Дело № 2-728 /2011 Р Е Ш Е Н И Е 7 июля 2011 г. Железнодорожный районный суд г. Воронеж в составе: председательствующего Дорофеевой И.В., при секретаре Леденевой О.С., с участием истца Сунгурова Н.Н., представителя истца Сунгурова Н.Н. - Рукина И.И., представителя ответчика ОАО «УК Железнодорожного района» Попченковой Н.И., действующей на основании доверенности от 25.03.2011 г., представителя третьего лица ТСЖ «Мечта» Сдобниковой В.П., действующей на основании устава ТСЖ «Мечта» от 2009 г., представителя третьего лица без самостоятельных требований Управы Железнодорожного района городского округа г.Воронежа Радченко Н.В., действующей на основании доверенности № ..... от 30.12.2009 г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сунгурова Н.Н. к Открытому акционерному обществу «Управляющая компания Железнодорожного района» о расторжении договора управления многоквартирным домом У С Т А Н О В И Л: Сунгуров Н.Н. обратился в суд с исковым заявлением к ОАО «Управляющая компания Железнодорожного района» об обязании ОАО «УК Железнодорожного района» расторгнуть заключенный с ним договор управления многоквартирным домом, признать незаконными квитанции на оплату жилищно- коммунальных услуг, выставленные ОАО «Управляющая компания Железнодорожного района» с 01.06.2010 г.по настоящее время, обязать ОАО «УК Железнодорожного района» прекратить выставлять квитанции на оплату жилищно- коммунальных услуг, взыскании государственной пошлины в размере 200 рублей, мотивируя свои требования тем, что 01.12.2009 г. между ним и ОАО «УК Железнодорожного района» заключен договор управления многоквартирным домом. В декабре 2010 г. на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома № ..... по <адрес> принято решение о создании ТСЖ «Мечта». Правлением ТСЖ «Мечта» принято решение о выборе управляющей компании ООО «Жилищно- коммунальное хозяйство». 01.06.2010 г. между ТСЖ «Мечта» и ООО «Жилищно- коммунальное хозяйство» заключен договор управления многоквартирным домом. 15.12.2010 г. Сунгуров Н.Н. направил в ОАО «УК Железнодорожного района» заявление о расторжении договора от 01.12.2009 г, однако ОАО «УК Железнодорожного района» отказалась расторгнуть договор, продолжает выставлять квитанции на оплату жилищно- коммунальных услуг, которые с декабря 2010 г. Сунгуров Н.Н. оплачивает в ООО «Жилищно- коммунальное хозяйство». Полагает, что поскольку решение о создании ТСЖ «Мечта» и решение о передаче управления многоквартирным домом ООО «Жилищно- коммунальное хозяйство» в установленном законом порядке никем не обжалованы, единственной законно управляющей организацией, обслуживающей многоквартирный дом № ..... по <адрес>, является ООО «Жилищно- коммунальное хозяйство». Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решение о выборе в качестве управляющей компании ОАО «Управляющая компания Железнодорожного района» не принималось, открытый конкурс о выборе данной управляющей компании не проводился. Правовые основания требований- ст.ст.137, 161, 162 ЖК РФ, 450 ГК РФ. В судебном заседании Сунгуров Н.Н. исковые требования поддержал, пояснив, что поскольку договор управления многоквартирным домом заключался между ним и ОАО «УК Железнодорожного района», является двусторонним, все полномочия по его изменению и расторжения принадлежат двум сторонам, ему и ОАО «УК Железнодорожного района». Заключение договора с ОАО «УК Железнодорожного района» ему было навязано, решение собственников жилья о избрании ОАО «УК Железнодорожного района» управляющей компанией не принималось. Полагает, что как собственник квартиры в многоквартирном доме имеет право на выбор способа управления многоквартирным домом. Просит принять во внимание п.6.2 Договора управления многоквартирным домом, заключенным между ним и ответчиком, согласно которому прямо предусмотрена возможность расторжения договора в связи с принятием собственниками решения об изменении способа управления многоквартирным домом. Согласно п№ ..... спорного договора ОАО «УК Железнодорожного района» обязана в течение 30 дней с момента уведомления о расторжении договора передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением документы ТСЖ «Мечта». Посланные ТСЖ «Мечта» уведомления оставлены без внимания ОАО «УК Железнодорожного района». При создании ТСЖ «Мечта» вопрос о расторжении договора с ОАО «УК Железнодорожного района» не решался. Вызывает сомнение правомерность нахождения дома с 2008 г. в управлении ОАО «УК Железнодорожного района», т.