РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 сентября 2011 года Железнодорожный районный суд гор. Самары в составе: председательствующего – Ефремовой Т.В.

при секретаре - Петровой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ЗАО «Строительная компания «Град» к Лапиной А.И., Лапину Т.Т. о понуждении к заключению договора, по встречному иску Лапиной А.И., Лапину Т.Т. о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафа

установил :

Между Лапиной А.И., Лапиным Т.Т. и ЗАО «Строительная компания «Град» 6 августа 2008 года был заключен договор №62А/08 по жилому дому «СК «Град» по адресу <адрес>.

Согласно условиям данного договора ЗАО «СК«Град» принял на себя обязательство по окончанию строительства, ввода в эксплуатацию жилого дома и регистрации права собственности передать в собственность Лапиных трехкомнатную квартиру площадью 88,13 кв.м. на пятом этаже, находящуюся по адресу <адрес> (качественные характеристики квартиры приведены в приложении №1 к договору). Кроме того, договор содержал приложение 2, в котором содержится текст основного договора купли-продажи, заключаемого после оформления собственности на «Град».

В соответствии с п.7.2. основной договор купли-продажи стороны обязуются подписать и передать на государственную регистрацию в течении двух месяцев с момента регистрации права собственности на продавца на данную квартиру, но не позднее 1 июля 2011 года.

В настоящее время жилой дом по <адрес> сдан в эксплуатацию, приобретаемая квартира Лапиными № зарегистрирована в собственность ЗА «СК «Град»

Истец обратился в суд с исковыми требованиями о понуждении ответчиков Лапиных к заключению договора купли-продажи, на условиях предварительного договора, так как сторона уклоняется от регистрации права собственности. Письмом от 29.06.2011 года, полученное ответчиками 5.07.2011 года, было предложено принять квартиру в собственность на условиях договора от 6.08.2008 года. Ответа на письмо они не получили. Полагают, что согласно п.5 ст.429 ГК РФ, в случая, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которым, если сторона для которой в соответствии с настоящим кодексом и иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Ответчики Лапины обратились в суд со встречными исковыми требованиями о взыскании суммы неосновательного обогащения. Указав, что действительно между ними был заключен 6.08.2008 года предварительный договор купли-продажи №62А/08. Согласно п.1.1. указанного договора «… по окончанию строительства жилого дома, ввода его в эксплуатацию и регистрации своего права собственности «продавец» обязуется передать в собственность «покупателей» трехкомнатную квартиру площадью 88,13 кв.м. на 5 этаже, находящуюся по адресу <адрес>. Они уплатили обусловленную сумму в размере 3877720 рублей в полном объеме.

В силу п.7.1. договора «… предварительный договор действует с момента его подписания до момента заключения основного договора на указанных выше условиях».

По условиям п.7.2. договора «…основной договор купли-продажи квартиры стороны обязуются подписать и передать на государственную регистрацию в течении 2 месяцев с момента регистрации права собственности «продавца» на данную квартиру, но не позднее 1 июля 2011 года.»

Согласно представленному суду свидетельству о государственной регистрации права, право ЗАО «СК «Град» возникло лишь 29 июля 2011 года, в этой связи считают их виновными в неисполнении условий предварительного договора по заключению основного договора купли-продажи в срок до 1 июля 2011 года. Считают, что в этой связи обязательство, предусмотренное предварительным договором в силу ст. 429 п.6 ГК РФ прекратилось. Как установлено действующим законодательством, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи. В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащим передаче, не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор –незаключенным.

В связи с этим считают, что ЗАО «СК «Град» на момент подписания предварительного договора долевого участия -6.08.2008 года не обладало правом собственности на продаваемую квартиру, в срок до 1 июля 2011 года не зарегистрировало свои права на данную квартиру в установленном порядке, денежные средства, полученные ими по данному договору 3877720 рублей считают подлежат возврату им, как сумма неосновательного обогащения, поскольку оснований для их удержания не имеется.

Полагает, что в силу ст. 1107 ч.2 ГК РФ. если лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица(потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество(неосновательное обогащение)

В силу ст. 1107 ч.2 ГК РФ также просят взыскать проценты, из расчета: период взыскания процентов с 1.07.2011 -1.09.2011 года. Ставка рефинансирования ЦБ РФ 8,25%.

