Решение по делу № 2-14/2012

Дело № 2-206/10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Железноводский городской суд Ставропольского края

в составе:

председательствующего судьи Гараничевой И.П.,

при секретаре судебного заседания Малинич В.А.,

с участием:

истца Писаренко О.И.,

представителя истца Неручевой-Грудцыной Э.И.,

ответчика - Грунина И.В.,

представителя ответчика Левшиной Т.Н.,

рассмотрев 16 февраля 2012 года в открытом судебном заседании в городе Железноводске гражданское дело по иску

Писаренко О.И.

Грунину И.В.

об уменьшении покупной цены дома, взыскании компенсации морального вреда,

установил:

08 июля 2011 года между Груниным И.В., как продавцом, и Писаренко О.И., как покупателем, заключен в простой письменной форме договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, поселок Иноземцево, улица <данные изъяты>.

Право собственности Писаренко О.И. зарегистрировано в установленном законом порядке.

Писаренко О.И. обратилась с иском в суд к Грунину И.В. о возмещении убытков, взыскании компенсации морального вреда.

В ходе рассмотрения дела по существу истица в порядке ст.39 ГПК РФ изменила предмет иска, отказавшись от требований о возмещении убытков, и в соответствии со ст.475 ГК РФ просила суд по основаниям, указанным в иске, уменьшить покупную цену жилого дома до 736440 рублей, взыскав с ответчика 213560 рублей, составляющих разницу между уплаченной покупной ценой по договору и новой ценой, обосновав их необходимостью проведения работ для устранения скрытых недостатков дома, указанных в заключении судебной строительно-технической экспертизы, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 50000 рублей, в связи с перенесенными ею нравственными страданиями и переживаниями, связанными с необходимостью жить в сыром доме, понесенные по делу судебные расходы на оплату строительно-технической экспертизы в сумме 27772 рубля, оплату услуг представителя в сумме 25000 рублей.

Свои требования мотивирует тем, что Груниным И.В. ей был продан товар ненадлежащего качества. Перед покупкой дома она произвела его внешний осмотр и каких-либо видимых дефектов не обнаружила, что было зафиксировано в п. 5 Договора купли-продажи от 08 июля 2011 года, гласящего о том, что покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимости, установленным путем его осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Примерно через месяц, когда начались дожди, она обнаружила, что стены домовладения стали промокать.

Проведенным визуальным и инструментальным обследованием несущих и ограждающих конструкций жилого дома Кавминводской лабораторией сейсмостойкого строительства было установлено, что здание находится в ограниченно-работоспособном техническом состоянии, которое было вызвано подтоплением и подмыванием основания здания грунтовыми водами и для приведения его в технически работоспособное состояние рекомендуется выполнить дренажный канал по периметру здания на глубину минимум 1метра и отвести воду за пределы участка, для чего согласно смете потребуется 162911 рублей.

В силу положений статьи 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1), при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодным для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2).

В соответствии с положениями статьи 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно требований статьи 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

Пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Использовать дом по его прямому назначению - для проживания - не представляется возможным.

В судебном заседании истица поддержала заявленные исковые требования в полном объеме и просила удовлетворить их по основаниям, изложенным в иске, пояснив, что продавцом ей было передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, имеющее скрытые дефекты, о которых она не была поставлена в известность при покупке дома. Согласно смете, имеющейся в заключении судебной строительно-технической экспертизы, на устранение данных дефектов потребуется 213560 рублей, на которые она и просит уменьшить покупную цену дома, взыскав данные денежные средства с ответчика. В связи с перенесенными ею переживаниями из-за сложившейся ситуации, просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, а также понесенные по делу судебные расходы.

Ответчик заявленные исковые требования не признал, представив возражения на иск, из которых следует, что продажей дома занималось агентство недвижимости «Альянс-КМВ», перед заключением договора купли-продажи, Писаренко О.И. трижды внимательно осматривала дом, изучила правоустанавливающие документы, они договорились о цене, после чего заключили договор купли-продажи, прошедший государственную регистрацию. Никаких претензий по качеству дома ей не предъявлялось. Он проживал в доме около трех лет, за все время проживания никаких мокрых полов в доме не было, как нет их и сейчас, в том числе и сырости. В 2008 году он произвел ремонт кухни и зала, заменил старое напольное покрытие на ламинат, в 2009 году заменил напольное покрытие в спальне, в 2010-2011 годах заменил на ламинат напольное покрытие в другой спальне на первом этаже и не делал бы этого при наличии сырости полов. О близком расположении грунтовых вод он ставил Писаренко О.И. в известность при продаже дома, в присутствии риэлтора говорил ей о том, что в доме в помещении гардеробной, расположенной на первом этаже, появлялись влажные участки на стенах, в связи с чем он проводил работы по обустройству дренажа и показывал ей расположенную на участке дренажную трубу.

По ходатайству ответчика судом проводился осмотр помещений дома на месте, в ходе которого влажности полов и стен в комнатах дома на момент осмотра обнаружено не было.

