РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 февраля 2011 года г.о. Самара
Железнодорожный районный суд городского округа Самара в составе:
председательствующего Мартемьяновой СВ.,
при секретаре Мартьяновой А.В., с участием
представителя истца Бирюк М.Л., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на три года, удостоверенной нотариусом ФИО7, зарегистрированной в реестре за №
ответчика Мухина А.С.,
его представителя адвоката Нестерович Л.М., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на один год, удостоверенной нотариусом ФИО9, зарегистрированной в реестре за №, представившей удостоверение №, ордер Адвокатского кабинета №, №,
третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Литвин И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Шарова К.А. к Мухину А.С. с третьими лицами, не заявляющими самостоятельные требования относительно предмета спора, Управлением Росреестра по Самарской области, Ишкаевой З.М., Литвин И.В. о признании сделки состоявшейся и государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на долю квартиры, встречному иску Мухина А.С. к Шарову К.А. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Шаров К.А. обратился в Железнодорожный районный суд г. Самары иском к Мухину А.С. о признании договора купли-продажи состоявшимся, государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права общей долевой собственности на 15/39 долей квартиры, расположенной по <адрес>, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи (далее по тексту - Договор) 15/39 долей трехкомнатной квартиры по <адрес>, принадлежащей ответчику на праве собственности. Указанный договор передан на государственную регистрацию в УФРС Самарской области.
Уведомлением УФРС по Самарской области от 22.04.2009г. государственная регистрация договора купли-продажи, перехода права и права общей долевой собственности на квартиру была приостановлена до 23.05.2009г. в связи с отсутствием согласия сособственников, имеющих преимущественное право покупки продаваемой доли, отсутствием справки о лицах, имеющих право пользования отчуждаемым помещением.
Поскольку указанные документы могли быть представлены только ответчиком Мухиным А.С., который их к 20.05.2009 года в УФРС Самарской области не представил, истцом 20.05.2009 года было подано заявление о приостановлении государственной регистрации на срок 3 месяца. На основании уведомления УФРС Самарской области от 21.05.2009г. государственная регистрация приостановлена до 21.08.2009г.
До истечения срока приостановления государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ от ФИО2 в УФРС <адрес> поступило заявление о возврате документов без
проведения государственной регистрации по ранее поданному заявлению, в связи с чем, в государственной регистрации договора купли-продажи доли в праве собственности на квартиру по <адрес> отказано.
Поскольку сделка между сторонами фактически состоялась, истец выполнил все ее условия, передал ответчику денежные средства в сумме 1500 000 руб., а ответчик уклоняется от регистрации сделки, он вынужден обратиться в суд с указанным иском.
В судебном заседании представитель истца, Бирюк М.Л., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала, дала пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении, дополнив", что сделка между сторонами совершена в надлежащей форме, ответчик получил от истца денежные средства в размере 1 500 000 руб., о чем прямо указано в п. 3 Договора. Мухин А.С. лично присутствовал при сдаче документов в УФРС по Самарской области, заполнил все необходимые документы, однако не представил правоустанавливающие документы на квартиру, справку о составе лиц, зарегистрированных в ней и согласие сособственников на отчуждение имущества. В течение 2009-2010 года истец неоднократно пытался связаться с ответчиком, однако Мухин А.С. скрывался, на телефонные звонки не отвечал, по месту регистрации не проживал. Факт получения ответчиком денежных средств косвенно подтверждается тем, что в апреле 2010 года он приобрел автомашину ПоршеСАУЕММЕТОКВ.
Представитель ответчика Мухина А.С. - адвокат Нестерович Л.М., действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск не признала, пояснив, что ответчик, заключая договор, не был намерен создать соответствующие последствия, что подтверждается текстом самого договора, пункт 3 которого говорит о том, что Мухин денежные средства в сумме 1 500 000 руб., получил полностью, а п. 11 Договора указывает на то, что настоящий Договор отменяет и делает недействительными все обязательства, которые были приняты на себя сторонами или сделаны до заключения настоящего договора, что исключает пункт 3.