3877720*8,25%/100%= 319911,9/12 месяцев=26659,3 рубля- проценты за пользование денежными средствами за один месяц.

26569,3*2= 53318,6 рублей.

Также считают, что к данным правоотношениям применяется Закон РФ «О защите прав потребителей», в этой связи в соответствии с п.6 ст. 13 указанного закона полагают необходимым применить к истцу штрафные санкции в виде штрафа в размере 50% от суммы, присужденной в их пользу за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Представитель истца по доверенности Позняков П.Н. исковые требования поддержал полностью в рамках заявленных, встречные не признал. Пояснив при этом, что между Лапиными А.И., Т.Т. и ЗАО «Строительной компанией «Град» 6.08.2008 года заключен договор №62А/08 по жилому дому «СК «Град» по адресу <адрес> (предварительный договор). Предмет договора был четко определен: трехкомнатная квартира площадью 88,13 кв.м.( из них общая площадь 81,16 кв.м.,а также площадь лоджий и балконов с коэффициентом1-6,97 кв.м.) на пятом этаже, находящуюся по адресу <адрес>, качественные характеристики данной квартиры приведены в Приложении 1 к данному договору. Строительство указанного дома завершено было в 2010 года, в январе 2011 года жилой дом по <адрес> А был сдан в эксплуатацию. Фактическая площадь, принадлежащей Лапиным квартиры согласно технического паспорта составила ( без учета лоджий и балконов) 83,5 кв.м. Позднее в феврале 2011 года, были изготовлены технический и кадастровый паспорт на квартиру. Полагает все действия ответчиков направлены на получение средств по той причине, что у них отпало желание и намерение покупать данную квартиру, считает их действия нарушают их права, их удивляет, что в данной ситуации, когда в стране большое количество обманутых дольщиков, ответчики не желают беспричинно получать квартиру, построенную в установленном порядке, дом сдан в эксплуатацию, имеются все документы, квартира качественная. В соответствии с п.7.2. Предварительного договора основной договор стороны должны были заключить не позднее 1 июля 2011 года. В связи с этим 29 июня 2011 года ответчикам было направлено письмо с предложением заключить основной договор. Им ничего не мешало осуществить одновременно регистрацию и переход права собственности на спорный объект. Тем самым в соответствии со ст. 429 ГК РФ обязательство сторон по предварительному договору не прекратилось и продолжает действовать. Однако ответчики до настоящее время отказываются заключить основной договор, в связи с чем они вынуждены обратиться в суд.

Ответчица Лапина А.И. в своих интересах и по доверенности, как представитель Лапина Т.Т., представитель ответчиков по доверенности Тухватуллин А.М. исковые требования истца не признали, встречные поддержали. Считают, что предварительный договор прекращен, по тем основаниям, что истец получил свидетельство о регистрации права собственности на квартиру 29 июля 2011 года, а срок заключения основного договора до 1 июля 2011 года. Не отрицали, что получали уведомления от истца с предложением сообщить о времени заключения договора, но уведомление было неконкретным, не содержал характеристик квартиры, сведений о вводе дома в эксплуатацию, наличия свидетельства о собственности истца. Они не смогли в тот момент представить им ответ, так как были заняты по причине переезда на другое место жительства. Кроме того их уже не устраивала квартира, которую истец построил, лифт рядом с кухней, они была вынуждена обращаться в суд. Однако в иске им было отказано. Ранее их требования основывались на несогласие с качеством построенной квартиры, сейчас основанием является несвоевременность выполнения обязанности по оформлению основного договора. В настоящее время они уже заняли денег и купили себе небольшой частный дом, куда и переехали жить с мужем. Переезжать в гор. Самару они не намерены, поэтому они не намерены принимать квартиру после пропущенного срока и реализовывать её, так как этим никогда не занимались. Настаивают на возвращение им суммы и процентов за незаконное пользование денежными средствами, в соответствии с доводами изложенными в исковом заявлении.

