Мотивированное решение составлено 10 января 2012 года.

Именем Российской Федерации

26 декабря 2011 года г. Екатеринбург

Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе судьи Глебовой И.Г., при секретаре Поденко С.В., с участием ответчика Минаева О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КИТ Финанс Капитал (ООО) к Минаеву О.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество

УСТАНОВИЛ:

истец КИТ Финанс Капитал (ООО) обратился к Минаеву О.В. о взыскании задолженности по кредитному договору № *** в размере *** руб., обращении взыскания на заложенное имущество (квартиру).

В обоснование иска истец указал, что *** между «Банком24.ру» и Минеевым О.В. был заключен кредитный договор, в соответствии с которым был предоставлен ответчику кредит на сумму *** руб. на 180 месяцев для приобретения квартиры, находящейся в г. Екатеринбурге, ул. ***. 13.04.2006 в соответствии с договором купли-продажи закладной № 06-61/2006 от 13.04.2006 все права по кредитному договору перешли от «Банк24.ру» (ОАО) к КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО). 16.12.2010 в соответствии с договором купли-продажи закладных все права по кредитному договору перешли от КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) к КИТ Финанс Капитал (ООО). В настоящее время владельцем закладной является КИТ Финанс Капитал (ООО). Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является, в том числе, ипотека квартиры (п.1.6.1. кредитного договора). Права кредитора по договору удостоверены закладной от ***. Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» закладная является ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, право залога на имущество, обремененного ипотекой. Указанное положение предусмотрено также п.1.6 кредитного договора. Согласно пункту 3.1 кредитного договора за пользование кредитом заемщик обязан уплачивать проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 14 % годовых. Ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту составил *** руб. (пункт 3.3.6 кредитного договора). На заемщике лежит обязанность возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить проценты. Заемщик отвечает за неисполнение или неисполнение обязательств по кредитному договору всеми своими доходами и всем принадлежащим им имуществом (пункт 5.1 кредитного договора). По пункту 4.1.7 кредитного договора заемщик обязуется застраховать квартиру в течение трех дней со дня регистрации договора купли-продажи и обеспечивать страхование на время действия кредитного договора и закладной. Заемщиком не была исполнена обязанность по страхованию предмета залога. В соответствии с пунктом 4.4.1. кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочной оплате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиками любого из обязательств, предусмотренных кредитным договором, договором страхования. Истец предъявил ответчику требования о полном досрочном возврате кредита 07.10.2008 №№ 01/13926, 01/13930; 23.04.2009 №№ 01/17577, 01/17578 в связи с неуплатой страховых взносов по страхованию предмета залога. В силу п. 4.1.14. кредитного договора заемщик обязуется досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 календарных дней, считая с даты предъявления кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств в соответствии с п. 4.4.1. кредитного договора. В силу пунктов 5.2., 5.3. кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщик обязан уплатить банку неустойку в виде пеней в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. Таким образом, заемщик, отказавшись от возложенных на него кредитным договором обязательств по возврату полученных денежных средств в полном объеме и оплате всех начисленных банком процентов за весь фактический период пользования кредитом, нарушил тем самым как требования закона, так и условия кредитного договора. Согласно пункту 3.3.10. кредитного договора остаток ссудной задолженности в размере *** руб. перенесен на счет просроченной ссудной задолженности. На 25.07.2011 сумма задолженности ответчика составляет *** руб., из них: *** руб.- сумма просроченного основного долга; *** руб. - сумма пеней за нарушение сроков возврата кредита. Ответчиком систематически нарушались сроки внесения платежей по кредитному договору. На 25.07.2011 заемщик допустил нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Кроме того, сумма неисполненного заемщиком обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, что в силу статьи 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства, а размер требований истца - соразмерным стоимости заложенного имущества. Указанные выше обстоятельства являются безусловным основанием для обращения взыскания на недвижимое имущество. Определенная соглашением сторон денежная оценка предмета ипотеки (заложенного имущества) - квартиры, расположенной по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. *** составляет *** рублей. В связи с изменением на дату подачи настоящего искового заявления рыночной стоимости заложенного имущества истец считает необходимым установить размер начальной продажной цены исходя из реальной рыночной стоимости объекта, что составляет *** руб., согласно отчету №114/07-2011 от 01.07.2011 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель истца в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.

Ответчик Минаев О.В. в судебном заседании возражал против исковых требований, указал, что своевременно в соответствии с договором страховал квартиру, свою жизнь и здоровье. В связи с ухудшением финансового положения имеется небольшая задолженность по кредиту, но обязуется ее погасить в ближайшем будущем. Квартира является единственным жильем, поэтому просил не обращать на квартиру взыскание. С изменением стоимости квартиры также не согласился, так как оснований для снижения стоимости квартиры нет.

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В судебном заседании установлено, что по кредитному договору от *** «Банк24.ру» (Открытое акционерное общество) предоставил Минаеву О.В. кредит в сумме *** руб. сроком на 180 месяцев для приобретения квартиры, находящейся по адресу: Екатеринбург, ул. *** (л.д. 18-30).

Сумма кредита в безналичной форме перечислена на счет заемщика по платежному поручению *** № 149.

*** между «Банк24.ру» (ОАО), Минаевым О.В. и Ш. заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: Екатеринбург, ул. *** (л.д. 31-42).

