РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 августа 2012 года г.о. Самара
Железнодорожный районный суд г.о. Самара в составе:
председательствующего судьи Мартемьяновой С.В.,
при секретаре Таракановой Т.В.,
с участием представителя истцов Ермолаевой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Шапран ФИО8, Шапран Ольги ФИО9, Шапран ФИО10 к ЗАО «Трест Волгосоцжилстрой», ООО «Ипотечная строительная компания», с третьими лицами, не заявляющими самостоятельные требования относительно предмета спора, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», ТСЖ «Фортуна», о признании права собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Шапран А.В., Шапран О.А., Шапран А.А. обратились в Железнодорожный районный суд г. Самары с иском к ЗАО «Трест Волгосоцжилстрой», ООО «Ипотечная Строительная Компания» о признании права собственности на жилое помещение в объекте незавершенного строительства в обоснование своих требований, указав, что 20 ноября 2003 года был заключен Договор №109 о долевом участии в строительстве жилого дома между ними и ООО «Агропромышленная ремонтно-строительная фирма Содействие». После оплаты данного договора они приобрели право требования доли - в форме имущественного права на квартиру со строительным номером 5, расположенную на 3 этаже, секции 4 в жилом доме по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, 82 квартал, улица Никитинская, дом 10. Общая площадь вышеуказанного объекта на момент заключения договора составляла 93,83 кв.м. Общая стоимость квартиры, согласно договора, составляла 1 314 183 рубля. Указанная сумма была оплачена ими в полном объеме, что подтверждается справкой от 05.04.2004 г. №232. В 2006 году ООО АПРСФ «Содействие» обанкротилось. Против директоров данной фирмы возбуждено уголовное дело, по окончании которого дольщики признаны потерпевшими. В связи с тем, что ООО «АПРСФ «Содействие» не смогло из-за финансовой несостоятельности (банкротства) исполнить обязательства «Застройщика» по вышеуказанному договору по застройке жилого дома по <адрес>, а также принимая во внимание постановление Главы города Самары №15 от 14.02.2000г. «О предоставлении ЗАО «Трест Волгосоцжилстрой» в аренду земельного участка, разрешения на проектирование, реконструкции жилой застройки», и необходимости соблюдения прав и законных интересов обманутых дольщиков, под контролем Министерства строительства и ЖКХ Самарской области было заключено пятистороннее Соглашение от 04 августа 2006 года. В данном Соглашении указано, что ЗАО «Трест Волгосоцжилстрой», именуемое «заказчик», Самарский областной Фонд жилья и ипотеки, именуемый «инвестор», ООО «Ипотечная строительная компания», именуемое «подрядчик», Министерство строительства и ЖКХ Самарской, области и граждане, подписавшие Соглашение, именуемые «дольщики», руководствуясь требованиями п.1 ст. 750 ГК РФ и интересами каждой из сторон, заявляют о намерении осуществить завершение строительства объекта ( жилого дома № - секции 4,5,6, в застройке по <адрес>) на условиях заключенного Соглашения. Согласно данному Соглашению, на ЗАО «Трест Волгосоцжилстрой» возлагалось осуществление функций застройщика по строительству жилого дома № и вводу его в эксплуатацию с обязательствами передачи жилых квартир дольщикам совместно с ООО «Ипотечная строительная компания». ООО «Ипотечная строительная компания», являясь в рамках заключенного Соглашения подрядной организацией, обязана была выполнять весь комплекс необходимых строительно-монтажных работ на объекте. В целях исполнения Соглашения 14.02.2007г. между ООО «АПРСФ «Содействие» и ООО Ипотечная строительная компания» был заключен договор о переводе долга, по условиям у которого ООО «Ипотечная строительная компания» принимала на себя все обязательства ООО АПРСФ «Содействия» по договору о долевом участии в строительстве жилого дома. В рамках этого же пятистороннего Соглашения на Дольщиков была возложена обязанность по доплате ООО «Ипотечной строительной компании» 3 000 рублей с кв.м. за выполнение комплекса строительно-монтажных работ, о чем 14 февраля 2007 года между истцами и ООО Ипотечная строительная компания» было заключено Дополнительное соглашение к первоначальному Договору. 27.08.2010 года ООО «Ипотечная строительная компания» произвела обмер квартиры истцов, в результате чего выяснилось, что площадь квартиры составила 108,0 кв.м. За дополнительные квадратные метры истцами также была произведена оплата, что подтверждается справкой №1037 от 23.12.2011 года. 25 мая 2009 года будущими собственниками многоквартирного дома по <адрес>, было создано ТСЖ «Фортуна», которое производило достройку общего имущества этого - жилого дома из-за отсутствия достаточных финансовых средств у ответчиков. Свои обязательства перед ТСЖ «Фортуна» истцами также полностью исполнены. Таким образом, они как дольщики, свои обязательства по оплате причитающейся к передаче жилой квартиры исполнили полностью.
