РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 сентября 2010 года Железнодорожный районный суд г. Самары в составе:
председательствующего Ефремовой Т.В.
при секретаре Мартюшовой Е.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Косумовой Н.В., Косумовой Ю.Н., Косумова Р.Н., Косумова Д.Н. к Департаменту управления имуществом городского округа Самара о расторжении договора социального найма и понуждении к заключению отдельных договоров найма,
установил:
24.04.1990г. Исполнительный комитет Ленинского районного Совета народных депутатов г. Куйбышева на основании решения Ленинского райисполкома № 124 от 11.04.1990г. выдал ордер № 2436 на жилое помещение в виде квартир № и №, расположенных по адресу: <адрес>. Указанные квартиры были двухкомнатные, изолированные, с суммарной жилой площадью 66,46 кв.м и представляли собой отдельные жилые помещения. Ордер был выдан Косумовой Н.В. на семью из шести человек, включая супруга и четверых детей. Данный ордер являлся основанием для возникновения прав на жилое помещение в муниципальном жилищном фонде, из него возникали права на заключение договора социального найма и открытие лицевого счета. Семья Косумовых вселилась в указанные квартиры. 29.12.1994г. умер Косумов Н.А. 08.09.2009г. выписался Косумов Р.Н. В настоящее время в данных жилых помещениям проживают четыре человека – истцы, у которых сложился порядок пользования: Косумова Н.В. и Косумова Ю.Н. пользуются квартирой №, а Косумов Р.Н. и Косумов Д.Н. – квартирой №. Истцами было принято решение о приватизации данных жилых помещений, в связи с чем они обратились в Департамент управления имуществом г.о. Самара по вопросу о заключении с ними отдельных договоров социального найма жилого помещения, а именно самостоятельных договоров для <адрес> и <адрес>. В удовлетворении их заявления было отказано в связи с тем, что в представленном лицевом счете № 02375 <адрес> была объединена с <адрес>, в результате образовано новое жилое помещение под № Исходя из данного лицевого счета следует, что ее нанимателем является Косумова Н.В., количество комнат – 4 с общей площадью 107,50 кв.м, жилой площадью 67,20 кв.м, Изменение площади произведено 08.12.1998г. путем объединения с <адрес>. Аналогичные сведения содержаться и в справке с места жительства, где также указано, что семья Косумовых занимает жилую площадь из 4-х комнат в 4-х комнатной квартире. При этом в адресных сведения упомянута изолированная, неприватизированная <адрес>, №. Между тем изолированной четырехкомнатной квартиры не существовало и не существует в настоящее время. По данному адресу находятся две изолированные двухкомнатные квартиры, расположенные на одной лестничной клетке, имеющие отдельный вход-выход, отграниченные друг от друга несущими стенами. Данные жилые помещения никак не сообщаются друг с другом, проходы, соединяющие их, отсутствуют. В квартирах перепланировка и переоборудование в единую четырехкомнатную квартиру не производились. Косумовы, в связи с позицией занятой Департаментом управления имуществом г.о. Самара, были вынуждены 06.10.2009г. заключить договор социального найма жилого помещения в виде изолированного жилого помещения, состоящего из 4-х комнат в квартире общей площадью 107,5 кв.м, жилой 67,2 кв.м. Нанимателем данного помещения значится Косумова Н.В.. Пытаясь реализовать свое право на приватизацию занимаемого жилого помещения в муниципальном жилищном фонде, истцы изготовили технический и кадастровый паспорта, на основании которых установлено, что квартиры № и № представляют собой отдельные объекты недвижимости, а именно две изолированные двухкомнатные квартиры, отметок о проведении в данных жилых помещениях перепланировки, переоборудований и реконструкции не имеется. С данными техническим паспортами истцы обратились в Департамент управления имуществом г.о. Самара с заявлением о приватизации жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, однако в разрешении данного вопроса им также было отказано со ссылкой на технические паспорта, из которых следует, что данные квартиры не являются единым объектом недвижимого имущества, в силу чего законные основания для передачи жилых помещений в собственность отсутствуют. Занимаемые истцами жилые помещения входят в состав муниципального жилищного фонда и наймодателю остается только определить, что эти помещения собой представляют – единый объект недвижимости или две изолированные квартиры. Истцы считают, что действия ответчика по отказу им в заключении отдельных договоров социального найма на занимаемые жилые помещения, выходят за пределы осуществления гражданских прав, представляя собой злоупотребление правом. Действия ответчика создают истцам препятствия в осуществлении их жилищных прав. Истцы добросовестно исполняют все обязанности, вытекающие из договора социального найма: жилые помещения находятся в надлежащем техническом и санитарном состоянии, используются ими по назначению – для проживания, своевременно выносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги.
В судебном заседании истцы Косумова Н.В. в своих интересах и в интересах Косумова Д.Н., Косумова Ю.Н., Косумов Р.Н. доводы, изложенные в исковом заявлении, полностью поддержали, просили расторгнуть договор социального найма, заключенный между ними и Департаментом управления имуществом г.о. Самара, и обязать Департамент управления имуществом г.о. Самара заключить отдельные договоры социального найма с Косумовой Н.В. и Косумовой Ю.Н. на <адрес>, с Косумовым Р.Н. и Косумовым Д.Н. на <адрес>.
