Дело №2-1853/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 декабря 2010 года г.Ростов-на-Дону
Железнодорожный районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:
Председательствующего судьи Котельниковой Л.П.
при секретаре Абрамовой Н.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Бачевского Андрея Александровича к Мартыненко Александру Владимировичу, третье лицо ООО « РЮКЦ «Этлан» о взыскании авансового платежа, неустойки по предварительному договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец Бачевский Андрей Александрович обратился в суд с иском к ответчику Мартыненко Александру Владимировичу о взыскании авансового платежа, неустойки по предварительному,договору, процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 102 798 рублей 90 копеек и судебных расходов. Исковые требования мотивированы следующим образом.29 мая 2010 года между Бачевским Андреем Александровичем (Покупатель) и Мартыненко Александром Владимировичем (Продавец) был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, состоящей из двух комнат, общей площадью 26 кв. м., в том числе жилой 20 кв. м. Согласно п.п. 1.2., 2.1. Предварительного договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи «объекта» в срок до 10.06.2010 года за цену 400 000 (четыреста тысяч) рублей. Дополнительным соглашением от 10.06.2010 года к Предварительному договору купли-продажи квартиры от 29.05.2010 года указанный срок был продлен до 10.07.2010 года. В остальном условия Предварительного договора остались без изменения. Во исполнение Предварительного договора (п. 2.2.), в счет причитающихся платежей по Договору купли-продажи «объекта» Истцом были выплачены Ответчику денежные средства в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей. Указанный аванс был плачен также в подтверждение намерения заключить основной договор купли-продажи «объекта» и в обеспечение исполнения данного обязательства (п. 2.3.). Согласно п. 3.2.2. Предварительного договора на Ответчика была возложена обязанность в срок до 10.07.2010 года предоставить полный пакет правовых документов, необходимый для оформления основного договора купли-продажи. Однако, ответчиком до настоящего времени необходимые документы так и не были предоставлены. 16.08.2010 года. Истец направил в адрес ответчика письмо, в котором повторно выразил намерение заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях, оговоренных в Предварительном договоре от 29.05.2010 года. Письмо было получено ответчиком 18.08.2010 года. В указанном письме Ответчику было предложено в течение 5 (пяти) календарных предоставить полный пакет документов согласно п. 3.2.2. Предварительного договора или, в случае невозможности или отказа от заключения Основного договора, предлагалось вернуть в указанный срок сумму аванса и неустойку в размере 100 % аванса, а всего 100 000 рублей (в соответствии с п. 4.2. Предварительного договора). До настоящего времени Ответчик никаких документов не представил, намерений заключить договор купли-продажи не подтвердил, ни аванс, ни неустойку не возместил. В соответствии с условиями пункта 4.2. Предварительного договора от «29» мая 2010 г. срок оплаты аванса и неустойки истек «10» июля 2010 г., поэтому с «12» июля 2010 года Ответчик неосновательно пользуется чужими денежными средствами размере 100 000 (сто тысяч) рублей, проценты за пользование которыми должны быть оплачены с учетом требований статьи 395 ГК РФ.
Истец Бачевский Андрей Александрович в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, в материалах дела имеется заявление о рассмотрени дела в его отсутствии (лист дела 38). В отношении истца дело рассматривается в порядке ст.167 ГПК РФ.
Представитель истца по доверенности (лист дела 16) Лемчик Т.А.. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме.
Ответчик Мартыненко Александр Владимирович в судебное заседание не явился, уведомлялся по известному суду адресу. В отношении ответчика дело рассматривается в порядке ст.167 ГПК РФ.
Представитель ответчика по доверенности (лист дела 27) Смирнов Н.В. в судебное заседание явился, дал суду пояснения по иску, просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.
Третье лицо по делу ООО «РЮКЦ «Этлан» в судебное заседание не явилось, уведомлено надлежащим образом. В отношении третьего лица дело рассматривается в порядке ст.167 ГПК РФ.
Суд, выслушав представителей истца и ответчика по делу, исследовав материалы дела, установил следующее:
29 мая 2010 года между истцом Бачевским Андреем Александровичем (Покупатель) и ответчиком Мартыненко Александром Владимировичем(Продавец) и ООО «РЮКЦ «Этлан» был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры - далее по тексту Предварительный Договор(листы дела 9-10).
