РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 февраля 2012 года г. Самара
Железнодорожный районный суд г. Самара в составе:
председательствующего судьи Вельминой И.Н.
при секретаре Богдановой Д.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Михайловой Е.А. к ООО «Сплав ЛТД», ООО «Мегастрой», третьим лицам Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самара, Управлению Росреестра по Самарской области о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии и признании права собственности на квартиру,
У С Т А Н О В И Л:
Истица обратилась в Железнодорожный районный суд г.о. Самары с вышеуказанными исковыми требованиями к ответчику и третьим лицам на том основании, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком ООО «Сплав ЛТД» был заключен договор № о переуступке прав на долю в строительстве, предметом которого являлась переуступка ООО «Сплав ЛТД» на возмездной основе прав на финансирование денежными средствами доли в строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и ТП по <адрес>, и прав на получение в собственность по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию оплаченной доли, составляющей в натуре двухкомнатную квартиру на 15 этаже, номер № (строительный). Она условия договора об оплате доли исполнила в полном объеме, что подтверждается платежными квитанциями.
Право заключения указанного договора и получения денежных средств принадлежало ООО «Мегастрой» на основании договора № о передаче части функций заказчика от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самары и ООО «Мегастрой».
Распоряжением № от ДД.ММ.ГГГГ заместителем Главы г.о. Самары – Главой администрации Железнодорожного района г.о. Самары жилому дому присвоен почтовый <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самары получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU63301000-041Э, выданное Администрацией г.о. Самары.
ДД.ММ.ГГГГ по Акту приема-передачи Департамент строительства и архитектуры г.о. Самары передал истице указанную в договоре квартиру.
В процессе ремонта квартиры ею выполнена перепланировка в соответствии с проектом, изготовленным <данные изъяты> В соответствии с заключением <данные изъяты> данная перепланировка и переустройство жилого помещения не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не угрожает жизни здоровью граждан, а также соответствует требованиям планировочных, санитарно-гигиенических, противопожарных и прочих нормативных документов, действующих на территории РФ.
Самарским филиалом ГУП Самарской области «Центр Технической инвентаризации» изготовлен технический паспорт на жилое помещение до и после планировки. До перепланировки квартира состояла из двух жилых комнат площадью 36,0 кв.м., подсобная площадь составляла 26,8 кв.м., общая площадь квартиры 62,8 кв.м. После перепланировки квартиры площади изменились и стали: жилая площадь 26,8 кв.м., подсобная площадь квартиры увеличилась до 34,8 кв.м., общая площадь квартиры стала 61,6 кв.м., площадь лоджий, балконов, террас, веранд, холодных кладовых не изменилась и составляет с коэф. 1,3 кв.м.
Она обратилась в Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара за согласованием самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, однако решением от ДД.ММ.ГГГГ ей было отказано в согласовании в связи с не представлением ею правоустанавливающих документов на переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение.
Она указывает, что после выполнения всех обязательств по Договору, а также подписания необходимых документов и передачи спорного жилого помещения она на законных основаниях пользуется и владеет квартирой, несет расходы по её содержанию. Указывают, что не может зарегистрировать во внесудебном порядке право собственности на переданную им и оплаченную в полном объеме квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, так как имеется несоответствие представленных документов Федеральному закону от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной о регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральному закону от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». На основании изложенного просит сохранить двухкомнатную квартиру <адрес> в перепланированном состоянии, жилой площадью 26,8 кв.м., подсобной площадью 34,8 кв.м., общей площадью 61,6 кв.м., кроме того площадь лоджий, балконов, террас, веранд, холодных кладовых с коэф. – 1,3 кв.м. Признать за ней право собственности на двухкомнатную квартиру № на пятнадцатом этаже, общей площадью 61,6 кв.м., жилой площадью 26,8 кв.м., подсобной площадью 34,8 кв.м., кроме того площадь лоджий, балконов, террас, веранд, холодных кладовых с коэф. –1,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>
В судебном заседании истица исковые требования поддержала в полном объёме, настаивала на удовлетворении исковых требований, изложила обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.
Представитель ответчика ООО «Мегастрой» Зиновьева М.Г. в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии и признании права собственности на квартиру.
Представитель ответчика ООО «Сплав ЛТД» не явился, представлен отзыв на исковое заявление, согласно которого просят дело рассмотреть в их отсутствие, не возражают против удовлетворения исковых требований.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен правильно и своевременно.
Представитель третьего лица - Департамента строительства и архитектуры г.о. Самары в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен правильно и своевременно, представлено возражение на исковое заявление, согласно которого просят дело рассмотреть в их отсутствие.
На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.
Заслушав пояснения истицы, представителя ответчика ООО «Мегастрой», изучив представленные материалы гражданского дела, суд считает исковые требования законными и обоснованными и подлежащими удовлетворению.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мегастрой» и ООО «Сплав ЛТД» заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого является совместное инвестирование в строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и ТП по <адрес> /л.д. №/
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сплав ЛТД» и истицей был заключен договор № о переуступке прав на долю в строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по <адрес>, предметом которого являлось совместное инвестирование в строительство многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией, расположенного по адресу: <адрес>, и последующем выделением «дольщику» в собственность по окончании строительства и ввода «жилого дома» в эксплуатацию двухкомнатной <адрес> (строительный) в секции № на 15 этаже общей проектной площадью 63,56 кв.м., настоящим договором также предусмотрены взаимные права и обязанности сторон /л.д. №/.
Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам истица внесла денежные средства в сумме 2 637 740 рублей в кассу ООО «Сплав ЛТД» в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ /л.д. №/.
ДД.ММ.ГГГГ по Акту приема-передачи Департамент строительства и архитектуры г.о. Самары передал истице указанную в договоре <адрес>, состоящую из двух комнат общей площадью 62,8 кв.м, жилой площадью – 36,0 кв.м (кроме того, площадью лоджий, балконов, веранд, террас и холл. кладовых –1,3 с коэф.), указанная квартира соответствует характеристикам, представленным ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации». Указанная квартира находится по адресу: <адрес> Согласно указанному акту истица приняла квартиру, у нее возникло право собственности на квартиру, квартира соответствует условиям договора, пригодна для проживания, недостатки отсутствуют, обязательства по договору о долевом участии в строительстве жилого дома истицей выполнены в полном объеме /л.д. №/.
На основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ «О передаче части функций заказчика», заключенного между Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самары и ООО «Мегастрой», ООО «Мегастрой» принадлежало право заключения договора № «О долевом участии в строительстве жилого дома» и получения денежных средств в счет оплаты указанного договора /л.д. №/.
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.о. Самары Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самары выдано разрешение на строительство № жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанции /л.д. №/.
Распоряжением № от ДД.ММ.ГГГГ заместителем Главы г.о. Самары – Главой администрации Железнодорожного района г.о. Самары жилому дому присвоен почтовый адрес: <адрес> /л.д. №/.
ДД.ММ.ГГГГ Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самары получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, выданное Администрацией г.о. Самары /л.д. №/.
В судебном заседании обозревались следующие документы: Постановлением Главы г.о. Самары № от ДД.ММ.ГГГГ «О внесении изменений в Разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения, такие как « -этажность (в том числе технический этаж) – 8-17 этажей;», заменить словами: «-этажность (в том числе технический этаж) – 9-18 этажей;»; Свидетельство о государственной регистрации права, выданное ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самары в постоянное (бессрочное) пользование передан земельный участок площадью 3915,00 кв.м, по адресу: <адрес>;. Постановлением главы г.о. Самары № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении акта о выборе земельного участка, проекта границ земельного участка, предварительном согласовании места размещения, разрешении проектирования многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: <адрес> г.о. Самары» утвержден акт о выборе земельного участка, проекта границ земельного участка; Акт о выборе земельного участка, утвержденный Постановлением Главы г.о. Самары № от ДД.ММ.ГГГГ; Постановление главы г.о. Самары № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении проекта границ земельного участка, предоставлении Департаменту строительства и архитектуры г.о.Самары в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: <адрес> г.о. Самары», согласно которому утвержден проект границ земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанции, расположенного по адресу: <адрес> г.о. Самары».
Также, в судебном заседании обозревалось заключение Государственной инспекции строительного надзора Самарской области № «О соответствии построенного, реконструированного отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов», выданному Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самары, жилой объект соответствует требованиям технических регламентов и проектной документации.
Согласно техническому паспорту жилого помещения, выданному ФГУП «Центр Технической инвентаризации» от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес>, расположенная на 15-м этаже, по адресу: <адрес>, имеет следующие технические характеристики: общая площадь 62,8 кв.м, жилая площадь 36,0 кв.м, подсобная площадь 26,8 кв.м, кроме того, площадь балкона и лоджии 1,3 кв.м ( с коэффициентом) /л.д. №/.
Истицей произведена перепланировка квартиры с целью улучшения ее состояния, повышения уровня благоустройства и комфортности проживания.
Согласно ч.2 ст.25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменений конфигурации, требующая внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Истица изменила конфигурацию жилого помещения, без внесения данных изменений в технический паспорт.
Статья 29 ч.1 ЖК РФ определяет, что самовольной является перепланировка жилого помещения, произведенная при отсутствии разрешения на перепланировку или с нарушением проекта перепланировки. Поскольку перепланировка квартиры № произведена без разрешения, ее следует признать самовольной.
В соответствии с ч.4 ст. 29 ЖК РФ жилое помещение самовольно переустроенное может быть сохранено в переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создает угрозу их жизни или здоровью.
В результате произведенной перепланировки изменились площади квартиры: жилая площадь 26,8 кв.м., подсобная площадь квартиры увеличилась до 34,8 кв.м., общая площадь квартиры стала 61,6 кв.м., площадь лоджий, балконов, террас, веранд, холодных кладовых не изменилась и составляет с коэф. 1,3 кв.м.
Истица обращалась в Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара за согласованием самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, однако решением от ДД.ММ.ГГГГ ей было отказано в согласовании в связи с не представлением ею правоустанавливающих документов на переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение.
