дело № 2-1319/2012 - решение от 05.05.2012 по иску Рогачева И.В. к ООО «Инвестиционно-строительная корпорация «Мегаполис» о признании права собственности на долю в праве собственности на объект строительства



Дело № 2-1319/2012

Мотивированное решение изготовлено 10 мая 2012 года

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

05 мая 2012 года г. Екатеринбург

Железнодорожный районный суд г.Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Защихиной Р.Ф.,

при секретаре Вершининой М.П.,

с участием представителей истца Никифоровой Л.А., Жальских И.Г., представителя третьих лиц Трофимова Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рогачева И.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная корпорация «Мегаполис» о признании права собственности на долю в праве собственности на объект строительства,

установил:

Рогачев И.В. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная корпорация «Мегаполис» (далее ООО «ИСК «Мегаполис») о признании права собственности на объект незавершенного строительства – многотоэтажный 253 квартирный жилой дом со встроенными помещениями офисов на первом этаже и встроенно-пристроенным продовольственным магазином – 3 пусковой комплекс по улице ***, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером *** (милицейский адрес объекта: ***), что соответствует жилому помещению в виде однокомнатной квартиры № ***, расположенной по адресу: *** общей площадью 44,5 кв.м., с лоджией 1,7 кв.м. с учетом корректирующего коэффициента (по данным обследования ЕМУП «Бюро технической инвентаризации» на 07.12.2011), с регистрацией в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

В обоснование иска указал, что между ним и ООО «Промстрой» был заключен договор об уступке прав требования по договору *** об участии в долевом строительстве от 03.06.2011. По договору ответчик обязался построить многоэтажный 253-квартирный жилой дом ***. Согласно договора объектом долевого строительства является помещение под № ***, количество комнат 1, общая проектная площадь 47,86 кв.м***. Он полностью оплатил стоимость уступаемого права требования в размере *** руб. Ответчик не исполнил обязательство по передаче в собственность истцу спорной квартиры в установленный пунктом 2.3 договора участия в долевом строительстве срок, до 01.07.2011. В декабре 2011 года строительство объекта было окончено и 24.12.2011 спорная квартира ответчиком передана истцу, что подтверждается актом приема-передачи объекта долевого участия в строительстве. Тем не менее, в нарушение пункта 4.1.9 договора долевого участия в строительстве от 03.06.2011, до настоящего времени не получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, в связи с чем истец лишен возможности зарегистрировать свое право собственности в установленном порядке. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию ответчик в устной форме объясняет конфликтом между ответчиком и ФБУ Войсковая часть 61207 и отказом последнего подписывать документацию, необходимую для введения дома в эксплуатацию.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Министерство обороны Российской Федерации (том 1 л.д. 2-4).

Истец в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие (том 1 л.д. 150).

