенного по адресу: Предгорный район, село Винсады, улица Ленина.
Без договора купли-продажи спорного имущества указанная расписка может служить только подтверждением заключения между истцом и ответчиком договора займа и передачи денег от заимодавца заемщику. Данные отношения регулируются соответствующей главой ГК.
В соответствии со ст. 812 ГК РФ заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги в действительности не получены им от заимодавца. Если будет установлено, что деньги в действительности не передавались от заимодавца заемщику, договор займа считается незаключенным.
Согласно решению Ессентукского городского суда от 27 июля 2010 года, Ковалев А.С. в судебном заседании пояснял, что Мстоян Э.А. не мог продать дом № <данные изъяты> по улице Ленина в селе Винсады Предгорного района и поменял его на квартиру № <данные изъяты> по ул. 8 Марта, <данные изъяты> в поселке Иноземцево города Железноводска, принадлежащую Сидоровым, также Ковалев А.С. давал аналогичные показания при проверке заявления Сидорова Н.Н. в ОБЭП ОВД по Предгорному району.
Так как передача денег в сумме 1770000 рублей по расписке от 07 марта 2008 года не производилась, договор займа между с Ковалевым считается не заключенным, а сама расписка недействительной, как не соответствующая закону.
Стороны в судебном заседании не отрицали факта того, что фактически договор купли-продажи квартиры не заключался, а между сторонами была договоренность об обмене квартиры в поселке Иноземцево города Железноводска на жилой дом, расположенный в селе Винсады Предгорного района, с доплатой за квартиру суммы в размере 530000 рублей.
Согласно расписке от 07 марта 2008 года Сидоров Н.Н., Сидорова Н.А. получили от Ковалева А.С. деньги, в сумме 530000 рублей в качестве оставшихся денег за квартиру № <данные изъяты>, расположенную по адресу: город Железноводск, поселок Иноземцево, улица 8 Марта, <данные изъяты>, однако она также не является действительной, так как указанная сумма получена ими от Мстояна Э. А. Данный факт подтверждается письменными доказательствами, имеющимися в материалах дела.
Согласно ч. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Под обманом подразумевается умышленное введение стороны в заблуждение с целью склонить другую сторону к совершению сделки. Обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами. Обманные действия могут совершаться в активной форме или же состоять в бездействии (умышленном умолчании о фактах, могущих воспрепятствовать совершению сделки).
Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ о намерении заключить с Ковалевым А.С. договор купли-продажи квартиры № <данные изъяты>, расположенной по адресу: город Железноводск, поселок Иноземцево, улица 8 Марта, <данные изъяты> является недействительным, так как фактически подписан Сидоровыми в сентябре 2010 года под влиянием обмана со стороны Ковалева А.С., а также расписки в получении от Ковалева А.С. денег являются недействительными.
На основании ч. 2 ст. 96 ГК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Учитывая то, что в удовлетворении исковых требований Ковалёва А.С. к Сидоровым отказано в полном объёме, а встречные исковые требования Сидоровых к Ковалёву А.С. удовлетворены, суд считает, что заявление Сидоровой Н.А. и Сидорова Н.Н. о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 600 рублей и расходов на оплату услуг представителя в сумме 25000 рублей, подлежит удовлетворению, данные расходы подтверждены документально.
По указанным основаниям подлежит удовлетворению заявление ответчика Чиндакова А.А. о взыскании с Ковалева А.С. расходов на оплату услуг представителя в размере 25000 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 179, 218, 429, 812 ГК РФ, ст.ст. 56, 98, 100, 194-199 ГРК РФ, суд
решил:
В удовлетворении искового заявления Ковалева А.С. к Сидорову Н.Н., Сидоровой Н.А., Мищенко А.И., Чиндакову А.А. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, квартиры, недействительным, применении последствий недействительности сделки – отказать в полном объеме.
Исковое заявление Сидорова Н.Н., Сидоровой Н.А., Мищенко А.И. к Ковалеву А.С. о признании предварительного договора и расписок недействительными – удовлетворить.
Признать предварительный договор от 07 марта 2008 года о намерении продажи квартиры № <данные изъяты>, расположенной по адресу: город Железноводск, поселок Иноземцево, улица 8 Марта, <данные изъяты>, заключенный между Сидоровым Н.Н., Сидоровой Н.А., Мищенко А.И. и Ковалевым А.С. - недействительным.
Признать расписку от 07 марта 2008 года, выданную Сидоровым Н.Н., Сидоровой Н.А., Ковалеву А.С. на сумму 1770000 рублей - недействительной.
Признать расписку от 07 марта 2008 года, выданную Сидоровым Н.Н., Сидоровой Н.А. на сумму 530000 рублей - недействительной.
Взыскать с Ковалева А.С. в пользу Сидорова Н.Н. и Сидоровой Н.А. судебные расходы в сумме 25600 рублей, в том числе:
государственную пошлину в размере 600 рублей;
оплату услуг представителя в размере 25000 рублей.
Взыскать с Ковалева А.С. в пользу Чиндакова А.А. судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 25000 рублей.
Обеспечительные меры в виде запрета совершения действия, связанные с регистрацией перехода прав на жилое помещение, расположенное по адресу: город Железноводск, поселок Иноземцево, улица 8 Марта, <данные изъяты>, квартира <данные изъяты> - отменить.
Решение может быть обжаловано в течение десяти дней с момента изготовления мотивированного решения в Ставропольский краевой суд с подачей жалобы через Железноводский городской суд.
Председательствующий, судья Г.Д. Волошенко
Мотивированное решение изготовлено
25 мая 2011 года