Дело №2-1352,1779-2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
14 декабря 2010 года Железнодорожный районный суд г. Воронеж в составе: председательствующего Чаплыгиной Т.В.,
при секретаре Добросоцких Л.А.,
с участием адвоката Масловой Т.Н.,(т.1 л.д. 147)
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Малышева М.К. к Илларионовой Л.Б. о государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи, по встречному иску Илларионовой Л.Б. к Малышеву М.К. о признании не действительными договоров от 19 мая 2010 года купли-продажи домовладений и земельных участков,
У С Т А Н О В И Л:
19 мая 2010 года между Малышевым М.К. и Илларионовой Л.Б. был заключен договор купли-продажи земельного участка № ..... общей площадью 698 кв.м., по <адрес>, кадастровый номер № ....., и индивидуального жилого дома Литера А-А1 № ..... по <адрес>, общей площадью 296,1 кв.м,. (далее объект № .....).
Кроме того, в этот же день, 19 мая 2010 года, между Малышевым М.К. и Илларионовой Л.Б. был заключен еще один договор купли-продажи земельного участка № ..... общей площадью 1461 кв.м. кадастровый номер № ..... и незавершенного строительством объекта литера А.А1,А2, расположенных по адресу <адрес>, общей площадью 206,6 кв.м..(далее объект № .....).
В день заключения договоров купли-продажи указанных объектов все документы, касающиеся сделок, были сданы на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Воронежской области (далее УФСГР).
9 июня 2010 года в УФСГР поступило заявление о возврате документов без государственной регистрации перехода прав собственности на объект № .....
11 июня 2010 года в адрес покупателя Малышева было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на объект № .....
11 августа 2010 года покупатель Малышев обратился в суд с иском о признании права собственности на объект № ....., о погашении предыдущей записи о праве собственности за продавцом Илларионовой. (том 1 лист дела 4).
В ходе рассмотрения дела, покупатель Малышев изменил предмет иска, просил вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи от 19 мая 2010 года объекта № ....., о государственной регистрации перехода права собственности на этот объект. (том 1 лист дела 39).
Илларионова в свою очередь обратилась в суд со встречным иском о признании сделки купли-продажи от 19 мая 2010 года объекта № ..... не действительной.(том 1 лист дела 61).
В ходе рассмотрения дела Илларионова уточнила основания иска (том 1 лист дела 151), а затем исковые требования увеличила путем предъявления еще одного иска о признании сделки купли-продажи от 19 мая 2010 года теперь уже объекта № ..... не действительной.
В судебных заседаниях стороны свои иски поддержали, встречные не признали, от имени сторон в судебных заседаниях выступали их представители по доверенности, истребовались по ходатайствам сторон все доказательства, на которые указывали стороны.
Представитель УФСГР, указанный в иске покупателя Малышева как третье лицо, по доверенности Секирин А.И. полагает, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, если в суде будет установлено, что условия договоров купли-продажи были действительными, а одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права.
Поскольку продавец объектов в качестве оснований иска ссылалась на злонамеренное соглашение своего представителя по доверенности Назимовой с покупателем Малышевым, определением суда по делу в качестве третьего лица была привлечена представитель продавца по доверенности Назимова, которая с иском покупателя не согласилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствии, до привлечения в качестве третьего лица дала суду показания в качестве свидетеля.
Поскольку объекты были нажиты продавцом в период брака, супруг продавца давал согласие на отчуждение объектов, по ходатайству стороны в качестве соответчика был привлечен Илларионов И.В., который в судебном заседании, представляя также и интересы продавца, с иском покупателя не согласился, иск своей супруги поддержал.
Суд, выслушав стороны, их представителей, свидетеля, исследовав все представленные сторонами доказательства, считает, что иск покупателя Малышева подлежит удовлетворению, в иске продавца Илларионовой следует отказать по следующим основаниям: В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В судебном заседании установлено, что 19 мая 2010 года стороны заключили договоры купли-продажи объектов № ..... и № ....., в тот же день передали документы в УФСГР для регистрации перехода права, однако, 9 июня 2010 года документы по объекту № ..... с регистрации были продавцом отозваны, регистрация приостановлена, документы по купле-продаже объекта № ..... прошли регистрацию, свидетельство о государственной регистрации права покупателем получено.
Как поясняла в судебном заседании Илларионова Л.Б., она отказывается от регистрации за покупателем Малышевым перехода права на объект № .....
В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, иск о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права на объект № ..... подлежит удовлетворению, поскольку продавцом исполнено обязательство по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как было установлено в судебном заседании из пояснений сторон и их представителей, из передаточных актов, продавец передал, а покупатель принял объект № .....
Так, продавец Илларионова поясняла, что выдала Назимовой доверенность на совершение сделок от ее имени. В этой доверенности указаны полномочия Назимовой по передаче ее имущества покупателю.
