Дело № 2-3256/2010 Мотивированное решение составлено 16 ноября 2010 года РЕШЕНИЕ именем Российской Федерации 15 ноября 2010 года г. Екатеринбург Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Спиридоновой Н.А. при секретаре Иконниковой М.И., с участием представителя истца Алексеева А.А., ответчика Кокушевой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Кокушевой Е.М. об обращении взыскания на заложенное имущество, УСТАНОВИЛ: ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Кокушевой Е.М. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество в виде комнаты общей площадью 14,4 кв.м, находящейся в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: ***, в том числе определении размера суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере ***.: суммы остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга - ***., суммы неуплаченных процентов - ***., пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов - ***., а также начиная с 20 октября 2010 года и по день реализации имущества определении подлежащими уплате проценты за пользование кредитом в размере 13,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - ***. Просил определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость имущества, исходя из оценки недвижимости, указанной в Закладной, в размере *** руб., взыскать расходы по уплате госпошлины. В обоснование иска указал, что соответствии с условиями кредитного договора № *** от 26 марта 2007 года, заключенного между ОАО «Уральский транспортный банк» и Кокушевой Е.М., ответчику предоставлен ипотечный кредит в размере *** руб. сроком на 180 месяцев. Целью получения кредита было приобретение ответчиком комнаты общей площадью 14,4 кв.м, находящейся в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: ***. По состоянию на 02 марта 2007 года рыночная стоимость квартиры составляла *** руб. Сделка купли – продажи указанной квартиры от 26 марта 2007 года зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области. Одновременно с государственной регистрацией сделки и права собственности на квартиру была произведена государственная регистрация ипотеки квартиры ответчика – № ***. Законным владельцем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», права основаны на сделке по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладной № *** от 07 марта 2008 года) и отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной ОАО «Свердловское агентство по ипотечному жилищному кредитованию». С июля 2009 года исполнение обязательств по возврату сумы кредита и процентов за пользование кредитом (ежемесячные аннуитентные платежи в размере ***.) ответчиком не производится. По состоянию на 19 октября 2010 года задолженность ответчика составляет ***. На основании ист. 50 Закона об ипотеке просит обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество. В судебном заседании представитель истца Алексеев А.А., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, подтвердив доводы, изложенные в исковом заявлении, и пояснил, что на момент рассмотрения дела ответчиком задолженность по кредиту не погашена. Ответчик Кокушева Е.М. в судебном заседании исковые требования признала, суду пояснила, что она потеряла работу и не имеет возможности выплачивать кредит. Последствия признания иска, предусмотренные ст. 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчику разъяснены. Признание иска принято судом как не противоречащее закону и не нарушающее права третьих лиц. Заслушав представителя истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. В судебном заседании установлено, что 26 марта 2007 года между ответчиком и ОАО «У» был заключен кредитный договор № *** (л.д. 23-33), по условиям которого ответчику предоставлен кредит в размере *** руб. сроком на 180 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита (п. 1.1 договора). За пользование кредитом заемщик обязался уплачивать кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки 13,5% годовых (п. 3.1 договора). Размер ежемесячного аннуитентного платежа составляет ***. (п. 3.3.6 договора). При нарушении сроков возврата кредита и уплаты процентов п. 5.2., 5.3 договора предусмотрена ответственность заемщиков в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. Кредит предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения комнаты, находящейся по адресу: ***, общей площадью 14,40 кв.м, стоимостью *** руб., в собственность ответчика (п.1.3. договора). Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека в силу закона квартиры (п.1.3.1). Получение кредита заемщиком подтверждается мемориальным ордером № *** от 26 марта 2007 года (л.д. 36). Указанные документы (кредитный договор, мемориальный ордер) у суда сомнений не вызывают. Доказательств обратного ответчиком в судебное заседание не представлено. Одновременно с государственной регистрацией сделки и права собственности на квартиру произведена государственная регистрация ипотеки квартиры ответчика – *** (л.д. 14). Права кредитора – залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены Закладной, составленной должником - залогодателем 26 марта 2007 года и выданной Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области кредитору – залогодержателю 09 апреля 2007 года, в настоящее время принадлежат истцу на основании договора купли – продажи закладной № *** от 28 декабря 2007 года. Право собственности ответчика на квартиру *** подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ч. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Частью 1 ст. 50 Закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии с ч. 3 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Положения ч. 1 ст. 50 Закона об ипотеке и ч. 3 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации являются диспозитивными и применяются, если иное не предусмотрено договором залога. Пункт 4.4.3 кредитного договора, а также п. 7.1 условий и порядка исполнения денежного обязательства по закладной предоставляет кредитору (залогодержателю) право обратить взыскание на предмет залога, при просрочке должником осуществления очередного ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочки незначительна. Как следует из справки о фактических платежах заемщика по состоянию на 19 октября 2010 года (л.