Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 января 2011 года город Самара
Железнодорожный районный суд города Самары в составе:
председательствующего - Евдокименко А.А.,
при секретаре – Салихове Р.М.,
с участием – представителя истца – Михеевой Е.Я. (<данные изъяты>
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №№ по иску – Маркина К.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Группа Строительных Компаний «Междуречье» и Департаменту строительства и архитектуры городского округа Самара о признании права собственности на долю, в виде квартиры, в объекте незавершенного строительства – многоквартирном жилом доме,
у с т а н о в и л:
Истец обратился в суд с указанным иском к ответчикам, в обосновании своих требований, в частности, указав следующее, - в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ № «О долевом участии в строительстве № этажного № секционного жилого <адрес> (по генплану) по <адрес>» (в соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ название договора было изменено на договор о долевом участии в строительстве многоэтажного <адрес> <адрес> (по генплану) по <адрес> <адрес>, (далее - договор №А), заключенным между <данные изъяты>, Маркина К.В., и ООО ГСК «Междуречье», истец принял долевое участие в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (по генплану) в <адрес>. Согласно указанному договору истец приобрел право на получение в собственность однокомнатной квартиры строительный номер № на <данные изъяты> общей площадью 43,95 кв.м. Согласно пункту 3.2 договора № истец, как дольщик, обязан был произвести оплату своей доли согласно протоколу согласования цены договора №. Согласно протоколу согласования № от ДД.ММ.ГГГГ истец, как дольщик, обязан был произвести оплату своей доли в следующих размерах и в следующие сроки: стоимость 1 кв.м. составляла 11 400 рублей; общая сумма договора - 501 030 рублей. На момент заключения договора оплата составила 100 %. Стоимость 1 кв.м. являлась фиксированной и изменению не подлежала. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ № истцом была произведена ООО ГСК «Междуречье» оплата по договору №А в размере 501 030 рублей. Таким образом, оплата по договору №А была произведена истцом - Маркиным К.В., в полном объеме в установленный срок. Истец обратил внимание суда на то, что заказчиком в проектировании и строительстве <данные изъяты> секционного жилого дома №по генплану) по <адрес> выступил Департамент строительства и архитектуры Администрации города Самары, а застройщиком - ООО «Группа Строительных Компаний «Междуречье» (в соответствии с договором о долевом участии в проектировании и строительстве <данные изъяты> жилого дома № (по генплану) по <адрес> <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №). Строительство дома было начато в соответствии с рабочим проектом, на который было получено заключение государственной вневедомственной экспертизы, в котором был сделан вывод о соответствии рабочего проекта жилого дома требованиям действующих норм и правил. Постановлением Главы города Самары от ДД.ММ.ГГГГ № Департаменту строительства и архитектуры Администрации города Самары были предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки общей площадью 10309,70 кв.м., в том числе 5179,50 кв. м. и 5130,20 кв.м., относящиеся по категории к землям поселений, расположенные по адресу: <адрес> согласно проекту границ земельного участка для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (№ по генеральному плану), трансформаторной подстанции и оздоровительно-офисного комплекса с подземным паркингом. Постановлением Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № Департаменту строительства и архитектуры Администрации города Самары было выдано разрешение на строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (№ по генеральному плану) на земельном участке площадью 5130,2 кв.м., с кадастровым номером №, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании, относящемся по категории к землям поселений, расположенном по адресу: <адрес>. Распоряжением Администрации Железнодорожного района города Самары от ДД.ММ.ГГГГ № жилому дому № (по генплану) по <адрес> <адрес> был присвоен почтовый адрес: <адрес>. В соответствии со СНИП 3.01.04.-87 «Приемка в эксплуатацию строительных объектов. Основные положения» под сдачей дома в эксплуатацию подразумевается согласование построенного дома соответствующими контролирующими органами с оформлением необходимых документов, на основании которых построенный дом регистрируется как объект в целом, что позволяет гражданам прописаться (зарегистрироваться) по выбранному месту жительства, оформить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области право собственности на квартиру и, соответственно, реализовать свое право собственности на приобретенный объект недвижимости, не противоречащими закону способами. После подведения к дому необходимых коммуникаций истец принял по акту приема-передачи под отделку и в пользование от ДД.ММ.ГГГГ №А однокомнатную квартиру № (строительный), расположенную на <данные изъяты>.. С этого времени истец фактически владеет и пользуется построенной квартирой, оплачивает все необходимые для надлежащей эксплуатации коммунальные платежи. В доме есть холодная и горячая вода, отопление, электричество, в 2007 году создано ТСЖ «Тверское», в котором работает следующий обслуживающий персонал: бухгалтер, мастер, электрик, сантехник, дворник, вахтеры, уборщица, а также в доме работает лифт. Согласно обмеру квартир жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, произведенному Государственным унитарным предприятием <адрес> «Центр технической инвентаризации», и данным технического паспорта фактическая общая площадь квартиры истца составила 42,9 кв.м., стала располагаться на № этаже. Согласно техническому паспорту номер квартиры истца стал №, этот факт позволяет выделить квартиру истца из числа других и идентифицировать ее. Однако в настоящее время истец не имеет возможности произвести государственную регистрацию права собственности на принадлежащую ему, фактически переданную и занимаемую на сегодняшний день квартиру. В связи с этим возникают определенные трудности с регистрацией, получением соответствующих субсидий, льгот, дотаций, медицинского обслуживания, обучения и т.д. В соответствии с п. 4 ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всех нарушений его прав. Ст. 12 ГК РФ допускает защиту нарушенного права путем его признания в судебном порядке. На основании вышеизложенного истец просил суд, - признать за ним - Маркина К.В., право собственности на объект незавершенного строительства в виде однокомнатной <адрес>, общей площадью 42,9 кв.м., жилой площадью 17,5 кв.м., подсобной площадью 25,4 кв.м., кроме того, площадью лоджий, балконов, террас, веранд и кладовых с коэф. 1,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ, в ходе подготовки настоящего дела к судебному разбирательству, по инициативе суда, в порядке предусмотренном ст. 43 ГПК РФ, было привлечено к участию в процессе в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на предмет иска - ФГУ «ЗКП»
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, и дал объяснения аналогичные изложенному в исковом заявлении.
