Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 октября 2010 года Железнодорожный районный суд г. Самары в составе:
председательствующего Колесникова А.Н.,
при секретаре Петровой А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Исабековой С.Б. к ООО «Стройинвест», третьему лицу: УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Департаменту строительства и архитектуры городского округа Самара о признании права собственности нежилое помещение в объекте незавершенного строительства,
установил:
Исабекова С.Б. обратилась в суд с вышеназванным иском, уточнив его в последствии, в обосновании которого указала, что она и ответчик в 2007 году пришли к соглашению об инвестировании в строительство дома в <адрес>. Согласно этого соглашения они заключили 15 договоров займа: договор займа № 138-2007 от 22.06.07 г., на 400 000 рублей; Договор займа № 147-2007 от 12.07.07 г., на 1 500 000 рублей; Договор займа № 148-2007 от 13.07.07 г., на 300 000 рублей; Договор займа № 153-2007 от 24.07.07 г., на 200 000 рублей; Договор займа № 157-2007 от 07.08.07 г., на 1 000 000 рублей; Договор займа № 160-2007 от 22.08.07 г., на 296 000 рублей; Договор займа № 175-2007 от 19.09.07 г., на 600 000 рублей; Договор займа № 182-2007 от 10.10.07 г., на 43 800 рублей; Договор займа № 191-2007 от 25.10.07 г., на 1 000 000 рублей; Договор займа № 214/215-2007 от 20.12.07 г., на 1 100 000 рублей; Договор займа № 029-2008 от 18.03.08 г., на 500 000 рублей; Договор займа № 037-2008 от 09.04.08 г., на 800 000 рублей; Договор займа № 044-2008 от 24.04.08 г., на 500 000 рублей; Договор займа № 049-2008 от 13.05.08 г., на 440 000 рублей; Договор займа № 052-2008 от 16.05.08 г., на 468 000 рублей. Итого она внесла 9 147 800 рублей. Фактически указанные денежные средства были ей внесены в счёт оплаты нежилого помещения, общей площадью 513,23 кв. м., расположенного на 1-ом этаже 16 этажного строящегося дома по адресу: <адрес>. Данные договора фактически являются договорами инвестирования в строительство, доказательством чего является Акт приёма-передачи нежилого помещения (под отделку) с приложением Плана спорного помещения от 09.06.2009 г., из указанного Акта видно, что стороны взаимные обязательства выполнили в полном объёме, претензии друг к другу не имеют. Ответчик пояснил ей, что у него отсутствуют основания, заключать договор долевого участия в связи с тем, что он не имеет возможности в установленном порядке оформить часть земельного участка, на котором расположен жилой дом, в свою собственность. В связи с нерешённым вопросом оформления части земельного участка, не получено разрешение на строительство. При этом Ответчик, предъявил Свидетельства о регистрации прав собственности на большую часть земельного участка, на котором расположен данный жилой дом. Кроме того ей был предоставлен для обозрения технический паспорт данного дома, в котором приобретённое по договорам займа помещение, имеет свои технические характеристики. В настоящий момент дом построен, заселен, подключен к коммуникациям, обеспечен теплом, электроэнергией, горячей и холодной водой, канализацией, имеет 100% степень готовности. Дому присвоен почтовый адрес. Просит признать договор займа договорами инвестирования в строительство жилого дома со встроено пристроенными нежилыми помещениями, признать право общей долевой собственности без выдела в натуре на 4/5 первого этажа общей площадью 1344,6 кв.м. в 10/13 доли.
Представитель истца заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить, обстоятельства на которые он ссылался как на основания своих требований изложил в соответствии с предъявленным иском.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлялся, причин неявки суду не предоставил, при таких обстоятельствах суд полагает рассмотреть дело в соответствии с частью 4 ст. 167 ГПК РФ.
Представитель УФС государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился, уведомлялся надлежащим образом. Суд полагает рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица (часть 3 ст. 167 ГПК РФ).
Определением суда в порядке ст. 43 ГПК РФ к участию в деле привлечено ТСЖ «Гагаринское», представитель которой предоставил отзыв на исковое заявление.
Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, изучив представленные доказательства, полагаю, что в удовлетворении требований следует отказать.
Судом установлено, что между сторонами были заключены договора займа на общую сумму 9147800 рублей, что подтверждается приходными кассовыми ордерами, квитанциями к приходному кассовому ордеру (л.д.12-42). По Акту приема передачи (под отделку) от 09.06.2009 года помещения № на 1 этаже, общей площадью 513,23 кв.м. (л.д.10). Из представленного Положительного заключения №1064 «П», размер земельного участка составляет 5100 кв.м. (л.д. 50-61). Представлены свидетельства ответчиком на площадь земельного участка мерою 1625,58 кв.м. (л.д.63-66). В соответствии с представленным техническим паспортом площадь первого этажа составляет 1071,3 кв.м. (л.д.78-86).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Основанием заявленных требований истец выдвинул то, что им выполнены обязательства по договору, осуществлена оплата причитающейся ему доли, его часть построена и он в силу Закона « Об инвестиционной деятельности в РФ» вправе требовать передачи ему в собственность с целью владения, пользования и распоряжения единолично указанным имуществом.