Представители истца Никифорова Л.А., Жальских И.Г., действующие на основании доверенности (л.д.80 том 1), в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивали по доводам искового заявления. Суду пояснили, что договор участия в долевом строительстве от 03.06.2011 между ООО «ИСК Мегаполис» и ООО «Промстрой» заключен в соответствии с законом об участии в долевом строительстве, оформлен в письменном виде, подписан уполномоченными лицами, зарегистрирован в установленном порядке. Договор об уступке прав требований от 12.09.2011 также оформлен в письменном виде, подписан уполномоченными лицами, зарегистрирован в уполномоченном порядке, полностью исполнен со стороны истца, что подтверждается справкой о полной оплате, выданной ООО «Промстрой». Данный факт явился основанием приобретения истцом прав на объект незавершенного строительства квартиры № ***. Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Спорная квартира фактически построена и 24.12.2011 актом приема-передачи с выдачей ключей передана истцу. Степень готовности объекта недвижимости в котором находится приобретенная квартира составляет почти 100%. Таким образом, в настоящий момент истец имеет законное основание для приобретения права собственности на квартиру, однако не может зарегистрировать свои права из-за отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в результате конфликта ответчика и войсковой части № 61207, которой было получено разрешение на строительство. Возражения третьих лиц: Министерства обороны и Войсковой части № 61207 основаны на инвестиционном контракте и протоколе предварительного распределения площадей. Инвестиционный контракт, на который ссылается Министерство обороны, несмотря на то, что содержит условие о регистрации самого инвестиционного контракта и дополнительных соглашений к нему, государственную регистрацию не прошел. В соответствии с пунктом 1.19 инвестиционного контракта, протокол предварительного распределения площадей должен быть подписан сторонами и согласован собственником – Российской Федерацией в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом. Данное согласование отсутствует, следовательно, протокол не может считаться составной частью контракта, а значит, не может порождать какие-либо права и обязанности сторон или третьих лиц. Соглашение о распределении площадей по условиям контракта должно быть заключено по окончании строительства, которое в настоящее время не окончено, поскольку не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно пункта 4.5 Контракта Министерство обороны имеет право на закрепление в оперативное управление квартир с муниципальной отделкой в местах массовой жилищной застройки г.Екатеринбурга. Спорная квартира не имеет муниципальной отделки, согласно подпункту 3 пункта 3.2 Договора *** работы по отделке объекта долевого строительства, монтажу оборудования, включая приобретение материалов, участник долевого строительства производит собственными силами. Таким образом, считают, что претензии третьих лиц на квартиру № *** неосновательны, а действия командования войсковой части, Министерства обороны Российской Федерации, препятствующие получению разрешения на ввод дома в эксплуатацию и, как следствие, регистрации прав собственности участников долевого строительства на недвижимость, построенную за счет их сбережений незаконны. Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем признания права. Истец действовал добросовестно, в полном объеме исполнил взятые на себя по договору обязательства, оплатил обусловленную договором стоимость квартиры, поэтому не может быть лишен права на защиту нарушаемого ответчиком и третьими лицами права.

