Дело № 2-550/2011 Мотивированное решение составлено 28 марта 2011 года РЕШЕНИЕ именем Российской Федерации 22 марта 2011 года г. Екатеринбург Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Юшмановой Г.В., при секретаре Шемякиной Т.П., с участием ответчика Димитрова Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Димитрову Д.В., Димитровой Н.А. об обращении взыскания на заложенное имущество, УСТАНОВИЛ: ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Димитрову Д.В., Димитровой Н.А. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество в виде *** квартиры общей площадью 62,8 кв.м, расположенной по адресу: ***, принадлежащую на праве долевой собственности Димитрову Д.В., Димитровой Н.А. определении размера суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере *** рублей *** копейки: суммы остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга – ***, суммы неуплаченных процентов – ***, пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов – ***, а также начиная с 16 октября 2010 года и по день реализации имущества определении подлежащими уплате проценты за пользование кредитом в размере 13,75% годовых и пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - *** рублей. Просил определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость имущества, исходя из оценки недвижимости, указанной в Закладной, в размере *** рублей, взыскать расходы по уплате госпошлины. В обоснование иска указал, что соответствии с условиями кредитного договора № *** от 03 октября 2007 года, заключенного между ОАО «***» и Димитровым Д.В., Димитровой Н.А., ответчикам предоставлен ипотечный кредит в размере *** рублей сроком на 180 месяцев под 13,75%. Целью получения кредита было приобретение ответчиками в совместную собственность трехкомнатной квартиры общей площадью 62,8 кв.м, расположенной по адресу: ***. По состоянию на 19.09.2007 рыночная стоимость квартиры составляла *** рублей. Сделка купли – продажи указанной квартиры от 03 октября 2007 года зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области. Одновременно с государственной регистрацией сделки и права собственности на квартиру была произведена государственная регистрация ипотеки квартиры в пользу займодавца. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», права основаны на сделке по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладной № 06-07/984 от 07 марта 2008 года) и отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной ОАО «***». С ноября 2008 года исполнение обязательств по возврату сумы кредита и процентов за пользование кредитом (ежемесячные аннуитентные платежи в размере *** рубль) ответчиками не производится. По состоянию на 15 октября 2010 года задолженность ответчиков составляет *** рублей *** копейки. На основании статьи 50 Закона об ипотеке просит обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество. В судебное заседание представитель истца не явился, о дате и месте судебного разбирательства уведомлялся надлежащим образом (л.д. 125), о причинах неявки не сообщено, об отложении судебного заседания ходатайств не заявлено, потому суд рассматривает дело в отсутствие представителя истца в соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчик Димитрова Н.А. в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ответчик Димитров Д.С. в судебном заседании, не оспаривая факт заключения кредитного договора, период просрочки платежей, сумму основного долга и процентов за пользование кредитом, ходатайствовал о снижении неустойки, указывая на ее несоразмерность нарушенному праву истца. Не оспорил также рыночную стоимость заложенной квартиры, указав, что после консультаций, считает, что он соответствует стоимости занимаемой ими квартиры в настоящее время. Заслушав ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. В судебном заседании установлено, что 03 октября 2007 года между ответчиками и ОАО «***» был заключен кредитный договор № *** (л.д. 37 - 47), по условиям которого ответчикам предоставлен кредит в размере *** рублей сроком на 180 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита (п. 1.1 договора). За пользование кредитом заемщик обязался уплачивать кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки 13,75% годовых (п. 3.1 договора). Размер ежемесячного аннуитентного платежа составляет *** рубль (п. 3.3.9 договора). При нарушении сроков возврата кредита и уплаты процентов п. 5.2., 5.3 договора предусмотрена ответственность заемщиков в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. Кредит предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, находящейся по адресу: ***, стоимостью *** рублей, в собственность ответчиков (п.1.3. договора). Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека в силу закона квартиры (п.1.4.1). Одновременно с государственной регистрацией сделки и права собственности на квартиру произведена государственная регистрация ипотеки квартиры ответчика – *** (л.д. 29). Права кредитора – залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены Закладной, составленной должником - залогодателем 03 октября 2007 года и выданной Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области кредитору – залогодержателю 15 октября 2007 года, в настоящее время принадлежат истцу на основании договора купли – продажи закладной № 06-07/984 от 28 декабря 2007 года. Право собственности ответчиков на квартиру *** в г. Екатеринбурге подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 98). В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно части 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Частью 1 статьи 50 Закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии с частью 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Положения части 1 статьи 50 Закона об ипотеке и части 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации являются диспозитивными и применяются, если иное не предусмотрено договором залога. Пункт 4.4.3 кредитного договора, а также п. 7.1 условий и порядка исполнения денежного обязательства по закладной предоставляет кредитору (залогодержателю) право обратить взыскание на предмет залога, при просрочке должником осуществления очередного ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочки незначительна. Как следует из справки о фактических платежах заемщика по состоянию на 15 октября 2010 года (л.