Мухин А.С. денежные средства от Шарова К.А. не получал, подпись в договоре поставлена им под влиянием заблуждения, его уговорила подписать указанный договор его мать, как гарантию иного денежного обязательства, заключенного между Шаровым К.А. и ею. У истца отсутствует расписка, подтверждающая получение Мухиным С.А. денежных средств за комнату в сумме 1 500 000 руб.
В нарушение ст. 250 ГК РФ отсутствует согласие остальных участников долевой собственности, имеющих преимущественное право покупки продаваемой доле по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Остальных участников долевой собственности Мухин А.С. не извещал, телеграмм им не направлял.
Кроме того, к Договору не приложен акт приема-передачи, поскольку указанный документ сторонами не составлялся и не подписывался.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что сделка купли-продажи была мнимой.
Представитель ответчика также просит учесть то обстоятельство, что Мухин А.С. в 2000 году получил в аварии закрытую черепно-мозговую травму, в связи с чем, находится в зависимости от своей матери ФИО12, которая совместно с истцом ввели ответчика в заблуждение и убедили подписать договор купли-продажи.
Ответчик Мухин А.С. в судебном заседании дополнил, что на сделку в ФРС он приехал со своей матерью ФИО12 и дедушкой. Шарова до сделки он видел один раз, в машину к нему не садился, денежных средств в сумме 1 500 000 руб. от него не получал. Договор он подписал под влиянием матери и Шарова. В УФРС при сдаче документов он сообщил регистратору о том, что ему денежные средства не передавались, после чего регистратор ушла и принесла новый проект договора купли-продажи, в котором появился пункт 11, отменяющий все обязательства, возникшие между сторонами до подписания указанного договора. С 2010 года он работает дворником с заработной платой 6000 - 7000 руб. О том, что на его имя зарегистрировано транспортное средство автомашин ПоршеСАУЕ№ШТ1Л1В он знает, но это не его машина.
2
Ответчиком предъявлен встречный иск к Шарову К.Л. о признании договора купли-продажи от 13.04.2009г. 15/39 долей трехкомнатной квартиры, расположенной по <адрес>, недействительным (не заключенным). В
обоснование встречного иска ответчик ссылается на те же обстоятельства, которые указаны им в возражениях на иск Шарова К.А.: не получение денежных средств в сумме 1 500 000 руб., отсутствие расписки, подтверждающей получение Мухиным А.С. денежных средств от Шарова К.А., отсутствие согласия сособственников на момент подписания договора купли-продажи и отсутствие передаточного акта.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Росреестра по Самарской области, в судебное заседание не явился, каких-либо ходатайств о рассмотрении дела без его участия суду не представил. В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления Росреестра по Самарской области.
Третье лицо Литвин И.В. в судебном заседании пояснила, что является собственником одной из комнат в квартире № дома № по <адрес>. С лета 2009 года она проживает <адрес>. Нотариального согласия на продажу комнаты в квартире, принадлежащей Мухину А.С, она не давала. Получала телеграмму о продаже комнаты за 1 500 00 руб., но это было не апреле 2009г., а позже. За сумму, указанную в телеграмме - 1 500 000 руб., она не намерена приобретать указанную комнату.
Третье лицо Ишкаева З.М. суду показала, что она является собственником одной из комнат в квартире № дома № по <адрес>, указанную комнату она сдает квартирантам. Мухин А.С. не говорил ей о намерениях продать свою комнату. Ей приходили телеграммы, но первую из них она не получала, а с текстом второй знакомилась. Хотела бы приобрести комнату у Мухина А.С, но цену, указанную в телеграмму, она считает завышенной, за 1 500 000 руб. приобретать комнату не желает.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Мухин С.А. суду показал, что приходится отцом ответчика Мухина СА. Его сыну принадлежит комната в квартире № дома № по <адрес>., которую ему подарила его мать ФИО12 Ранее ФИО12 принадлежало 2 комнаты в указанной квартире, но одну из них она продала Ишкаевой. О намерениях сына продать комнату, ему ничего не было известно. Он содержит своего сына. Ранее он встречался с истцом Шаровым К.А., он просил его вернуть денежные средства в сумме 400 000 руб., взятые в долг бывшей женой ФИО12 о полутора миллионах речь не шла.