От представителя ответчика Осинцевой О.М., действующей на основании доверенности от 23.12.2011 (том 1 л.д.131), поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика, представлен отзыв на иск (том 1 л.д. 114-116), в котором она указала, что строительство указанного многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями, которому по окончании строительства присвоен адрес: *** осуществлялось на основании разрешений на строительство выдаваемых *** отделом государственного строительного надзора Федеральному государственному военному учреждению войсковой части № 61207, которое не осуществляло строительных работ на спорном объекте самостоятельно и не финансировало их, а все функции заказчика-застройщика, а также генерального инвестора строительства, передало ООО «ИСК «Мегаполис». 01.03.2007 между в/ч 61207 и ООО «ИСК «Мегаполис» при участии Федерального агентства по управлению федеральным имуществом был заключен инвестиционный контракт ***, согласно которому ООО «ИСК «Мегаполис» стало инвестором строительства объекта в объеме 100%, а в/ч 61207 - заказчиком строительства. При этом стороны установили, что инвестор от своего имени направляет собственные и привлеченные средства на строительство объекта, выполняет финансирование проектирования и осуществляет силами привлеченных организаций весь комплекс работ по его строительству. Таким образом, стороны установили право ООО «ИСК Мегаполис» на заключение договоров о привлечении денежных средств в строительство объекта с соинвесторами - юридическими и физическими лицами. 05.03.2007 между в/ч 61207 и ООО «ИСК «Мегаполис» был заключен договор, согласно которому ООО «ИСК «Мегаполис» приняло на себя функции технического заказчика по строительству объекта. Актом от 26.10.2008 в/ч 61207 передало ООО «ИСК «Мегаполис» полномочия по реализации функций заказчика-застройщика по строительству объекта. Функции инвестора и заказчика-застройщика строительства указанного объекта ответчик осуществлял в соответствии с законодательством. Поскольку ООО «ИСК Мегаполис» должно было финансировать строительство объекта в полном объеме (100%) за счет собственных или привлеченных средств, то заключение в ходе строительства со стороны ООО «ИСК «Мегаполис» договоров долевого участия было осуществлено на основании действующего законодательства и в соответствии с предоставленными ООО «ИСК «Мегаполис» полномочиями по инвестиционному контракту. Заключенный между ответчиком и ООО «СК Мегаполис» договор генерального подряда *** от 29.04.2011, в соответствии с которым велось завершение строительства объекта, прекращен его фактическим выполнением в декабре 2011 года. 06.12.2011 между ответчиком и генеральным подрядчиком подписан акт приемки законченного строительством объекта, а также акт о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил). С указанной даты строительные работы на объекте не ведутся. Объект не является предметом действующего договора строительного подряда. В настоящее время объект фактически строительством завершен. Степень его готовности составляет 100%. Произведена техническая инвентаризация объекта, определены его технико-экономические показания согласно справке БТИ г. Екатеринбурга (заказ *** от 23/12/2011). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию может быть получено только лицом, на которое оформлено разрешение на строительство объекта, на основании заявления данного лица и при предоставлении им установленного пакета документов. Лицом, обладающим разрешением на строительство объекта является в/ч 61207, которая от ввода объекта в эксплуатацию уклоняется ввиду наличия притязаний на ряд квартир в объекте, в том числе на квартиру, принадлежащую истцу. Полагает, что претензии в/ч 61207 на квартиры, в частности на квартиру № ***, в объекте являются необоснованными. Поскольку по условиям инвестиционного контракта *** в/ч 61207 обязалась передать в качестве инвестиционного вклада земельный участок площадью 0,94 га, являющийся частью земельного участка 32,9716 га, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование ФГВУ в/ч 61207, имеющего кадастровый номер ***. Подобное описание части земельного участка без определения его точного местоположения, без отражения его положения на кадастровом плане участка *** не соответствует критерию индивидуально-определенной вещи, которая может быть объектом сделки. Поэтому условие контракта об объеме инвестиционного вклада ФГВУ в/ч 61207 не согласовано сторонами. Отчет *** от 23.06.2006 года, выполненный ЗАО «Ц.», которым определена рыночная стоимость объекта недвижимости виде земельного участка площадью 9 400 кв. метров из состава земель участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, на который ссылается в/ч 61207, составлен с грубыми нарушениями действовавшего в период заключения инвестиционного контракта законодательства, поэтому не может являться основанием для определения объема инвестиционного вклада в/ч 61207. Земельный участок, часть которого предполагалось передать в качестве инвестиционного вклада, принадлежал войсковой части на праве постоянного (бессрочного) пользования. В силу части 4 статьи 20 Земельного кодекса РФ земельный участок, принадлежащий на праве постоянного (бессрочного) пользования, не может быть внесен в качестве инвестиционного вклада. В связи с чем в данной части инвестиционный контракт ничтожен в силу статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с изначальной правовой порочностью инвестиционного контракта он фактически не исполнялся со стороны войсковой части. Войсковая часть 61207 предоставила ООО «ИСК «Мегаполис» земельный участок, на котором производилось строительство дома, в субаренду на основании договора, который 11.04.2008 *** зарегистрирован ФРС РФ. Поэтому строительство дома с апреля 2008 года осуществлялось на земельном участке, предоставленном в/ч 61207 ООО «ИСК «Мегаполис» на праве субаренды, а не на земельном участке, внесенном в качестве инвестиционного вклада в строительство дома. Обладая правами инвестора строительства объекта ***, в/ч № 61207 была вправе передать по договору (контракту) свои права на осуществление капитальных вложений иному лицу. Данные права в объеме 100% были ею переданы ООО «ИСК «Мегаполис». Объем инвестиций в строительство объекта в принципе не может составить более 100%, следовательно, изначально сторонами инвестиционного контракта не предполагалось наличия каких-либо инвестиций в строительство жилого дома, которые производились бы не со стороны ООО «ИСК «Мегаполис» и привлеченных им соинвесторов. Право собственности на жилой дом, возведенный в результате осуществления ООО «ИСК «Мегаполис» инвестиционно-строительной деятельности в силу прямого указания действующего законодательства могли возникнуть только у ООО «ИСК «Мегаполис» и привлеченных ответчиком соинвесторов, в том числе граждан-дольщиков, в долях соразмерных вложенным инвестициям.

