РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 ноября 2010 год Железнодорожный районный суд г. Самары в составе:
председательствующего – Ефремовой Т.В.
при секретаре – Токаревой Т.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № №№ по иску Алиева Ю.Г. к ООО ГСК «Междуречье» в лице Арбитражного управляющего Коробкова Д.В., Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самара о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте,
установил:
Истец обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительством в виде трехкомнатной квартиры № №, дома № по <адрес> общей площадью 98,7 кв.м., жилой площадью 63,7 кв.м., подсобной площадью 35,0 кв.м., кроме того, площадью лоджии, балконов, веранд, террас и холодных кладовых с коэффициентом 1,1 кв.м. В обоснование своих требований изложил следующее:
02.07.2004 года он заключил договор о долевом участии в строительстве 16 этажного 3-х секционного жилого дома № (по генплану) по <адрес> с ООО ГСК «Междуречье». По договору он приобретает право на получение в собственность по окончанию строительства и ввода объекта (жилой дом, строительный номер 3) в эксплуатацию доли, составляющей в натуре трехкомнатную квартиру №, общей площадью 98, 7 кв.м., жилой площадью 63, 7 кв.м. подсобной площадью 35 кв.м., кроме того площадью лоджий, балконов, веранд и холодных кладовых (с коэффициентом) 1,1 кв.м., расположенную на 7 этаже литера А. 24.12.2003 года между Департаментом строительства и архитектуры администрации г. Самары и ООО «ГСК Междуречье» был заключен договор о долевом участии в проектировании и строительства 16 этажного 3-х секционного жилого дома № (по генплану) по <адрес>. Согласно, этому договору в обязанности ООО «ГСК Междуречье» входит финансирование строительства дома. 28.01.2005 года вынесено Постановление главы г. Самары о разрешении Департаменту и архитектуры администрации города проектирования жилой застройки в границах улиц <адрес>. Постановлением главы г. Самары № 144 от 21.03.2005 года утвержден проект границ земельных участков. 04.04.2005 года выдано разрешение на строительство жилого дома (№ по генплану). 29.06.2005 года дому был присвоен почтовый адрес: <адрес>. 05.07.2005 зарегистрировано право собственности на земельный участок. Дом до настоящего времени не сдан Государственной приемочной комиссии, в следствии, этого он не может самостоятельно оформить свое право собственности на квартиру. 19.10.2006 года он принял от ООО «ГСК Междуречье» квартиру по акту приема-передачи, тем самым на него возложены обязанности по оплате коммунальных платежей, содержанию инженерного оборудования дома и коммуникациям. Все строительные монтажные работы по возведению дома завершены. В доме действует ТСЖ «Тверское», оно заключило договора со всеми коммунальными службами по обслуживанию дома. Для постановки дома на технический учет и получение технического паспорта все необходимые документы направлены ГУП Самарской области «Цент Технической Инвентаризации» Все коммуникации необходимые для обеспечения жизнедеятельности находятся в рабочем состоянии, и функционируют: в доме подключено отопление, имеется холодная и горячая вода, электроэнергия. Строительство дома завершено, присвоен почтовый адрес, но дом так в эксплуатацию не введен, стоимость долевого участия в строительстве истцом оплачено полностью. В связи с тем, что спорный объект незавершенного строительства имеет постоянные характеристики, подтверждающееся техническим паспортом, что позволяет его считать объектом незавершенного строительства. Он не имеет возможности зарегистрировать свое право во внесудебном порядке, в связи с отсутствием части документов и вынужден обратиться за защитой своих прав в суд.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Гладкова Н.В. заявленные требования поддержала, подтвердив доводы, изложенные в исковом заявлении, просила признать за Алиевым Ю.Г. право собственности на двухкомнатную квартиру в объекте незавершенного строительства.
Представитель ответчика конкурсного управляющего ООО ГСК «Междуречье» Коробова Д.В., надлежащим образом извещенный о слушании дела, в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил, отзыв не представил.
Представитель Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором в удовлетворении заявленного иска просил отказать. Ходатайствовал о рассмотрении дела без их участия.
Представитель ТСЖ «Тверское» также в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом причину неявки суду не сообщил, отзыв не представил.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, надлежащим образом извещенный о слушании дела, в суд не явился, отзыв на исковое заявление не представил, о рассмотрении дела в их отсутствии не ходатайствовал.
Как установлено в судебном заседании на основании представленных истцом документов, 24.12.2003г. между Департаментом строительства и архитектуры администрации г.Самары и ООО ГСК «Междуречье» заключён договор №12 «О долевом участии в проектировании и строительстве 16-ти этажного 3-х секционного жилого дома № (по генплану) по <адрес>».
29.12.2003 г. был заключен договор № 27 «О переуступке доли в строительстве 14-этажного 4-х секционного жилого дома № (по генплану) по <адрес>» между истцом и ЗАО «Р.». Предметом данного договора является переуступка на возмездной основе доли в проектировании и строительстве 14-этажного 4-х секционного жилого дома № (по генплану) по <адрес>, доля составляет трехкомнатную квартиру, строительный № на 6 этаже, в секции А, ориентировочно общей площадью 104,30 кв.м.
02.07.2004г. между Алиевым Ю.Г. и ООО ГСК «Междуречье» заключён договор №36А «О долевом участии в строительстве 16 этажного 3-х секционного жилого дома № (по генплану) по <адрес>», в соответствии с п. 1.1. предметом договора является долевое участие в строительстве 16 этажного 3-х секционного жилого дома (строительный номер №) по <адрес> и право на получение в собственность трехкомнатной квартиры (строительный №) на 6-м этаже секции А общей площадью 104,3 кв.м.
