РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФДЕРАЦИИ
26 декабря 2011 года Железнодорожный суд г.Самары
В составе: председательствующего судьи Бойко Л.А. при секретаре Ходаевой Е.Н.
Рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело № по иску Бекреневой С.Б. к ООО «Фортуна» о расторжении договора аренды, устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, по встречному иску ООО «Фортуна» к Бекреневой С.Б. о признании недействительным договора аренды, взыскании суммы, по иску Бекреневой С.Б. к ООО «Фортуна» об освобождении нежилого помещения, суд
УСТАНОВИЛ
16.08.2011 года Бекренева С.Б. обратилась в суд с иском к ООО «Фортуна» о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного 01.01.2011 года, обязании освободить нежилое помещение, ссылаясь на следующее. Ей на основании Договора переуступки права от 14.12.2004 года, заключенного между ней и ЗАО "С" принадлежит нежилое помещение, площадью 21,48 в.м, расположенное по <адрес>. Она производит оплату коммунальных платежей за данное помещение. Данное помещение в 2007 году было предоставлено ею знакомым сотрудникам ООО «Фортуна», где она так же работала. В январе 2011 года директор ООО «Фортуна» Буланова Т.Л. вынудила ее подписать договор коммерческого найма нежилого помещения на период с января по октябрь 2011 года, т.к. с ней произошел конфликт по поводу оплаты за аренду. Фактически договор был подписан в апреле 2011 года, впоследствии экземпляр договора аренды который находился у нее в столе, забрала директор, офис не освобождает, арендную плату не вносят, согласно договора арендная плата составляет ежемесячно 10 000 рублей. В последствии указанные требования были дополнены, Бекренева С.Б. просила суд взыскать задолженность по аренде 80 000 рублей за пользование помещением с 1 января по 31 августа 2011 года понесенные судебные расходы.
3.11.2011 года Бекренева С.Б. обратилась в суд с иском к ООО «Фортуна»» об освобождении помещения в связи с окончанием срока аренды по изложенным выше основаниям.
ООО «Фортуна» в лице директора Булановой Т.Л. обратилось в суд с встречным иском о признании недействительным /ничтожным/ договора аренды от 01.01.2011 года, взыскании 100 000 рублей, выплаченных по договору как неосновательное обогащение, взыскании судебных расходов, ссылаясь на следующее. В мае 2007 года, Буланова Т.Л., Бекренева С.Б.,Д. решили приобрети офисное помещение в собственность для дальнейшей работы. Они выбрали офисное помещение на <адрес>, жилой дом строился, Застройщик попросил их оформить договор на одного человека. Бекренева С.Б. настояла на оформление договора на ее имя, так как вносила большую часть суммы 700 000 рублей, 300 000 рублей внесла Д. и 200 000 рублей Буланова Т.Л.. В январе 2011 года встал вопрос об оформлении права собственности на помещение пропорционально внесенным суммам, но Бекренева С.Б. отказалась, требовала включить ее в состав учредителей, назначить генеральным директором, либо требовала освобождения помещения. Он была вынуждена заключить с Бекреневой С.Б.договор аренды и выплатить ей аренду за весь период. Также было заключено устное соглашение, что Бекренева С.Б. продаст ей данное офисное помещение за 700 000 рублей, и Буланова Т.Л. сделала предоплату за покупку данного помещения в размере 300 000 рублей, оформила эти денежные средства в виде займа, отразили этот факт в договоре аренды. Полагает, что договор аренды является ничтожным, поскольку Бекренева С.Б. не является собственником помещения, помещение ей не передавалось по акту приема-передачи, договор арены не согласовывался с собственником помещения, а полученные ею денежные средства по договору неосновательным обогащением.
В судебном заседании истица Бекренева. С.Б., адвокат Теницкий О.В. встречный иск не признали, уточнили заявленные требования, не поддержали требований о расторжении договора, т.к. на момент рассмотрения дела срок аренды истек, и рассмотрение данных требований является нецелесообразным, остальные требования поддержали, просили взыскать, расходы на оплату услуг адвоката, государственную пошлину, частичную оплату экспертизы, неоплаченную часть денежных средств за экспертизу возложить на ООО «Фортуна». По существу иска Бекренева С.Б. пояснила что Баланову, Д., С. знает несколько лет, они занимались риэлтерскою деятельностью. В 2007 году она по договору переуступки прав приобрела у М. долю в нежилом помещении, деньги в сумме 1 225 000 рублей за помещение являлись ее средствами, 300 000 рублей, которые ей передали в 2007 году это деньги за аренду помещения за 3 года. По спорному договору аренды она деньги не получала, при заключении договора аренды и акта приема-передачи фраз о передачи и получения денег не было, они появились позже в подброшенном ей экземпляре. Она намеривалась оформить в собственность помещение, однако сотрудники ООО «Фортуна « препятствовали ей в этом. Ключей от помещения у нее нет, ООО «Фортуна» несмотря на неоднократные предупреждения освободить помещение не реагирует. Фактически договор о переуступке прав у нее с М. был заключен в 2007 году, но по просьбе Застройщика договор датирован 2004 годом.