Заслушав стороны, изучив материалы дела : договор №62А/08 по жилому дому «СК «Град» по адресу <адрес> от 6 августа 2008 года (л.д.9-10); приложение №1 к указанному договору (л.д.11); квитанции к приходному кассовому ордеру по внесению денежных сумм по договору №62А/08 от 6.08.2008 года и от 8.10.2008 г.(л.д.12); разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 14 января 2011 года (л.д.13); распоряжение Администрации Железнодорожного района о присвоении почтового адреса (л.д.14); свидетельство о государственной регистрации права собственности за ЗАО «СК «Град» от 29 июля 2011 года (л.д.15); справка о регистрации ответчиков на момент обращения в суд (л.д.16); письмо истца ответчику от 29 июня 2011 года с предложение в кратчайший срок сообщить о готовности подписать договор (л.д.17); уведомление о вручении указанного письма(л.д.18); проект договора купли-продажи, приложение к предварительному договору (л.д.19); решение от 31 марта 2011 Приютовской постоянной сессии Белебеевского городского суда Республики Башкорстан об отказе Лапиным в иске о защите прав потребителя по договору о долевом участии в строительстве (л.д.23-25); кассационное определение от 26 мая 2011 года об оставлении решения в законной силе (л.д.26-28); технический паспорт и кадастровый паспорт, суд полагает иск истца подлежит удовлетворению, встречные удовлетворению не подлежат.

Судом установлено, что стороны 6 августа 2008 года заключили договор №62А/08 по условиям которого предметом являлось- по окончанию строительства жилого дома, ввода его в эксплуатацию и регистрации своего права собственности обязанность «Продавца» передать в собственность «Покупателей» трехкомнатную квартиру площадью 88, 13 кв.м. (из них общая площадь лоджий, балконов с коэффициентом 1-6,97 кв.м.) на 5 этаже, находящуюся по адресу <адрес>.

Ответчики произвели расчет в соответствии с п.п.2.2., 3.2. договора, внеся в кассу истца причитающуюся сумму 3877 720 рублей, что подтверждено приходными кассовыми ордерами.

В соответствии с дополнительным соглашением от 8.08.2008 года срок передачи квартиры по акту приема передачи в пользование –П квартал 2010 года, с момента подписания акта квартира переходит в пользование.

Из представленного распоряжения Администрации городского округа Самара от 1.11.2008 года №152 следует, что в связи с завершением строительства 12-ти этажного дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу по <адрес> присвоен почтовый адрес <адрес>.

Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, дом по <адрес> введен в эксплуатацию 14 января 2011 года.

Ответчикам решением Белебеевского городского суда Республики Башкорстан отказано в удовлетворении исковых требований о защите прав потребителя по договору долевого участия в строительстве, признании его ничтожным.

Судом при рассмотрении указанного выше решения, установлено, что первое предложение об оформлении основного договора и передаче квартиры исходило от истца в сентябре 2010 года.

Данное решение суда вступило в законную силу 26 мая 2011 года.

Ответчица Лапина А.И. считает данное решение и определение вышестоящего суда незаконными и оспаривает его в порядке надзора, при этом выразила нежелание оформлять квартиру на свое имя, выдвигая постоянно различные этому доводы и основания.

В данном случае ответчики настаивают на том, что истец пропустил срок передачи им квартиры в собственность, а именно 1 июля 2011 года, и не имел прав заключения предварительного договора до перехода прав собственности на его имя..

Суд полагает доводы ответчиков о том, что истец не имел правовых оснований заключать предварительный договор купли-продажи, а также нарушил срок передачи по основному договору, не могут быть приняты во внимание.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.421 ГК РФ стороны свободы в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Судом установлено, что стороны заключили предварительный договор до наступления конкретных условий, указанных в нем.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор ) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случае, когда сторона, заключившая предварительный договор уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ.

Согласно п.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием к понуждению заключить договор.

При разбирательстве дела установлено, что стороны в силу ст. 432 ГК РФ, 429 ГК РФ достигли при заключении договора в требуемой форме соглашения по всем существенным условиям договора, четко определен предмет, его характеристики, условия о цене и сроках исполнения, договор является заключенным и действующим.

Суд считает не состоятельной ссылкой ответчиков на пропуск срока оформления недвижимости квартиры на имя истца, как на существенное нарушение договора, оснований и доказательств считать договор прекращенным не имеется.

В соответствии с п.7.1. договора от 6.08.2008 года «… настоящий предварительный договор, действует с момента его подписания до момента действия основного договора на указанных выше условиях», в данном случае отсутствует конкретный срок его действия, имеет место ссылка на наступление условий изложенных выше. В данном случае принимается во внимание наступление строительства дома, сдача его в эксплуатацию и оформление собственности на истца. Все условия на сегодняшний день наступили, а потому в силу указанного выше пункта, имеются все основания к заключению основного договора, действия которого не прекращено.

