РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 августа 2012 года г. Самара
Железнодорожный районный суд г. Самары в составе
председательствующего судьи Парамзина С.В.,
при секретаре Давидян Н.А.,
с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) Проскурина С. Г., действующего на основании доверенности от 04.06.2012г.,
ответчиков (истцов по встречному иску) Евриловой Л. А. и Еврилова С. Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ООО «Риэлт-Сервис» к Евриловой Л.А. и Еврилову С.Г. о взыскании задолженности по договору и по встречному иску Евриловой Л.А. и Еврилова С.Г. к ООО «Риэлт-Сервис» о признании условия договора недействительным и взыскании неустойки,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Риэлт-Сервис» обратилось в суд с иском к Евриловой Л.А. и Еврилову С.Г. о взыскании суммы задолженности по договору, указав, что истец является застройщиком жилого дома по <адрес>. 30.12.2012г. истцом было получено разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства, расположенного по адресу: г<адрес>
17.10.2006г. Еврилова Л.А. и Еврилов С.Г. приобрели двухкомнатную квартиру № (строительный номер №) по договору № о долевом участии в финансировании строительства указанного жилого дома. В соответствии с п.2.2 вышеуказанного договора размер долевого взноса, который дольщики должны внести в кассу или на расчетный счет застройщика, на момент подписания договора составлял 2 659 600 рублей, из расчета 30 500 рублей за 1 кв.м.
В договоре о долевом участии № предусмотрена общая площадь квартиры составляет 80,07 кв.м., жилая 47,21 кв.м. и площадь веранд (лоджий) 7,13 кв.м. Итого площадь доли составляет 87,20 кв.м.
Однако, в техническом паспорте жилого дома № по <адрес> литера АА1ББ1ВВ1 со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (№1 по генплану) составленным по состоянию на 21.07.2010г. ГУП СО «ЦТИ» и в договоре № о долевом участии имеются расхождения в площади квартиры.
В соответствии с п. 4.2. Договора № от 17.10.2006г. о долевом участии если по окончании строительства объекта на основании данных технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация» размер доли в натуральном выражении увеличится более чем на 0,5 кв.м., дольщик обязуется оплатить застройщику в течение 3-х банковских дней, с момента предъявления счета к оплате разницу между площадью доли, указанной в договоре и данными инвентаризации объекта, из расчета стоимости 1 кв.м., определенной застройщиком на дату последней оплаты доли.
Таким образом, разница между данными инвентаризации и площадью, указанной в договоре № от 17.10.2006г. составляет 1,8 кв.м. (89 кв.м. – 87,2 кв.м.), т.е. 54 900 рублей (1,8 кв.м. х 30 500 рублей).
ООО «Риэлт-Сервис» предприняло меры по урегулированию вопроса об оплате задолженности по договору, вручив лично ответчикам уведомление о внесении платы за превышение площади квартиры до 15.03.2012г. Однако, указанная сумма не была оплачена ответчиками.
На основании изложенного, ООО «Риэлт-Сервис», ссылаясь на ст. 1102 ГК РФ, просило суд взыскать с Евриловой Л.А. и Еврилова С.Г. сумму неосновательного обогащения в размере 54 900 рублей.
Впоследствии ООО «Риэлт-Сервис» были уточнены исковые требования, истец, ссылаясь на ст. ст. 308, 309 ГК РФ, просил суд взыскать с ответчиков задолженность по договору № от 17.10.2006г. в размере 54 900 рублей в равных долях и сумму государственной пошлины в размере 1 847 рублей в равных долях.
Еврилова Л.А. и Еврилов С.Г. обратились со встречным иском к ООО «Риэлт-Сервис» о признании условия договора недействительным и взыскании неустойки, указав, что условие договора № от 17.10.2006г., позволяющее увеличение общей площади за счет включения веранд, лоджий и балконов с коэффициентом 1 противоречит положениям действующего законодательства и правоприменительной практики. В соответствии с п.5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного пользования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, терасс.
Из п. 1,2 Приложения №2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, утвержденных Постановление Госстроя ССС от 16.05.1989г. № (СНИП 2.08.01-89) видно, что площадь квартир следует определять как сумму платежей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, терасс и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов, терасс – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0. Аналогичный порядок расчета площади квартир содержится и в Письме Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009г. №. Действующим законодательством определено обязательное применение понижающих коэффициентов при подсчете платежей лоджий и балконов, при этом остекление лоджий и балконов не влечет изменение общей площади квартиры.