Согласно п.1.1 и п.1.2 данного предварительного договора ответчик в срок до 10 июня 2010 года обязался продать, а истец купить <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из двух комнат,общей площадью 26 кв.метров, в том числе жилой 20 кв. метров. В соответствии с п.2.1.предарительного договора сторонами была определена выкупная стоимость квартиры в размере 400 000 руб. Согласно п. 2.2. предварительного договора было определено, что истец в качестве аванса передает ответчику денежные средства в размере 50 000 ( пятидесяти тысяч) рублей в день подписания предварительного договора, что подтверждается распиской ответчика о получении суммы аванса в разделе 7 указанного договора.
По условиям п. 2.2.1.- 3.2.8. предварительного договора ответчик принял на себя обязательства в вышеуказанный срок устранить все ограничения, препятствующие совершению основной сделки отчуждения, подготовить полный пакет документов, для заключения указанной сделки. В том числе, ответчик обязался заключить основной договор по продаже квартиры, свободной от прав лиц, зарегистрированных в жилом помещении, в связи с чем, он должен был предоставить документ, подтверждающий отсутствие граждан, прописанных и проживающих в отчуждаемой квартире, представить правовые документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, технический паспорт не старше одного года, Справки из МУПТИ и ОН об оценочной стоимости картиры, об отсутствии ареста и принадлежности и другие документы (п. 3.2.2.предварительного договора).
По условиям п. 2.2.1 предварительного договора истец принял на себя обязанность - подготовить к моменту заключения основного договора отчуждения квартиры денежную сумму достаточную для покупки объекта недвижимости и оплатить его полную стоимость, с учетом выплаченного аванса.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, и др.
Таким образом, содержание сложившихся правоотношений между сторонами договора в случае возникновения спора должно определяться судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов и других доказательств.
Из пояснений истца, представителя ответчика, показаний представителя третьего лица ООО « РЮКЦ «Этлан» Мишура Н.Н., а также из представленных в суд сторонами доказательств и материалов дела, следует, что ответственными за исполнение условий предварительного договора являются стороны по данному договору, которые должны надлежащим образом исполнять, взятые на себя по предварительному договору обязательства. Данные выводы суда подтверждаются следующими обстоятельствами.
Согласно п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Так, ответчик Мартыненко Александр Владимирович согласно п.1.1 и п.1.2 вышеуказанного предварительного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязался продать, а истец купить <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из двух комнат,общей площадью 26 кв.метров, в том числе жилой 20 кв. метров., таким образом, предметом обязательственных отношений как по предварительному, так и по основному договорам должна была являться целая квартира, а не ее доля.
Как пояснил в судебном заседании истец, когда он обратился в агентство недвижимости ООО « РЮКЦ «Этлан» с просьбой оказать ему содействие в поиске квартиры, то существенное значение для него имело то обстоятельство, что объектом купли - продажи должна была являться именно изолированная квартира, а не доля в праве на эту квартиру. Истец данное обстоятельство объяснил тем, что он планировал купить ветхое изолированное жилье, с целью его последующего капитального ремонта, однако, не обремененное притязаниями третьих лиц и не находящееся в долевой собственности (листы дела 71-73). Между тем, как пояснил истец, ни в момент проведения первоначального осмотра квартиры, ни в момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры никто не предупредил его о том, что продается именно доля в праве на квартиру, а не целая квартира, как на это расчитывал истец. Ни на момент показа картиры, ни на момент подписания предварительного договора правоустанавливающие и технические документы на квартиру предоствлены не были. Несмотря на то, что истец осмотрел данный объект недвижимости, произвел замеры его общей и жилой площади, пообщался с соседями, он не знал о его статусе, поскольку визуально реализуемый объект недвижимости выглядел, как изолированное жилое помещение, у которого имелся отдельный вход, отдельные коммуникации.
То обстоятельство, что о статусе спорной квартиры на момент подписания предварительного договора не было известно ни третьему лицу, ни даже самому ответчику, подтверждается их пояснениями, данными в судебном заседании ( листы дела 74-75). Данные доводы были обоснованы тем, что на момент составления предварительного договора отсутствовала правовая и техническая документация на спорный объект недвижимости, поскольку была утеряна и подлежала восстановлению. Третье лицо по делу также обратило внимание суда на то обстоятельство, что изначально в агентстве спорный объект был выставлен на продажу, как квартира, а не как 1/2 доля в квартире.
Таким образом, суд считает, что существенное условие как предварительного договора, так и основного договора ( в случае его заключения) - предмет договора сторонами был определен без указания действительных характеристик реализуемого объекта, а именно: статуса и площади. Общая площадь реализуемого объекта, также была определена неправильно, поскольку согласно технической документии общая площадь 1/2 доли квартиры соствляет - 23,7 кв.м., а не 26 кв. м., как указано в предварительном договоре. Следует отметить, что за представление полной и достоверной информации по предваритетельному договору несет ответственность именно продавец реализуемого объекта недвижимого имущества, который на момент подписания данного договора должен обладать полной и точной информацией о том, какой объект недвижимого имущества он продает, с какими техническими характеристиками, а не ссылаться на правовую неграмотность и утерю документации на реализуемый объект.
