РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 сентября 2012 года г.о. Самара
Железнодорожный районный суд г.о. Самара в составе председательствующего судьи Махарова А.Ш., при секретаре Максимове М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Гагариной Ю.В. к ООО «Ипотечная строительная компания», Администрации г.о. Самара, Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самара о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии и признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Гагарина Ю.В. обратилась в Железнодорожный районный суд с иском к ООО «Ипотечная Строительная Компания» о признании права собственности на жилое помещение в объекте незавершенного строительства и сохранении с перепланированном состоянии квартиры, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Козловой Т.С. был заключен договор уступки прав требования по №, в соответствии с условиями которого последняя уступила ей права по договору № о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ Предметом данного договора являлось долевое участие в строительстве жилого дома по <адрес> (строительный). Объект долевого строительства по указанному адресу соответствует двухкомнатной квартире № 7 этаж 4 секция, проектной площадью 70,91 кв.м. Стоимость квартиры на момент подписания договора составляла 2 437 740 рублей, которая полностью оплачена истцом. При заключении договора уступки прав требования, истец была проинформирована о том, что ООО «Ипотечная строительная компания» производит строительно - монтажные работы на объекте - жилом доме №, после чего передает ей жилую квартиру по акту приёма - передачи. В процессе ремонта квартиры ею выполнена перепланировка в соответствии с заключением ОАО «Самарагарпроект», которая не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не угрожает жизни здоровью граждан, а также соответствует требованиям планировочных, санитарно-гигиенических, противопожарных и прочих нормативных документов, действующих на территории РФ. Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» изготовлен технический паспорт на жилое помещение после планировки, в соответствии с которым площади изменились и стали: жилая площадь 42,4 кв.м., подсобная площадь квартиры стала 38,9 кв.м., общая площадь квартиры составила 81,3 кв.м., кроме того прочая 5,7 кв.м. (без коэф.).
Истица обратилась в Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара с заявлением о согласовании самовольной перепланировки, однако ей было отказано, поскольку отсутствуют правоустанавливающие документы.
Строительство дома завершено с нарушением срока, определенного договором. Дом полностью заселен жильцами, создано товарищество собственников жилья «Фортуна», однако до настоящего времени в эксплуатацию не введен и истец не имеет возможности зарегистрировать свое право на указанную квартиру. На основании изложенного, истец просит суд сохранить в перепланированном состоянии двухкомнатную квартиру и признать за ней право собственности на квартиру №, расположенной по <адрес>, общей площадью 80,80 кв.м.
В судебном заседании представитель истца исковые требования уточнил, просил суд сохранить в перепланированном состоянии двухкомнатную квартиру и признать за Гагариной Ю.В. право собственности на квартиру №, расположенной в объекте незавершенного строительства по <адрес>, общей площадью 80,80 кв.м., дал пояснения, аналогичные, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ООО «Ипотечная строительная компания» Козлов Д.В., в судебное заседание не явился, представил отзыв на заявленный требования, согласно которого не возражает против удовлетворения иска, обязанность по оплате договора долевого участия истцом исполнена.
Представители ответчиков Администрации г.о. Самара, Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара в судебное заседание не явились, представили возражения относительно исковых требований, просили дело рассмотреть в их отсутствие.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание не явились, в судебное заседание не явились, причину неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствии не просили.
Третьи лица Козлова Т.С., Юнусова Л.Н., ОАО «Самарское ипотечное агентство» в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствии, с заявленными требованиями согласны.
На основании ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителей ответчиков и третьих лиц.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании на основании представленных истцом документов, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агропромышленная ремонтно-строительная компания «Содействие» и Самарским областным фондом жилья и ипотеки был заключен договор «О долевом участии в строительстве жилого дома стр.№ по <адрес>», предметом которого являлась двухкомнатная квартира, площадью 70,91 кв.м., с условным строительным номером 24 в 4 секции на 7 этаже.
14.06.2005 году между ООО «Агропромышленная ремонтно-строительная компания «Содействие», Самарским областным фондом жилья и ипотеки и Юнусовой Л.Н. заключен договор уступки прав, которым право на получение по окончанию строительства <адрес> в <адрес> перешло Юнусовой Л.Н.
