РЕШЕНИЕ Номер обезличен
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Дата обезличена г ...
Железнодорожный районный суд г Ростова- на- Дону в составе
Председательствующего судьи Калинченко А.Б.
при секретаре Абрамян Л.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Азаровой Л.А. к МУ ДМИБ Железнодорожного района Ростова-на-Дону об обязании произвести капитальный ремонт в квартире, третье лицо Администрация Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону
УСТАНОВИЛ
Азарова Л.А. является нанимателем квартиры Номер обезличен по адресу: ..., ...Номер обезличен в соответствии с договором найма, заключенного на основании ордера от Дата обезличена года. С 1986 года по вышеуказанному адресу с истцом совместно проживают мать ФИО4 (пенсионерка и инвалид), и сын ФИО3.
Со дня постройки жилого дома в данной квартире наймодатель не осуществлял капитальный ремонт жилого помещения, что обязан делать в соответствии с жилищным законодательством и заключенным договором. В квартире необходимо срочно произвести капитальный ремонт, поскольку пользоваться ей в том состоянии, в котором она находится сейчас, невозможно. Из строя давно вышли водо- и газоснабжение квартиры, со стен отваливается штукатурка, окна пришли в полную негодность, радиаторы требуют замены и т.п.
Истец пыталась решить данный вопрос путем обращения к наймодателю с письмами, в которых излагала просьбы о выполнении капитального ремонта в занимаемой квартире. Но многолетняя переписка не привела ни к какому результату.
Так как жить истцу больше негде, ей пришлось за собственные средства произвести замену одного окна, некоторых труб водоснабжения, ремонт газового оборудования. В настоящее время нормально пользоваться газовой колонкой не имеется возможности, потому что она не подлежит ремонту, а только замене, что подтверждается актом о выявленных неисправностях от Дата обезличена г. ОАО «Ростовгоргаз» выдал истцу уведомление о том, что ей необходимо произвести замену водяной колонки и отключил ее (акт-наряд Номер обезличен на отключение газоиспользующего оборудования).
Актами обследования технического состояния квартиры от Дата обезличенаг., Дата обезличенаг., Дата обезличенаг., произведенными МУФЗ Железнодорожного района, установлено, что существующие недостатки в квартире имеют место из-за того, что истец не производила текущий ремонт. Истец полагает, что до проведения текущего ремонта, требуется ремонт капитальный. Более того, когда истец вселилась в квартиру в 1986 году, квартира уже была в состоянии, требующем капитального ремонта.
Актами обследования от Дата обезличенаг., Дата обезличена г., 04.2006г. установлено, что техническое состояние указанной квартиры вызвано невыполнением капитального ремонта ведомством, РЭРЗ им. Ленина, за время нахождения дома на его балансе, а также рекомендовано устранить описанные дефекты, которые относятся к капитальному ремонту жилого помещения. Также в данных актах неверно указаны некоторые дефекты и они не соответствуют действительности.
В период с 2002 года истец писала многочисленные письма и жалобы в МУФЗ и Главе Администрации Железнодорожного района с просьбой каким-либо образом решить вопрос с капитальным ремонтом. В ответ на письма Администрация Железнодорожного района сообщила истцу, что «в муниципальном учреждении отсутствует статья расходов по выделению денежных средств на капитальный ремонт квартиры муниципальной формы собственности». Также администрация Дата обезличенаг. сообщила, что «МУ «ДМИБ Железнодорожного района» подготовлен перечень объектов муниципальной собственности, требующих капитального ремонта, в том числе ... по адресу ... Глава администрации указал, что этот перечень будет передан в МУ «Департамент ЖКХ и Энергетики» для включения в план капитального ремонта на 2009 год.
Госжилинспекция Ростовской области своим письмом от Дата обезличенаг. предложила истцу произвести текущий ремонт в квартире, но капитальный ремонт (согласно ч.З Постановления Правительства РФ от 21.05.05г. № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения») наймодатель должен производить своевременно. С 1962 года (года постройки дома) капитальный ремонт в квартире ни разу не производился, текущий ремонт произвести не возможно. Этим же письмом начальник Госжилинспекции обращает внимание на то, что в случае не решения этого вопроса в досудебном порядке, за истцом остается право обращения в суд.