Выслушав объяснения сторон, пояснения третьих лиц, показания свидетеля, исследовав материалы дела, прихожу к следующим выводам.
В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Ответчик Мухин А.С. является собственником 15/39 долей в праве собственности на квартиру, расположенную по <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным,* если между сторонами, в тщбуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о
3
предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество) и цена недвижимого имущества.
Как следует из текста договора купли-продажи доли квартиры (л.д. 9-10) предметом договора является 15/39 долей, что соответствует одной комнате площадью 15 кв.м., в трехкомнатной квартире общей площадью 57,50 кв.м., расположенной по <адрес> (пункт 1 Договора). "*
Стоимость указанной в настоящем договоре доли квартиры, составляет 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) руб., каковую сумму «Покупатель» уплатил, а «Продавец» получил полностью наличными до подписания настоящего договора (Пункт 3 Договора).
Таким образом, сторонами соблюдена письменная форма сделки, установленная требованиями п. 1 ст. 160 ГК РФ и достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, о чем свидетельствуют подписи сторон в Договоре.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 164 (пункт 1) ГК Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как следует из материалов по регистрации права собственности на спорную квартиру, представленных Управлением Росреестра по Самарской области заявление на регистрацию права собственности подавалось Мухиным А.С., Шаровым К.А.
22.04.2009г. государственная регистрация договора купли-продажи, перехода права и права общей долевой собственности на квартиру приостановлена до 23.05.2009г. в связи с отсутствием справки о лицах, имеющих права пользования отчуждаемым жилым помещением и отсутствии документа подтверждающего извещение Ишкаевой З.М. и Литвин И.В. о продаже 15/39 долей в праве собственбности на указанную квартиру за 1 500 000 руб. (л.д. 113-115).
Согласно материалам по регистрации права собственности на спорную квартиру 05.03.2009 года в адрес сособственников Ишкаевой и Литвин были направлены телеграммы об извещении указанных лиц о продаже 15/39 долей в праве собственности на указанную квартиру за 1500 000 руб. (л.д. 110-112), аналогичные телеграммы направлены в адрес указанных лиц 15.06, 15.08.2009г. (л.д. 37,38). Из пояснений третьих лиц Ишкаевой З.М., Литвин И.В., данных в ходе судебного разбирательства, следует, что они извещались телеграммами о продаже комнаты Мухиным А.С., но приобретать ее за указанную в телеграмме сумму - 1 500 000 руб. не желают, т.к. цена завышена.
Таким образом, остальные участники долевой собственности в соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ были извещены о намерении Мухина А.С. продать свою долю постороннему лицу с указанием цены продаваемой доли.
В материалах дела имеются справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением - квартирой № в доме № по улице <адрес> в комнате площадью 13.80 кв.м. зарегистрированы Литвин И.В., Литвин СВ., в комнате площадью 25.30 кв.м., владельцем которой ранее была ФИО12, зарегистрированы ФИО13, ФИО14, ФИО15 (л.д. 32,33).
В судебном заседании на основании пояснений представителя истца, материалов по регистрации права собственности на спорную квартиру установлено, что в срок, указанный в уведомлении УФРС по Самарской области ответчиком Мухиным А.С. требуемые документы не представлены, в связи с чем, Шаров К.А. 20.05.2009г. обратился с заявлением о приостано"блении государственной регистрации на срок до 21.08.2009г. (л.д. 118).
4
26.05.2009г. Мухин А.С. обратился в УФРС по Самарской области с заявлением, согласно которому просил вернуть документы без проведения государственной регистрации по ранее поданному заявлению (л.д. 116).
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК Российской Федерации).