Право по указанному выше договору о долевом участии в строительстве Юнусова Л.Н. уступила ОАО «Самарской ипотечное агентство» о чем свидетельствует договор уступки прав требования от 14.06.2005 года №.
20.02.2007 г. между ООО «Агропромышленная ремонтно-строительная компания «Содействие» и ООО «Ипотечная строительная компания» заключен договор о переводе долга, согласно которого последняя организация приняла на себя обязательства по договору № о долевом участии в строительстве жилого дома стр. №. Дополнительным соглашением между указанными сторонами оговорены порядок, оплата и сроки исполнения договора.
Договором уступки прав требования № по договору уступки прав № от 19.09.2005 г. ОАО «Самарское ипотечное агентство» уступило права требования Козловой Т.С. Дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ заключенного в связи с изменением проекта стороны определили, что проектная площадь квартиры №. составляет 84,06 кв.м., оплата дополнительной площади составляет 381 350 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между Козловой Т.С. и истицей заключен договор уступки прав требования №, в соответствии с условиями которого Козлова Т.С. уступила истице права по договору № о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ Предметом данного договора являлось долевое участие в строительстве жилого дома по <адрес> Объект долевого строительства по указанному адресу соответствует двухкомнатной квартире с №, расположенной в четвертой секции.
Истец свои обязательства по оплате доли в виде однокомнатной квартиры исполнил полностью, что подтверждается распиской о получении денежных средств.
Судом установлено, что строительство жилого дома осуществлялось при наличии следующих разрешительных документов: договора аренды земельного участка № от 24 апреля 2008 года, где предусмотрено предоставление ЗАО «Трест Волгосоцжилстрой» земельного участка по <адрес> 6100,00 кв.м.; разрешения на строительство № RU 63301000-103 первой очереди реконструкции жилой застройки в границах улиц Никитинской, Л.Толстого, Буянова, Красноармейской жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (секции 4,5,6) и трансформаторной подстанции.
Распоряжением Администрации Железнодорожного района г. Самары от 16.12.2010г. № жилому дому (секции 4,5,6 по генеральному плану) расположенному по <адрес> присвоен почтовый <адрес>
Суд считает, что заключенный между истцом и Козловой Т.С. договор уступки прав требования по договору № о долевом участии в строительстве жилого дома фактически является договором инвестирования и подпадает под действие Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № №9-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». В соответствии со ст. 6 указанного закона только инвесторы имеют равные права на владение и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Основанием возникновения прав владения, пользования и распоряжения объектов инвестиций является полная оплата инвестором причитающихся с него денежных средств, а также наличие фактического результата инвестиций, то есть объекта недвижимости, возведенного на средства инвестора.
Судом достоверно установлено, что строительство жилого дома № по <адрес> завершено, факт существования многоквартирного дома по данному адресу установлен исследованными в судебном заседании документами. Стоимость долевого участия в строительстве оплачена истицей в полном объеме.
Согласно техническому паспорту жилого помещения, выданному ФГУП «Центр Технической инвентаризации» от ДД.ММ.ГГГГ, квартира №, расположенная по <адрес>, имеет следующие технические характеристики: общая площадь 81,30 кв.м, жилая площадь 42,4 кв.м, подсобная площадь 38,9 кв.м, кроме того прочая 5,7 (без коэффициента).
Истцом произведена перепланировка квартиры с целью улучшения ее состояния, повышения уровня благоустройства и комфортности проживания.
Согласно ч.2 ст.25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменений конфигурации, требующая внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Истец изменил конфигурацию жилого помещения, без внесения данных изменений в технический паспорт.
Статья 29 ч.1 ЖК РФ определяет, что самовольной является перепланировка жилого помещения, произведенная при отсутствии разрешения на перепланировку или с нарушением проекта перепланировки. Поскольку перепланировка квартиры № произведена без разрешения, ее следует признать самовольной.
В соответствии с ч.4 ст. 29 ЖК РФ жилое помещение самовольно переустроенное может быть сохранено в переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создает угрозу их жизни или здоровью.