к. решение о заключении договора на управление домом с ОАО «УК Железнодорожного района» не принималось. Представитель истца Рукин И.И. исковые требования поддержал, просит удовлетворить в полном объеме. Представитель ОАО «УК Железнодорожного района» Попченкова Н.И. просила в удовлетворении иска отказать, т.к. в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие, что собственники помещений принимали решение о расторжении договора управления с ОАО «УК Железнодорожного района», а так же документы, подтверждающие право истца на обращение в суд. В досудебном порядке от истца заявление о расторжении договора по основанию не исполнения управляющей организацией обязательств не подавалось. Представитель ТСЖ «Мечта» Сдобникова В.П. просила исковые требования Сунгурова Н.Н. удовлетворить, пояснив, что является председателем ТСЖ «Мечта» с 26.04.2009 г.. В 2008 г., 2011 г. общее собрание о выборе управляющей компании ОАО «УК Железнодорожного района» не проводилось. ТСЖ неоднократно обращалось с жалобой на ненадлежащее исполнение ОАО «УК Железнодорожного района» своих обязанностей. Определением Железнодорожного районного суда г.Воронежа от 05.07.2011 г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечена Управа Железнодорожного района Городского округа г.Воронежа ( л.д. 151). Представитель Управы Железнодорожного района г.Воронежа Радченко Н.В. в принятии решения полагается на усмотрение суда, пояснив, что ОАО «УК Железнодорожного района» было привлечено к управлению домом в 2008 г. путем избрания - проведение общего собрания собственников жилого дома № ..... по <адрес> в декабре 2007 г., в форме заочного голосования. Инициатором собрания выступил главный специалист отдела ЖКХ Управы Железнодорожного района ФИО1, т.к. в данном доме была муниципальная доля. Представитель третьего лица ООО «ЖКХ» Палютин М.И. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, причина не явки суду не известна (т.1 л.д. 153). Выслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, допросив свидетелей, суд приходит к следующему. В ходе рассмотрения дела установлено, что дом № ..... по <адрес> является многоквартирным домом. Истец Сунгуров Н.Н. является собственником квартиры <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.08.2009 г., о чем сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним № ....., в подтверждении чего выдано свидетельство о государственной регистрации права <адрес> ( л.д.6). Из квитанций на оплату коммунальных услуг, расходов на содержание и ремонт жилья, приобщенных к материалам дела следует, что с июня 2010 г. на имя Сунгурова Н.Н. выставлены к оплате квитанции управляющей организацией ОАО «УК Железнодорожного района» и ООО « Жилищно- коммунальное хозяйство» ( т.1 л.д.25- 46). В силу ст.161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, к одному из способов относится - управление управляющей организацией, управление товариществом собственников жилья. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Основные положения договора управления многоквартирным домом определены ч.3 ст.162 ЖК РФ. В соответствии с ч.4 ст.162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно ч. 8.1 и 8.2ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: В соответствии с ч.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, установленный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии- в тридцатидневный срок. Жилищный Кодекс РФ конкретизирует общие нормы ГК РФ в ст.162 ЖК РФ. В силу ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора Второй способ одностороннего расторжения договора - смена способа управления домом. По делу установлено, что с 01.05. 2008 г. многоквартирный дом № ..... по <адрес> находится в управлении ОАО «УК Железнодорожного района» ( т.1 л.д.139). 1.12.2009 г. между Сунгуровым Н.Н. и ОАО «УК Железнодорожного района» заключен договор управления многоквартирным домом (т.1 л.