Представитель третьих лиц Министерства обороны Российской Федерации, ФГВОУ Войсковая часть № 61207 Трофимов Е.Н., действующий на основании доверенностей (том 1 л.д. 147, 148), требования искового заявления не признал, поддержал доводы возражений на иск (том 1 л.д. 162-173), в которых указал, что существенным условием передачи федеральных земель, закрепленных за Министерством обороны Российской Федерации под строительство многоквартирного дома, является обязательство инвестора о передаче не менее 13,5 % общей площади квартир объекта, что составляет 1970 кв.м., в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление Минобороны России. Данное условие закреплено в инвестиционном контракте ***. Земельный участок с кадастровым номером *** передан ответчику под строительство объекта по договору аренды, единственным правообладателем данного земельного участка является Российская Федерация. Акт приема-передачи полномочий по реализации функций Заказчика-застройщика не может иметь юридической силы в виду его недействительности, Таким образом, заключая договоры долевого участия в строительстве, ответчик распорядился без соблюдения установленных законом условий не только своей долей в общем имуществе, но и долей в праве, принадлежащей заказчику-застройщику - войсковой части 61207, в счет вклада которого был предоставлен земельный участок под строительство, нарушив тем самым права Министерства обороны Российской Федерации, вытекающие из договора инвестирования.

Третье лицо ООО «Промстрой» в судебное заседание своего представителя не направило, о месте и времени судебного заседания извещалось надлежащим образом, представило письменный отзыв, в котором поддержало доводы искового заявления, просило их удовлетворить, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя (том 1 л.д.110).

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, в судебное заседание своего представителя не направило, заявило ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие (том 1 л.д.105).

При данных обстоятельствах, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, представителей ответчика и третьих лиц.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом на основании пояснений сторон, третьих лиц и письменных материалов дела установлено, что 03.06.2011 между застройщиком ООО «ИСК «Мегаполис» и участником долевого участия в строительства ООО «Промстрой» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (том 1 л.д.24-30). Письменная форма договора соблюдена. Договор подписан уполномоченными лицами и зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в соответствие с положениями статьи 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004, который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно указанному договору застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок (в течение 6 месяцев, исчисляемых с 01.01.2011), то есть до 01.07.2011, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства (тринадцать квартир, находящихся согласно проектной документации по предварительному описанию объекта в 253-квартирном жилом доме по встроенными помещениями офисов на 1 этаже и встроено-пристроенным продовольственным магазином – 3 пусковом комплексе по ул. ***, в том числе, спорную квартиру № ***, общей проектной площадью 47,86 кв.м***). Участник долевого строительства принял обязательство уплатить обусловленную цену договора *** и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (пункты 1.2.,2.1.,2.3.,3.1., 3.2. договора).

Как следует из пояснений участников договора, ООО «ИСК «Мегаполис» и ООО «Промстрой», усматривается из справки о полной оплате по указанному договору, выданной ООО «ИСК «Мегаполис» (том 1 л.д.185), которые признаются допустимыми доказательствами по делу (статьи 55, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) и не опровергнуто участниками процесса надлежащими доказательствами, участником долевого строительства ООО «Промстрой» обязательства по оплате спорной квартиры по указанному договору выполнены. Как указывает ответчик, полученные по договору денежные средства направлены на осуществление строительства объекта. Иного не доказано.

В дальнейшем 12.09.2011 между ООО «Промстрой» и истцом заключен договор уступки прав (цессии) по договору участия в долевом строительстве ***, согласно которому права требования, в отношении спорной квартиры № ***, переходят к истцу (том 1 л.д.21-22).

Письменная форма указанного договора соблюдена. Договор подписан уполномоченными лицами, что не оспорено. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 07.10.2011 ***, что подтверждено и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.2012 *** (том 1 л.д.78-79), из которого также усматривается, что указанный объект строительства (строительный адрес ***), в состав которого входит спорная квартира, находится на земельном участке с кадастровым номером ***.

По условиям договора от 12.09.2011 за уступаемое право цессионарий оплатил цеденту *** руб. в соответствии с квитанцией к приходному кассовому ордеру *** от 12.09.2011, (л.д.58 том 1).

Таким образом, истцом доказан, а ответчиком, третьими лицами не оспорен факт исполнения истцом данного обязательства.

При сопоставлении разрешений на строительство указанного объекта, выданных в/ч 61207, представленных договоров, справки о присвоении адреса от 24.08.2010 ***, выданной ГУ АГРЗО «Главархитектура», других материалов дела, установлено, что указанному объекту строительства, в состав которого входит спорная квартира, согласно генеральному плану присвоен адрес ***.