Представитель Департамента управления имуществом г.о. Самара в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которого просил в удовлетворении исковых требований Косумовым отказать, данное гражданское дело рассмотреть в отсутствие их представителя.
Представитель ФГУ «ЗКП» по Самарской области также в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть без их участия.
Заслушав пояснения истцов, изучив материалы дела: отказ Департамента управления имуществом г.о. Самара Косумовой Н.В. по вопросу приватизации жилого помещения от 10.12.2009г. (л.д. 14); копию лицевого счета <адрес> (л.д. 15); договор социального найма жилого помещения № 6644/1 от 06.10.2009г. (л.д. 16-18); технический паспорт <адрес> (л.д. 19-23); технический паспорт <адрес> (л.д. 24-28); ордер на жилое помещение № 2436 от 24.04.1990г. (л.д. 29); справку паспортной службы № 4 (л.д. 30); отказ Департамента управления имуществом г.о. Самара Косумовой Н.В. о заключении отдельного договора социального найма жилого помещения от 11.08.2009г. (л.д. 31); кадастровый паспорт <адрес> (л.д. 32-33); кадастровый паспорт на <адрес> (л.д. 34-35); письменное предложение Косумовых в Департамент управления имуществом г.о. Самара о расторжении договора социального найма, заключении самостоятельных договоров социального найма от 30.07.2010г. (л.д. 36-43), суд приходит к выводу, что исковые требования истцов обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям:
В соответствии со ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, а при не достижении такового – по решению суда. Данное положение нашло свое отражение и в самом договоре социального найма.
Судом установлено, что истцы обращались в Департамент управления имущества г.о. Самара с предложением о расторжении договора социального найма, однако ответа ими не получено, следовательно их обращение в суд правомерно.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Истцы пояснили, что при заключении договора социального найма они надеялись в дальнейшем воспользоваться своим правом на приватизацию соответствующего жилого помещения. Однако технические характеристики жилых помещений в виде двух отдельных квартир не соответствуют характеристики предмета договора социального найма. Исходя из изложенного, суд также считает требования Косумовых обоснованными. Из представленных суду доказательств видно, что предмет договора социального найма от 06.10.2009г. наймодателем определен неправильно, в связи с чем Департаментом управления имуществом г.о. Самара отказано истцам в заключение отдельных договоров социального найма на два отдельных изолированных жилых помещения, поскольку это единое помещение, в тоже время отказано в приватизации единого помещения, так как согласно техническим паспортам это два отдельных помещения.
Кроме того, на момент получения истцами ордера на спорное жилое помещение, действовало жилищное законодательство РСФСР, в соответствии с которым наниматель и члены его семьи были наделены правом разделить занимаемое ими жилое помещение и заключить отдельные договоры найма (ст. 53 ЖК РСФСР).
На основании изложенного, суд считает возможным расторгнуть договор социального найма от 06.10.2009г., заключенный между Департаментом управления имуществом г.о. Самара и Косумовыми.
При расторжении договора вследствие существенного изменившихся обстоятельств, суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливости.
Статья 62 ЖК РФ дает перечень жилых помещений, которые могут быть предметом договора социального найма, в том числе квартира или часть квартиры. Характеристики жилого помещения определены ст. 15 ЖК РФ, а именно изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Требование об изолированности закреплено в ч. 2 ст. 62 ЖК РФ и является неотъемлемым признаком предмета договора социального найма.
Квартиры №№ 57 и 58 обладают всеми признаками, присущими предмету договора социального найма. С учетом сложившегося порядка пользования, исполнения истцами обязанностей, вытекающих из договора социального найма, технических характеристик жилых помещений, суд полагает возможным заключение двух отдельных договоров социального найма на два изолированных жилых помещения.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Расторгнуть договор социального найма, заключенный между Косумовой Н.В., Косумовой Ю.Н., Косумовым Р.Н., Косумовым Д.Н. и Департаментом управления имуществом городского округа Самара от 6.10.2009 года в отношении изолированного жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, а именно четырехкомнатной изолированной квартиры, общей площадью 107,5 кв.м, жилой 67,2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
Обязать Департамент управления имуществом городского округа Самара заключить договор социального найма с Косумовой Н.В. с членом семьи нанимателя Косумовой Ю.Н. в отношении жилого помещения в виде двухкомнатной изолированной квартиры, общей площадью 53,5 кв.м, жилой площадью 33,4 кв.м, площадью с учетом коэффициента 56,4 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
Обязать Департамент управления имуществом городского округа Самара заключить договор социального найма с Косумовым Р.Н. с членом семьи нанимателя Косумовым Д.Н. в отношении жилого помещения в виде двухкомнатной изолированной квартиры, общей площадью 53,9 кв.м, жилой площадью 33,8 кв.м, площадью с учетом коэффициентов 56,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в течение 10 суток в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд с момента изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение суда изготовлено 27 сентября 2010 года.
Председательствующий Т.В. Ефремова