д.7-8). Согласно разделу 6 Договора п. 6.1.1 Договор может быть расторгнут собственником: - по инициативе общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в котором находятся переданные в управление помещение Собственника. п.6.2 Договора установлено, что в случае расторжения настоящего Договора, в связи с принятием Собственниками решения об изменении способа управления многоквартирным домом собственники обязаны компенсировать убытки Управляющей компании по фактическим затратам, в том числе, направленные Управляющей компанией на инвестирование в Общее имущество ( т.1 л.д. 8). Таким образом, данный Договор предусматривает возможность расторжения Договора в одностороннем порядке при принятии решения собственниками об изменении способа управления многоквартирным домом. Согласно протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № ..... по <адрес> от 26.04.2009 г. избран способ управления многоквартирным домом - управление Товарищества собственников жилья, создано ТСЖ «Мечта» ( т.1 л.д. 143-144). Согласно свидетельства о государственной регистрации № ..... ТСЖ «Мечта» является юридическим лицом ( т.1 л.д. 10). 01.06.2010 г. между ТСЖ «Мечта» в лице Председателя Правления Сдобниковой В.П. и ООО «Жилищно-коммунальное хозяйство» заключен договор управления многоквартирным домом ( т.1 л.д. 11). После избрания нового способа управления ТСЖ «Мечта» обратилось в ОАО «УК Железнодорожного района» с заявлением о передаче технической документации, необходимой для выполнения функций управления домом. ОАО «УК Железнодорожного района» техническую документацию не передала. Данный факт сторонами не оспаривается. 15.12.2010 г. Сунгуров Н.Н. обратился в ОАО «УК Железнодорожного района» с заявлением о расторжении договора управления многоквартирным домом от 1.12.2009 г. по основанию избрания нового способа управления ( т.1.л.д.12). Письмом № ..... от 21.12.2010 г. ОАО «УК Железнодорожного района» разъяснило Сунгурову Н.Н. порядок и основание передачи многоквартирного дома из управления одной управляющей компании в управление вновь избранной управляющей компании или ТСЖ ( т.1.лд. 17). Из имеющегося в материалах дела протокола общего собрания от 26.04.2009 г. ( т.1 л.д. 143-144) о избрани способа управления многоквартирным домом- ТСЖ- следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования по избранию способа управления- ТСЖ, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договоров с прежней управляющей организацией. Создание и государственная регистрация ТСЖ так же не является само по себе основанием для расторжения договора с управляющей организацией. Поскольку договорные правоотношения по управлению многоквартирным домом возникли между собственниками помещений и ответчиком ОАО «УК Железнодорожного <адрес>», заявление об отказе от исполнения соответствующего договора, в том числе по основанию, установленному частью 8.2 ст.162 ЖК РФ, может быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора. Согласно искового заявления, пояснений истца Сунгурова Н.Н., его представителя Рукина И.И. в судебном заседании, материалов дела, Сунгуров Н.Н. действует как сторона договора управления от 1.12.2009 г., что свидетельствует, что Сунгуров Н.Н. не является лицом, специально уполномоченным на то собранием собственников помещений для предъявления иска в суд о расторжении договора, истец действует от своего имени и в своих интересах. Закон предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом. Соответствующее решение может быть приято большинством голос от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. По делу установлено, что решение о прекращении управления домом ОАО «УК Железнодорожного района», расторжении договора управления, заключенного с ОАО «УК Железнодорожного района» собственниками жилья не принималось. Наличие желания одного из собственников жилья расторгнуть договор управления не может быть положен в основу удовлетворения требований, поскольку решение общего собрания о выборе способа управлении является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме ( ч.3 ст.161 ЖК РФ). Кроме того, при буквальном толковании в силу ст.431 ГК РФ содержания письма Сунгурова Н.