Представитель ответчика - Департамента строительства и архитектуры администрации г.о. Самары, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии, при этом представив письменный отзыв согласно которого, - между Департаментом и ООО «ГСК «Междуречье» заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ «О долевом участии в проектировании и строительстве <данные изъяты> жилого <адрес> (по генплану) по <адрес> <адрес>». Согласно п.3.6 договора № от ДД.ММ.ГГГГ Департамент не несет ответственности по обязательствам, возникшим вне рамок настоящего договора, в том числе по обязательствам, возникшим из заключенных ООО ГСК «Междуречье» с иными лицами договоров о долевом участии в строительстве в объеме своего долевого участия. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ГСК «Междуречье» и истцом был заключен договор №А «О долевом участии в строительстве <данные изъяты> жилого <адрес> (по генплану) по <адрес> Предметом договора, является участие в строительстве №-этажного №-х секционного жилого <адрес> (по генплану) по <адрес> в <адрес> и право на получение в собственность однокомнатной квартиры (<данные изъяты>. Распоряжением № от ДД.ММ.ГГГГ жилому дому со встроенными нежилыми помещениями (№ по генеральному плану) по <адрес> присвоен адрес: <адрес>. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с п.1 ст. 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. В соответствии с п.21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 года №51 «Обзор практики разрешения по договору строительного подряда», право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке. Указанный жилой дом не введен в эксплуатацию. На строительство объекта недвижимости выдавалось разрешение № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия до ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку данный объект капитального строительства статуса завершенного строительством объекта не приобрел в виду отсутствия его государственной регистрации, он не может быть объектом чьих-либо вещных прав, в том числе объектом права собственности истца. До завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение долей вложений в праве на незавершенное строительство, а не признание за истцом права собственности на конкретное помещение. Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26 июня 1991 года №1488-1, действующего в части норм, не противоречащих федеральному закону №39-Ф3 1999 года, незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 года №56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» разъяснено, что до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры. Таким образом, требование истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры противоречит нормам Гражданского и Градостроительного Кодексов РФ, поскольку квартира как полноценный объект недвижимости и объект, незавершённый строительством, - взаимоисключающие понятия. На основании вышеизложенного ответчик просил суд исключить Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара из числа ответчиков как ненадлежащего ответчика.
Представитель ответчика - ООО ГСК «Междуречье» будучи надлежаще извещенным о месте и времени рассмотрения гражданского дела в судебное заседание не явился, об уважительности причин неявки суд не уведомил, поэтому в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица – Управления Россреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, об уважительности причин неявки суд не уведомил, поэтому в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие представителя указанного третьего лица.
