В окончательной форме решение суда изготовлено 06.04.2011 № 2-539/2011 Р Е Ш Е Н И Е именем Российской Федерации 01 апреля 2011 года г. Екатеринбург Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Масловой С.А., при секретаре Шестаковой Ю.В., с участием представителя истца Гарипова А.А., ответчика Ким Г.А., представителя ответчика Касаткина В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Ким Г.А. об обращении взыскания на заложенное имущество, УСТАНОВИЛ: открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Ким Г.А. об обращении взыскания на заложенное имущество в виде двухкомнатной квартиры общей площадью *** кв.м., расположенной по адресу г.Екатеринбург, ул. ***, с установлением ее начальной продажной стоимости в размере *** руб., определением размера суммы, подлежащей уплате ответчиком истцу из стоимости заложенного имущества в размере *** руб. *** коп., в том числе, *** руб. – основной долг, *** руб. – проценты за пользование займом, *** руб. *** коп. – пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов. Также, истец просил, начиная с 22.10.2010, по день реализации имущества определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 13,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу *** руб.. В судебном заедании представитель истца, действующий на основании доверенности, на удовлетворении исковых требований настаивал, однако изменил сумму исковых требований в связи с частичным погашением ответчиком задолженности, в связи с чем просил определить размер суммы, подлежащей уплате ответчиком истцу из стоимости заложенного имущества в размере *** руб. *** коп., в том числе, *** руб. – основной долг, *** руб. – проценты за пользование займом, *** руб. *** коп. – пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов. Кроме того, просил, начиная с 02.04.2011, и по день реализации имущества, определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 13,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу *** руб.. Просил определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов, возместить за счет ответчика понесенные истцом расходы по госпошлине. В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что между ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» и Ким Г.А. *** заключен договор займа № ***, в соответствие с которым ответчику предоставлен *** ипотечный заем в размере *** руб. на срок 120 месяцев по 13,5% годовых, с зачислением денежных средств на счет ответчика, для приобретения в собственность указанной квартиры, стоимостью *** руб.. Сделка купли-продажи квартиры с использование заемных средств в качестве частичной оплаты совершена ответчиком *** и зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области ***. Одновременно была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона за № ***. Права кредитора-залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, составленной ответчиком, как должником – залогодателем ***, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области первоначальному залогодержателю ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования». В настоящее время законным владельцем указанной закладной является истец, что удостоверено отметкой в документе от *** ее предыдущего владельца. Ответчик, начиная с декабря 2009 г., нарушает условия договора займа и закладной по полной и своевременной уплате ежемесячных аннуитетных платежей, в связи с чем 04.02.2010 ответчику было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обязательства по возврату кредита, которое добровольно ответчиком не исполнено, что, по мнению истца, является основанием для обращения взыскания задолженности на заложенное имущество. Ответчик Ким Г.А., ее представитель, действующий на основании доверенности, исковые требования не признали, просили отказать в удовлетворении исковых требований. Ответчик пояснила, что действительно ею были допущены недоплаты по ежемесячным платежам по указанному договору в период с декабря 2009 г. по апрель 2010 г., в связи с чем образовалась задолженность в сумме *** руб.. Однако, предвидя свою финансовую несостоятельность в этот период, в связи с тем, что он осуществляет предпринимательскую деятельность и доходность от торговли в этот период значительно падает, ответчик еще в ноябре 2009 г. обратилась к истцу с заявлением о предоставлении ей рассрочки сроком 6 месяцев по платежам будущего периода, с предоставлением требуемых документов. Однако ответ на свое обращение от истца она долго не получала, в этот период исполняла обязательство перед истцом, но в меньшем размере, с учетом уровня своего дохода в этот период. Только в апреле 2010 г. истец уведомил ответчика об отказе ей в предоставлении отсрочки платежей, после чего, начиная с мая 2010 г., ответчик стала вновь производить истцу платежи согласно графику, но в большем размере, увеличив размер платежа с *** руб. до *** руб., для погашения задолженности за предыдущий период. Истец не предъявлял к ней никаких требований относительно погашения образовавшегося долга, не уведомлял о начислении пени, в противном случае она не допустила бы образования указываемой задолженности, либо погасила ее раньше. Полагала, что сумма долга, указываемая истцом завышена, просроченного долга в настоящее время перед истцом не имеется, поскольку истец в расчетах задолженности не учел ее платежи за июль 2010 г. в размере *** руб., за февраль 2011 г. в размере *** руб. и платеж 10.03.2011 в сумме *** руб.. Полагала, что допущенное ею нарушение крайне незначительно, допущено, в том числе, по вине самого истца, который длительный период времени рассматривал ее ходатайства о реструктуризации долга, которые она заявляла дважды, впоследствии отказал в их удовлетворении, она же добросовестно заблуждалась о форме и порядке погашения долга, но в настоящее время долг погасила, в связи с чем просила отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, при этом учесть, что данная квартира является для нее единственным жильем, в котором она проживает с сыном. Ответчик имеет статус вынужденного переселенца. Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований должно быть оказано по следующим основаниям. В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно статье 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. В соответствие со статьей 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В соответствии со статьей 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться залогом. Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Пунктом 3 той же статьи закреплено, что общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В силу пункта 1 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (пункт 1 статьи 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Согласно пункту 3 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации) должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение. В силу пункта 1 статьи 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество установлены статьей 54.1. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Согласно пункту 1 данной статьи обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. На основании объяснений сторон и представленных документов, которые не оспорены, судом установлено, что между ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» и Ким Г.А. *** заключен договор займа № ***, в соответствие с которым ответчику предоставлен *** заем в размере *** руб. на срок 120 месяцев по 13,5% годовых, с зачислением денежных средств на счет ответчика, для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу г.Екатеринбург, ул.***, стоимостью *** руб., по сделке купли-продажи квартиры, которая состоялась, в связи с чем ответчик приобрела в собственность указанную квартиру, которая является заложенным имуществом по указанному договору займа, что подтверждено закладной, выданной ***, в которой указано на факт государственной регистрации *** Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области права собственности ответчика на эту квартиру, а также ее ипотеки в силу закона за № ***. Той же закладной подтвержден переход к истцу на основании договора купли-продажи закладных № *** от *** прав кредитора-залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, что удостоверено отметкой в документе от *** ее предыдущего владельца. Факт предоставления ответчику в счет исполнения указанного договора займа денежных средств в сумме *** руб. ответчиком признан, подтвержден платежным поручением от ***. Согласно условиям названного договора займа размер ежемесячного аннуитетного платежа заемщика, состоящего из части суммы кредита, подлежащего возврату и суммы процентов за пользование кредитом, составляет *** руб.. Как следует из письма, адресованного истцом ответчику № 423 от 04.02.2010, истец предъявлял ответчику требование о полном досрочном исполнении обязательства по возврату долга, начисленных процентов, пени в связи с просрочкой ежемесячного платежа в сумме *** руб. на срок 35 дней на дату требования, которое добровольно ответчиком не исполнено, в связи с чем истец полагает, что имеется просроченная задолженность заемщика в размере всей суммы займа, потребованной к досрочному возврату, которая согласно расчету истца на 01.04.2011 составила *** руб. *** коп., в связи с чем истец настаивает на удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество. В силу пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Суд полагает, что законное основание для предъявления истцом ответчику требования 04.02.2010 о досрочном возврате суммы долга имелись, поскольку из справки о фактических платежах заемщика Ким Г.А., которая не оспорена, следует, что заемщиком в период с 28.12.2010 по 28.04.2010 (пять платежей) ежемесячные аннуитетные платежи вносились в меньшем размере, чем предусмотрено условиями договора. Однако суд не соглашается с наличием законного основания для взыскания досрочно истребованной суммы в настоящее время в судебном порядке, о чем собственно истец согласно заявленным исковым требования и не просит, а ранее такое взыскание судом с ответчика не производилось, с обращением взыскания на заложенное имущество, поскольку судом установлены основания для освобождается заемщика от ответственности за такое ненадлежащее исполнение, кроме того, удовлетворение требований противоречило бы принципу, закрепленному в пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Как указано судом, из справки о фактических платежах заемщика Ким Г.А следует, что заемщиком до 28.12.2009 ежемесячные аннуитетные платежи вносились в установленные договором срок и в размерах, а период с 28.12.2010 по 28.04.2010 (пять платежей подряд) ежемесячные аннуитетные платежи вносились в меньшем размере, чем предусмотрено условиями договора, в связи с чем размер недоплаты составил *** руб. ***. Однако в последующие месяцы (с 31.05.2010 по 28.03.2011) заемщик вносила ежемесячные аннуитетные платежи в большем размере, нежели предусмотрено условиями договора, вследствие чего переплата составила ***. Таким образом, сумма переплаты по аннуитетным платежам на день рассмотрения дела в суде, 01.04.2011, составила ***, что свидетельствует об отсутствии задолженности как по основному долгу, так и по процентам за пользование займом. Таким образом, просроченной задолженности по графику платежей согласно условиям договора у ответчика перед истцом не имеется. Данные обстоятельства свидетельствуют о полном восстановлении нарушенных прав истца в результате ненадлежащего исполнения обязательств ответчиком, допущенного в период с 28.12.2010 по 28.04.2010. Следовательно, необходимость в судебной защите нарушенных прав истца путем обращения взыскания задолженности на заложенное имущество, определения размера суммы долга по займу и процентов за пользование займом, подлежащей уплате из стоимости заложенного имущества, в настоящее время отсутствует. Суд оценивает допущенное ответчиком нарушение по уплате аннутитетных платежей в период с 28.12.2010 по 28.04.2010 в меньшем размере, чем предусмотрено договором, как крайне незначительное, незлонамеренное, неумышленное, связанное со стечением неблагоприятных жизненных обстоятельств для заемщика, уменьшением в указанный период уровня ее доходов до размеров, не позволяющих надлежаще исполнять обязательство перед истцом в полном объеме. Данные обстоятельства предусмотрены законом в качестве основания для отказа в обращении взыскания задолженности на заложенное имущество. С учетом изложенного суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме, также с учетом того обстоятельства, что, размер пени, начисленных истцом за допущенные ответчиком просрочки платежей в полном объеме, в сумме *** руб. *** коп., явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, составлявшего *** руб. по оценке ООО «***» на 21.04.2008, согласно отчету от 29.04.2008 № ***. Истцом не заявлены исковые требования о взыскании с ответчика пени. Он не лишен права обратиться в суд с такими требованиями. Суд же в силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в пределах заявленных исковых требований. Поскольку в удовлетворении иска отказано, в силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации все понесенные истцом расходы относятся на его счет без возмещения за счет ответчика. Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд Р Е Ш И Л: в удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Ким Г.А. об обращении взыскания на заложенное имущество, - отказать. Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в течение 10 дней с момента составления решения в окончательном виде Решение может быть обжаловано в суд надзорной инстанции (Президиум Свердловского областного суда) в течение 6 месяцев с момента вступления его в законную силу при условии предварительного кассационного обжалования. Судья : С.А. Маслова