Назимова в судебном заседании поясняла, что первоначально акт приема-передачи был подписан Илларионовой, она подписала акт приема-передачи продаваемого имущества после подписания договора купли-продажи, поскольку полагала, что продавец получила от покупателя деньги за объект, в связи с чем, сделка исполнена. До настоящего времени доверенность не отозвана.
Кроме того, как поясняла в судебном заседании Илларионова, она выселилась из проданного дома, проживает в доме № ..... по <адрес>, принадлежащем ее мужу Илларионову И.В..
Таким образом, в судебном заседании нашел подтверждение факт передачи проданного имущества от продавца к покупателю, то есть сделка была исполнена, в связи с чем, переход права может быть зарегистрирован в регистрационном органе.
Предъявляя встречный иск о признании сделки купли-продажи объекта № ..... не действительной и увеличивая объем исковых требований путем предъявления иска о признании сделки купли-продажи объекта № ..... не действительной, продавец Илларионова ссылается на то, что:
в предварительных договорах, которые были заключены между сторонами 5 сентября 2006 года, в дополнительном соглашении от 11 мая 2010 года, стороны определили совсем другую цену объектов, нежели ту, которая была указана в договорах купли-продажи;
ее представитель по доверенности Назимова вступила в сговор с покупателем Малышевым, занизила стоимость объектов в договорах, изменила содержание договоров, сформулировав по иному условия перехода права, таким образом, сделки совершены по злонамеренному соглашению ее представителя с покупателем в пользу покупателя, в связи с чем, должны быть признаны не действительными.
деньги за объекты покупатель вообще не отдал, отдал частично;
Суд исследовал каждый довод продавца Илларионовой.
По первому доводу: из представленных Илларионовой документов следует, что 05 сентября 2006 года между продавцом Илларионовой и покупателем Малышевым М.К. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с условиями которого, они были обязаны в будущем заключить основной договор купли-продажи принадлежащих Илларионовой на праве собственности объектов. В соответствии с п. 1.4. предварительного договора купли-продажи, общая стоимость земельных участков и объектов недвижимости была определена ими в размере 350 000 евро, что по состоянию на 05 сентября 2006 года по расчетам продавца в соответствии с официальным курсом евро ЦБ РФ составляло 12 040 000 рублей.
Илларионова в последнем своем выступлении в судебном заседании пояснила, что все существенные условия договора купли-продажи были определены в предварительном договоре, самое основное-это цена объектов, она была определена в предварительном договоре, именно эту цену имели стороны при заключении основного договора, эта цена была сторонами указана при подписании договора, затем представитель Назимова переписала договор и указала в нем цену, которую ей подсказал Малышев.
Суд считает, что с этим доводом Илларионовой по поводу определения цены основного договора по цене предварительного согласиться нельзя, поскольку статья 429 ГК РФ предусматривает возможность заключения предварительного договора, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Однако, в силу п. 1 ст. 157 ГК РФ предварительный договор может быть совершен под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Из анализа ст. ст. 549, 223, 551 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что продавец может совершить сделку купли-продажи (в том числе и предварительную) лишь в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества либо имея на то специальные полномочия собственника.
Иными словами, на момент заключения предварительного договора должны были существовать все необходимые условия для заключения основного договора, в том числе предмет договора, а также лица, имеющие правовые основания выступать в качестве сторон по основному договору.
Как было установлено в судебном заседании, предварительный договор был заключен между сторонами 5 сентября 2006 года, однако, объекты купли-продажи были в стадии незавершенного строительства, строительство объекта № ..... окончено к ноябрю 2007 года, и только 20 ноября 2007 года Илларионова зарегистрировала свое право собственности на объект № ..... Кроме того, площадь земельного участка 1000 кв.м., являвшегося предметом предварительного договора купли-продажи от 05 сентября 2006 года, была уменьшена и составила 698 кв.м.. 23 мая 20008 года Илларионова зарегистрировала свое право собственности и на земельный участок объекта № ..... общей площадью 698 кв.м.. Право собственности на объект № ..... Илларионова оформила лишь 28 января 2010 года.
Таким образом, на момент заключения предварительного договора Илларионова не являлась собственницей продаваемого имущества, кроме того, и объект не был четко определен, так как дома были не достроены и не ясна была площадь земельных участков.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор порождает только обязательство сторон заключить основной договор в будущем и не порождает имущественных (денежных) обязательств, в связи с чем, ссылаться на предварительный договор как на документ, определяющий цену объекта, стороны не вправе.
Поскольку предварительный договор не порождает финансовых обязательств, а дополнительное соглашение от 11 мая 2010 года является неотъемлемой частью предварительного договора и цену объектов не определяет, а определяет лишь порядок расчетов, суд предложил продавцу представить доказательства в обоснование своих доводов по поводу «иной» цены, которая была определена сторонами до подписания основного договора, которая по каким-то причинам не была отражена в заключенных договорах.
