В окончательной форме решении суда изготовлено 18.03.2011 Дело № 2-642/2011

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

14 марта 2011 года г. Екатеринбург

Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Масловой С.А.,

с участием истца, представителя третьего лица Алексеевой Н.В., представителя ответчика Рожковой Ю.С.,

при секретаре Шестаковой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алексеевой Н.В. к обществу с ограниченной ответственностью Строительно-промышленная компания «Центр генеральных подрядов» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Алексеева Н.В. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-промышленная компания «Центр генеральных подрядов» (далее – ООО «СПК «Центр генеральных подрядов») о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору в сумме *** руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на эту сумму, в сумме *** руб..

Увеличив сумма иска заявлением от 01.03.2011, истец просила взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства по договору в сумме *** руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленных на эту сумму, в размере *** руб..

В обоснование иска истец указала, что 18.10.2006 между ней, *** Алексеевым А.А. и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве жилого помещения № ***, по которому ответчик принял обязательство в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект – квартиру общей площадью 74, 2 кв.м. – участникам долевого строительства. Истец с супругом приняли на себя обязательства оплатить объект долевого строительства, которые были надлежаще исполнены. Полагала, что условие договора (в статье 1) о том, что в общую площадь квартиры включается 100 процентов площади лоджий недействительно, ущемляет права дольщиков, являющихся потребителями услуги в нарушение статьи 16 Закона «О защите прав потребителей», поскольку противоречит положениям пункта 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, который указывает на то, что лоджии не включаются в общую площадь жилого помещения. Истцом было уплачено *** руб. из расчета стоимости одного квадратного метра *** руб. при общей площади квартиры 74, 2 кв.м., в которую незаконно включена площадь лоджий. После обмеров БТИ и получения документов о регистрации жилого помещения стало известно, что общая площадь квартиры составляет 65,5 кв.м. Таким образом, истец полагала, что ответчиком не были ей переданы 8,7 кв.м. (74,2 – 65,5), стоимостью *** руб. (8,7 х ***), которые и просила взыскать в соответствие с положениями пункта 5.3.2. договора, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на эту сумму за период с 07.01.2008 по 01.03.2011 (1149 дней просрочки) по ставке 8% годовых, поскольку ответчик по условиям договора должен был добровольно исполнить обязательство по возврату излишне уплаченных денежных средств по договору в размере стоимости непереданных метров в течение 20 дней со дня подписания акта приема-передачи квартиры, который был подписан сторонами 14.12.2007.

В судебном заседании истец Алексеева Н.В., она же представитель третьего лица на стороне истца супруга Алексеева А.А. на основании доверенности от 25.02.2011, который, как следует из договора, заключенного между ними от 01.03.2011, уступил ей право требования по договору об участии в долевом строительстве жилого помещения от 18.10.2006 № ***, заключенного между ними и ответчиком, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, - на удовлетворении исковых требований настаивала по приведенным доводам, полагая, что общая цена данного договора завышена, поскольку в общей площади квартиры неправомерно учтена площадь лоджий.