Кроме того, суд считает, что ответчиком также не были выполнены условия предварительного договора, в частности, п.3.2.2, согласно которому на момент заключения основного договора ответчиком должна была быть изготовлена техническая документация на квартиру ( технический паспорт не старше одного года), который был изготовлен и представлен в материалы дела только в период предъявления иска в суд - 30.08.2010 года ( листы дела 66-67).
Между тем, судом установлено, что согласно договора дарения доли квартиры от 10.06.2008 года и Свидетельства о государственной регистрации права от 04.06.2010 года ответчик Мартыненко Александр Владимирович является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>,общей площадью 47,4 кв.м. ( листы дела 21, 65).
Суд не может согласиться с позицией ответчика о том, что истец знал о приобретении им доли в праве на квартиру и, что 04 июня 2010 года ( дата получения свидетельста о праве собственности) его уведомили об этом и он согласился, поскольку никаких доказательств этому обстоятельству ответчик не представил.
Между тем, из представленных в материалы дела письменных доказательств следует обратное. Так, от 10 июня 2010 года было заключено Дополнительное соглашение к предварительному договору ( лист дела 11), которым был изменен п. 1.2 предварительного договора и продлен срок для заключения основного договора до 10 июля 2010года, поскольку ответчик не успевал собрать всю требуемую документацию на объект недвижимости ( поквартирную карточку, справку об отсутствии задолженности и т.д.), что подверждается последующими датами их изготовления ( листы дела 22-23). Следует отметить, что при заключении 10 июня 2010 года Дополнительного соглашения к предварительному договору в предмет договора ( в части указания его действительного статуса и технических характеристик) изменения внесены не были, несмотря на то, что как утверждают и представитель ответчика, и третье лицо, стороны договора, включая истца, уже знали о статусе реализуемого объекта недвижимости.
Судом также установлено, и не отрицается сторонами по делу, что после того, как истцу стало известно о том, что спорный объект недвижимости не является изолированной квартирой, а принадлежит ответчику на праве общей долевой собственности истец в июле 2010года отказался заключать основной договор купли-продажи недвижимого имущества и потребовал возврата причитающихся ему денежных сумм. Между тем, истцу 13 июля 2010 года было предложено подписать Акт о расторжении к предварительному договору, согласно п.6 которого уплаченный истцом аванс по предварительному договору в размере 50 000 рублей остается у продавца ( лист дела 20). На таких условиях истец от подписания акта расторжения договора отказался.
Между тем, в предварительном договоре стороны достигли согласия по всем существенным условиям основного договора, в частности, относительно предмета и цены договора.
Согласно статье 452 Гражданского кодекса РФ: «Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное».
Таким образом, в случае, если одна из сторон Предварительного договора намерена изменить условия договора или расторгнуть его, соответствующее соглашение должно быть также заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Односторонний акт о расторжении договора, подписанный одной из сторон, не может служить основанием для расторжения договора и не влечет прекращение обязательств сторон.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК Российской Федерации).
Пунктом 2.2 предварительного договора от 29.05.2010г. (раздел 2 договора - «Стоимость объекта и порядок расчетов») было определено, что истец в качестве аванса передает ответчику денежные средства в размере 50 000 (пятидесяти тысяч) рублей в день подписания предварительного договора, что подтверждается распиской ответчика о получении суммы аванса в разделе 7 указанного договора, а оставшуюся сумму Покупатель передает Продавцу в день подписания основного договора купли-продажи объекта недвижимости (квартиры). В соответствии с п.1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Согласно положениям п.6 ст.429 ГК обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Авансом ( так он поименован в тексте договора) в настоящем случае фактически обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца и покупателя заключить основной договор - договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма аванса в случае его заключения. Таким образом, аванс выполнял,как обеспечительную, так и платежную функцию ( п.2.2- п.2.4 предварительного договора)
Разделом 4 предварительного договора устанавливалась ответственность сторон за его не исполнение. В соответствии с п. 4.2. предварительного договора Продавец в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательств, вытекающих из предварительного договора, которые привели к невозможности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном договоре, в том числе в указанный сторонами срок, со дня наступления указанного срока, указанного в п.1.2. договора, обязался возвратить покупателю аванс в размере, указанном в п.2.2предарительного договора, и оплатить неустойку в размере 100 % аванса в порядке ст.330 ГК РФ.