Таким образом, в судебном заседании установлены следующие обстоятельства: соответствие договора купли-продажи 15/39 долей, в трехкомнатной квартире общей площадью. «57,50 кв.м., расположенной по <адрес> надлежащей форме и уклонение ответчика Мухин А.С. от государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права и права общей долевой собственности на квартиру, что в силу указанной выше нормы закона является основанием для удовлетворения заявленных Шаровым К.А. требований.
Рассматривая заявленный ответчиком Мухиным А.С. встречный иск, суд приходит к следующим выводам.
Доводы ответчика о том, что сделка была совершена Мухиным А.С. под влиянием заблуждения и денежные средства в сумме 1 500 000 руб. он не получал, опровергаются собранными по делу доказательствами.
Во-первых, факт получения Мухиным А.С. денежных средств от Шарова А.К. за комнату в квартире подтверждается п. 3 Договора купли-продажи 15/39 долей, подписанным лично ответчиком; во-вторых, действия ответчика, направленные на подписание договора, сдачу документов в УФРС Самарской области и их нахождение на регистрации в течение полутора месяцев, свидетельствуют о волеизъявлении Мухина А.С. заключить указанный договор; в-третьих, направленные до подписания договора в адрес сособственников 5 марта 2009 года телеграммы о продаже комнаты в квартире также свидетельствуют о намерениях Мухина А.С. распорядиться указанным имуществом.
Кроме того, ответчик Мухин С.А. в судебном заседании пояснил, что до подписания договора купли-продажи он не был знаком с Шаровым А.К., а, следовательно, не зная истца, не мог быть введен им в заблуждения относительно предмета сделки.
Ссылка представителя истца о необходимости оформления расписки, подтверждающей получение денежных средств при продаже квартиры, не основана на законе.
Соблюдение требований п. 1 ст. 250 ГК РФ и направление сособственникам Ишкаевой З.М. и Литвин И.В. извещений о намерении продать принадлежащую долю, установлено исследованными выше доказательствами.
Ссылка представителя ответчика в обоснование своих доводов на отсутствие, предусмотренного п. 1 ст. 556 ГК РФ передаточного акта также является несостоятельной, поскольку при сдаче документов на регистрацию отсутствовала возможность и необходимость подписания указанного акта, т.к. 15/39 долей в трехкомнатной квартире общей площадью 57,50 кв.м., расположенной по <адрес>, в натуре Мухину А.С. не выделены, отсутствует техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилого, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. Более того, в соответствии с п. 5 ст. 42 ЖК РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.
Доводы ответчика о том, что договор купли-продажи был заключен Мухиным А.С. как гарантия иного обязательства, возникшего между Шаровым А.К. и матерью Мухина А.С. -ФИО12, и ссылка в обоснование этих доводов на предварительный договор купли-продажи квартиры (л.д. 89) не может быть принята судом во внимание по следующим основаниям.
5
В соответствии с п. 1 ст. 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из содержания п. 11 Договора купли-продажи доли квартиры следует, что договор содержит весь объем соглашений в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, до заключения настоящего договора, что влечет недействительность предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного сторонами.
При указанных обстоятельствах, отсутствуют основания для удовлетворения встречного иска Мухина А.С. к Шарову К.А. о признании договора купли-продажи от 13.04.2009г. 15/39 долей трехкомнатной квартиры, расположенной <адрес>, недействительным (не заключенным).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Шарова К.А. к Мухину А.С. о признании сделки состоявшейся и государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на 15/39 долей квартиры, расположенной по <адрес> -удовлетворить.
Признать состоявшейся ДД.ММ.ГГГГ сделку - договор купли-продажи 15/39 долей квартиры, расположенной по <адрес> между Шаровым К.А. и Мухиным А.С..
Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи 15/39 долей квартиры, расположенной по <адрес> между Шаровым К.А. и Мухиным А.С. по обращению одной стороны - Шарова К.А,.
Произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на квартиру, расположенную по <адрес>, по обращению одной стороны - Шарова К.А..
В удовлетворении встречного иска Мухина А.С. к Шарову К.А. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости - отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 суток в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Самары со дня изготовления мотивированного решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 22 февраля 2011 года.
Судья СВ. Мартемьянова