по иску З. к Б. о взыскании суммы

Дело №2-337/10

РЕШЕНИЕ

Железнодорожный районный суд г. Ростова на Дону в составе:

Председательствующего судьи Котельниковой Л.П.

Секретаря Мирошниковой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Заерко Анатолия Павловича к Брукман Сергею Юрьевичу о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Истец Заерко Анатолий Павлович обратился в суд и иском к ответчику Брукман Сергею Юрьевичу о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами, мотивируя исковые требования тем, что 14 октября 2008 года между истцом и ответчиком был заключён предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. По условиям данного договора ответчик должен был в срок до 15 декабря 2008 года подготовить документы, необходимые для заключения основной сделки и заключить договор купли-продажи объекта недвижимости (квартиры), расположенного по адресу: ..., ..., .... Сторонами по предварительному договору купли- продажи была определена выкупная стоимость квартиры в размере 1 500 00(один миллион пятьсот тысяч) рублей. В соответствии с п. 3.2. договора истец в день подписания предварительного договора, в качестве задатка передал ответчику денежные средства в размере 100 000 (ста тысяч) рублей, что нашло отражение в разделе 9 договора, установленный предварительным договором срок ответчик принятых на себя обязательств не исполнил, документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи квартиры, не представил, срок действия предварительного договора не продлил, с требованием о заключении основной сделки к истцу не обратился. Истец указал на то, что 16 декабря 2008 года предварительный договор от 14.10.2008 был прекращен, поскольку в порядке п.6 ст.39 ГПК РФ исковых требований, просил суд взыскать с ответчика денежные средства на общую сумму равную 221 472 руб. (двести двадцать одна тысяча четыреста семьдесят два рубля) 56 коп., из которых: 200 000 (двести тысяч) рублей в качестве двойной суммы задатка; 18 812 руб. 50 коп. в качестве суммы процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.12.2008 по 12.01.2010 и 2 660 (две тысячи шестьсот шестьдесят рублей) 06 коп. суммы уплаченной истцом при подаче иска госпошлины.

Истец Заерко А.П. и его представитель по доверенности (лист дела 11) Титомирова Л.Ф. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали и просили их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Брукман С.Ю. и его представитель по доверенности (лист дела 16) Петров Д.А. в судебное заседание явились, представили в суд отзыв и пояснения по иску, просили в удовлетворении иска отказать, мотивируя тем, что в соответствии с п. 2.2. предварительного договора от 14.10.2008г. на истца возлагалось обязательство подготовить к моменту заключения основного договора (15 декабря 2008 года) денежную сумму, указанную сторонами в предварительном договоре (п. 3.1.) для расчета с ответчиком. Невыполнение именно этого обязательства и повлекло за собой дальнейшую невозможность заключения Основного договора, именно истцом был произведен односторонний отказ от исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором, о недопустимости которого говорит ст. 395 ГК РФ не основано на законе.

Суд, выслушав истца и ответчика по делу, а также их представителей, исследовав материалы дела, считает исковые требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям:

Дата обезличена года между истцом Заерко Анатолием Павловичем (Покупатель) и ответчиком Брукман Сергеем Юрьевичем (Продавец) и ИП ФИО6 (Риэлтор) был заключён предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости - далее по тексту Предварительный Договор (листы дела 9-10).

Согласно условиям данного предварительного договора ответчик в срок до 15 декабря 2008 года обязался продать, а истец купить квартиру Номер обезличен, расположенную по адресу: ..., .... В соответствии с п.3.1.предарительного договора сторонами была определена выкупная стоимость квартиры в размере 1 500 000 руб. Согласно п. 3.2. предварительного договора было определено, что истец в качестве задатка передает ответчику денежные средства в размере 100 000 (ста тысяч) рублей в день подписания предварительного договора, что подтверждается распиской ответчика о получении суммы задатка в разделе 9 указанного договора.