В настоящее время дом заселен, заключены договоры об оказании услуг по содержанию жилого дома, в связи с окончанием строительства, вышеуказанному жилому дому был присвоен почтовый адрес: <адрес>Б, а также организовано и работает ТСЖ, однако ответчик не предпринимает необходимых для оформления сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности действий, в связи с чем, истцы не имеют возможности оформить право собственности во внесудебном порядке, просят признать за ними право общей долевой собственности по 1/3 доле за каждым на квартиру №, расположенную в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес> общей площадью 108,0 кв.м.
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству истцами представлено уточненное исковое заявление, согласно которому они просят признать за ними право общей долевой собственности по 1/3 доли за каждым на жилое помещение - трехкомнатную квартиру №, расположенную в объекте незавершенного строительства по адресу: г<адрес> общей площадью 106,5 кв.м., жилой площадью 51,4 кв.м, подсобной площадью 55,1 кв.м., кроме того прочей (без коэффициента) 3,0 кв.м.
В судебном заседании представитель истцов Ермолаева Н.С. уточенные исковые требования поддержала и просила признать за истцами право общей долевой собственности по 1/3 доли за каждым на жилое помещение - трехкомнатную квартиру №, расположенную в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>, общей площадью 106,5 кв.м., жилой площадью 51,4 кв.м, подсобной площадью 55,1 кв.м., кроме того прочей (без коэффициента) 3,0 кв.м. согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 04.07.2012г. Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»,
дала пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ООО «Ипотечная Строительная Компания» надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, представил отзыв на исковое заявление, согласно которому исковые требования признает, просит рассмотреть дело в его отсутствии.
Представитель ответчика ЗАО «Трест Волгосоцжилстрой», ООО «Ипотечная Строительная Компания» надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил.
Представители третьих лиц - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», ЗАО «РОСТ» надлежащим образом извещенные, в судебное заседание не явились, причину неявки суду не сообщили.
Представитель третьего лица ТСЖ «Фортуна» надлежащим образом извещенный, в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, согласно которому не возражает против удовлетворения исковых требований.
На основании ч.ч.3,5 ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителей ответчиков и третьих лиц.
Выслушав объяснения представителя истцов, исследовав материалы дела, суд находит уточненные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании на основании представленных истцами документов, 20 ноября 2003 года ООО «Агропромышленная ремонтно-строительная фирма Содействие» и истцами был заключен Договор №109 о долевом участии в строительстве жилого дома. После оплаты данного договора они приобрели право требования доли - в форме имущественного права на квартиру со строительным номером 5, расположенную на 3 этаже, секции 4 в жилом доме по адресу: <адрес> Общая площадь вышеуказанного объекта на момент заключения договора составляла 93,83 кв.м. Общая стоимость квартиры, согласно договора, составляла 1 314 183 рубля (л.д. 12-14).
12.02.2007г. между ООО «АПРСФ Содействие», ЗАО «Трест Волгосоцжилстрой», ООО «Ипотечная строительная компания» заключен договор уступки прав по договору долевого участия в проектировании и строительстве от 06.11.2001г. Согласно условиям договора ООО «АПРСФ Содействие» передает ООО «Ипотечная строительная компания» обязательства по договору долевого участия в строительстве от 06.11.2001г., заключенному между ЗАО «Трест Волгосоцжилстрой» и ООО «АПРСФ Содействие».
На основании указанного договора переуступки прав между истцами и ООО «Ипотечная строительная компания» 14 февраля 2007 года было заключено Дополнительное соглашение к первоначальному Договору.
В соответствии с условиями указанного соглашения истцами за выполненные работы ООО «Ипотечная Строительная Компания» производится оплата за разницу между проектной площадью квартиры и фактической площадью. По данным технической инвентаризации по состоянию на 27.08.2010г. площадь квартира составила 108,0 кв.м.
Истцы свои обязательства по оплате доли исполнили в полном объеме.