Актом *** отдела государственного архитектурно-строительного надзора Министерства обороны Российской Федерации итоговой проверки *** при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства от 22.12.2011 подтверждено то обстоятельство, что указанный объект строительства, в составе которого находится спорная квартира № ***, строительством завершен, однако не соответствует требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных актов и проектной документации. Для получения заключения о его соответствии необходимо устранить выявленные дефекты и нарушения, выполнить все работы в объеме проектной документации, что следует из отзыва третьего лица.

На основании справки по данным обследования ЕМУП «Бюро технической инвентаризации» на 07.12.2011 по заказу *** от 23.12.2011 установлено, что спорная квартира № *** по окончании строительства объекта имеет общую площадь 44,5 кв. м, в том числе площадь лоджии 1,7 кв.м с учетом корректирующего коэффициента (том 1 л.д.64-74).

Как пояснили стороны, до настоящего времени в установленном законом порядке объект строительства не введен в эксплуатацию, что свидетельствует о том, что он является объектом незавершенного строительства.

Согласно статьям 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 17, 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», как объекты оконченные строительством, так и объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости и объектами прав. Соответственно права на них подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права, в том числе, на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Спорные правоотношения также подпадают под действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 согласно части 2 статьи 27 данного закона, поскольку разрешение на строительство объекта недвижимости, в составе которого находится спорное помещение, *** выдано 02.12.2010, то есть после вступления указанного закона в действие. Заключенный сторонами спора договор является договором участия в долевом строительстве, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4).

В силу части 2 статьи 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Факт надлежащего исполнения истцом предусмотренной вышеназванным договором долевого участия в строительстве обязанности по оплате строительства спорного объекта в виде квартиры № *** судом установлен.

Актом приема-передачи объекта долевого строительства от 24.12.2011 подтвержден факт принятия истцом от ответчика спорного помещения в виде однокомнатной квартиры № *** (том 1 л.д.60-61).

Поскольку факт надлежащего исполнения истцом обязанностей по договору установлен, суд приходит к выводу о том, что истец в силу положений статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 приобрел право собственности на спорное помещение в виде однокомнатной квартиры № ***, а до окончания строительства объекта право собственности на данное помещение по статусу не оконченного строительством объекта.

Вместе с тем, при разрешении спора суд учитывает следующие положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004, применимые к спорным правоотношениям:

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (часть 1 статьи 6).

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1 статьи 8). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2 статьи 8).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (часть 3 статьи 8).

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12).

Актом приема-передачи помещения подтвержден факт передачи ответчиком истцу спорного помещения. Объект подключен к коммуникациям и истец осуществляет фактическое владение и пользование спорным имуществом. Однако поскольку акт составлен ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, нельзя признать тот факт, что ответчиком надлежаще исполнено обязательство по указанному договору перед истцом.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом (часть 1 статьи 16).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 16).

Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (часть 3 статьи 16).

Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 4 статьи 16).

Согласно частям 1, 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, и является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства. Именно данный документ подтверждает момент создания объекта недвижимости, с показателями, соответствующими требованиям градостроительных и строительных норм и правил, а также устанавливает возможность его эксплуатации (использования) в соответствии с целевым назначением.

На основании представленных доказательств, а также объяснений сторон, судом установлено, что строительство здания, в котором находится спорный объект в виде квартиры, фактически завершено, однако до настоящего времени объект не введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, поскольку разрешение на его ввод в эксплуатацию ни ответчиком, ни в/ч 61207, не получено, документы, подтверждающие факт его постройки (создания) (разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав - ответчиком не представлены. Кроме того, имеется по существу спор о правах в отношении части квартир, включая спорную квартиру, между ответчиком с одной стороны и в/ч 61207 с другой стороны.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на основании вышеуказанного договора обязанностей по сдаче объекта строительства государственной комиссии в установленный договором срок, соответственно, по проведению его регистрации в соответствии с действующим законодательством, по передаче истцу необходимых документов для оформления им права собственности на спорную квартиру ответчиком признан.