Представитель третьего лица - ТСЖ «Тверское» ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствии, при этом представил письменный отзыв согласно которого, - все сведения, указанные истцом - Маркиным К.В. в исковом заявлении, полностью соответствуют имеющимся в ТСЖ «Тверское» документам. В настоящее время ТСЖ «Тверское» осуществляет свою деятельность на основании зарегистрированных в установленном порядке учредительных документов. Задолженность по коммунальным платежам у Маркина К.В. отсутствует. В соответствии со СНИП 3.01.04.-87 «Приемка в эксплуатацию строительных объектов. Основные положения» под сдачей дома в эксплуатацию подразумевается согласование построенного дома соответствующими контролирующими органами с оформлением необходимых документов, на основании которых построенный дом регистрируется как объект в целом, что позволяет гражданам прописаться (зарегистрироваться) по выбранному месту жительства, оформить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области право собственности на квартиру и, соответственно, реализовать свое право собственности на приобретенный объект недвижимости, не противоречащими закону способами. Однако, несмотря на то, что в настоящее время в жилом доме по <адрес>, имеется горячее и холодное водоснабжение, отопление в зимний период, электричество, работает лифт и создано ТСЖ «Тверское», дом не сдан в эксплуатацию, в связи с чем реализовать вышеуказанные права Маркин К.В. не имеет возможности. В соответствии с п.4 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. На основании вышеизложенного ТСЖ «Тверское» просит исковые требования Маркина К.В. о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры № общей площадью 42,9 кв.м., жилой площадью 17,5 кв.м., подсобной площадью 25,4 кв.м., кроме того, площадью лоджий, балконов, террас, веранд и кладовых с коэф. 1,1 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, удовлетворить.
Представитель третьего лица – ФГУ «ЗКП» просил рассмотреть гражданское дело в его отсутствие, мнения по существу иска не указал.
Заслушав объяснения представителя истца и изучив материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующим выводам:
· В ходе судебного разбирательства судом достоверно установлены следующие обстоятельства: 1) согласно Постановлением Главы города Самары № от ДД.ММ.ГГГГ Департаменту строительства и архитектуры администрации города Самары выдано разрешение № на строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (№ по генеральному плану), расположенного по адресу: в границах улиц <адрес> <адрес>; 2) постановлением администрации города Самары № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден проект границ земельных участков, предоставление Департаменту строительства и архитектуры администрации города Самары в постоянное (бессрочное) пользование земельных участков для строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (№ по генеральному плану), трансформаторной подстанции и оздоровительно – офисного комплекса с подземным паркингом, расположенного по адресу: <адрес> 3) между Департаментом строительства и архитектуры администрации города Самары и ООО ГСК «Междуречье» заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в проектировании и строительстве <данные изъяты> жилого <адрес> (по генплану) по <адрес>; 4) ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «ГСК «Междуречье» был заключен договор №А о долевом участии в строительстве многоэтажного № секционного жилого <адрес> в 3-м микрорайоне поселка Братьев <адрес>, согласно которому, истец имеет право на приобретение в собственность однокомнатной квартиры (строительный номер №) на <данные изъяты>, общей площадью 43,95 кв.м.; 5) согласно акту приема – передачи №А от ДД.ММ.ГГГГ истцу была передана однокомнатная квартира № (строительный), общей площадью 43,95 кв.м., расположенная на <данные изъяты>; 6) распоряжением Администрации Железнодорожного района города Самары № от ДД.ММ.ГГГГ жилому дому присвоен почтовый адрес – <адрес>, до №; 7) согласно квитанции к приходному кассовому ордеру истец в полном объеме исполнил свои обязательства по договору №А о долевом участии в строительстве многоэтажного этажного № секционного жилого <адрес> (по генплану) по <адрес>
· В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
· В связи с тем, что жилой <адрес> в установленном порядке не принят в эксплуатацию, застройщику не выдано разрешение на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию, указанный дом является объектом незавершенного строительства.
· В соответствии с ч.2 ст. 25 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена регистрация прав на объект незавершенного строительства при предоставлении документов, подтверждающих право собственности (пользования) на земельный участок, разрешения на строительство, проектно – сметной документации, документов содержащих описание объекта незавершенного строительства.
· В связи с тем, что спорный объект незавершенного строительства имеет постоянные характеристики, подтверждающиеся техническим паспортом, что позволяет считать его объектом незавершенного строительства, то есть объектом недвижимости, который может быть объектом гражданского оборота, принимая во внимание то обстоятельство, что истец не имеет возможности зарегистрировать свое право во внесудебном порядке, в связи с отсутствием части документов, необходимость предоставления которых предусмотрена ч.2 ст.25 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд находит установленным, что истец приобрел право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде соответствующей квартиры, указанной в договоре.
· В соответствии со ст. 12 ГПК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права, поэтому суд находит требования истцов обоснованными, законными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
р е ш и л :
· Иск Маркина К.В. удовлетворить и признать за ним право собственности на однокомнатную квартиру № расположенную на <данные изъяты>, общей площадью – 42,9 м?, в том числе - жилой площадью – 17,5 м2; подсобной площадью – 25,4 м2, кроме того площадью лоджий, балконов, террас, веранд и холодных кладовых, с учетом коэффициента, – 1,1 м2, в объекте незавершенного строительства – многоквартирном жилом доме <адрес> <данные изъяты><данные изъяты><данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Самарский областной суд, через Железнодорожный районный суд города Самары в течение 10 дней, со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено – 27 января 2011 года
СУДЬЯ А.А. Евдокименко