Первоначально представитель Илларионовой заявляли ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объектов на день их продажи, затем от этого ходатайства отказались. На запрос адвоката Масловой Т.Н. росстат выдал справку о рыночной цене одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья во втором квартале 2010 года, которая составила 34 858 рублей.
Суд не может принять эту справку в качестве доказательства цены объектов, поскольку эти сведения касаются квартир, а объектами спора являются жилые дома, кроме того, в справке идет речь о первичном жилье, в рассматриваемом же споре дома продавца являются вторичными.
Согласно инвентарного дела на объект № ..... его инвентаризационная стоимость составила 711 347 рублей, инвентарная стоимость объекта № ..... составляет 860 219 рублей.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со ст. 424 ГК РФ Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Принимая во внимание, что в оспариваемых договорах цена объектов указана 990 000 рублей (500 тысяч за дом, 490 тысяч за землю), на этой цене настаивает покупатель, продавец ссылается на то, что обманным путем ее представитель указала в договорах цену, которую навязал покупатель, первоначального текста договора не представлено, от экспертизы заявитель отказался, у суда остается лишь возможность произвести оценку доводов сторон, исходя из пояснений сторон, их представителей и свидетелей.
Так, в первое судебное заседание от Илларионовой явилась представитель Балуца А.В., которая, имея высшее юридическое образование, дала следующие пояснения: Илларионова выдала ей доверенность на представление интересов в суде, они обговорили все детали происходившей сделки купли-продажи, а также те обстоятельства, которые суд может выяснять при рассмотрении дела. 5 сентября 2006 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи объекта № ....., цена была сторонами определена, она составляла 230 тысяч евро за дом и 31 тысяча евро за землю. Эти цифры ей назвала Илларионова перед её походом в суд. Предварительный договор заключался в связи с тем, что объект был не достроен, не были оформлены документы о праве собственности. Как ей пояснила Илларионова, 19 мая 2010 года Илларионова в 9 часов утра вместе с покупателем Малышевыми и своим представителем Назимовой находилась в Росреестре, подписала договор купли-продажи, необходимо было стоять в очереди, ожидая вызова для приема документов, а она стоять в очереди не могла по состоянию здоровья, поэтому, подписав договоры, Илларионова удалилась, что происходило дальше, ей неизвестно. Никаких денег Малышев за приобретенный объект Илларионовой не передавал, деньги за объект вообще не передавались. Илларионова полагала, что акт приема-передачи объекта она подпишет только после того, как Малышев отдаст ей все деньги за объект, а поскольку она акты приема-передачи не подписывала, то и полагала, что оформление права собственности за Малышевым будет осуществляться только после передачи денег. Она доверила все Назимовой, в июне она узнала от Назимовой, что в договоре другие цены, она попросила Назимову подать заявление о приостановлении государственной регистрации. Ей известно, что в этот день покупалось и продавалось сторонами два объекта, спор идет сейчас по одному объекту. Больше она ничего пояснить не может, какая цена объекта была указана в договоре купли-продажи, она пояснить не может.
Суд критически относится к этим пояснениям, поскольку они противоречат пояснениям Илларионовой, изложенным ниже.
Далее, по доверенности от Илларионовой выступил ее муж Илларионов И.В., который затем был привлечен в качестве соответчика. По поводу цены, указанной в подписанных 19 мая 2010 года договорах, он пояснил, что он присутствовал при подписании договоров со стороны его жены, он не помнит, какая цена точно была указана в договорах, какая в одном договоре, и какая в другом договоре, какая за дом, а какая за землю, он эти договоры не читал, их читала его жена Илларионова, которая их сначала подписала, а затем, когда они уехали, Назимова цену в договорах изменила.
Из этих пояснений суду также не ясно, какая же цена была указана в договорах, которые подписала Илларионова.
Адвокат Маслова Т.Н., изъявившая желание выступить за свою доверительницу Илларионову, дав, таким образом, пояснения стороны, также не сказала, какая цена объектов была указана в договорах.
Назимова в судебном заседании поясняла, что у нее много клиентов, и она не помнит, какая цена объектов была указана в договорах, которые подписала лично Илларионова.
Суд, определил, что явка Илларионовой в судебное заседание обязательна, поскольку только она может дать пояснения по поводу цены объектов.
Илларионова в своих пояснениях указала, что в предварительном договоре они определили цену обоих объектов 350 тысяч евро, это около 12 миллионов рублей. Малышев передал ей около 4 миллионов рублей, больше она никаких денег от него не получала.
На вопрос суда, какие цифры в качестве цены были указаны в договорах, заключенных 19 мая 2010 года, Илларионова пояснила, что не помнит этих цифр, провалами в памяти она не страдает, но очень волнуется. Суд предложил Илларионовой успокоиться, подумать и вспомнить. С разрешения суда Илларионова вышла в коридор, там ей стало плохо, она попросила вызвать скорую помощь и больше в зал судебного заседания не вернулась.