Таким образом, в судебном заседании на основании представленных истцами доказательств, пояснений представителя ответчика ООО «Ипотечная Строительная Компания» установлено, что истцы свои обязательства по оплате доли исполняют надлежащим образом.
Судом установлено, что строительство жилого дома осуществлялось при наличии следующих разрешительных документов:
договора аренды земельного участка № 250 от 24 апреля 2008 года, где предусмотрено предоставление ЗАО «Трест Волгосоцжилстрой» земельного участка по адресу: <адрес> площадью 6100,00 кв.м. (л.д.242-45).
разрешения на строительство № RU 63301000-103 первой очереди реконструкции жилой застройки в границах улиц Никитинской, Л.Толстого, Буянова, Красноармейской жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (секции 4,5,6) и трансформаторной подстанции (л.д.41).
Распоряжением Администрации Железнодорожного района г. Самары от 31.05.2010г. № 56 жилому дому (секции 4,5,6 по генеральному плану) расположенному по адресу: <адрес> присвоен почтовый адрес: <адрес>.
Суд считает, что заключенный между истцами и ООО «Ипотечная Строительная Компания» договор о долевом участии в строительстве жилого дома фактически является договором инвестирования и подпадает под действие Федерального закона от 25.02.1999г. № №9-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». В соответствии со ст. 6 указанного закона только инвесторы имеют равные права на владение и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Основанием возникновения прав владения, пользования и распоряжения объектов инвестиций является полная оплата инвестором причитающихся с него денежных средств, а также наличие фактического результата инвестиций, то есть объекта недвижимости, возведенного на средства инвестора.
Судом достоверно установлено, что строительство жилого дома № по <адрес> завершено, факт существования многоквартирного дома по данному адресу установлен исследованными в судебном заседании документами. Обязательства по оплате доли по договору долевого участия в строительстве истцами исполняется надлежащим образом.
Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 04.07.2012 Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» на жилое помещение (квартиру) № в доме № по <адрес>, квартира истцов является трехкомнатной, общей площадью 106,5 кв.м., жилой площадью 51,4 кв.м, подсобной площадью 55,1 кв.м, кроме того, прочей (без коэффициента) 3,0 кв.м.
Поскольку, в соответствии с пунктом 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства относятся здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подсобных построек, возведенный ответчиками жилой дом № по <адрес> является объектом капитального строительства.
По общему правилу, установленному ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод в эксплуатацию.
В данном случае разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствует, однако спорный объект строительства имеет постоянные характеристики, подтверждающиеся техническим паспортом, что позволяет считать его объектом незавершенного строительства, то есть объектом недвижимости, который может быть объектом гражданского оборота.
Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отметил, что объект незавершенного строительства может являться объектом прав только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда. Объект незавершенного строительства в настоящее время имеет постоянные характеристики, что позволяет его считать объектом недвижимости, который может быть предметом гражданского оборота.
В соответствии со ст.131 ч.1 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Принимая во внимание то обстоятельство, что истцы не имеют возможности зарегистрировать свое право во внесудебном порядке в связи с отсутствием части документов, необходимость предоставления которых предусмотрена ч. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд находит установленным, что истцы приобрели право общей совместной собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде соответствующей квартиры, указанной в договоре.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Данных о нарушениях закона или иных правовых актов при строительстве данного дома у суда не имеется, следовательно, в силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ у истцов возникает право на изготовленную для себя новую вещь.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно статье 17 Федерального Закона от 21.07.1997 года № 112-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение суда о признании права является основанием для проведения государственной регистрации права, сведения, которые необходимы для внесения в реестр, в том числе, основные технические характеристики квартиры – площадь, этаж, номер квартиры – имеют место, что подтверждено техническим паспортом.
В соответствии со ст.12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права, поэтому суд находит требования истцов обоснованными, законными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.194-198, 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Признать за Шапран ФИО11, Шапран ФИО12, Шапран ФИО13 право общей долевой собственности по 1/3 доли за каждым на жилое помещение - трехкомнатную квартиру №, расположенную в объекте незавершенного строительства по <адрес> общей площадью 106,5 кв.м., жилой площадью 51,4 кв.м, подсобной площадью 55,1 кв.м., кроме того прочей (без коэффициента) 3,0 кв.м. согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 04.07.2012г. Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Самары с момента изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 16 августа 2012 года.
Судья С.В. Мартемьянова