Статьей 16 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, то они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые были связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее заключения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить в натуре, возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
ООО «Риэлт-Сервис», указав в договоре № от 17.10.2006г. условие о включении в общую площадь жилого помещения площади веранд, лоджий и балкона с коэффициентом 1 по договоренности сторон, нарушило императивное положение закона, строго регламентирующего понятие общей площади жилого помещения, не зависимо от воли сторон и, тем самым, пользуясь своим преимущественным положением в отношении потребителей, искусственно увеличил общую площадь переданной им квартиры, для получения неосновательного обогащения.
Таким образом, условие договора № от 17.10.2006г. о включении в общую площадь доли площади веранд, лоджий и балкона с коэффициентом 1 противоречит требованиям действующего законодательства, и соответственно, в этой части договор признается недействительным и не порождающим правовых последствий, на которых настаивает ООО «Риэлт-Сервис».
Кроме того, согласно дополнительному соглашению к указанному договору ООО «Риэлт-Сервис» обязан предъявить построенный жилой дом государственной приемочной комиссии ориентировочно 2-м квартале 2011 года, однако, данный дом введен в эксплуатацию лишь 30.12.2011г. Согласно п. 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» ООО «Риэлт-Сервис» за нарушение сроков выполнения работы обязано уплатить за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% от цены выполнения работы. Таким образом, за период с 01.07.2011г. по 30.12.2011г. сумма неустойки составляет 14 680 922 рубля (2 659 600 рублей х 3% х 184 дня). Поскольку размер неустойки не может превышать цену заказа – стоимость доли, то Евриловыми Л. А. и С. Г. определяют неустойку в размере 2 659 600 рублей.
На основании изложенного Еврилова Л.А. и Еврилов С.Г. просили суд признать несоответствующими законодательству условие договора № от 17.10.2006г. о долевом участии в финансировании строительства жилого дома по <адрес>, в п. 2.1.1 о включении в общую площадь доли площадей веранд, лоджий и балкона с коэффициентом 1 по договоренности сторон, и соответственно, сам договор в этой части недействительной сделкой; взыскать с ООО «Риэлт-Сервис» в свою пользу неустойку за просрочку исполнения обязательства в размере 2 659 600 рублей.
В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) Проскурин С.Г., действующий на основании доверенности от 04.06.2012г., уточненные исковые требования поддержал в полном объеме и дал пояснения, аналогичные вышеизложенному, встречные исковые требования не признал, в соответствии со ст. 333 ГК РФ просил уменьшить размер взыскиваемой неустойки.
Ответчики (истцы по встречному иску) Еврилова Л. А. и Еврилов С. Г. в судебном заседании исковые требования не признали, поддержали встречный иск и дали пояснения, аналогичные вышеизложенному.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что 17.10.2006г. между ООО «Риэлт-Сервис» и Евриловой Л.А., Евриловым С.Г. был заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома <адрес> (л.д. 5-9).
В соответствии с п. 2.1.1 указанного договора дольщик принимает на себя на условиях настоящего Договора долевое участие в строительстве объекта и по завершении строительства и ввода объекта в эксплуатацию в варианте «черновая отделка» получает права на долю в натуральном выражении в виде обособленного жилого помещения – двухкомнатной квартиры (строительный номер 2), имеющего отдельный вход, расположенного на 13 этаже, секции №1, общей площадью по проекту 80,07 кв.м., жилой площадью 47,21 кв.м. и площадью веранд (лоджий) 7,13 кв.м. <данные изъяты>
В соответствии с п. 2.2 договора размер долевого взноса, который должен внести дольщик в кассу или на расчетный счет застройщика на момент подписания договора составляет 2 659 600 рублей, из расчета 30 500 рублей за 1 кв.м. площади.
В силу п. 4.2. договора если по окончании строительства объекта, на основании данных ФГУП «Ростехинвентаризация» размер доли в натуральном выражении увеличиться более чем на 0,5 кв. дольщик обязуется оплатить застройщику в течение трех банковский дней с момента предъявления счета к оплате, разницу между общей площадью доли, указанной в п. 2.1.1 настоящего договора и данными инвентаризации объекта, из расчета стоимости 1 кв.м., определенной застройщиком на дату последней оплаты доли.
20.08.2009г. ООО «Риэлт-Сервис» передало по акту приема-передачи Евриловой Л.А. и Еврилову С.Г. двухкомнатную квартиру № (строительный номер №), расположенную на 13 этаже, секции №, дома № (строительный номер №) по <адрес> (л.д.12).