Судом был объявлен перерыв, на несколько дней, после перерыва Илларионова пояснила, что в основном договоре стояла сумма 350 тысяч евро. Эту сумму они перевели в рубли и получилось, что за объект № ..... - 2 800 000 рублей, за объект № .....- 9 200 000 рублей.
На вопрос суда, как в тексте договоров была поделена цена за дом и землю, какие цифры стояли, Илларионова сказала, что ей вновь стало плохо, что обо всем расскажет ее муж Илларионов.
Таким образом, продавец Илларионова не смогла назвать цену объектов, которую она указала лично при подписании договоров купли-продажи, в связи с чем, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, не доказала то обстоятельство на которое ссылалась.
В следующем своем доводеИлларионова ссылается на то, что ее представитель по доверенности Назимова вступила в сговор с покупателем Малышевым, занизила стоимость объектов в договорах, изменила содержание договоров, сформулировав по иному условия перехода права, таким образом, сделки совершены по злонамеренному соглашению ее представителя с покупателем в пользу покупателя.
Оценивая доказательства Илларионовой в обоснование этого довода, суд излагает их в том порядке, в каком они исследовались.
Так, представитель Илларионовой Балуца А.В. поясняла, что о заключении договора ей известно со слов Илларионовой, что сделка происходила в 9 часов 19 мая 2010 года в здании Росреестра, Илларионова подписала договоры и удалилась, так как не смогла по состоянию здоровья стоять в очереди на сдачу документов, что было дальше, ей не известно.
Суд критически относится к этим пояснениям, поскольку они противоречат пояснениям Илларионовой.
Представитель Илларионовой адвокат Маслова Т.Н. пояснила, что на самом деле договор был подписан Малышевым и Назимовой, Илларионова договор не подписывала и денег не получала вообще. Из пакета документов видно, что волеизъявление Илларионовой было направлено на совершение сделки по цене, значительно превышающей ту цену, которая указана была Назимовой, то есть Назимова вышла за пределы своих полномочий.
Суд критически относится к этим пояснениям, поскольку они противоречат пояснениям Илларионовой, кроме того, из пакета документов видно две цены: одна - в предварительном договоре, который суд уже ранее оценил, как не являющийся доказательством цены, другая в самом договоре, которая может быть любой, поскольку стороны свободны в указании цены.
Ссылка адвоката на волеизъявление Илларионовой по поводу цены, судом не может быть принята во внимание, поскольку статья 179 ГК РФ объединяет пять составов недействительных сделок, общей чертой которых является дефект внутренней воли совершивших их лиц. При этом в сделке, заключенной благодаря злонамеренному соглашению представителя одной стороны с другой стороной, воля лица (представляемого) на совершение сделки вовсе отсутствует.
Как было установлено в судебном заседании, Илларионова добровольно изъявила свою волю на продажу объектов, без какого-либо воздействия со стороны покупателя. Воздействие же покупателя на представителя Илларионовой следует доказать.
Так, Илларионов И.В. еще до пояснений своей супруги Илларионовой, пояснял, что к 10 часам 19 мая 2010 года он с женой Илларионовой подъехал к Назимовой, на второй этаж фирмы, где Назимова работает, это .......... Назимова является его знакомой, она готовила все документы. Посмотрели договор, оказалось, что необходимо нотариальное согласие его, как супруга, на продажу объектов, такого согласия у них при себе не было. Поскольку сделка была назначена на 15 часов, времени было достаточно, они решили съездить к нотариусу и оформить согласие. Получив согласие, они привезли его Назимовой, Илларионова подписала договор, отдала его Назимовой, Назимова побежала к себе на работу ксерокопировать нотариальное согласие. Они с Илларионовой ждать не могли, так как у них была запланирована встреча с врачом в больнице. Они уехали, оставив документы у Назимовой и Малышева. Прошло три недели после подписания договоров, а Малышев все не отдавал деньги за объекты, тогда он позвонил Назимовой, чтобы она сходила в ФРС и написала заявление о приостановлении регистрации сделки. Назимова сходила, написала заявление, ему отзвонилась. Потом он стал беседовать с сыном Малышева, тот обещал, что отдаст часть денег, он стал требовать от сына Малышева деньги, сказав, что только после расплаты сделка будет зарегистрирована.
Из этих пояснений Илларионова, которые он впоследствии изменил, видно, что регистрация сделки была приостановлена не в связи с какими-то искажениями действительности в договорах, или из-за воздействия Малышева на Назимову, искажения воли Илларионовой, а из-за того, что Илларионов требовал от сына покупателя Малышева деньги, а тот их не давал.