д. 34), не оспорено ответчиком, последняя выплата по кредиту производилась ответчиком 16 февраля 2010 года, после указанной даты заемщик не производила гашений кредита. Доказательств отсутствия вины Кокушевой Е.М. в неисполнении обязательств перед истцом ответчик суду не представил, на основании чего суд приходит к выводу о виновном ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по кредитному договору. Ответчику истец направлял требование о необходимости исполнения обязательств по договору и досрочном исполнении обязательств по кредитному договору и Закладной в полном объеме (л.д. 39, 40). Однако обязательства по кредитному договору исполнены не были. При определении размера суммы задолженности по кредиту (с учетом досрочно взыскиваемой суммы), процентов за пользование кредитом, пени за просрочку возврата кредита и уплаты процентов, суд полагает возможным исходить из сведений, представленных истцом, которые ответчиком не оспорены, подтверждаются справкой (л.д. 34-35). Согласно указанному расчету задолженность по кредиту составляет: сумма просроченного основного долга – ***., сумма процентов по ставке 13,5% годовых – ***., пени за несвоевременную уплату основного долга и процентов – ***., всего ***. Поскольку в судебном заседании установлено, что ответчик допускала просрочку внесения платежей более чем 3 раза в течение 12 месяцев, суд полагает, что в силу п. 4.4.3 кредитного договора, а также п. 7.1 условий и порядка исполнения денежного обязательства по закладной и названных выше положений закона имеются основания для обращения взыскания на предмет ипотеки. В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При этом суд учитывает, что согласно действующему законодательству, регулирующему правоотношения по залогу недвижимого имущества, право на обращение в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество возникает у залогодержателя в случае ненадлежащего исполнения должником основного обязательства, требования по которому обеспечены залогом. При этом закон не устанавливает для залогодержателя обязанности по предварительному обращению с требованием о погашении задолженности. В силу ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В силу ст. 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (часть 2). Принимая во внимание, что ответчик Кокушева Е.М. нарушила свои обязательства по договору, что достоверно установлено в ходе рассмотрения дела и никем не оспаривалось, обстоятельств, которые свидетельствовали бы об отсутствии ее вины в ненадлежащем исполнении данных обязательств, судом не установлено, доказательств их наличия ответчиком и третьими лицами не представлено, требование истца об обращении взыскания на имущество, переданное в залог в обеспечение исполнения обязательств по договору, подлежит удовлетворению в силу вышеназванных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона об ипотеке и положений договора займа и закладной. При этом судом принимается во внимание соразмерность требований истца (***.) и стоимости заложенного имущества (*** руб.), длительность неисполнения заемщиком обязательств по договору. Оснований для применения положений ч.2 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 54 Закона об ипотеке, согласно которым в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, суд не находит, так как факт неисполнения ответчиком Кокушевой Е.М. своих обязательств по договору судом установлен, неисполнение ответчиком своих обязательств не связано с обстоятельствами непреодолимой силы и иными обстоятельствами, исключающими ответственность за неисполнение договорных обязательств, интересы же ответчика как залогодателя, в данном случае защищены положениями п. 4 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым в случае, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. Порядок реализации предмета ипотеки с публичных торгов предусмотрен ст. 56 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Начальную продажную цену заложенного имущества, установление которой требует ч. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке», суд определяет в размере его оценки, согласованной сторонами в п. 1.3 договора, а также в закладной, в размере *** руб., доказательств того, что на момент рассмотрения дела предмет залога имеет иную стоимость, стороны суду не представили. Согласно ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению. Определяя сумму, подлежащую уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, суд полагает возможным определить указанную сумму в размере ***., равной сумме, указанной в расчете истца, а также в размере судебных расходов. Также суд с учетом положений ст. ст. 811, 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает возможным определить подлежащими уплате, начиная с 20 октября 2010 года по день реализации имущества проценты за пользование кредитом и пени на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – ***. В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца в возмещение расходов по уплате госпошлины подлежит взысканию *** руб. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ: иск открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Кокушевой Е.М. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить. Обратить взыскание на заложенное имущество – комнату общей площадью 14,4 кв.м, находящуюся в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: ***, принадлежащую на праве собственности Кокушевой Е.М., определив порядок реализации в виде продажи с публичных торгов и начальную продажную цену *** руб. Установить размер суммы, подлежащий уплате открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного имущества, в размере ***. Определить, что начиная с 20 октября 2010 года по день реализации имущества подлежат уплате проценты за пользование кредитом и пени на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – ***. Взыскать с Кокушевой Е.М. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате госпошлины в размере *** руб. Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме в Свердловский областной суд с подачей кассационной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга. В суд надзорной инстанции (в президиум Свердловского областного суда) решение может быть обжаловано в течение шести месяцев со дня вступления решения в законную силу и при условии предварительного кассационного обжалования. Судья Н.А. Спиридонова