Филиалом ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации» на вышеназванные дом и квартиру были изготовлены технические паспорта по состоянию соответственно на 21.07.2010г. и на 18.02.2011г., согласно которым спорная квартира № является двухкомнатной, общая площадь квартиры составляет 84,6 кв.м. (с учетом площади лоджий, балконов, веранд, терасс и холодных кладовых), общая площадь (без учета площади лоджий, балконов, веранд, терасс и холодных кладовых) - 81,2 кв.м., жилая площадь – 40 кв.м., подсобная – 41,2 кв.м., кроме того, площадь лоджий, балконов, веранд, терасс и холодных кладовых без коэффициента – 7,8 кв.м. (л.д. 13-14, 40-44).
В судебном заседании установлено, что вышеуказанная квартира с 27.09.2011г. принадлежит на праве общей долевой собственности Еврилову С. Г. и Евриловой Л. А. (по ? доли у каждого). (л.д. 61)
Таким образом, судом установлено, что разница между площадью спорной квартиры по данным инвентаризации и площадью, указанной в договоре № о долевом участии составляет 1,8 кв.м. (89 кв.м. – 87,2 кв.м.).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а в соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, поэтому суд находит требования ООО «Риэлт-Сервис» законными и обоснованными, в связи с чем с Евриловой Л.А. и Еврилова С.Г. в равных долях подлежит взысканию задолженность по договору в размере 54 900 рублей.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с Евриловой Л.А. и Еврилова С.Г. в пользу ООО «Риэлт-Сервис» подлежат взысканию в равных долях расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 847 рублей.
Таким образом, с Евриловой Л.А. и Еврилова С.Г. в пользу ООО «Риэлт-Сервис» следует взыскать в равных долях денежную сумму в размере 56 747 рублей.
Согласно ч.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.
Вместе с тем, оспариваемые Евриловым С.Г., Евриловой Л.А. условия договора следует признать соответствующими принципу свободы договора. Кроме того, при заключении договора, они не были лишены права подробно знакомиться с условиями договора, а также права отказаться от его заключения на предложенных ответчиком условиях и обратиться в другую строительную компанию.
Наличие в договоре условий о включении в общую площадь жилого помещения площади веранд, лоджий и балконов с коэффициентом 1 не противоречит действующему законодательству РФ.
Подписав договор, Еврилова Л.А. и Еврилов С.Г. приняли на себя обязательство исполнять его положения надлежащим образом.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что встречные исковые требования Евриловой Л.А. и Еврилова С.Г. о признании несоответствующими п.2.1.1 Договора о включении в общую площадь доли площади веранд, лоджий, балконов с коэффициентом 1 по договоренности сторон и признании договора в данной части недействительной сделкой нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем в этой части в их удовлетворении следует отказать.
Между тем, в соответствии с п.2.3 договора № ООО «Риэлт-Сервис» обязано предъявить объект Государственной приемочной комиссии ориентировочно в 4 квартале 2007г.
Согласно дополнительному соглашению от 10.03.2011г. ООО «Риэлт-Сервис» обязано предъявить объект Государственной приемочной комиссии ориентировочно во 2 квартале 2011г. (л.д.11).
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что жилой дом <адрес> введен в эксплуатацию 30.12.2012г. (л.д. 81).
Суд полагает, что к данным правоотношениям в части неустойки следует применять Закон РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей», поскольку разрешение на строительство спорного объекта было выдано ООО «Риэлт-Сервис» 31.03.2005г., то есть до вступления в законную силу Федерального закона №214-ФЗ от 22.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
В соответствии с п. 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» в случае нарушения сроков начала и окончания выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказания услуги) не определена – общей цены заказа. Сумма взысканной потребителем неустойки не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказания услуги).
В судебном заседании установлено, что ООО «Риэлт-Сервис» допущено нарушение срока окончания строительства жилого дома, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что исковые требования Еврилова С.Г. и Евриловой Л.А. о взыскании неустойки являются правомерными и обоснованными.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Принимая во внимание то обстоятельство, что процесс строительства жилого дома сложен, в нем участвуют большое количество компаний, физических лиц, финансовый рынок очень неустойчив, как и рынок строительства недвижимости, учитывая период просрочки исполнения обязательства, суд приходит к выводу, что подлежащая взысканию неустойка явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит уменьшению до 56 747 рублей.
Таким образом, суммы материальных требований в размере 56 747 рублей по первоначальному иску и по встречному иску равны.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что взаимные обязательства у сторон путем их зачета следует прекратить, а в удовлетворении иска ООО «Риэлт-Сервис» и встречного иска Евриловой Л. А. и Еврилову С. Г. – отказать.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ООО «Риэлт-Сервис» к Евриловой Л.А. и Еврилову С.Г. о взыскании задолженности по договору отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Евриловой Л.А. и Еврилова С.Г. к ООО «Риэлт-Сервис» о признании условия договора недействительным и взыскании неустойки отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 08.08.2012г.
Председательствующий С. В. Парамзин