Допрошенная в качестве свидетеля, а затем привлеченная в качестве заинтересованного лица, Назимова В.А. поясняла, что Илларионова у нее заказывала много документов, в декабре 2009 года к ней подошла директор ......... ФИО1 и сказала, что Илларионова их ценная клиентка, ее надо как следует обслужить. Также в декабре 2009 года к ней подошел Илларионов и сказал, что в будущем будет сделочка с Малышевым, ее надо запланировать на май 2010 года, желательно сдать на регистрацию документы до 19 мая 2010 года, почему речь шла об этой дате, ей не известно. Доверенность у нее от Илларионовой уже была, кто ее принес, не помнит. Накануне 19 мая 2010 года они с Илларионовыми договорились, что они подойдут к 15 часам. Она подошла к ФИО2, которая ведет прием документов в ФРС, уточнила время, когда можно будет принести документы, определились, что это будет после 15 часов, так как надо было уведомить вторую сторону (Малышева). С утра 19 мая 2010 года Илларионова подъехала и посмотрела договор, может быть Илларионова была с мужем, она напечатала договор на компьютере, цену поставила со слов Илларионовой, какую, не помнит. Текст договора Илларионову устроил, она его не изменяла, в том числе и по поводу передачи объекта покупателю. Илларионова уехала и до 15 часов она ее не видела. В 15 часов ДД.ММ.ГГГГ она пришла в ФРС, там находились Илларионовы и покупатель Малышев, по копии паспорта она узнала Малышева, до этого она его не видела ни разу. Илларионов передал ей нотариально удостоверенное согласие на продажу, она передала им все договоры с копиями и пошла к себе на работу ксерокопировать согласие. Через 20 минут вернулась, покупатель Малышев стоял один с договорами и подписанными актами приема-передачи объектов, куда делись Илларионовы, она не поняла. В это время покупатель Малышев сказал, что он является давним другом Илларионовой, для того, чтобы Илларионова была освобождена от налогов, или меньше их платила, нужно исправить в договорах стоимость объектов, указав их до миллиона рублей. Она часто с этим сталкивается, когда стороны просят указать цену поменьше, чтобы уйти от налогов, поэтому пошла навстречу Малышеву, сходила назад к себе на работу, распечатала новые договоры, указав в них суммы 990 тысяч рублей, все остальное содержание договоров она не меняла, вернулась, они с Малышевым подписали эти договоры, она сдала их на регистрацию. В начале июня ей позвонила Илларионова и сказала, чтобы она сходила в ФРС и написала заявление о приостановлении регистрации сделки по объекту № ....., так как сумма по договору не оплачена полностью. Она призналась Илларионовой о том, что изменила сумму договора, указала меньше, чем было первоначально. Илларионова ей сказала «тем более, приостанови». Она пошла в ФРС и написала заявление о приостановлении регистрации сделки.
Суд критически относится к этим пояснениям, поскольку они не правдивые, характеризуют Назимову отрицательно, порождают недоверие, противоречат пояснениям Илларионовой, представителя УФСГР, противоречат действиям этих лиц, а также не оспоримым доказательствам.
Так, Илларионова поясняла, что 19 мая 2010 года видела Назимову в первый раз и с директором ......... ФИО1 не знакома.
У всех участников этого действа были мобильные телефоны, Назимова, зная, что у нее нет права на изменение цены договора, могла связаться с Илларионовымм и уточнить, действительно ли нужно указывать цену до миллиона рублей. Этого сделано не было, а, значит, по мнению суда, и не было изменения цены в договоре.
Назимова с ее слов и слов участников сделки не меняла содержание договора, а из содержания договора следует, что право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в УФРС. Передача продавцом объекта и их принятие покупателем осуществляется в соответствии со ст. 556 ГК РФ по подписываемому сторонами передаточному акту. В случае, если сумма по договору купли-продажи полностью не оплачена или оплачена частично, передаточный акт подписывается после сто процентной оплаты суммы по договору.
Назимовой доверенностью было предоставлено право на подписание актов приема-передачи объектов, из содержания договоров следует, что акты приема-передачи подписываются только после передачи денег, то есть деньги покупателем продавцу были переданы, поскольку акты приема-передачи объектов подписаны.
Илларионова поясняла, что 19 мая она с мужем к 10 часам подъехала в ........., Назимову увидела в первый раз, прочла договор, который подготовила Назимова, цена была поставлена с ее слов, содержание договора ее устроило, как там было написано про передачу денег, она не помнит. Оказалось, что они с мужем забыли, что нужно нотариальное согласие мужа на продажу объектов. Поехали к нотариусу ........., офис которой находится на пл. Застава. Сделали согласие, сделка была назначена на 15 часов, подъехали к 15 часам, она подписала договор и отдала его Малышеву, Малышев остался ждать Назимову, а они с мужем поехали к доктору, фамилию которого она не знает, приехали в больницу, а доктора не оказалось. На следующий день она позвонила Назимовой, зачем звонила, не знает, Назимова ей сказала, все хорошо, документы сданы на регистрацию. Она сказала Назимовой, что Малышев деньги ей отдал не полностью, Назимова ей сказала, что она изменила цену в договоре, указав ее до 1 миллиона. Она спросила у Назимовой, зачем она это сделала, Назимова ответила, что посчитала, что так для нее (Илларионовой) будет лучше. Она сказала Назимовой, чтобы та отозвала документы с регистрации. На следующий день после этого разговора, дату она не помнит, она поехала к Назимовой, зашла к ФИО1, спросила, зачем так делать, на каком основании. Назимова и ФИО1 сказали, что есть предварительный договор, в нем есть цена, поэтому цена основного договора может быть любой. Доверенность у Назимовой она не отбирала и не отзывала ее. В милицию по поводу возбуждения уголовного дела в отношении Назимовой она не обращалась, так как посчитала, что Назимова просто ошиблась, так как хотела сделать как лучше для нее (Илларионовой) и не предупредила ее.