Истцом получен ответ на электронное обращение от Министерства строительства и жилищного хозяйства Ростовской области, в котором указано, что капитальный ремонт санитарно-технического и иного оборудования жилого помещения является обязанностью наймодателя. Указано также, что в случае невыполнения муниципалитетом своих обязанностей за истцом также остается право в судебном порядке понудить наймодателя к выполнению капитального ремонта.
В дальнейшем, Дата обезличенаг. Департамент жилищно-коммунального хозяйства и энергетики сообщил истцу, что «в связи с дефицитом бюджета города вопрос о выделении дополнительных средств на капитальный ремонт муниципальной квартиры Номер обезличен по адресу площадь ... в 2009 году рассматриваться не будет. Финансирование данных расходов, возможно, осуществить за счет экономии по торгам».
Невыполнение наймодателем обязанности в проведении капитального ремонта в квартире, нанимателем которой истец, нарушает его права как потребителя коммунальных и иных услуг, которые истец своевременно уплачивает.
Истец Азарова Л.А., ее представитель по доверенности Осипова М.А. в судебное заседание явились, иск поддержали.
Ответчик МУ ДМИБ Железнодорожного района Ростова на Дону в судебное заседание своего представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще. Представлен письменный отзыв, в котором ответчик просил отказать в удовлетворении иска, при этом указано, что нанимателем не проводился текущий ремонт занимаемого жилого помещения, вследствие чего состояние жилого помещения ухудшилось. В отношении МУ ДМИБ Железнодорожного района Ростова на Дону дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель третьего лица Администрации Железнодорожного района Ростова на Дону по доверенности Небабин А.В. в судебное заседание явился. При вынесении решения полагался на усмотрение суда.
Заслушав в судебном заседании истца, представителя истца по доверенности, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно ст. 65 ЖК РФ 2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу постановлением от 27 сентября 2003 г. №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда» определил перечень работ, относящихся к текущему ремонту (приложение №7) и примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда.
К работам по капитальному ремонту, в частности, относятся следующие виду работ: ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов), полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей) и др.
Согласно постановлению Правительства РФ от 21.05.2005г. №315 «Об утверждении типового договора найма жилого помещения» 4. Наниматель обязан:
е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.
К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
5. Наймодатель обязан:
в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
г) предоставить Нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
Из материалов дела видно, что истец является нанимателем квартиры Номер обезличен по адресу: ..., ... в соответствии с договором найма, заключенного на основании ордера от Дата обезличена года.л.д.8,53). Совместно с истцом в квартире зарегистрированы мать ФИО4, сын ФИО3 л.д.54).
Согласно выписке из реестра объектов муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону, квартира Номер обезличен по ... включена в реестр объектов муниципальной собственности, ей присвоен реестровый номер 456/1-15424, указан балансодержатель - МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства ...» ... л.д.25).
Из типового договора социального найма жилого помещения от Дата обезличенаг., заключенного между МУ ДМИБ Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону (наймодатель) и Азаровой Л.А. (наниматель) следует, что согласно п. 5 договора, наймодатель обязан в течение 10 дней со дня подписания договора передать нанимателю жилое помещение в стоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим и иным требованиям. Наниматель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
Согласно техническому паспорту на квартиру Номер обезличен по ... в ... (по состоянию на Дата обезличенаг.), квартира является однокомнатной, площадью 32,3 кв.м., в том числе жилой 16,5 кв.м., год постройки 1962г., физический износ 31% л.д.49).
Из акта технического состояния квартиры Номер обезличен от Дата обезличенаг. составленного комиссией в составе представителей МУ «Департамент ЖКХ и энергетики» г. Ростова-на-Дону, следует, что в квартире имеют место многочисленные недостатки: нарушение поверхности штукатурки, трещины на потолке, отставание отдельных клепок паркета, потертость его поверхности, сантехоборудование в ванной имеет потемнение поверхностного слоя в результате длительной эксплуатации. л.д.17). Аналогичные недостатки указаны в акте МУ с ФЗ ЖКХ Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону от Дата обезличенаг.л.д.16)
Истец обратилась в Госжилинспекцию по Ростовской области по вопросу проведения в квартире капитального ремонта.
Из ответа Госжилинспекции от Дата обезличенаг. видно, что инспекция просит Администрацию Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону решить вопрос с выделением средств на капитальный ремонт указанной квартиры и принять объективное решение.л.д.18).