В судебном заседании представитель ответчика ООО «Фортуна» Буланова Т.Л., Шелепова Т.Н. поддержали встречный иск, не признали требования Бекреневой С. Б. Не оспаривают того, что помещения не освободили, помещение прибреталось на совместные средства, использовалось под риэлтерскую деятельность ООО «Фортуна».Бекренева С.Б. получила деньги за аренду 100 000 рублей и 300 000 рублей в долг. Не оспаривают того, что фактически договор был подписан не 1 января 2011 года, а позже. Бекреневой С.Б. помещение от Застройщика не передавалось, право собственности на помещение за ней не зарегистрировано.Ранее с Бекреневой С.Б. были доверительные отношения.
Принимая во внимание доводы сторон, допросив свидетелей С.., которая пояснила что в ее присутствии 14.02.2011 года Бекреневой за выкуп доли было передано 300 000 рублей, и 100 000 рублей за аренду. Она всегда считала, что спорный офис является общим, в январе 2011 года стало известно о том, что Бекренева выставила офис на продажу, с ее слов она узнала, что офис помогли ей купить Буланова и Д., давали деньги а аренду. Свидетель Д. пояснила суду, что договор писала она, пришлось писать двумя разными ручками. В 2007 году они въехали в помещение, 300 000 рублей отдала за помещение Буланова, 200 000 рублей она, Бекренева 700 000 рублей, расписок с Бекреневой они не брали. Свидетель Б.. пояснил суду, что является супругом Бекреневой С.Б., за помещение Буланова и Д. внесли 300 000 рублей до приобретения помещения, за эти деньги они пользовались им 3 года. Он делал в помещении ремонт. Свидетель А. пояснила суду, что у Бекреневых от продажи квартиры имелись деньги, они решили купить офис, чтобы сдавать его в аренду. Не хватало 300 000 рублей, Бекренева взяла их счет арендной платы за 3 года, 300 000 рублей давала Д.., изучив представленные доказательства : Договор № 63555 РТК от 2.09.2008 года заключенный между ЗАО «С» и Бекреневой С.Б. л.д. 5-6,, Договор № 1925 от 13.10.2009 года между Бекреневой С.Б. и ООО «Т л.д. 8-11, Договор № 14/3 переуступки права на долевой участие от 14 декабря 2004 года л.д. 14-16, акт сдачи объекта арендатору от 1 января 2011 года. д. 17, Договор коммерческого найма нежилого помещения от 1 января 211 года л.д. 18, расчет эл. энергии л.д 19, Уведомление ООО «Фортуна» об устранении нарушений л.д. 31, расписку М. в получении 1 225 000 рублей за проданную долю л.д. 38, соглашение о задатке между М. и Бекреневой С. Б. л.д. 35, предварительный договор купли-продажи от 15 мая 2007 года между М. и Бекреневой С.Б. л.д. 40, технический паспорт на нежилое помещение л.д. 61-68, заключение эксперта № 3071/4-2 от 12 декабря 2011 года л.д. 82-94, копию гражданского дела 2-4042/11, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями делово оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что межу ними был заключен 1 января 2011 года Договор коммерческого найма нежилого помещения площадью 26,98 кв.м., <адрес> сроком на 10 месяцев, с оплатой 10 000 рублей в месяц, с оплатой не позднее второго числа месяца. Да дату рассмотрения дела указанное помещение арендатором не освобождено.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В связи с тем, что сторонами оспаривался факт получения арендной платы по договору в сумме 100 000 рублей, судом был проведена судебно-техническая экспертиза реквизитов документов, из выводов экспертов следует, что рукописная запись «Арендодателю переданы деньги в сумме 400. 000 сто тысяч/рублей авансовым платежом /по октябрь 2011 года/ включительно / и 300. 000 /триста тысяч/займом.на срок до 01.10.2011 г. В договоре коммерческого найма нежилого помещения от 01.01.2011 ода выполнена не одновременно остальным тексом договора, в том числе и с подписями и расшифровкой подписей, а дописана. Рукописная запись «Деньги переданы полностью « и прочерк расположенный под данной записью в акте сдачи объекта Арендатору от 01.01.2011 года выполнены не одновременно с остальным текстом акта и не одновременно с прочерком, расположенным на линиях графления акта, подписями и расшифровкой подписей, а дописаны.»С учетом изложенного суд приходит к выводу, что заявленные истицей Бекреневой С.Б. требования о взыскании арендной платы в сумме 80 000 рублей/ за период с января по август 2011 года / являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. Доводы ответчика о передаче указанной денежной суммы при заключении договора, а так же показания свидетелей в этой части суд не принимает во внимание по изложенным выше основаниям.