Данный пункт не содержит ссылок на указанные условия ниже в п.7.2., где отражено что основной договор купли-продажи квартиры стороны обязуются подписать и передать на государственную регистрацию в течении 2(два)месяца с момента регистрации права собственности «продавца» на данную квартиру, но не позднее 1 июля 2011 года.

Также заслуживает внимание довод истца в той части, что в соответствии с Законом о государственное регистрации они имели право и возможность одновременной регистрации права собственности на себя, его прекращения и перехода прав собственности к ответчику. Для этого в соответствии со ст.ст.16,17 Закона предоставляются документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход права.

Суд полагает и данный пункт истцом исполнен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Государственную регистрацию права собственности по договору купли-продажи недвижимости не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора, который по общему правилу признается заключенным в момент его подписания сторонами. При заключении договора купли-продажи недвижимости момент вступления в силу этого договора часто не совпадает с моментом перехода права собственности на приобретаемый объект.

Согласно п.6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор купли продажи. В данном случае срок был установлен до 1 июля 2011 года. Из представленных доказательств видно, что истец в соответствии с действующим законодательством направил ответчикам 29 июня 2011 года предложение о заключении основного договора.

Срок предварительного договора в силу закона выполняет лишь одну функцию : до его истечения хотя бы одна из сторон должна выступить с инициативой заключения основного договора. Эта инициатива может иметь форму приглашения к ведению переговоров, направления сопроводительным письмом проекта договора и прочее. Если же другая сторона не прореагирует на такое обращение или заявит об отказе от заключения договора, истец может воспользоваться принуждением к заключению основного договора в судебном порядке. Предварительный договор считается утратившим силу, лишь в случае, если не одна из сторон не совершила действий к заключению договора до истечения срока.

Таким образом ссылка ответчиков о пропуске срока не состоятельна, ответчики не приняли мер к заключению основного договора, на предложение не ответили.

Других оснований к прекращению действия договора не имеется и стороной не заявлено. Другие основания о существенном изменении спорного объекта, а именно его планировка и расположение лифтовой, граничащей с кухней были предметом другого судебного решения, вступившего в законную силу.

Суд полагает действия ответчиков направлены на уклонение от регистрации договора в связи с тем, что у них отпало намерение приобретения спорной квартиры, на условиях предварительного договора, в связи с изменившимися их семейными отношениями, а также переменой места жительства в Республику Башкирия и приобретения там другого жилого помещения, в виде частного дома и регистрации по месту жительства. Сама ответчица Лапина А.И. не отрицала данных обстоятельств по поводу не желания переезда в гор. Самару.

Истец и ранее имел намерение передачи квартиры ответчикам в более ранние сроки, что нашло подтверждение в решение Белебеевского городского суда. Однако ответчики намеренно затягивали решение данного вопроса, выдвигая различные причины, свидетельствующие о нежелании исполнения условий договора, в том числе обращались в суд с исковым заявлением о признании договора ничтожным, в которым им было отказано.

В связи с тем, что не наступило прекращения предварительного договора, истец не несет обязанности вернуть ответчикам уплаченные денежные средства, а потому отсутствуют основания и к взысканию процентов и штрафа, по основаниям изложенным выше.

Ответчики заявили о возврате денежных средств по договору после того, как истец уже выступил и направил предложение для заключения договора, до наступления оговоренного срока, заключенный договор никем не оспорен и недействительным либо прекращенным не признан.

Судом установлено, что отсутствуют доказательства неосновательного обогащения истцом. Денежные средства ответчиками внесены добровольно, во исполнение условий договора, как цена за приобретаемую квартиру, оговоренная сторонами в установленном законом порядке, при заключении договора. Тем самым оснований и доказательств к удовлетворению встречных требований ответчиков не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Обязать Лапину А.И., Лапина Т.Т. заключить с ЗАО «Строительной компанией «Град» договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу : <адрес> в соответствии с представленным истцом ответчикам проектом.

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований Лапиной А.И., Лапину Т.Т. к ЗАО «Строительной компании «Град» о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафа.

Решение может быть обжаловано в течение 10 суток в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд с момента изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 20 сентября 2011 года