РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
2 сентября 2010 года Железнодорожный районный суд г. Самары в составе:
председательствующего – Ефремовой Т.В.
при секретаре – Турбиной Т.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по иску Фанталовой Л.В. к ООО «Монтэк», третьим лицам Администрации городского округа Самара, Мамонтову В.Ф., Арьковой Л.А., ТСЖ «Киевское» о взыскании неустойки и признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте,
установил:
Истец обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей плдощадью 34,4 кв.м, жилой площадью 19,1 кв.м, АДРЕС. А также просит взыскать с ООО «Монтэк» неустойку за просрочку исполнения обязательств по окончанию строительства дома в размере 393 800 руб. В обоснование своих требований изложила следующее:
22.11.2005г. между Фанталовой Л.В., Мамонтовым В.Ф. и ООО «Монтэк» заключен договор о переуступке прав в строительстве жилья к договору № 09/4Е-КВ от 05.12.2002г. На основании данного договора Мамонтов В.Ф. уступил истцу долю в строительстве жилого дома по адресу: АДРЕС, состоящую из однокомнатной квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (строительный), расположенной на девятом этаже общей площадью 35,80 кв.м. Указанная доля принадлежала Мамонтову В.Ф. на основании договора № 09/4Е-КВ от 05.12.2002г. «Об инвестировании строительства» и договора о переуступке прав в строительстве жилья от 15.07.2003г., заключенного с ООО «Монтэк» и Арьковой Л.А. В свою очередь Арьковой Л.А. указанная доля принадлежала на основании договора № 09/4Е-КВ от 05.12.2002г. «Об инвестировании строительства 7-секционного 10-этажного жилого дома АДРЕС. В соответствии с квитанциями к ПКО № 287 от 05.12.2002г. и № 199 от 15.07.2003г. Арькова Л.А. полностью оплатила стоимость доли, Мамонтов В.Ф. оплатил переуступаемую долю Арьковой Л.А., истцом также переуступаемая доля полностью оплачена Мамонтову В.Ф. Таки образом обязательства по оплате указанной доли выполнены полностью. Как следует из п. 6 договора от 22.11.2005г. Фанталовой Л.В. принадлежат права и обязанности инвестора по договору № 09/4Е-КВ от 05.12.2002г. Согласно п. 1.3 данного договора срок окончания строительства установлен 2 квартал 2004г. Однако до настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан, строительство не окончено. Ответчик необходимые для оформления права собственности истцу не передал, чем нарушил условия договора и препятствует оформлению указанной квартиры. Просрочка за период с 01.07.2004г. по 01.07.2010г. составила 2 160 дней. Соответственно размер неустойки составил 3% * 2160 * 393800/100 = 25 518 240 руб. Так размер неустойки не может превышать стоимость доли, то размер неустойки, который истица просит взыскать в ее пользу, составляет 393 800 руб. В настоящее время дом полностью возведен, степень готовности составляет 95 %. Он фактически заселен и эксплуатируется с 2006г. 01.06.2006г. истцом подписан акт приема-передачи квартиры, после чего она вселилась в нее, сделала ремонт и проживает до настоящего времени. С момента вселения истица оплачивает электроэнергию и коммунальные платежи. 07.07.2010г. между Фанталовой Л.В. и ООО «Монтэк» подписан акт приема-передачи квартиры с учетом результатов инвентаризации, где указаны присвоенный почтовый адрес дома и номер квартиры.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Мельников А.Г. заявленные требования поддержал, подтвердив доводы, изложенные в исковом заявлении, просил удовлетворить их в полном объеме, пояснив при этом, что в акте приема-передачи ссылка на отсутствие претензий по исполнению договора от 05.12.2002г. не соответствует требованиям закона, дом до настоящего времени не введен в эксплуатацию, в связи с чем считает обоснованным предъявление требований о взыскании неустойки.
Представитель ООО «Монтэк» по доверенности Павлов Ю.Н. в судебном заседании разрешение спора в части признания права собственности на квартиру оставил на усмотрение суда, в части взыскания неустойки пояснил, что ими, как организацией-подрядчиком, все требования по строительно-монтажным работам выполнены, создано ТСЖ.. Сроки сдачи дома в эксплуатацию от них не зависят, поскольку вся документация находится в Департаменте строительства и архитектуры г.о. Самара. Квартиру Фанталовой Л.В. передачи по акту приема-передачи, в котором указано, что она претензий не имеет.
Представитель администрации г.о. Самара по доверенности Дрепа М.Г. в судебном заседании решение спора в части взыскания неустойки оставила на усмотрение суда. В остальной части пояснила, что поскольку нет акта о вводе дома в эксплуатации, то он считается самовольной постройкой, произведенной с нарушением градостроительных норм, и просила в удовлетворении требований о признании права собственности – отказать.
Третьи лица ТСЖ «Киевское», Мамонтов В.Ф., Арькова Л.А. в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили, отзывы не представили, рассмотреть дело без их участия не просили.
В соответствии с п. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.
Заслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, изучив представленные материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.
Судом установлено, что на основании Постановления Главы г. Самары № 349 от 31.03.2005г. Департаменту строительства и архитектуры г. Самары выдано разрешение № 12/349 на строительство объекта недвижимости – жилого дома АДРЕС со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией. На земельный участок в районе ул. Дачная, ул. Киевская, проспект Карла Маркса, ул. Сакко и Ванцетти Департаменту строительства и архитектуры г. Самары 16.05.2005г. выдано свидетельство о государственной регистрации.