Ответчик общество с ограниченной ответственностью Строительно-промышленная компания «Центр генеральных подрядов» исковые требования не признал. Представитель ответчика Рожкова Ю.С., действующая на основании доверенности, возражая против иска, указала на то, что проектная площадь квартиры составляла 74,2 кв.м., площадь жилого помещения, переданного истцу, составила 73,5 кв.м., поэтому оснований для возврата денежных средств согласно пункту 5.3.2 договора, который предусматривает возврат излишне уплаченных денежных средств при наличии разницы между проектной и фактической площадях квартиры в два метра и более не имеется. Требование о возврате денежных средств за непреданные квадратные метры необоснованно и удовлетворению не подлежит, поскольку истцу передано жилое помещение, соответствующее по площади согласованным сторонами условиям. Полагала, что к спорным правоотношениям нормы жилищного законодательства не применяются, в связи с тем, что на момент заключения договора жилого помещения, как объекта жилищных прав, не существовало, такой объект появляется только после ввода дома в эксплуатацию. Понятия, предусмотренные Жилищным кодексом РФ, не применяются к названным правоотношениям, следовательно, распространение понятия общей площади жилого помещения, закрепленного в п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, на строительные отношения не допускается. Также не применимы положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ от 30.12.2004, т.к. разрешение на строительство получено ответчиком до вступления в силу указанного закона - 20.10.2003. К спорным правоотношениям, по мнению ответчика, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации о строительном подряде. Руководствуясь статьей 702 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО СПК «Центр генеральных подрядов» выполнило работы по строительству квартиры вместе с лоджиями как единого объекта, что предусмотрено договором и Приложением № 1 к нему. Подрядчик выполнил задание заказчика в полном объеме надлежащим образом, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи жилого помещения. Договором определен порядок расчета площади строящейся квартиры и оплаты квадратных метров. Подписав указанный договор, истец выразила свое волеизъявление на принятие данных условий и приобретение именно этой квартиры с лоджиями. Исходя из фактических обстоятельств дела, ответчик выполнил свою обязанность по договору надлежащим образом и предоставил истцу данную квартиру вместе с лоджиями, а истец принял помещения вместе с лоджиями, подписав акт приема-передачи к договору долевого участия в строительстве жилого помещения, и не имел никаких претензий к Застройщику. Предъявив данный иск, истец претендует на получение лоджий безвозмездно. Однако застройщик затратил денежные средства и время на строительство помещений, в том числе и лоджий. Таким образом, лоджии являются частью результата выполненных работ, принятых истцом, который должен быть оплачен истцом. При заключении договора стороны осознавали, что стоимость одного квадратного метра учитывается при расчете стоимости не только общей жилой площади квартиры, но и при расчете стоимости площади лоджий. Учитывая это, стороны закрепили в договоре окончательную цену договора, которая не подлежит изменению в процессе исполнения договора. Следовательно, ответчик получил денежные средства, перечисленные истцом, на основании соглашения, не противоречащего положениям законодательства. Поэтому ответчик при выполнении условий договора действовал добросовестно и надлежащим образом исполнил свои обязательства. Основания для уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму не переданных квадратных метров отсутствуют в связи с отсутствием неправомерного удержания чужих денежных средств.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства, которые сторонами не оспорены, не противоречат друг другу и объяснениям сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

На основании материалов дела и пояснений сторон судом установлено, что 18.10.2006 между дольщиками *** Алексеевой Н.В., Алексеевым А.А. и застройщиком обществом с ограниченной ответственностью Строительно-промышленная компания «Центр генеральных подрядов» заключен с соблюдением письменной формы договор долевого участия в строительстве жилого помещения № ***, который зарегистрирован в установленному законом порядке 19.02.2008 (рег. запись № ***).

Пунктом 3.1. данного договора установлено, что дольщик направляет денежные средства на строительство дома в порядке долевого участия и по окончании строительства становится собственником доли, соответствующей одной квартире, а застройщик обязуется обеспечить строительство дома и выполнение своими силами и/или с привлечением подрядчиков всех работ по строительству дома в полном объеме и по благоустройству территории домовладения по строительному адресу: г. Екатеринбург, ул. *** по плану застройки, включая все работы, предусмотренные документами по строительству, а также иные работы, не упомянутые в документах, но необходимые для сооружения указанного дома и для сдачи в установленном законом порядке государственной комиссии не позднее 4-го квартала 2006 года; сдать квартиру дольщику под отделку – не позднее 4-го квартала 2006 года.

Под квартирой понимается в соответствии со статьей 1 названного договора расположенное в доме помещение, под № *** (ориентировочно), тип *** по плану застройки, предназначенное для проживания граждан. Характеристика квартиры приведена в приложении № 1 к договору в соответствие с утвержденной проектно-сметной документацией. В общую площадь квартиры включаются сто процентов площади лоджий, балконов. Общая площадь квартиры может быть уточнена после проведения обмеров БТИ.

Согласно приложению № 1 к договору, общая площадь квартиры– 74,2 кв.м., жилая площадь 40,74 кв.м., площадь лоджий 4,23 кв.м. и 3,7 кв.м.

Из наименования и содержания указанного договора, обязанностей сторон по договору следует, что между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве дома.

Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлением гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются специальным законом - Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который применим к спорным правоотношениям, поскольку ответчик не представил доказательств обратного, в частности, доказательств получения разрешения на строительство дома, в котором находится спорный объект, до 01.04.2005, согласно статье 27 настоящего Закона.