В соответствии со ст. 305 ГК РФ подлежат защите права, предусмотренные ст. ст.301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющим имуществом на праве ПНВ, хозяйственного ведения, оперативного управления либо иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Судом установлено, что Бекренева С.Б. приобрела право на долевое участие в строительстве нежилого помещения в доле, соответствующей 21,48 кв.м, в нежилом помещении общей площадью 119,61 кв.м. на 1 этаже в доме, в соответствии с Договором № 14/3 о переуступке права на долевое участие, помещение прошло техническую инвентаризацию. Данный договор недействительным не признавался, оплата по нему произведена полностью, Бекренева С.Б. несет расходы по его содержанию, пользуется им с 2007 года, сдавая его в аренду, произвела в нем ремонт, производит сбор документов для оформления права собственности, ключей от указанного помещения у нее не имеется.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что действиями ООО «Фортуна», занимающим помещение по истечению срока аренды нарушаются ее права на пользование указанным помещением, требования о возложении на ООО «Фортуна « освободить занимаемое нежилое офисное помещение № 11, общей площадью 21,2 кв.м., расположенное на 1 этаже дома <адрес> являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Заявленный ООО «Фортуна» встречный иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
ООО «Фортуна» заявлен встречный иск о признании ничтожным договора коммерческого найма, со ссылкой на то, что он заключен с нарушением ст. 608 ГК РФ, а именно арендодатель не являлась собственником имущества, заключила договор без согласия собственника, полученные денежные средства в размере 100 000 рублей в соответствии со ст. 1102 ГК являются неосновательным обогащением и подлежит возврату.
В соответствии со ст. 1 ч.2 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Судом установлено, что ООО «Фортуна» в лице директора Булановой Т.Л. были известны обстоятельства приобретения спорного нежилого помещения Бекреневой С.Б., т.к. с 2007 года ООО «Фортуна» использовала данное нежилое помещение, следовательно заключая спорный договор в 2011 году, ей также было известно о том, что Бекренева С.Б. не является его собственником. С учетом изложенного, суд не усматривает нарушение какого-либо права ООО «Фортуна» при заключении данного договора. ООО «Фортуна» пользовалась помещением весь срок, установленный договором.
В соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ в пользу Бекреневой С.Б. с ООО «Фортуна « подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 600 рублей, /лд. 3, 26, расходы на оплату услуг представителя в размере 4 000 рублей/л.д. 30/, расходы по частичной оплате экспертизы – 10 000 рублей, с ООО «Фортуна» в пользу Государственного учреждения Самарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ в счет возмещения расходов по проведению экспертизы в сумме 23 213 рублей 12 коп./ двадцать три тысячи двести тринадцать рублей 12 коп./л.д.78-79/
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
Удовлетворить исковые требования Бекреневой С.Б..
Взыскать с ООО «Фортуна» в пользу Бекреневой С.Б. в счет возмещения задолженности по арендной плате по договору коммерческого найма нежилого помещения от 1 января 2011 года в размере 80 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 600 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 4 000 рублей, расходы по оплате экспертизы – 10 000 рублей, а всего взыскать 96 600 рублей / девяносто шесть тысяч шестьсот рублей/.
Обязать ООО «Фортуна « освободить занимаемое нежилое офисное помещение №, общей площадью 21,2 кв.м., расположенное на 1 этаже дома <адрес>.
Взыскать с ООО «Фортуна» в пользу Государственного учреждения Самарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ в счет возмещения расходов по проведению экспертизы в сумме 23 213 рублей 12 коп./ двадцать три тысячи двести тринадцать рублей 12 коп.
Исковые требования ООО «Фортуна» к Бекреневой С.Б. о признании недействительны /ничтожным/ договора аренды от 01.01.2011 года по факту заключения аренды на нежилое помещение площадью 21,48 кв.м. по <адрес>, офис №, заключенный между Бекреневой С.Б. и ООО « Фортуна» в лице генерального директора Булановой Т.Л., взыскании неосновательного обогащения в размере 100 000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 500 рублей, расходов на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей – оставить без удовлетворения.
Мотивированное решение суда изготовлено 10 января 2012 года.
В 10 дневный срок стороны вправе обжаловать решение суда в кассационном порядке в Самарский Облсуд через Железнодорожный суд г.Самары.
СУДЬЯ