Данные обстоятельства дают основания полагать, что право истца на спорное помещение могут быть ущемлены, поскольку к тому же оспорены третьими лицами (в/ч 61207, Министерство обороны РФ). Истец до надлежащего исполнения ответчиком обязательств по вводу объекта в эксплуатацию, по представлению предусмотренных законом документов в регистрирующий орган лишена возможности государственной регистрации прав на недвижимое имущество, осуществлению своих прав собственников в отношении спорного объекта.

Следовательно, право истца подлежит судебной защите в порядке статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом положений статей 309 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

На основании изложенного для защиты оспариваемого права истца суд признает за истцом право на получение в собственность по завершении строительства спорной квартиры № ***, площадью 44,5 кв.м., с лоджией площадью 1,7 кв.м. (по результатам технической инвентаризации объекта), согласно условиям договора.

Как следует из инвестиционного контракта *** от 01.03.2007, заключенный между Федеральным государственным военным учреждением войсковой частью 61207 (заказчиком) и ООО «ИСК «Мегаполис» (инвестором) (том 1 л.д.115-121), его предметом является реализация инвестиционного проекта по строительству многоквартирного жилого дома общей площадью жилого здания 18773 кв. м (в том числе общей площадью квартир 14591 кв. м) с нежилыми встроенными помещениями и встроено-пристроенным магазином общей площадью 1895,7 кв.м на земельном участке Минобороны России площадью 0,94 га, являющемся частью земельного участка площадью 32,9716 га, имеющего адресные ориентиры: ***, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования федеральному государственному военному учреждению войсковой части 61207 (кадастровый номер ***) (пункт 2.1.).

В силу пункта 2.3. данного контракта инвестор в рамках реализации инвестиционного проекта обязуется за счет собственных, заемных и (или) привлеченных финансовых средств, в установленном настоящим контрактом порядке, осуществить финансирование строительства 100% общей площади объекта. Объем инвестиционного вклада инвестора составляется *** руб. Объем инвестиционного вклада собственника (в виде земельного участка площадью 9400 кв.м. из состава земельного участка с кадастровым номером ***) согласно отчету от 23.06.2006 ***, выполненного ЗАО «Ц.» – *** руб. (пункты 3.2, 3.3). В силу пункта 4.2. контракта после утверждения проектно-сметной документации заказчик и инвестор подписывают протокол предварительного распределения общей площади объекта. После завершения строительства объекта, стороны подписывают акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном объекте, в соответствие с которым осуществляется распределение прав на объект. Распределение общей площади объекта осуществляется в следующих соотношениях: не менее 13,5% от общей площади квартир объекта (не менее 1970 кв.м) в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление Минобороны России и не более 86,5 % об общей площади квартир (12621 кв.м) в собственность инвестору и привлеченным им соинвесторам (пункты 4.1. - 4.3.1). Кроме того, в силу пункта 4.5. контракта по согласованию с Минобороны России в период до завершения строительства объекта, в счет доли Российской Федерации по инвестиционному проекту, определенной в 4.3.1, 4.3.2 инвестор имеет право предоставить в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России квартиры с муниципальной отделкой в местах массовой жилищной застройки г.Екатеринбурга с оформлением соответствующего дополнительного соглашения к настоящему контракту, подлежащему согласованию с собственником.

Указанный контракт не зарегистрирован государственным органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество, хотя содержит указание на необходимость такой регистрации, и не содержит перечня квартир, причитающихся в счет доли заказчика. Не представлено и иных допустимых доказательств тому, что спорная квартира подлежит отнесению к доле, причитающейся заказчику данного объекта строительства.

Представленная суду копия протокола предварительного распределения площадей к инвестиционному контракту *** от 01.03.2007 от 05.04.2007 (том 1 л.д. 202-208) согласно которому спорная квартира выделяется заказчику в числе других 33 квартир в счет доли заказчика по данному контракту, не может быть признана частью данного контракта, более того, подлежит исключению из числа доказательств, поскольку протокол не прошел регистрацию в установленном законом порядке.