В соответствии с заключением ОАО «Самарагорпроект», данная перепланировка и переустройство жилого помещения не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не угрожает жизни здоровью граждан, а также соответствует требованиям планировочных, санитарно-гигиенических, противопожарных и прочих нормативных документов, действующих на территории Российской Федерации /л.д. 29-39/.
Экспертным заключением отдела ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области» по результатам гигиенической оценки документации по перепланировки квартиры подтверждено, что перепланировка соответствует требованиям действующего санитарного законодательства и СанПиН 2.1.2.2645 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».
Собранные и представленные суду заключения и согласования свидетельствуют о возможности сохранения жилого помещения – квартиру <адрес> в перепланированном состоянии, жилой площадью 26,8 кв.м., подсобной площадью 34,8 кв.м., общей площадью 61,6 кв.м., кроме того площадь лоджий, балконов, террас, веранд, холодных кладовых с коэф. – 1,3 кв.м., поскольку выполненная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью, а также соответствует действующим строительным, санитарным и противопожарным требованиям.
Истица пояснила, что она не имеет возможности во внесудебном порядке оформить право собственности на переданную ей и оплаченную в полном объеме квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, так как имеется несоответствие представленных документов Федеральному закону от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной о регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральному закону от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Согласно Акту приема-передачи жилого дома по <адрес> (почтовый адрес: <адрес> в Железнодорожном районе г.о. Самары) от ДД.ММ.ГГГГ Департамент строительства и архитектуры г.о. Самары передал, а ТСЖ «Мегаполис» принял на баланс жилой дом по <адрес> (почтовый адрес: <адрес>
Согласно справке ТСЖ «Мегаполис» от 2 ДД.ММ.ГГГГ № истица проживает по адресу: <адрес>, <адрес>, оплачивает коммунальные платежи, задолженности не имеет /л.д. №/.
ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самары и ООО «Мегастрой» заключен Договор № «О передаче части функций заказчика», согласно которому ООО «Мегастрой» обязуется принять от Департамента строительства и архитектуры г.о. Самары часть функций /л.д. №/, также, обозревалось Дополнительное соглашение к договору № от ДД.ММ.ГГГГ «О передаче части функций заказчика», предметом которого является внесение изменений в договор № от ДД.ММ.ГГГГ «О передаче части функций заказчика», заключенного между Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самары и ООО «Мегастрой».
Суд считает, что договор, заключенный истицей, фактически является договором инвестирования и подпадает под действие Федерального закона от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».
В соответствии со ст. 6 указанного Закона только инвесторы имеют равные права на владение и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Основанием возникновения прав владения, пользования и распоряжения объектов инвестиций является полная оплата инвестором причитающихся с него денежных средств, а также наличие фактического результата инвестиций, то есть объекта недвижимости, возведенного на средства инвестора.
Судом достоверно установлено, что строительство жилого <адрес> завершено, факт существования многоквартирного дома по данному адресу установлен исследованными в судебном заседании документами.
Согласно техническому паспорту жилое помещение в виде квартиры имеет постоянные технические характеристики, возведенный ООО «Мегастрой» жилой <адрес> является объектом капитального строительства.
По общему правилу, установленному ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод в эксплуатацию.
ДД.ММ.ГГГГ Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самары получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, выданное Администрацией г.о. Самары /л.д. №.
Спорный объект строительства имеет постоянные характеристики, подтверждающиеся техническим паспортом, что позволяет считать его объектом недвижимости, который может быть объектом гражданского оборота.
В соответствии со ст. 131 ч. 1 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Принимая во внимание то обстоятельство, что истица не имеет возможности зарегистрировать свое право во внесудебном порядке в связи с отсутствием части документов, необходимость предоставления которых предусмотрена ч. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд находит установленным, что истица приобрела право собственности на соответствующую квартиру, указанную в договоре.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Данных о нарушениях закона или иных правовых актов при строительстве данного дома у суда не имеется, следовательно, в силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ у истцов возникает право на изготовленную новую вещь.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно статье 17 Федерального Закона от 21.07.1997 года № 112-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение суда о признании права является основанием для проведения государственной регистрации права, сведения, которые необходимы для внесения в реестр, в том числе, основные технические характеристики квартиры – площадь, этаж, номер квартиры – имеют место, что подтверждено техническим паспортом на квартиру.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права, поэтому суд находит требования истицы обоснованными, законными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Сохранить двухкомнатную квартиру <адрес> в перепланированном состоянии, жилой площадью 26,8 кв.м., подсобной площадью 34,8 кв.м., общей площадью 61,6 кв.м., кроме того площадь лоджий, балконов, террас, веранд, холодных кладовых с коэф. – 1,3 кв.м.
Признать за Михайловой Е.А. право собственности на двухкомнатную квартиру № на пятнадцатом этаже, общей площадью 61,6 кв.м., жилой площадью 26,8 кв.м., подсобной площадью 34,8 кв.м., кроме того площадь лоджий, балконов, террас, веранд, холодных кладовых с коэф. –1,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд, через Железнодорожный районный суд г. Самары в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 28 февраля 2012 года.
Председательствующий: И.Н. Вельмина