Согласно статье 2 указанного Закона объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 того же Закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Согласно акту приема-передачи квартиры от 17.12.2007, который подписан сторонами договора без замечаний, застройщик передал, а участники долевого строительства приняли 17.12.2007 трехкомнатную квартиру на *** этаже под № ***, общей площадью 74,2 кв.м. (в том числе жилой площадью 40,74 кв.м.) в жилом доме, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. ***.

Согласно пункту 4.1. договора долевое участие дольщика в строительстве дома оценивается в российских рублях и составляет на дату заключения договора *** руб..

Согласно графику платежей стоимость одного квадратного метра приведенной площади составляла на дату заключения договора *** руб., а стоимость всей квартиры *** руб., что свидетельствует о том, что в расчет принималась общая площадь квартиры в размере 74, 2 кв.м. (*** х 74,2 = ***).

В соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

С учетом приведенных положений статьи 1 договора, в эту величину, 74, 2 кв.м., включена вся площадь квартиры, а также площади лоджий без понижающих коэффициентов, то есть 7,93 кв.м.. Соответственно без учета лоджий по правилам части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь квартиры составила 66, 27 кв.м. (74,2 – 4,23 – 3,7)

Из плана объекта недвижимости с техническими характеристиками для целей государственной регистрации прав и сделок, составленного ЕМУП «Бюро технической инвентаризации», от 18.01.2008 № *** следует, что фактическая площадь спорной квартиры по замерам БТИ составила 65,50 кв.м., в том числе, площадь жилых комнат 38,40 кв.м., подсобных помещений 27, 10 кв.м.. Кроме того, дополнительно площадь летних помещений (двух лоджий) с учетом корректирующего коэффициента составила 4 кв.м..

Общая площадь жилых помещений в введенных в эксплуатацию жилых зданиях (домах) определяется как сумма площадей всех частей жилых помещений, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас, подсчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами (п. 2 приложения 2 к СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания", п. п. 3.34 и 3.37 "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной Приказом Минземстроя от 04.08.1998 N 37). Для лоджий при подсчете применяется понижающий коэффициент - 0,5. Следовательно, с учетом данных положений по результатам фактических замеров БТИ общая площадь спорной квартиры к моменту окончания строительства с учетом лоджий составила 73, 50 кв.м. (65, 50 + (4 х 2)).

Из содержания договора следует, что цена договора *** руб. рассчитана из общей площади квартиры 74, 2 кв.м., в которую включена площадь двух лоджий 7,93 кв.м. без понижающего коэффициента. Поэтому стоимость 1 кв.м. в договоре указана в размере *** руб. (*** : 74, 2 кв.м.). Однако, в расчете цены 1 кв.м. должна была учитываться площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5. При таком расчете стоимость 1 кв.м. общей площади квартиры по данному договору фактически составила *** руб. (*** : (74, 2 – (7,93 х 0,5)).

Поскольку в силу прямого указания закона площадь лоджий не подлежит включению в общую площадь жилого помещения, следовательно, следуя данному правилу, которым стороны должны были руководствоваться при заключении договора и определении общей площади объекта строительства, при заключении договора сторонами не могла была согласована общая площадь жилого помещения в размере 74, 2 кв.м., поскольку фактически такая площадь составляла 66, 27 кв.м., т.е. за вычетом площади лоджий 7,93 кв.м..

В силу пункта 5.3.2. договора, если в результате обмеров БТИ выяснится, что общая площадь квартиры, передаваемой дольщику, окажется меньше предварительной площади, указанной в приложении 1 к договору на два квадратных метра и более, застройщик обязан возвратить дольщику сумму, соответствующую стоимости непереданных метров исходя из стоимости, указанной в п.4.1. договора, в течение 20 дней с момента подписания акта приемки-передачи квартиры дольщику.

На основании данного положения договора основания для взыскания части уплаченных участниками долевого участия в строительстве денежных средств отсутствуют, поскольку фактическая общая площадь квартиры, переданной по договору, не оказалась меньше площади, указанной в договоре на два метра и более (74,2 - 73, 5 = 0,7 (при подсчете с учетом лоджий), 66,27 – 65,5 = 0,77 (при подсчете без учета лоджий)).