Н. от 15.12.10 г., суд приходит к выводу, что уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке по основанию не исполнения условий договора с соблюдением требований ч.2 ст.452 ГК РФ истцом не заявлялось. Вывод суда о не принятии собственниками многоквартирного дома решения о расторжении договора управления с ОАО «УК Железнодорожного района», об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора при избрании способа управления ТСЖ следует не только из текста протокола общего собрания от 26.04.2009 г, но и подтвержден показаниями свидетелей, собственников жилых помещений в доме № ..... по <адрес> Так, свидетель ФИО2 суду показала, что вопрос о расторжении договора с управляющей компании ОАО «УК Железнодорожного района» при создании ТСЖ «Мечта» не решался, в 2011 г. приято решение о управлении домом ответчиком. Общее собрание собственников жилья о выборе ОАО «УК Железнодорожного района» проводятся приблизительно с2008 г. ( т.2 л.д. Свидетель ФИО3 суду пояснила, что решение о заключении договора ТСЖ «Мечта» с управляющей организацией ООО «ЖКХ» не принималось, решение о расторжение договора с ОАО «УК Железнодорожного района» не принималось. На сегодняшний момент 20.04.2011 г. вновь принято решение о заключении договора управления многоквартирным домом с ОАО «УК Железнодорожного района» ( т.2 л.д. Свидетель ФИО4 суду пояснила, что общее собрание по вопросу заключения договора управления многоквартирным домом с ООО «ЖКХ» не проводилось. ДД.ММ.ГГГГ принято решение об управлении домом ОАО «УК Железнодорожного района» ( т.2 л.д. Аналогичные пояснения дали свидетели ФИО5, ФИО6, ФИО7 ФИО8 ( т.2 л.д. Заключение председателем Правления ТСЖ Сдобниковой В.П. договора управления жилым домом № ..... по <адрес> с ООО «Жилищно- коммунальное хозяйство» на основании полномочий, предоставленных заседанием Правления ТСЖ «Мечта» от 01.06.2010 г. ( т.1 л.д.23), Устава ТСЖ ( т.1 л.д. 98- 107) суд не принимает во внимание, поскольку волеизъявление собственников жилья на заключение договора управления с ООО «ЖКХ» отсутствует, что противоречит нормам жилищного законодательства. Показания свидетеля ФИО9 о том, что не видел объявлений о проведении общего собрания 20.04.2011 г., является членом ТСЖ «Мечта», свидетелей ФИО10, ФИО11 о создании ТСЖ «Мечта» на выводы суда не влияют. Таким образом, требования об обязании ОАО «УК Железнодорожного района» расторгнуть с Сунгуровым Н.Н. договор управления многоквартирным домом от 01.12.2009 г., признании незаконными квитанции на оплату жилищно- коммунальных услуг, выставленные ОАО «УК Железнодорожного района» с 01.06.2010г., обязания ОАО «УК Железнодорожного района» прекратить выставлять Сунгурову Н.Н. квитанции на оплату жилищно- коммунальных услуг подлежат отказу в удовлетворении. При принятии данного решения суд учитывает, также наличие протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, проведенного в форме заочного голосования от 20.04.2011 г., согласно которому большинством голосов- 51%, утверждена форма договора управления многоквартирным домом и принято решение о заключении договора с ОАО «УК Железнодорожного района ( т.1 л.д. 138). Поскольку собственниками помещений дома № ..... по <адрес> призвана к управлению ОАО «УК Железнодорожного района», которая и фактически предоставляет услуги, в том числе путем заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют. В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. С учетом положений ст. 98 ГПК РФ основания для взыскания государственной пошлины в размере 200 рублей отсутствуют. На основании ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении требований Сунгурову Н.Н. к открытому акционерному обществу «Управляющая компания Железнодорожного района» о обязании ОАО «УК Железнодорожного района» расторгнуть заключенный с ним договор управления многоквартирным домом от 01.12.2009 г, признать незаконными квитанции на оплату жилищно- коммунальных услуг, выставленные ОАО «Управляющая компания Железнодорожного района» с 01.06.2010 г. по настоящее время, обязании ОАО «УК Железнодорожного района» прекратить выставлять квитанции на оплату жилищно- коммунальных услуг, взыскании государственной пошлины отказать. Решение может быть обжаловано В Воронежский областной суд через районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме. Председательствующий Дорофеева И.В.