Администрация Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону в ответе Азаровой Л.А. от Дата обезличенаг. указала, что в муниципальном учреждении отсутствует статья расходов на капитальный ремонт квартиры муниципальной формы собственности л.д.19).
В дополнение к ответу Азарова Л.А. проинформирована Администрацией района о том, что подготовлен перечень объектов муниципальной собственности, в том числе ... по ... Перечень объектов будет передан в МУ «Департамент ЖКХ и Энергетики» для включения в план капитального ремонта на 2009г. в срок до Дата обезличенаг. л.д.21)
Из письма Госжилинспекции области от Дата обезличенаг. следует, что наниматель не лишен возможности обращения в суд согласно ст.11 ЖК РФ л.д.23), начальник Госжилинспекции области указал также, что по информации администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону, принято решение о проведении выборочного капитального ремонта квартиры истца. Управляющей компанией запланированы работы, указные в акте от Дата обезличенаг. по замене радиатора, разводки системы холодного водоснабжения в санузле и на кухне из материалов истца. МУ ДМИБ района планирует обратиться в Департамент ЖКХ и энергетики по вопросу выделения денежных средств на замену чугунной ванны, газовой колонки, газовой плиты и выполнение работ по ремонты стен и пола в квартире (л.23-24).
В обоснование возражений против иска ответчик указал, что неудовлетворительное состояние квартиры является следствием невыполнения нанимателем жилого помещения своей обязанности по проведению капитального ремонта. Вместе с тем, на основании изложенного выше следует, что в квартире капитальный ремонт никогда не проводился, уполномоченные органы не отрицают необходимость проведения в квартире капитального ремонта и обещают его провести.
По ходатайству истца для определения необходимости ремонта, объема и стоимости работ по выполнению капитального ремонта, судом была назначена строительно-техническая экспертиза, которая была проведена ООО «Независимая экспертная организация «Эксперт».
Согласно заключению эксперта, отделка помещений квартиры, электрическая проводка и приборы, сантехническая разводка и приборы, газовая плита и колонка не соответствуют требованиям СНиП, исчерпали свой нормативный ресурс и не пригодны для использования и нормальной эксплуатации в дальнейшем л.д.167). Техническое состояние квартиры, ее эксплуатационные характеристики исчерпали свой нормативный ресурс и не соответствуют требованиям СниП и СанПин.
Экспертом определен объем работ по проведению ремонта л.д.201-205).
Оценивая изложенное в своей совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания ввиду неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей (что имеет место в рассматриваемом случае), то наниматель вправе обратиться в суд с иском о понуждении наймодателя к работам по капитальному ремонту, либо потребовать зачета понесенных им расходов на устранение недостатков в счет платежей за квартиру и коммунальные услуги.
Одновременно наниматель не лишен и возможности потребовать расторжения договора социального найма жилого помещения, если дефекты его не могут быть устранены путем ремонта и замены предмета договора путем предоставления другого жилого помещения. Причем именно наймодатель должен нести ответственность, а не бывший держатель жилого фонда. Не может считаться уважительной причиной ссылка наймодателя на отсутствие финансовых возможностей для производства капитального ремонта.
Вследствие изложенного выше, суд находит права истца нарушенными, а способ восстановления нарушенных прав адекватным. Суд обязывает наймодателя жилого помещения провести капитальный ремонт в квартире нанимателя (истца), при этом устанавливает срок для его проведения - четыре месяца со дня вступления решения суда в законную силу, который находит разумным.
В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Сторона истца обратилась в суд с письменным ходатайством о взыскании с ответчика в свою пользу судебных расходов на сумму 36 000 руб. в том числе расходов на оплату услуг представителя в размере 12 000 руб., расходы, связанные с проведением экспертизы и вызовом эксперта в суд - 24 000 руб. Ходатайство является законным, подтверждено документами и подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Обязать МУ ДМИБ Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону произвести капитальный ремонт в квартире, расположенной по адресу: ..., ..., 7 ... в течение четырех месяцев после вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с МУ ДМИБ Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону в пользу Азаровой Л.А. расходы, понесенные в связи с оплатой услуг представителя в суде в размере 12 000 руб., а также расходы, связанные с проведением судебной строительно-технической экспертизы в размере 23 000 руб. и вызовом эксперта в суд - 1 000 руб., всего на сумму 36 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение 10 дней через Железнодорожный районный суд Ростова на Дону.
Судья