Из этих пояснений Илларионовой суд делает вывод, что никакого сговора у Назимовой с покупателем Малышевым не было, что покупатель Малышев не просил Назимову изменять цену в договоре, иначе бы она сказала бы об этом Илларионовой.
Все последующие после подписания договоров действия Илларионовой свидетельствуют о том, что она доверяет Назимовой, доверенность не отозвала, с заявлением о мошенничестве в милицию не обратилась, кроме того, 9 ноября 2010 года, уже когда дело находилось в суде, Илларионова произвела оплату услуг ......... по договору от 5 мая 2010 года по сопровождению Назимовой ее сделки, то есть ничего не свидетельствует о том, что был сговор покупателя с представителем продавца.
На вопросы суда, почему пояснения Илларионовой отличаются от текста ее искового заявления, Илларионова ответить не могла, после вопросов такого характера Илларионова говорила, что ей плохо, у нее поднимается давление, дело надо отложить. Илларионов мешал Илларионовой отвечать на вопросы суда, то подсказывал, то говорил, что ее не надо ни о чем спрашивать, так как она больной человек и ничего не знает, он всем занимался и на всё ответит.
Из пояснений Илларионовых и Назимовой, из их действий и поступков, из того, что они не помнят о существенных обстоятельствах купли-продажи такого дорого, на их взгляд, дома, нажитого непосильным трудом Илларионовой, о самом главном: цене, порядке расплаты и передачи объектов, суд делает вывод о том, что не у покупателя Малышева с Назимовой, а у Илларионовых и Назимовой состоялся договор о том, как злоупотребить своим правом.
Ссылки Илларионова на то, что они с женой являются законопослушными гражданами, от уплаты налогов не уклоняются, поэтому им не было смысла укрываться от налогов и указывать стоимость объекта до 1 миллиона рублей, суд не может принять во внимание, поскольку в производстве суда имелся материал по заявлению судебного пристава-исполнителя об установлении для должника Илларионова И.В. временного ограничения на выезд из Российской Федерации, из которого видно, что Илларионов является должником перед государством по уплате налога в сумме 259 402 рублей, который длительное время не погашает, ссылаясь на отсутствие средств. То есть, именно Илларионовым было выгодно указать в договорах стоимость объекта до 1 миллиона рублей, но не покупателю Малышеву.
Истец и покупатель Малышев в судебном заседании пояснял, что он является пожилым человеком, у него много внуков, он хотел оставить внукам от своего имени наследство, поэтому с сыном решили оформить объекты на его имя. Часть личных сбережений у него была, часть сбережений принадлежали его сыну и его жене, то есть это были их семейные деньги. Они с сыном передавали какие-то суммы денег лично Илларионовой, она расписывалась на обратной стороне предварительного договора о том, что деньги получала. Об условиях цены объектов договаривались его сын ФИО3 и муж Илларионовой - Илларионов И.В., он же, юридически не грамотный, требовалась только его подпись на договорах, он в правовую природу договоров не вникал и действовал под руководством сына. Утром ДД.ММ.ГГГГ сын ему сказал, что Илларионов сообщит ему, когда приехать в ФРС для подписания договора, так как деньги за объекты Илларионовым заплачены. Илларионов сказал ему приехать, он поехал в ФРС, утром, к 10 часам, сел у стоечки, где ему сказали ждать, сидел, ждал. Около 11 часов подошли Илларионовы и Назимова, они представили ему Назимову и сказали, что у нее есть доверенность на совершение сделки. Илларионовы и Назимова о чем-то разговаривали, он не вникал в их разговор, он первым поставил свою подпись на договоре купли-продажи, затем договор подписывали продавцы. Кто из них, Илларионова или Назимова подписывали, он не видел, так как ему было все равно, кто подпишет, раз у Назимовой была доверенность. Затем они вместе с Назимовой пошли к регистратору, никакой очереди практически не было, стояли 2-3 человека. А затем они стояли, почти у двери, все шли по записи, никто запись не нарушал, они зашли в кабинет, там сидела женщина, которая принимала документы, она посмотрела все их документы, спросила все ли правильно, он ответил, что все правильно. Затем женщина дала ему расписку о получении документов, все действие было чуть больше 15 минут. Он вышел на улицу, больше он с Назимовой не виделся и не общался, ни о чем с ней не разговаривал, так как ему было не о чем разговаривать, его дело было поставить подпись на договоре. Когда он вышел на улицу, то услышал, что его зовет Илларионов, который предложил подвезти его. Он сел к Илларионову в машину, тот довез его до остановки «Ильича» и высадил, это было до 14 часов.