Согласно представленных суду квитанций к приходным кассовым ордерам (л.д.15, 16, 47), установлено, что истец в полном объёме исполнил обязательства по указанному договору и в соответствии с договором у него возникло право на соответствующую долю в объекте незавершенного строительства.
Актом приёма-передачи №36А от 19.10.2006г. ООО ГСК «Междуречье» передало Алиеву Ю.Г. трехкомнатную квартиру строительный № на 6-м этаже в секции А общей площадью 104,3 кв.м под отделку и в пользование.
Судом установлено, что строительство жилого дома осуществлялось при наличии следующих разрешительных документов:
· постановления главы г.Самары от 28.01.2005г. №18 «Об утверждении акта о выборе земельного участка, предварительном согласовании места размещения и разрешении проектирования жилой застройки Департаменту строительства и архитектуры администрации города Самары на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>»;
· постановления главы г.Самары от 21.03.2005г. №144 «Об утверждении проекта границ земельного участка предоставлении Департаменту строительства и архитектуры администрации города Самары в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка для строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (№ по генеральному плану), трансформаторной подстанции и оздоровительно-офисного комплекса с подземным паркингом, расположенного в границах улиц <адрес>;
· свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок за Департаментом строительства и архитектуры г.Самара от 05.07.2005г.;
· кадастрового плана земельного участка, согласно которому разрешенным видом использования земельного участка является строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (№ по генплану), трансформаторной подстанцией;
· постановления главы г.Самары от 04.04.2005г. №498 «О выдаче Департаменту строительства и архитектуры администрации города Самары разрешения на строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (№ по генеральному плану), расположенного по адресу: в <адрес>»;
· разрешения на строительство объекта недвижимости №19/498, выданного 04.04.2005г. Администрацией г.Самара Департаменту строительства и архитектуры администрации г.Самары на строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (№ по генплану) на земельном участке, расположенном в границах улиц <адрес>.
Распоряжением Администрации Железнодорожного района г.Самары от 29.06.2005г. №409 в связи с завершением строительства жилому дому со встроенными нежилыми помещениями № (по генеральному плану) в <адрес> присвоен почтовый адрес: <адрес> (л.д.17).
Суд считает, что договор, заключенный истцом фактически является договором инвестирования и подпадает под действие Федерального закона от 25.02.1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». В соответствии со ст.6 указанного закона только инвесторы имеют равные права на владение и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Основанием возникновения прав владения, пользования и распоряжения объектов инвестиций является полная оплата инвестором причитающихся с него денежных средств, а также наличие фактического результата инвестиций, то есть объекта недвижимости, возведенного на средства инвестора.
Судом достоверно установлено, что строительство жилого дома <адрес> завершено, факт существования многоквартирного дома по данному адресу установлен исследованными в судебном заседании документами. Стоимость долевого участия в строительстве оплачена истцом в полном объёме.
Согласно техническому паспорту, составленному 31.07.2008г. филиалом ГУП Самарской области «Ц.» на жилое помещение (квартиру) № в доме <адрес>, квартира, переданная Алиеву Ю.Г., является трехкомнатной, общей площадью 98,7 кв.м, жилой площадью 63,7 кв.м, подсобной площадью 35,0 кв.м, кроме того, площадью лоджии, балконов, веранд, террас и холодных кладовых с коэффициентом 1,1 кв.м., расположена на 7 этаже.
В материалах дела имеется согласие супруги истца – А.Р.М. на государственную регистрацию права собственности на спорное жилое помещение на имя Алиева Ю.Г.
Поскольку, в соответствии с пунктом 10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства относятся здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подсобных построек, возведенный ООО ГСК «Междуречье» жилой дом <адрес> является объектом капитального строительства.
По общему правилу, установленному ст.55 Градостроительного кодекса РФ, документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод в эксплуатацию.
В данном случае разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствует, однако спорный объект строительства имеет постоянные характеристики, подтверждающиеся техническим паспортом, что позволяет считать его объектом незавершенного строительства, то есть объектом недвижимости, который может быть объектом гражданского оборота.
Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отметил, что объект незавершенного строительства может являться объектом прав только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда. Объект незавершенного строительства в настоящее время имеет постоянные характеристики, что позволяет его считать объектом недвижимости, который может быть предметом гражданского оборота.
В соответствии со ст.131 ч.1 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Принимая во внимание то обстоятельство, что истец не имеет возможности зарегистрировать свое право во внесудебном порядке в связи с отсутствием части документов, необходимость предоставления которых предусмотрена ч.2 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997г. №122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд находит установленным, что истец приобрёл право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде соответствующей квартиры, указанной в договоре.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ у истца возникает право на изготовленную для себя новую вещь.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно статье 17 Федерального Закона от 21.07.1997 года №112-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение суда о признании права является основанием для проведения государственной регистрации права, сведения, которые необходимы для внесения в реестр, в том числе, основные технические характеристики квартиры – площадь, этаж, номер квартиры – имеют место, что подтверждено техническим паспортом.
В соответствии со ст.12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права, поэтому суд находит требования истца обоснованными, законными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за Алиева Ю.Г. право собственности на трехкомнатную квартиру №, общей площадью 98,7 кв.м, жилой площадью 63,7 кв.м, подсобной площадью 35,0 кв.м, кроме того, площадью лоджий, балконов, террас, веранд и холл.кладовых (с коэф.) 1,1 кв.м, расположенную на 7 этаже литера А в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в течение 10 суток в Самарский областной суд через Железнодорожный районный с момента изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение суда изготовлено 12 ноября 2010 года.
Т.В. Ефремова