Как пояснили участники процесса, дополнительное соглашение к указанному контракту и акт приема-передачи квартир инвестором заказчику с перечнем квартир, в котором значилась бы спорная квартира, - не составлялись, уполномоченными лицами не подписывались, а поскольку такое соглашение о распределении площадей по условиям контракта должно быть заключено по окончании строительства, однако, как установлено судом, строительство объекта не окончено, поскольку не получено разрешение на его ввод в эксплуатацию, следовательно, данный протокол нельзя признать допустимым доказательством в подтверждение факта наличия прав в/ч 61207 в отношении спорной квартиры.

Поэтому суд приходит к выводу о недоказанности того обстоятельства, что ответчик, заключая договор долевого участия строительства в отношении спорной квартиры, распорядился имуществом, принадлежащим Минобороны России, в/ч 61207. В связи с чем, суд не признает факт нарушения прав указанных лиц при признании прав на спорную квартиру за истцом и не принимает доводы представителя третьих лиц о ничтожности договора долевого участия в строительстве.

В соответствии с договором *** от 31.10.2005 войсковая часть № 61207 передала функции технического заказчика по строительству указанного многоэтажного дома ООО «ИСК «Мегаполис» (л.д.117 том 1), а по акту от 26.10.2008 функции заказчика-застройщика (л.д.120 том 1). Доводы представителя третьего лица о том, что полномочия заказчика не могут быть переданы по акту, суд во внимание не принимает, поскольку акт в полной мере свидетельствует о волеизъявлении сторон.

Российская Федерации не заявляет притязаний на предмет спора. Кроме того, пунктом 4.4, 4.5 Инвестиционного контракта предусмотрен иной способ исполнения обязательств по предоставлению квартир ответчиком, а именно передача в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Министерства обороны России квартир с муниципальной отделкой общей площадью 264 кв.м в местах массовой застройки г. Екатеринбурга. Российская Федерация также вправе требовать возмещения убытков в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено в судебном заседании, строительство многоквартирного дома осуществлялось ответчиком на земельном участке, предоставленном заказчиком в/ч 61207 ООО «ИСК «Мегаполис» на условиях субаренды, что подтверждено договором от 11.03.2008, зарегистрированным 11.04.2008 *** Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Следовательно, строительство указанного объекта, в состав которого входит спорная квартира, привлечение денежных средств для его строительства и заключение договоров долевого участия ответчик осуществлял правомерно.

Как установлено судом на основании объяснений участников процесса, никаких самостоятельных требований участниками инвестиционного контракта, которые бы основывались на данном контракте, друг другу в судебном порядке не предъявлены. Минобороны России не является стороной данного контракта, поскольку Федеральное государственное военное учреждение войсковая часть 61207 является самостоятельным юридическим лицом, зарегистрированным в установленном законом порядке, соответственно, осуществляет свои права и обязанности в силу пункта 1 статьи 9, статей 48 - 49 Гражданского кодекса Российской Федерации по своему усмотрению.

Пункт 2.1. статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 устанавливает запрет привлечения денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, согласно которой привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

При этом, данная норма устанавливает, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Следовательно, Минобороны России, в/ч 61207 не вправе оспаривать сделки, на которые ссылается истец в обоснование заявленных исковых требований, и требовать применения последствий их недействительности, поскольку такое право предоставлено только гражданину, передавшему денежные средства застройщику для строительства объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закреплены основания для государственной регистрации прав, одним из которых являются вступившие в законную силу судебные акты.

Часть 1 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса.

Таким образом, право собственности на спорное имущество за истцом может быть зарегистрировано на основании решения суда при представлении в регистрирующий орган предусмотренных законом документов, подтверждающих факт создания спорного объекта.

По правилам статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в пользу истца государственная пошлина в размере *** рублей, оплаченная истцом при обращении в суд (том 1 л.д. 8, 9).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199, 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Рогачева И.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная корпорация «Мегаполис» о признании права собственности на долю в праве собственности на объект строительства удовлетворить.

Признать за Рогачевым И.В. право на получение в собственность по завершении строительства и ввода объекта в эксплуатацию двухкомнатной квартиры № *** общей площадью 44,5 кв.м, с лоджией 1,7 кв.м с учетом корректирующего коэффициента в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ***.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная корпорация «Мегаполис» в пользу Рогачева И.В. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины *** рублей.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга.

Председательствующий Р.Ф. Защихина