Суд считает, что эти пояснения покупателя Малышева правдивые, поскольку они последовательны, у суда, при непосредственном восприятии, сомнений не вызвали, они не противоречат не оспоренным документам и пояснениям представителя регистрационной службы.
Так, согласно расписки о получении документов на государственную регистрацию права, (том 1 лист дела 9), документы на регистрацию объекта № ..... были приняты 19 мая 2010 года в 12 часов 25 минут, и 12 часов 46 минут, но не после 15 часов, как говорили Илларионовы.
Как пояснял в судебном заседании представитель УФСГР по доверенности Секирин А.И., в учреждении четко ведется прием документов согласно предварительной записи. Сделка была запланирована в книге предварительной записи 19 мая 2010 года с 12 часов 30 минут до 13 часов по объекту № ..... и с 14 часов до 14 часов 30 минут по объекту № ...... Все документы были приняты от сторон до 12 часов 59 минут. Никакие документы в 15 часов от сторон не принимались. Выдачу расписок фиксирует компьютер, все компьютеризировано, час автоматически ставит компьютер. Может быть, по каким-то причинам документы могут быть приняты раньше или позже предварительно обозначенного времени, но время принятия всегда ставится на расписке компьютером.
У суда нет оснований не доверять этим пояснениям представителя регистрационной службы, поскольку его слова подтверждены не оспоренным документом-распиской.
Исходя из выше изложенного, суд считает, что Илларионова не доказала, что покупатель Малышев вступил в незнакомой ему Назимовой в сговор по поводу цены договора.
С доводом Илларионовой о том, что покупатель деньги за объекты вообще не отдал, отдал частично, суд не может согласиться, поскольку сначала Илларионова и ее представители поясняли, что деньги за объекты Илларионова вообще не получала. После того, как представители покупателя Малышева предъявили суду расписки Илларионовой о получении денег, она согласилась с тем, что все-таки деньги она лично за объекты получила в размере 4 423 520 рублей. Кроме того, муж Илларионовой получил для нее 6 миллионов 800 тысяч рублей.
Таким образом, суд критически относится к этим заявлениям Илларионовой, и расценивает эти заявления как злоупотребление правом, что в соответствии со ст. 10 ГК РФ не допустимо.
Поскольку стороны свободны в своих действиях по заключению договоров, в том числе и при определении цены, в судебном заседании не нашел подтверждения факт злонамеренного соглашения Малышева и Назимовой, суд исходит из цены объектов, указанной в договорах от 19 мая 2010 года.
Согласно расчетов, заверенных подписью Илларионовой, она получила по предварительному договору 4 423 520 рублей.
Ссылку Илларионовой на то, что 11 мая 2010 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение, которое и определило цену объектов, которая не была Илларионовой получена, а поэтому сделку следует признать не действительной, суд не может принять во внимание, поскольку, как видно из дополнительного соглашения от 11 мая 2010 года оно было заключено к исследованному выше предварительному договору купли-продажи от 05 сентября 2006 года, который суд расценил как не являющийся доказательством денежного обеспечения. Этим дополнительным соглашением был уточнен перечень объектов недвижимости, их готовность, даты расчетов и подписания основного договора, но не цена объектов.
Как пояснила Илларионова, и что следует из ее расписок, она получила 1 250 000 рублей 5 сентября 2006 года, 600 000 рублей 19 сентября 2006 года, 500 000 рублей и 19 600 евро (19600*34,15=669340 рублей) 25 сентября 2006 года, 10 тысяч долларов (10000*26,79=267900 рублей) 1 октября 2006 года, 117000 рублей 8 октября 2006 года, 250000 рублей 12 февраля 2007 года, 150 000 рублей и 4 тысячи долларов (4000*29,82=119280 рублей) 5 марта 2007 года, 500000 рублей 19 апреля 2007 года, то есть 4 423 520 рублей, никаких денежных обязательств, кроме как купля-продажа объектов, между ней и Малышевыми не было, деньги ей отдавались только за куплю-продажу объектов.
Статья 454 ГК РФ устанавливает, что по договору купли-продажи продавец обязуется за определенную денежную сумму (цену) передать вещь (товар) в собственность покупателю.