Свидетель

Представители сторон поддержали доводы, изложенные доверителями.

Выслушав объяснения по иску сторон и их представителей, изучив материалы гражданского и инвентарного дела, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему:

Согласно ст.421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422)

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу положений ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1).

Как установлено судом и следует из материалов дела 08 июля 2011 года между покупателем Писаренко О.И. и продавцом Груниным И.В. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: город Железноводск, поселок Иноземцево, ул. <данные изъяты>, согласно которому продавец продал, а покупатель купил и принял в собственность жилой дом и земельный участок, уплатив за него 1000 000 рублей.

Право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано за Писаренко О.И. в установленном законом порядке.

Согласно п.4 договора купли-продажи в связи с фактической передачей вышеуказанной в договоре недвижимости стороны пришли к соглашению передаточный акт не составлять.

Согласно п.5 договора покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимости, установленным путем его осмотра перед заключением данного договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов или недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

На основании положений ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза, которая сторонами не оспорена.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № 01 от 30 января 2012 года, спорный жилой дом на 08 июля 2011 года находился в работоспособном состоянии, пригодном для проживания.

На момент осмотра в доме имеются следующие дефекты: в фундаменте - мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя, следы увлажнения; стены и перегородки – волосяные трещины в местах сопряжений с дверным и оконным проемом в помещении № 10, на внутренних стенах имеются влажные участки, пятна плесени, вздутие обоев в помещениях 1,2,9,10,11; кровля – местами отсутствие настенных желобов.

При проведении осмотра экспертами установлено, что дом выполнен без подвала, при этом высота цоколя составляет не более 10 см от уровня отмостки, уровень пола в помещениях жилого дома находится на одном уровне с отмосткой, в результате чего происходит намокание стен и пола в помещениях жилого дома, что свидетельствует о наличии скрытых дефектов, а именно отсутствие гидроизоляции между подстилающим слоем пола и отсутствие подполья.

Данные скрытые дефекты являются существенными, образовались в период строительства дома в результате несоблюдения проекта, эксплуатационными они не являются, являются устранимыми.

Подтопления и подмывания основания здания грунтовыми водами экспертами не выявлено.

Для устранения выявленных дефектов экспертами предложено 2 варианта: выполнение гидроизоляции под подстилающим слоем, выполнение стяжки на первом этаже дома и облицовки цоколя керамической плиткой на высоту 50 см, стоимость данных работ по смете составит 213560 рублей, второй вариант связан с работами по выработке грунта на первом этаже жилого дома согласно проекта ниже уровня отметки отмостки на 45 см и устройство деревянных полов на кирпичных столбах по лагам.

После ознакомления с заключением экспертизы истица предъявила требования об уменьшении покупной цены жилого дома до 736440 рублей и взыскании с ответчика 213560 рублей, которые обосновала суммой, необходимой для проведения работ по устранению недостатков товара, указанной в заключении судебной строительно-технической экспертизы.

Однако, в тексте договора купли-продажи отсутствуют какие-либо требования по качеству покупаемого жилого помещения, что не позволяет безусловно определить какие же требования были предъявлены истицей к приобретаемому ей по договору купли продажи объекту недвижимости.

Как следует из текста договора купли-продажи от 08.07.2011 года условие о качестве имущества – предмете договора- сторонами согласовано не было.

При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Как установлено судом и не отрицается истицей, на момент заключения договора и передачи имущества, разногласий по техническому состоянию жилого дома, снижающему его потребительские качества, между продавцом и покупателем не имелось, имущество покупателю передано и ей принято от продавца после неоднократных осмотров и без претензий по качеству, несмотря на существовавшие с момента строительства дома отступления от проекта.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что цена имущества не соответствует его техническому состоянию и возможности использования его по назначению.

Согласно условиям договора купли-продажи, покупатель согласилась купить жилой дом в том техническом состоянии, в котором он находился до подписания договора, визуально ознакомилась со всеми характеристиками дома, в том числе и с тем, что дом построен без подвала, а уровень пола на первом этаже дома находится на одном уровне с отмосткой, претензий к этому не имела, на момент подписания договора никаких недостатков в доме не обнаружено.

Таким образом, учитывая, что в договоре купли-продажи условия о качестве товара отсутствуют, а продавцом покупателю передан жилой дом в работоспособном состоянии, пригодным для проживания, что подтверждено экспертным заключением и пояснениями эксперта, данными в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что в данном случае не подлежат применению статьи 557 и 475 ГК РФ, устанавливающие ответственность продавца за передачу недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая установленные по делу обстоятельства и имеющиеся в деле письменные доказательства, а также вышеизложенные выводы эксперта, подтвержденные им в судебном заседании, суд считает исковые требования Писаренко О.И. не подлежащими удовлетворению, так как приходит к выводу о недоказанности истицей факта нарушения ее прав действиями ответчика.

Руководствуясь ст.475, 557 ГК РФ, ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Писаренко О.И. к Грунину И.В. - отказать за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Железноводский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий,

судья И.П.Гараничева