В соответствии с частью 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

На квартиру *** в г. Екатеринбурге, приобретенную Минаевым О.В., была оформлена *** закладная (л.д. 43-53).

Изначально законным владельцем закладной являлся «Банк24.ру» (Открытое акционерное общество).

13.04.2006 в соответствии с Договором купли-продажи закладной № 06-61/2006 от 13.04.2006 все права по кредитному договору перешли от «Банк24.ру» (Открытое акционерное общество) в пользу КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) (л.д. 51).

16.12.2010 в соответствии с договором купли - продажи закладных, обеспечивающих исполнение кредитных обязательств все права по кредитному договору перешли от КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО) (л.д. 52).

Согласно пункту 1-2 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Указанное положение Федерального закона предусмотрено пунктом 1.6. кредитного договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Согласно пункту 3.1 кредитного договора за пользование кредитом заемщик обязан уплачивать Банку проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 14,00 % годовых. Проценты по кредиту начисляются кредитором на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно (пункт 3.2. кредитного договора). Ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту составил *** руб. (п. 3.3.6. Кредитного договора).

В соответствии с пунктами 4.1.1., 4.1.2. кредитного договора заемщик обязан возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов.

Заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом (пункт 5.1. кредитного договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 31 ФЗ «Об ипотеке» страхование имущества заложенного по договору, осуществляется в соответствии с условиями этого договора.

В соответствии с п. 4.1.7. кредитного договора заемщик обязуется не позднее 3 (трех) -рабочих дней, считая со дня регистрации Договора купли-продажи квартиры застраховать в страховой компании квартиру от рисков утраты и повреждения в пользу кредитора на срок действия кредитного договора плюс один рабочий день, заключив договор (полис) страхования.

В соответствии с п. 4.4.1. кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочной оплате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиками любого из обязательств, предусмотренных кредитным договором.

Кредитор предъявлял ответчику требования о полном досрочном возврате кредита 07.10.2008 №№ 01/13926, 01/13930; 23.04.2009 №№ 01/17577, 01/17578 в связи с неуплатой страховых взносов по страхованию предмета залога (л.д. 60-71).

Согласно пункту 3.3.10. кредитного договора от *** остаток ссудной задолженности на октябрь 2008 года в размере *** руб. перенесен истцом на счет просроченной ссудной задолженности.

В силу пункта 4.1.14. заемщик обязуется досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 (Тридцати) календарных дней, считая с даты предъявления кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств в соответствии с п. 4.4.1. кредитного договора.

В силу пунктов 5.2., 5.3. кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщик обязан уплатить банку неустойку в виде пеней в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

На 25.07.2011 сумма задолженности ответчика по расчету истца составляет *** руб. (л.д. 16). Из них: *** руб.- сумма просроченного основного долга; *** руб. - сумма пеней за нарушение сроков возврата кредита.

Однако начисление истцом пени за отсутствие страхования произведено незаконно, так как ответчиком обязанность по страхованию исполнялась добросовестно.

30.09.2011, 08.09.2010, 14.12.2009, 10.12.2008, 12.10.2007, 31.08.2006 ответчик Минаев страховал квартиру, свою жизнь и здоровье согласно страховому полису (л.д. 210-230), что подтверждается квитанциями об оплате страховых взносов, поэтому доводы истца о неисполнении ответчиком обязанности по страхованию необоснованны (л.д. 204-217).

Истцом же денежные средства, оплаченные ответчиком с октября 2008 года по сентябрь 2011 года в сумме *** руб. (л.д. 17,182, 196-199) отнесены на погашение пени, а не на погашение процентов и основного долга,

На сентябрь 2011 года просроченная задолженность ответчика составляет *** руб. (*** руб. – *** руб.).

В соответствии со статьей 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии со статьей 51 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» и статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. При этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке (часть 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, пп.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)»).

Определенная соглашением сторон денежная оценка предмета ипотеки (заложенного имущества) - квартиры, расположенной по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. *** составляет *** рублей.

Истец считает, что рыночная стоимость заложенного имущества изменилась, предлагает установить размер начальной продажной цены исходя из реальной рыночной стоимости объекта в сумме *** руб., установленной по отчету №114/07-2011 от 01.07.2011 АО «С.» (л.д. 129).

Данное заключение суд находит необоснованным, отчет составлен без осмотра квартиры и без анализа продажной стоимости аналогичных квартир в г. Екатеринбурге.

Ответчик нарушал сроки внесения платежей по кредитному договору, но претензий по поводу несвоевременной оплаты истец ответчику не предъявлял. Истцом на 25.07.2011 заявлено о нарушении сроков внесения платежей по данному кредитному договору более трех раз в течение 12 месяцев (л.д. 16). Однако для расчета представлен случай неудовлетворения требований истца о досрочном погашении кредита, который судом признан необоснованным

В связи с тем, что ответчик трудоустроился, в настоящее время оплачивает задолженность по кредиту, занимаемое жилое является единственным местом жительства, суд не находит оснований для обращения взыскания на кваритру.

Руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требования КИТ Финанс Капитал (ООО) к Минаеву О.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в течение 10 дней с момента составления мотивированного решения.

Судья И.Г. Глебова