Суд полагает в настоящее время отсутствуют законные основания передачи истцу объекта незавершенного строительства в виде конкретного нежилого помещения в собственность.
Истец полагает, что составленные им с ответчиком Договора займа, являются договорами инвестирования строительства, что нельзя установить в судебном заседании.
В соответствии со ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.1 ст. 432 ГК РФ).
Существенным условием договора займа, как и любого другого договора, является предмет договора. Предметом договора займа составляют действия заемщика по уплате займодавцу денежной суммы, равной полученной от займодавца, а также процентов годовых за пользование денежными средствами.
Согласование сторонами условий о предмете договора денежного займа предполагает определение в их письменном соглашении суммы займа, срока ее использования, порядок возврата, размера и порядка уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.
Из представленных договорах займа нельзя установить, что переданные суммы ответчику, предназначены для инвестирования в строительство. Подобные сделки признаются недействительными по причине их притворности: ведь предметом договора займа является не инвестирование строительства, а лишь передача денежных средств на определенный срок.
При этом сторонами не составлялись дополнительные соглашения о том, что полученные деньги ответчиком будут использованы как инвестиции в строительстве жилого дома, не определена стоимость 1 кв.м. нежилого помещения, какая площадь строительства будет оплачена.
Ссылаясь на расчет представленный в уточненным исковом заявлении истец настаивая на признании за ним доли в виде в незавершенном строительстве объекте, он фактически настаивает на передаче ему 1071,3 кв.м, т.е фактически просит конкретный объект.
Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Однако указанного документа не имеется, о чем свидетельствует тот факт, что до настоящего времени строительства дома не завершено.
Согласно ФЗ от 17 ноября 1995 года №169-ФЗ « Об архитектурно деятельности в РФ» строительство любого объекта должно вестись при наличии следующих условий : -разрешение собственника земельного участка; -соблюдение градостроительных норм и правил.
Поскольку жилой дом как объект инвестиционной деятельности не принят в эксплуатацию, субъекты инвестиционной деятельности вправе лишь определить свои доли в имуществе, находящейся в общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства.
В п.7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 года №56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве разъяснено, что до ввода в эксплуатацию объекта не могут быть выделены в натуре определенные помещения.
В соответствии со ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 года №122 –ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, в том числе : -акта органа местного самоуправления о разрешении строительства вновь созданного объекта; -плана земельного участка с обозначением на нем вновь созданного объекта; -акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительства в эксплуатацию; -технического паспорта на весь объект недвижимого имущества; плана распределения площадей вновь созданного объекта и т.д.
Перечисленные документы не были предоставлены суду.
Таким образом установлено, что на момент обращения с данным иском, объект недвижимости строительством не завершен, что препятствует проведению регистрационных действий основании положений ст. 1,4, 20 Закона о регистрации.
Расчет представленный истцом доли, суд считает не может быть принят, как доказательство, так как он составлен на основании проектных данных. С учетом построенного объема объекта доля истца больше площади, которая ей была передана по Акту. Признание за истцом право собственности на указанную им долю нарушает права остальных участников в строительстве данного объекта.
Согласно ст.244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона.
Таким образом при отсутствии зарегистрированного договора аренды земельного участка и разрешения на строительство указанный объект может поступить в долевую собственность заказчика и всех инвесторов, поэтому с целью исключения нарушения прав остальных участников долевого строительства, расчет должен производиться на всех дольщиков.
Принимая во внимание отсутствие такового расчета, а также конкретные документы необходимые в силу закона для регистрации, изложенные в ст. 25 Закона о регистрации, требования удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя с соблюдением закона и иных правовых актов приобретается этим лицом.
В данном случае отсутствует соблюдение закона при создании объекта и его сдачи в эксплуатацию.
Как указывалось выше, до ввода объекта в эксплуатацию не могут быть выделены в натуре определенные помещения. При таких обстоятельствах, ответчик не вправе использовать метры нежилого помещения в целях исполнения обязательств по возникшим долгам, так как он наравне с другими дольщиками владеет обладает правом долевой собственности и без согласия остальных дольщиков не может единолично распоряжаться указанными метрами (пункт 1 ст. 247 ГК РФ).
Доводы представителя ТСЖ «Гагаринское» о том, что в спорном помещении мест общего пользования, либо помещений предназначенных для обслуживания всего дома, не имеют существенного значения, так как по мимо членов ТСЖ в доме могут находится собственники помещений не вступившее в ТСЖ, которые имеют право на долю в общем имуществе. Фактов утверждающих обратное суду предоставлены не были.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, судья
РЕШИЛ:
В удовлетворение исковых требований Исабековой С.Б. о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд в течении 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 19 октября 2010 года.
А.Н. Колесников