По условиям п. 2.1.1.- 2.1.8. предварительного договора ответчик принял на себя обязательства в срок до 15 декабря 2008 года устранить все ограничения, препятствующие совершению основной сделки отчуждения, подготовить все необходимые документы для заключения указанной сделки. В том числе, ответчик обязался заключить основной договор по продаже квартиры, свободной от прав лиц, зарегистрированных в жилом помещении, в связи с чем, о должен был предоставить документ, подтверждающий отсутствие граждан, прописанных и проживающих в отчуждаемой квартире (п. 2.1.2 и п.2.1.8 предварительного договора). Кроме того, согласно п. 2.1.8 предварительного договора ответчик к моменту совершения сделки отчуждения объекта- квартиры также должен был предоставить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате услуг, связанных с эксплуатацией квартиры.

По условиям п. 2.2.1 предварительного договора истец принял на себя обязанность - подготовить к моменту заключения основного договора отчуждения квартиры денежную сумму достаточную для покупки объекта недвижимости.

На основании п. 2.3.1 Риэлтор обязался оказывать содействие ответчику в подготовке документов, необходимых для заключения основного договора, а в случае обнаружения в процессе подготовки сделки отчуждения несоответствия документов требованиям законодательства, остановить сделку с целью уточнения сроков исполнения предварительного договора( п.2.3.3 договора). В соответствии с п. 2.1.5 предварительного договора ответчик мог поручить подготовку и сбор необходимых документов третьему лицу по договору - Риэлтеру ИП ФИО6, при условии выдачи последнему нотариально удостоверенной доверенности.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, и др.

Таким образом, содержание сложившихся правоотношений между сторонами договора в случае возникновения спора должно определяться судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов и других доказательств.

Из пояснений истца, ответчика, работника риэлтерского бюро ФИО8 опрошенной в качестве свидетеля в судебном заседании Дата обезличенаг. (листы дела 54-57), показаний свидетеля ФИО7( листы дела 64-66), а также из представленных в суд сторонами доказательств и материалов дела, следует, что ответственными за неисполнении условий предварительного договора являются все три стороны по данному договору, не исполнившие надлежащим образом, взятых на себя по предварительному договору обязательств. Данные выводы суда подтверждаются следующими обстоятельствами.

Согласно п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Так, ответчик, являясь собственником квартиры - предмета обязательственных отношений и «Продавцом» по основному договору, помимо правовых документов на объект недвижимого имущества, которые согласно п.7.1 предварительного договора передавались по акту приема-передачи от 14.10.2008г. (лист дела 36) и оставались на хранении у «Риелтора», должен был предоставить, в том числе документацию, подтверждающую отсутствие правопритязаний со стороны третьих лиц, в связи с чем, обязался предоставить документ, подтверждающий отсутствие граждан прописанных и проживающих в отчуждаемой квартире (п. 2.1.2 и п.2.1.8 предварительного договора). В материалах дела имеется истребованная судом в порядке ст.57 ГПК РФ Справка ООО ФИО12» от Дата обезличенаг. о лицах, зарегистрированных в квартире Номер обезличен по адресу: ..., ... в спорный период и по настоящее время, согласно которой: с Дата обезличенаг. и по настоящее время зарегистрирована ФИО10, а с Дата обезличенаг. и по настоящее время - ФИО9.( лист дела 75). Кроме того, в нарушение п.2.1.8 предварительного договора ответчиком к моменту совершения сделки отчуждения объекта-квартиры (совершение которой было запланировано сторонами до Дата обезличена года включительно) ответчик также не предоставил документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате услуг, связанных с эксплуатацией квартиры. Обстоятельства отсутствия у ответчика иных документов (кроме правовых документов на квартиру, переданных риэлтору) по состоянию на 17.12.2008г. подтверждается также пояснениями самого ответчика, занесенными в протокол судебного заседания, в достоверности которых он собственноручно расписался (лист дела 53), а также показаниями свидетеля риэлтора ФИО8(лист дела 56). Судом был направлен запрос в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о предоставлении информации о перечне документов, необходимом для государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимости в спорный период. Письмом от 06.04.2010г., направленным в адрес суда Управление Росреестра по Ростовской области пояснило, что помимо правовых документов на квартиру требовались и иные документы, предоставляемые на основании «Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения», утвержденные Приказом Министерства юстиции РФ от 06.08.2001г. №233. Таким образом, суд установил, что по состоянию на 15 декабря 2008 года ответчиком не были выполнены в полном объеме его обязательства по предварительному договору.

Судом было установлено, что истцом в нарушение п. 2.2. Предварительного договора также не выполнено надлежащим образом обязательство по подготовке к моменту заключения основного договора денежной суммы, зафиксированной в предварительном договоре (п. 3.1.) в размере 1500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей для расчета с Ответчиком. Факт отсутствия у истца денежных средств подтверждается показаниями работника риэлтерского бюро Читанава Ж.С., опрошенного в качестве свидетеля в судебном заседании 15.02.2010г. (листы дела 54-57), которая пояснила, что именно она, участвовала от имени «Риэлтора» - ИП ФИО6 в подписании предварительного договора и сопровождала стороны при подготовке к заключению основного договора, несмотря на то, что практически сразу же после его заключения изменила место работы, т.к. риэлторское агентство ИП ФИО6 закрылось. Свидетель ФИО8 пояснила, что истец просил перенести дату заключения основного договора, поскольку не успевал собрать денежные средства, необходимые для купли - продажи квартиры (лист дела 55), делал попытки продать имеющуюся у него недвижимость и что из-за отсутствия денежных средств у истца, а также неурегулированности взаимоотношений между сторонами основной договор так и не был заключен. У суда не имеется оснований ставить по сомнения показания вышеуказанного свидетеля, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Истец, поясняя суду, что на момент заключения основного договора купли-продажи квартиры у него были достаточные денежные средства, не предоставил суду ни одного доказательства наличия у него денежных средств, необходимых для заключения Основного договора, а между тем, согласно п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд считает, что третьей стороной предварительного договора «Риэлтером» ИП ФИО6 также не были надлежашим образом исполнены обязательства по предварительному договору. Так, согласно п. 2.3.1 Риэлтор обязался оказывать содействие ответчику в подготовке документов, необходимых для заключения основного договора, а в случае обнаружения в процессе подготовки сделки отчуждения несоответствия документов требованиям законодательства, остановить сделку с целью уточнения сроков исполнения предварительного договора( п.2.3.3 договора).

Из пояснений работника риэлтерского бюро свидетеля ФИО8 следует, что проект основного договора купли-продажи должен был быть подготовлен риэлтором - ИП ФИО6 (лист дела 56) и направлен в адрес сторон, однако, стороны об этапах подготовки к заключению основного договора риэлтором не информировались, содействия сторонам в подготовке документов не оказывалось. Риэлтор ИП ФИО6 практически сразу после подписания предварительного договора закрылся. Однако, со слов ФИО8 она продолжила взаимоотношения со сторонами по предварительному договору, несмотря на то, что практически сразу же после его заключения изменила место работы, перешла работать в агентство « Женева», которое никаких договорных отношений с истцом и ответчиком не имело. Не будучи сотрудником риэлторского агентства ИП ФИО6, у ФИО8 не имелось полномочий (во всяком случае материалами дела данное обстоятельство не подтверждается) на осуществление обязательств ИП ФИО6 по данному предварительному договору. Суд считает, что именно по этим причинам предварительный договор не был пролонгирован, несмотря на то, что, как пояснила ФИО8 истец просил ее перенести дату заключения основного договора(лист дела55), но истцу было рекомендовано переписать договор и заключить новое соглашение. Кроме того, как пояснил истец после подписания предварительного договора риэлторская фирма по указанному в договоре адресу не располагалась, все было закрыто и на телефонные звонки никто не отвечал (лист дела 55).

Судом установлено, уже через день после истечения срока действия предварительного договора( 17 декабря 2008 года) ответчик забрал у риэлтера ранее переданные документы (лист дела 36) что исключает обоснованность доводов как ответчика, так и риэлтора о том, что они в последующем желали продолжения договорных отношений с истцом.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 ГК Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца и покупателя заключить основной договор - договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.

Пунктом 3.2. предварительного договора от 14.10.2008г. (раздел 3 договора - «Стоимость объекта и порядок расчетов») было определено, что истец в качестве задатка передает ответчику денежные средства в размере 100 000 (ста тысяч) рублей в день подписания предварительного договора, что подтверждается распиской ответчика о получении суммы задатка в разделе 9 указанного договора, а оставшуюся сумму Покупатель передает Продавцу в день подписания основного договора купли-продажи объекта недвижимости (квартиры). В соответствии с п.1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Согласно положениям п.6 ст.429 ГК обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Таким образом, действие предварительного договора от 14.10.2008 было прекращено с 16.12.2008. В этой связи ответчик должен возвратить истцу денежную сумму в размере 100 000 рублей, переданную истцом ответчику в день подписания предварительного договора купли-продажи квартиры от 14.10.2008г.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Разделом 4 предварительного договора устанавливалась ответственность сторон за его не исполнение. В соответствии с п. 4.1. предварительного договора ответчик принял на себя обязательство выплатить двойной размер задатка истцу, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательств, вытекающих из предварительного договора, которые привели к невозможности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном договоре, в том числе в срок до 15 декабря 2008 года. А согласно п.4.2. предварительного договора, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору ответственен истец, то уплаченная им сумма задатка остается ответчику. В дополнительных условиях предварительного договора ( раздел 8) стороны указали, что задаток передается без учета штрафных санкций, однако, ни одна из сторон не смогла раскрыть содержание данного условия договора и пояснить суду, что же фактически стороны имели ввиду при включении указанного условия в текст договора и не усматривается ли противоречие между содержанием условий раздела 4 и раздела 8 предварительного договора.

На основании вышеизложенных обстоятельств по делу суд считает, что ответственными за неисполнении условий предварительного договора являются все три стороны по данному договору, не исполнившие надлежащим образом, взятых на себя по предварительному договору обязательств. И в этой связи требования истца о взыскании с ответчика двойной суммы задатка по предварительному договору удовлетворению судом не подлежат.

Кроме того, истцом в порядке ст.395 ГК РФ заявлены требования о взыскании 18 812 руб. 50 коп.- суммы процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.12.2008г. по 12.01.2010 г.

В соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Суд считает недоказанным истцом тот факт, что ответчик незаконно удерживал, уклонялся от возврата, допускал иную просрочку в возврате денежный средств в размере именно 200 000 рублей истцу, начиная с 16 декабря 2009 года и по 12 января 2010 года. В судебном заседании, как и в имеющихся в деле письменных пояснениях истца и расчетах истцом не мотивировано, по какому именно из оснований, предусмотренному положениями ст. 395 ГК РФ, истец считает подлежащими начислению и уплате проценты за пользование чужими денежными средствами, почему именно на вышеуказанную сумму и за период с 16.12.2008г. по 12.01.2010г. Между тем из материалов дела следует, что не отрицается и самим истцом, и его представителем тот факт, что истец чуть менее года не обращался по вопросу их возврата к ответчику, полагая, что потерял деньги и только после обращения в юридическую фирму в августе 2009 года, ему было рекомендовано до обращения в суд предложить ответчику возвратить денежные средства в сумме 100 00 рублей, а в случае их не возврата обратиться в суд ( листы дела, 49, 51). Суд считает, что истцом не доказан факт обращения к ответчику с, требованиями о возврате денежных средств в размере двойной суммы задатка в период с 16 декабря 2008 года и по 12 января 2010 года, как и обстоятельства ее неправомерного удержания и уклонения от возврата.

Таким образом, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в части возврата истцу денежной суммы в размере 100 000 ( сто тысяч ) рублей, а в удовлетворении остальной части исковых требований суд считает необходимым отказать.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в пользу истца Заерко Анатолия Павловича подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 600 (одна тысяча шестьсот) рублей, уплаченная истцом при подаче иска, пропорционально сумме удовлетворенных требований. Истцом в доход федерального бюджета подлежит доплате государственная пошлина в сумме 1 128 руб. 10 коп.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Заерко Анатолия Павловича к Брукман Сергею Юрьевичу о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать с Брукман Сергея Юрьевича в пользу Заерко Анатолия Павловича денежную сумму в размере 100 000 ( сто тысяч ) рублей.

Взыскать с Брукман Сергея Юрьевича в пользу Заерко Анатолия Павловича государственную пошлину в размере 2 600 ( две тысячи шестьсот ) рублей, уплаченную истцом при подаче иска, пропорционально сумме удовлетворенных требований.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Заерко Анатолия Павловича в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 128 ( одной тысячи ста двадцати восьми ) рублей 10 коп.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова на Дону в течение 10 дней.

Судья Л.П. Котельникова.