05.12.2002г. между ООО «Монтэк» и Арьковой Л.А. заключен договор № 09/4Е-КВ об инвестировании строительства 7-секционного 10-этажного жилого дома № 4 (по генплану). Арькова Л.А. полностью оплатила свою долю, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № 287 от 05.12.2002г. и № 199 от 15.07.2003г.
15.07.2003г. заключен договор о переуступке прав в строительстве жилья № 09/4Е-КВ между ООО «Монтэк», Арьковой Л.А. и Мамонтовым В.Ф., при этом участниками данного договора достигнуто соглашение о том, что оплату стоимости переуступаемой доли Мамонтов В.Ф. производит Арьковой Л.А. в момент подписания договора.
22.11.2005г. между ООО «Монтэк», Мамонтовым В.Ф. и Фанталовой Л.В. подписан договор о переуступке прав в строительстве жилья к договора № 09/4Е-КВ от 05.12.2002г. Сторонами также достигнуто соглашение, что стоимость переуступаемой доли полностью оплачена новым дольщиком в момент подписания данного договора наличными. Финансовых претензий стороны не имеют.
01.06.2006г. между ООО «Монтэк» и Фанталовой Л.В. подписан акт приема-передачи однокомнатной квартиры АДРЕС.
23.05.2007г. произведена инвентаризация домовладения по адресу: АДРЕС.
07.07.2010г. между теми же сторонами подписан еще один акт приема-передачи в отношении указанной квартиры после присвоения почтового адреса и обмеров по фактическому адресу: АДРЕС.
В соответствии с техническим паспортом жилого помещения в виде однокомнатной квартиры АДРЕС данное жилое помещение имеет: общую площадь 34,4 кв.м, жилую площадь 19,1 кв.м.
Согласно п. 7 договора о переуступке прав в строительстве жилья от 15.07.2003г. Фанталова Л.В. приобретает все права и обязанности, вытекающие из договора № 09/4Е-КВ от 05.12.2002г., в том числе право собственности на указанную квартиру после полной оплаты доли, окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
В материалах дела имеются квитанции об оплате Фанталовой Л.В. коммунальных услуг и иных платежей.
Суд считает, что договор, заключенный между истцом, Мамонтовым В.Ф. и ООО «Монтэк» фактически является договором инвестирования и попадает под действие ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности в РФ осуществляемой в форме капитальных вложений». В соответствии со ст. 6 указанного закона только инвесторы имеют равные права на владение и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Это означает, что основанием возникновения прав владения, пользования и распоряжения объектов инвестиций является полная оплата инвестором причитающихся с него денежных средств, а также наличие фактического результата инвестиций, то есть объекта недвижимости, возведенного на средства инвесторов.
Все указанные условия, имеют место: объект недвижимости существует, что подтверждается разрешением на строительство, передачей земельного участка в бессрочное пользование и инвентаризацией домовладения. Истец, как инвестор, надлежащим образом выполнил свои обязательства по финансированию строительства жилого дома в своей части, следовательно, приобрел право на инвестирование в строительстве указанного жилого дома в существующей доле в виде однокомнатной квартире и признании на неё права собственности.
Пункт 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ закрепляет, что «объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подсобных построек», то есть объединяет понятия «объект капитального строительства» и «объект незавершенного строительства».
По общему правилу, установленному ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод в эксплуатацию.
В данном случае разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствует, в связи с чем спорный объект является незавершенным строительством объектом.
Глава 14 Гражданского кодекса регламентирует основания приобретения права собственности.
В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов приобретается этим лицом.
Ст.12 ГК РФ допускает защиту нарушенного права путем его признания в судебном порядке.
В соответствии со ст.131 ч.1 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Согласно ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Согласно ст. 17 Федерального Закона от 21.07.1997 года № 112-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение суда о признании права является основанием для проведения государственной регистрации права, сведения, которые необходимы для внесения в реестр, в том числе, основные технические характеристики квартиры – площадь, этаж, номер квартиры – имеют место, что подтверждено техническим паспортом.
В соответствии со ст. 31.ч3. Закона РФ «О защите прав потребителя», за нарушение сроков добровольного исполнения требований потребителя, исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере 3% цены выполнения работы. В связи с чем требования истца о взыскании неустойки суд находит обоснованными.
Доводы представителя ответчика в части того, что сроки сдачи жилого дома от них не зависят, суд находит несостоятельными, поскольку договор об инвестировании строительства заключен с ООО «Монтэк», сроки окончания строительства также определены ими. Кроме того, ссылка на отсутствие претензий по исполнению договора в акте приема-передачи со стороны Фанталовой Л.В. также является необоснованной, поскольку противоречит требованиям законодательства.
Однако, суд полагает, что данная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и в соответствии со ст.333 ГК РФ суд считает возможным уменьшить её до 60 000 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с ООО «Монтэк» в пользу Фанталовой Л.В. неустойку в размере 60 000 рублей за просрочку исполнения обязательства по окончанию строительства дома.
Признать за Фанталовой Л.В. право собственности на однокомнатную квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 34,4 кв.м, жилой площадью 19,1 кв.м, дома АДРЕС в незавершенном строительством объекте.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд с момента изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение суда изготовлено 06 сентября 2010 года.
Председательствующий Т.В. Ефремова