С расчетом истца, согласно которому разница в величинах проектной и фактической площадей составила 8,7 кв.м. согласиться нельзя, поскольку истец исходит из разных принципов подсчета сравниваемых площадей, не учитывая площадь лоджий при подсчете общей площади квартиры по договору, и учитывая таковую при подсчете ее площади по результатам обмера БТИ. Такой подсчет нельзя признать верным, поскольку следуя логике истца, стоимость строительства лоджий при заключении договора вообще не учитывалась, что противоречит цели договора, не соответствует положению статьи 1 договора, согласующейся с иными положениями договора, из которых явствует, что площадь лоджий учтена в указанной в договоре общей площади объекта, притом без понижающего коэффициента.

Оценивая довод истца о завышенной цене договора по причине учета стоимости площади лоджий, суд приходит к выводу о необоснованности данного довода по следующим основаниям.

В силу статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к числу которых относится цена договора.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В силу части 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно пункту 1 статьи 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В силу пункта 1 статьи 709 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, в силу которого в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствие с пунктом 2 статьи 709 Гражданского кодекса Российской Федерации цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и вправе определять условия договора по своему усмотрению, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия определено законом или иными правовыми актами.

Поскольку объектом заключенного между сторонами договора является квартира вместе с лоджиями, ответчик принял по договору на себя обязательство построить объект (квартиру с лоджиями), в последствие переданный истцу вместе с лоджиями, которые являются неотъемлемой частью данной квартиры, что истцом и третьим лицом не отрицается, за сумму *** руб., при этом, размер вознаграждения ответчика договором не обозначен, -истец не вправе требовать уменьшения цены договора, поскольку принятое на себя обязательство ответчиком исполнено надлещаще, соглашения сторон об изменении цены договора не достигнуто, законных оснований для ее уменьшения не установлено.

Таким образом, истцом и ответчиком реализован принцип свободы договора, истец не принуждался ответчиком к заключению договора на таких условиях; при несогласии с содержанием статьи 1 договора истец вправе был не заключать договор, однако им указанный договор на названных условиях был заключен.

Истец правомерно указывает на то, что понятие «общая площадь квартиры», данное в оспариваемой статье 1 договора, не соответствует понятию общей площади квартиры, данному в части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Однако оснований для признания недействительным в силу пункта 1 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей» определения, содержащегося в статье 1 договора, указывающего на включение в общую площадь квартиры ста процентов площади лоджий, балконов, - не имеется, поскольку никаким положениям законов или иных правовых актов Российской Федерации в области защиты прав потребителей данное условие не противоречит, а лишь указывает на то, что для целей настоящего договора термин «общая площадь квартиры» охватывает площадь лоджий и балконов, что напрямую не связано с расчетом их стоимости, не нарушает никаких прав истца, охраняемых Законом «О защите прав потребителей», в силу которого условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (пункт 1 статьи 16).

Содержание договора позволяет однозначно определить, что лоджии входят в объект строительства, предусмотренный договором, стоимость их строительства подлежит оплате истцом ответчику. Обязательство ответчика по постройке лоджий безвозмездно, что по существу требует истец, требуя возврата денежных средств, уплаченных за площадь лоджий, 7,8 кв.м., из представленного договора не следует, ответчик данный факт отрицает. Исходя из принципа гражданского законодательства возмездности договора, закрепленного статьей 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, - основания для уменьшения общей цены договора не имеется. В связи с чем суд отказывает истцу в удовлетворении данного требования.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания полагать, что Алексеевы уплатили ответчику в счет исполнения условий указанного договора часть денежной суммы, в размере *** руб., безосновательно (излишне), в связи с чем праве требовать ее возврата.

Поскольку в ходе рассмотрения дела не установлено оснований для взыскания в пользу истца излишне уплаченных денежных средств, не подлежат удовлетворению и производные от него требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными, начисленных на сумму *** руб., по смыслу статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении исковых требований Алексеевой Н.В. к обществу с ограниченной ответственностью Строительно-промышленная компания «Центр генеральных подрядов» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей жалобы через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в течение 10 дней после составления решения в окончательной форме.

Решение суда может быть обжаловано в суд надзорной инстанции (президиум Свердловского областного суда) в течение шести месяцев со дня вступления его в законную силу при условии предварительного кассационного обжалования.

Судья : С.А. Маслова