В результате произведенной перепланировки изменились площади квартиры: общая площадь уменьшилась до 80,80 кв.м., жилая уменьшилась до 38,9 кв.м., увеличилась подсобная площадь до 41,9 кв.м., прочая площадь не изменилась.
Истец обращался в Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара за согласованием самовольно произведенного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения однако получила отказ, ввиду отсутствия необходимых документов.
В соответствии с заключением ОАО «Самарагорпроект», данная перепланировка и переустройство жилого помещения не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не угрожает жизни здоровью граждан, а также соответствует требованиям планировочных, санитарно-гигиенических, противопожарных и прочих нормативных документов, действующих на территории Российской Федерации.
Экспертным заключением Самарски филиалом НУН «НИИ Всероссийского добровольного пожарного общества по обеспечению пожарной безопасности» № подтверждено, что перепланировка соответствует требованиям пожарной безопасности, установленными федеральными законами о технических регламентах и требованиям нормативных документов пожарной безопасности.
Экспертным заключением № от 29.05.2012 года установлено, что квартира № по <адрес> после выполненных работ по перепланировке и переустройству не противоречит требованиям действующего санитарного законодательства СанПиН 2.1.2.2645-10.
Собранные и представленные суду заключения и согласования свидетельствуют о возможности сохранения жилого помещения – квартиры № д<адрес> в перепланированном состоянии, жилой площадью 38,9 кв.м., подсобной площадью 41,9 кв.м., общей площадью 80,8 кв.м., кроме того прочей 5,7 (без коэф.), поскольку выполненная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью, а также соответствует действующим строительным, санитарным и противопожарным требованиям.
Поскольку, в соответствии с пунктом 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства относятся здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подсобных построек, возведенный ответчиками жилой дом № по <адрес> является объектом капитального строительства.
По общему правилу, установленному ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод в эксплуатацию.
В данном случае разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствует, однако спорный объект строительства имеет постоянные характеристики, подтверждающиеся техническим паспортом, что позволяет считать его объектом незавершенного строительства, то есть объектом недвижимости, который может быть объектом гражданского оборота.
Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отметил, что объект незавершенного строительства может являться объектом прав только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда. Объект незавершенного строительства в настоящее время имеет постоянные характеристики, что позволяет его считать объектом недвижимости, который может быть предметом гражданского оборота.
В соответствии со ст.131 ч.1 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Принимая во внимание то обстоятельство, что истица не имеет возможности зарегистрировать свое право во внесудебном порядке в связи с отсутствием части документов, необходимость предоставления которых предусмотрена ч. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд находит установленным, что истица приобрела право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде соответствующей квартиры, указанной в договоре.
Как следует из представленных сведений Управления Росреестра по Самарской области от 20.08.2012 г. сведений о регистрации прав на спорный объект недвижимого имущества отсутствуют.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Данных о нарушениях закона или иных правовых актов при строительстве данного дома у суда не имеется, следовательно, в силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ у истца возникает право на изготовленную для себя новую вещь.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно статье 17 Федерального Закона от 21.07.1997 года № 112-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение суда о признании права является основанием для проведения государственной регистрации права, сведения, которые необходимы для внесения в реестр, в том числе, основные технические характеристики квартиры – площадь, этаж, номер квартиры – имеют место, что подтверждено техническим паспортом.
В соответствии со ст.12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права, поэтому суд находит требования истца обоснованными, законными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.194-198, 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Сохранить квартиру № <адрес> в перепланированном состоянии общей площадью 80,8 кв.м., жилой площадью 38,9 кв.м., подсобной площадью 41,9 кв.м., кроме того прочей (без коэффициента) 5,7 кв.м.
Признать за Гагариной Ю.В. право собственности на двухкомнатную квартиру №, расположенную в объекте незавершенного строительства по <адрес> общей площадью 80,8 кв.м., жилой площадью 38,9 кв.м., подсобной площадью 41,9 кв.м., кроме того прочей (без коэффициента) 5,7 кв.м.
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Самары с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья А.Ш. Махаров