Оплата товара, как правило, подтверждается расписками, актами приема-передачи и т.п. Закрытого перечня подтверждающих документов нет. Из акта приема-передачи, который подписала Назимова, имея на то не оспоренную и не отозванную до настоящего времени доверенность, видно, что стороны подтвердили не только факт передачи объектов, но и факт оплаты по договору. Указание в договоре на то, что передача продавцом объекта и их принятие покупателем осуществляется в соответствии со ст. 556 ГК РФ по подписываемому сторонами передаточному акту, в случае, если сумма по договору купли-продажи полностью не оплачена или оплачена частично, передаточный акт подписывается после сто процентной оплаты суммы по договору, передаточный акт сторонами был подписан, что свидетельствует об оплате товара.
Ни одно из доказательств не имеет для суда заранее определенной силы. Поэтому любой представленный документ суд оценивает по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех остальных имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает все доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ на предмет относимости, допустимости и достоверности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности.
Так, Малышев представил в судебное заседание документ, на обороте которого имеется написанный собственноручно Илларионовым текст о том, что он получил 6 миллионов 800 тысяч рублей для Илларионовой.
Принимая во внимание пояснения Илларионовой о том, что она не имела с Малышевым никаких денежных отношений, кроме как купля-продажа дома, то, соответственно эти деньги предназначались в качестве оплаты за покупку дома Илларионовой.
Илларионов И.В. ссылается на то, что он давал ФИО3 эту сумму в долг, тот ему вернул эти деньги 19 мая 2010 года, расписок у него долговых нет, при возврате денег ФИО3 попросил его указать, что это деньги для Илларионовой Л.Б., он указал, почему, не знает, это его личные дела с ФИО3
Сын покупателя - ФИО3 изложенный довод отрицал.
Эта ссылка Илларионова судом не принимается, поскольку долговых расписок в суд не представлено, как поясняла Илларионова, она никаких финансовых дел с ФИО3 не имела, кроме как продажа дома, дата 19 мая 2010 года, по мнению суда, не является совпадением, поскольку в дополнительном соглашении от 11 мая 2010 года указаны периоды расплаты за дом, день подписания договора является днем внесения оставшейся от задатка стоимости, и, если бы деньги не были отданы со стороны покупателя, сделка могла быть отложена, чего сделано не было, что свидетельствует об исполнении покупателем своих обязанностей по договору.
Как поясняла в судебном заседании Илларионова, она является домохозяйкой, работала няней у ФИО3, сидела с его детьми, они стали почти родственниками, она очень доверяла семье Малышевых, сначала им был продан один дом, затем она прочла о ФИО3 отзывы, и поняла, что с ним нельзя иметь дело, но он очень просил продать ему еще дома, она пошла навстречу, в результате чего вынуждена сейчас жить в недостроенном доме, на достройку которого нужны деньги, она юридически не грамотная, ставила только подписи, где говорил ей муж, всеми финансовыми делами ведал Илларионов, она ему полностью доверяет и знает, что он ее не обманет, он договаривался с Малышевыми по поводу цены, расплаты, она в эти договоры не вмешивалась. Дома достались ей кровью и потом, поскольку она знает, как тяжело строить дом по кирпичику, а потом с ним расставаться, даты продажи объектов были определены, поэтому были заключены договоры купли-продажи, считает, что ФИО3 поступил с ней не порядочно, поэтому договоры следует признать не действительными.
Эти пояснения суд расценивает как мотив сделки. Мотив является психологическим основанием совершения сделки, но находится за ее пределами, соответственно, ошибка в мотиве на действительность сделки повлиять не может.
Таким образом, суд пришел к выводу о не доказанности со стороны Илларионовой тех обстоятельств, на которых она основывает свои требования.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 56,194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Произвести государственную регистрацию заключенного между Малышевым М.К. и Илларионовой Л.Б. договора купли-продажи от 19 мая 2010 года земельного участка общей площадью 698 кв.м., № ..... по <адрес>, кадастровый номер № ..... и индивидуального жилого дома Литера А-А1 № ..... по <адрес>, общей площадью 296,1 кв.м,.
Произвести государственную регистрацию перехода от Иллариновой Л.Б. к Малышеву М.К. права собственности по договору от 19 мая 2010 года купли-продажи земельного участка общей площадью 698 кв.м., № ..... по <адрес>, кадастровый номер № ....., и индивидуального жилого дома Литера А-А1 № ..... по <адрес>, общей площадью 296,1 кв.м.
Отказать в иске Илларионовой Л.Б. к Малышеву М.К. о признании не действительными договоров от 19 мая 2010 года купли-продажи земельного участка общей площадью 698 кв.м., № ..... по <адрес>, кадастровый номер № ....., индивидуального жилого дома Литера А-А1 № ..... по <адрес>, общей площадью 296,1 кв.м., земельного участка № ..... общей площадью 1461 кв.м. кадастровый номер № ..... и незавершенного строительством объекта литера А.А1,А2, расположенных по адресу <адрес>, общей площадью 206,6 кв.м..
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в 10 дневный срок через районный суд.
Председательствующий: