Дело №2-1411/10
Решение
Именем Российской Федерации
Дата обезличена года ...
... суд ... в составе:
председательствующего судьи Вялых О.Г.
при секретаре Рамазанове Р.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Трдатьян В.Л. к судебному приставу-исполнителю ФИО3, третье лицо- Гулиев В.И.О. о признании недействительным постановления об оценке вещи и установлении стоимости имущества,
Установил:
Трдатьян В.Л. обратился в суд с иском о признании недействительным постановления об оценке вещи и установлении стоимости, мотивируя тем, что на исполнении у судебного пристава-исполнителя ФИО3 находится исполнительное производство, возбужденное Дата обезличена года в отношении должника Гулиева В.И.О.. В ходе исполнения судебным приставом-исполнителем был наложен арест на недвижимое имущество должника- кафе- закусочная и земельный участок. Дата обезличена года судебным приставом вынесено постановление об оценке вещи, согласно которому принят отчет об оценке рыночной стоимости имущества должника, выполненный Ростовской консалтинговой компанией, согласно которой рыночная стоимость имущества составляет ... руб. Принятая судебным приставом-исполнителем стоимость арестованного имущества является крайне заниженной, чем нарушаются права истца, как взыскателя по исполнительному производству. По заявке взыскателя ОРГ1 произведена рыночная оценка имущества, которая составляет ... руб.
Трдатьян В.Л. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Судебный пристав-исполнитель ФИО3 в судебное заседание явилась, исковые требования не признала и просила отказать, т.к. оценка имущества была поручена ОРГ2 в соответствии с контрактом, заключенным Главным управлением судебных приставов .... Оснований не согласиться с отчетом об оценке не имелось, поэтому ничего незаконного в действиях пристава-исполнителя нет.
Должник Гулиев В.И.О. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще. Перед судебным заседанием представил ходатайство об отложении слушания дела по причине его плохого самочувствия.
Согласно ст.167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
В силу ст.154 ГПК РФ гражданские дела рассматриваются и разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд, а мировым судьей до истечения месяца со дня принятия заявления к производству.
В соответствии со ст. 6 «Конвенции о защите прав человека и основных свобод» каждый человек имеет право на разбирательство его дела в суде в разумный срок.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Дело находится в производстве суда с Дата обезличена года, судебные заседания неоднократно откладывались, должник не являлся, доказательств уважительности причин неявки в нарушение ст. 167 ГПК РФ.
Заслушав в судебном заседании стороны, показания эксперта, исследовав материалы дела и исполнительное производство, суд пришел к следующим выводам.
Решением ... суда ... от Дата обезличена года с Гулиева В.И.О. в пользу Трдатьян В.Л. взыскана сумма займа в размере ... руб.
На основании вступившего в законную силу решения суда от Дата обезличена года был выдан исполнительный лист.
Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО3 от Дата обезличена года было возбуждено исполнительное производство.
В рамках исполнительного производства арестовано имущество должника - кафе- закусочная площадью 143,2 кв.м., земельный участок, расположенные по адресу: ... ..., ....
Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО3 от Дата обезличена года для оценки арестованного имущества к участию в исполнительном производстве было привлечено ОРГ2.
Согласно отчету Номер обезличен от Дата обезличена года об оценке рыночной стоимости имущества ОРГ2 рыночная стоимость кафе и земельного участка составляет ... руб.
Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО3 от Дата обезличена года отчет Номер обезличен от Дата обезличена года об оценке рыночной стоимости имущества ОРГ2 был принят и установлена стоимость имущества в размере ... руб.
По заключению ОРГ1 от Дата обезличена года рыночная стоимость кафе и земельного участка составляет ... руб.
Истец полагает оценку ОРГ2 заниженной и просит установить стоимость имущества в размере ... руб.
Получив отчет ОРГ2 от Дата обезличена года, судебный пристав- исполнитель ФИО3 обратилась к эксперту ФИО6 с запросом, почему в отчете не применялся доходный метод определения оценки.
На запрос судебного пристава- исполнителя эксперт ФИО6 сообщил, что доходный метод не применялся, поскольку объект по техническому назначению (кафе-закусочная) не используется, все оборудование демонтировано, перспективы возможного коммерческого использования отсутствуют. Данный объект используется в качестве жилого домовладения и не приносит дохода собственнику.
Из показаний эксперта- оценщика ОРГ1 ФИО7 следует, что в оценочном отчете Номер обезличен от Дата обезличена года ОРГ2 имеются следующие недочеты: в описании строительных конструкций исследуемой Литеры «А» (таблица 1) неверно указан строительный объем здания: 458,2 куб.м., вместо необходимых 557 куб.м. согласно данным технического паспорта. При расчете индекса изменения цен на строительно-монтажные работы с Дата обезличена на дату оценки в таблице 3 в графе «Наименование отраслей народного хозяйства, виды работ» указано строительство жилья, в действительности данный объект является объектом общественного назначения. В таблице 10 при расчете восстановительной стоимости объектов оценки (УПВС) неправильно использован сборник Номер обезличен - жилые дома одноэтажные кирпичные, т.к. данное здание не является жилым. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от Дата обезличенаг., также согласно кадастровому плану земельного участка разрешенное использование данного земельного участка - для предпринимательской деятельности, т.е. данное использование является единственным разрешенным вариантом использования, что еще раз подтверждает некорректное использование сборника УПВС. В отчете приведены 2 законодательно разрешенных и финансово осуществимых способа использования объекта оценки: использование в качестве предприятия общественного питания (кафе-закусочная) и использование в качестве жилого домовладения (текущее использование), согласно свидетельству о государственной регистрации права от Дата обезличена года, а также согласно кадастровому плану земельного участка разрешенное использование данного земельного участка - для предпринимательской деятельности, использование данного объекта в качестве жилого повлечет за собой финансовые вложения для оформления необходимых разрешительных документов, а также финансовые вложения в переустройство и переоборудование данного объекта в жилое. Необоснованный отказ от использования доходного подхода, так как по своему функциональному назначению данный объект является объектом общественного назначения - кафе- закусочная, способным приносить доход своему владельцу, т.е. определение будущих доходов является возможным.
Предварительное уменьшение цены аналога на 18% (НДС) приведет к преднамеренному уменьшению итоговой стоимости оцениваемого объекта и является некорректным, НДС включается в цену при продаже. Итоговая рыночная стоимость данного имущества не может являться наиболее вероятной ценой, по которой оно может быть продано, так как при анализе и сравнении с аналогичными объектами, выявлено, что их цена значительно превышает указанную в данном отчете.
Аналогичные недочеты указаны и в письме ОРГ1 от Дата обезличена года.
В соответствии со ст. 85 ФЗ Об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации (ч.1)
Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей (ч.2 п.7)
Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:
1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;
2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;
3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика.
Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В соответствии со ст. 20 ФЗ Об оценочной деятельности, требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить федеральным стандартам оценки.
Стандарты оценки, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519, согласно которым стоимость объекта оценки могла быть отлична от рыночной в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов утратили свое действие с принятием Приказов Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, N 255, N 256 утверждены Федеральные стандарты оценки.
В соответствии с приказом от 20.07.07 года № 256 Министерства экономического развития и торговли РФ Об утверждении федерального стандарта оценки. Общие понятия, походы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) - при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. ( п.10).
В соответствии с Приказом от 20.07.07 года № 255 Об утверждении федерального стандарта оценки. Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) - при использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
Рыночная стоимость,
Инвестиционная стоимость
Ликвидационная стоимость
Кадастровая стоимость ( п.5).
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.( п.6)
При реализации арестованного имущества должника, покупатель не обязан принимать исполнение, стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, объект продажи выставлен на открытом рынке, поскольку предложение является открытым для всех заинтересованных лиц, принуждение обеих сторон к совершению сделки отсутствует.
Статьей 85 Закона об исполнительном производстве прямо предусмотрено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам. Иное законодательством РФ не установлено.
Поскольку в законе сформулировано требование об оценке имущества должника по рыночным ценам, нет оснований для применения иных стандартов оценки, чем установленных для рыночной стоимости объекта.
В соответствии с п. 9 Федерального стандарта оценки. Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества, применяется при определении ликвидационной стоимости. В отличие от рыночной стоимости, влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным, также учитывается при определении ликвидационной стоимости объекта.
При таких обстоятельствах, стоимость имущества, определенная в отчете об оценке ОРГ2 и утвержденная постановлением судебного пристава-исполнителя от Дата обезличена года, не может быть признана соответствующей требованиям Закона об исполнительном производстве.
Положениями статьи 87 Закона об исполнительном производстве предусмотрено, что если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов. Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой, при этом нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника.
Таким образом, нормы Закона об исполнительном производстве, предусматривая необходимость оценки имущества должника по его рыночной стоимости, учитывают ограниченные сроки реализации имущества и содержат положения, направленные на обеспечение возможности реализовать имущество должника в установленные законом ограниченные сроки.
Убедительных и обоснованных подтверждений того, что кафе и земельный участок не могут быть проданы по цене ... руб. в месячный срок, суду не приведено. Ничем не обосновано и применение корректировок на условия продажи в процентах и в таком размере (18%).
Заключение ОРГ1 содержит рыночную стоимость имущества, что полностью соответствует требованиям ФЗ Об исполнительном производстве, ФЗ Об оценочной деятельности в РФ и Федеральным стандартам оценки № 2.
В соответствии со ст. 13 ФЗ Об оценочной деятельности в РФ - в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Поскольку установлено, что принятой судебным приставом-исполнителем оценкой имущества, нарушаются права взыскателя, законодательством предусмотрен судебный порядок оспаривания оценки в совокупности с постановлением судебного пристава-исполнителя, а способом устранения нарушенных прав служит установление оценочной стоимости судом, суд считает возможным установить оценочную стоимость кафе-закусочной и земельного участка, принадлежащих должнику Гулиеву в размере рыночной стоимости, определенной в отчете ОРГ1 ... руб.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
Решил:
Признать постановление судебного пристава-исполнителя ФИО3 от Дата обезличена года об оценке вещи- кафе-закусочная и земельный участок, расположенные по адресу: ..., ..., ..., недействительным.
Установить оценочную стоимость объекта- кафе-закусочная площадью 143,2 кв.м. и земельный участок площадь 978 кв.м., расположенные по адресу: ..., ..., ..., в размере ... руб.
Решение может быть обжаловано в ... суд в течение 10 дней через ... суд ....
Судья
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...