д. 166), не оспорено ответчиками, последняя выплата по кредиту производилась ими 27 ноября 2008 года, после указанной даты заемщики не производили гашений кредита. Ответчикам истец направлял требование о необходимости исполнения обязательств по договору и досрочном исполнении обязательств по кредитному договору и Закладной в полном объеме (л.д. 69 - 70). Однако обязательства по кредитному договору исполнены не были. При определении размера суммы задолженности по кредиту (с учетом досрочно взыскиваемой суммы), процентов за пользование кредитом, пени за просрочку возврата кредита и уплаты процентов, суд полагает возможным исходить из сведений, представленных истцом, которые ответчиком не оспорены, подтверждаются справкой (л.д. 49 - 54). Согласно указанному расчету задолженность по кредиту составляет: сумма просроченного основного долга – *** рублей, суммы неуплаченных процентов – *** рублей, пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов – *** рубля *** копейки. Разрешая ходатайство ответчика о снижении размера взыскиваемой неустойки, суд соглашается с его доводами о несоразмерности заявленной суммы (***) последствиям нарушенного права истца, так как поскольку данные проценты за нарушение уплаты основного долга незначительно меньше суммы процентов за правомерное пользование кредитом, начисление же процентов за пользование кредитом и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов производились истцом одновременно, потому судом уменьшается взыскиваемая неустойка до *** рублей. Поскольку в судебном заседании установлено, что ответчики допускали просрочку внесения платежей более чем 3 раза в течение 12 месяцев, суд полагает, что в силу пункта 4.4.3 кредитного договора, а также п. 7.1 условий и порядка исполнения денежного обязательства по закладной и названных выше положений закона имеются основания для обращения взыскания на предмет ипотеки. В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При этом суд учитывает, что согласно действующему законодательству, регулирующему правоотношения по залогу недвижимого имущества, право на обращение в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество возникает у залогодержателя в случае ненадлежащего исполнения должником основного обязательства, требования по которому обеспечены залогом. При этом закон не устанавливает для залогодержателя обязанности по предварительному обращению с требованием о погашении задолженности. В силу статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В силу статьи 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (часть 2). Принимая во внимание, что ответчики Димитров Д.С., Димитрова Н.А. нарушили свои обязательства по договору, что достоверно установлено в ходе рассмотрения дела и никем не оспаривалось, обстоятельств, которые свидетельствовали бы об отсутствии их вины в ненадлежащем исполнении данных обязательств, судом не установлено, требование истца об обращении взыскания на имущество, переданное в залог в обеспечение исполнения обязательств по договору, подлежит удовлетворению в силу вышеназванных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона об ипотеке и положений договора займа и закладной. При этом судом принимается во внимание соразмерность требований истца и стоимости заложенного имущества, длительность неисполнения заемщиками обязательств по договору. Оснований для применения положений части 2 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 54 Закона об ипотеке, согласно которым в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, суд не находит, так как факт неисполнения ответчиками своих обязательств по договору судом установлен, неисполнение ответчиками своих обязательств не связано с обстоятельствами непреодолимой силы и иными обстоятельствами, исключающими ответственность за неисполнение договорных обязательств, интересы же ответчиков как залогодателя, в данном случае защищены положениями пункта 4 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым в случае, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. Порядок реализации предмета ипотеки с публичных торгов предусмотрен статьей 56 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Начальную продажную цену заложенного имущества, установление которой требует частью 2 статьи 54 Закона «Об ипотеке», суд определяет в размере его оценки, согласованной сторонами в пункте 1.3 договора, а также в закладной, в размере *** рублей, доказательств того, что на момент рассмотрения дела предмет залога имеет иную стоимость, стороны суду не представили. Согласно части 2 статьи 54 Закона об ипотеке принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению. Определяя сумму, подлежащую уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, суд полагает возможным определить указанную сумму в размере *** рублей (***. Также суд с учетом положений статей 811, 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает возможным определить подлежащими уплате, начиная с 16 октября 2010 года по день реализации имущества проценты за пользование кредитом и пени на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – *** рублей. В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца в возмещение расходов по уплате госпошлины подлежит взысканию *** (***). На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ: иск открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Димитрову Д.В., Димитровой Н.А. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично. Обратить взыскание на заложенное имущество – ***, принадлежащую на праве долевой собственности Димитрову Д.В., Димитровой Н.А., определив порядок реализации в виде продажи с публичных торгов и начальную продажную цену *** рублей. Установить размер суммы, подлежащий уплате открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного имущества, в размере *** рубля. Определить, что начиная с 16 октября 2010 года по день реализации имущества подлежат уплате проценты за пользование кредитом и пени на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – *** рублей. Взыскать солидарно с Димитрова Д.В., Димитровой Н.А. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате госпошлины в размере ***. Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме в Свердловский областной суд с подачей кассационной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга. В суд надзорной инстанции (в президиум Свердловского областного суда) решение может быть обжаловано в течение шести месяцев со дня вступления решения в законную силу и при условии предварительного кассационного обжалования. Судья Г.В. Юшманова