На основании вышеизложенных обстоятельств по делу суд считает, что ответственным за неисполнении условий предварительного договора является ответчик, не исполнивший надлежащим образом, взятых на себя по предварительному договору обязательств. И в этой связи требования истцао взыскании с ответчика аванса в размере 50 000 рублей и неустойки в размере 100 % аванса - 50 000 рублей по предварительному договору подлежат удовлетворению судом в полном объеме.
Кроме того, истцом в порядке ст.395 ГК РФ заявлены требования о взыскании 2 798 рублей 90 копеек - суммы процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12 июля 2010 года по 18 ноября 2010 года.
В соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Суд считает, что истцом доказан факт обращения к ответчику с, требованиями о возврате денежных средств, как на обстоятельства их неправомерного удержания и уклонения от возврата. Так, 16.08.2010 года Истец направил в адрес ответчика письмо, в котором повторно выразил намерение заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях, оговоренных в Предварительном договоре от 29.05.2010 года. Письмо было получено ответчиком 18.08.2010 года ( лист дела 12). В указанном письме Ответчику было предложено в течение 5 (пяти) календарных предоставить полный пакет документов согласно п. 3.2.2. Предварительного договора или, в случае невозможности или отказа от заключения Основного договора, предлагалось вернуть в указанный срок сумму аванса и неустойку в размере 100 % аванса, а всего 100 000 рублей (в соответствии с п. 4.2. Предварительного договора). До настоящего времени Ответчик никаких документов не представил, намерений заключить договор купли-продажи не подтвердил, ни аванс, ни неустойку не возместил. Представитель ответчика не отрицает факт получения письма истца с требованиями возвратить денежные средства. Кроме того, требования о возврате денежных средств вновь были озвучены истцом 13 июля 2010 года при встрече в агентстве недвижимости, что также не отрицается представителем ответчика и собственноручно отражено в протоколе судебного заседания от 06.12.2010г.
Истец представил расчет процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12 июля 2010 года по 18 ноября 2010 года сумме 2 798 рублей 90 копеек.
Так, по состоянию на 18.11.2010 года, период времени, за который подлежат начислению проценты согласно статье 395 ГК РФ, составляет 130 (сто тридцать) календарных дней. В соответствии с Указанием Центрального Банка РФ от «31» мая 2010 г. № 245 ставка рефинансирования Банка России по состоянию на «26» августа 2010 г установлена в размере 7,75% (семь целых семьдесят пять сотых процентов) годовых.
100 000 рублей (основной долг) х 7,75% (ставка рефинансирования) = 7 750 рублей сумма процентов за год.
7 750 рублей (сумма процентов за год) / 360 (дней в году) = 21,53 рублей - сумма процентов за один календарный день.
21,53 рублей (сумма процентов за один календарный день) х 130 (дней просрочки) - 2 798 рублей 90 копеек - сумма процентов за период с «12» июля 2010 года по 18 ноября 2010 года.
Судом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами проверен и признан правильным. Ответчиком не представлено возражений по порядку исчисления и правильности произведенного расчета.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. С учетом уточнений к иску общая сумма государственной пошлины, подлежащей уплате за рассмотрение данного судебного дела, составляет 3 220 рублей. Истцом была уплачена при подаче иска государственная пошлина в указанном размере, в связи с чем она подлежит отнесению за счет ответчика.
Кроме того, представителем истца заявлено также ходатайство в соответствии со ст.100 ГПК РФ о взыскании расходов на услуги представителя в сумме 15 000 рублей. В материалы дела представлен подлинник договора на оказание юридических услуг, платежное поручение н на уплату вышеуказанной суммы. Однако, в связи с тем, что по делу были проведены: беседа в порядке досудебной подготовки дела к судебному разбирательству, пять судебных заседаний с участием представителя истца, подготовлен иск, и два дополнения к иску, с учетом разумности и целесообразности суд читает возможным взыскать с ответчика в пользу истца оплату услуг представителя в сумме 3 000 рублей.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 86,98,100, ст.ст.194-199 ГПК РФ
РЕШИЛ:
Взыскать с Мартыненко Александра Владимировича в пользу Бачевского Андрея Александровича денежные средства в размере 50 000 ( пятьдесят тысяч) рублей, уплаченные в качестве аванса по предварительному договору от 29 мая 2010года, сумму неустойки в размере 50 000 ( пятьдесят тысяч) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.07.2010г. по 18.11.2010г. в сумме 2 798 ( две тысячи семьсот девяносто восемь ) рублей 90 копеек, расходы за оплату услуг представителя в сумме 3000 ( три тысячи) рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 220 ( три тысячи двести двадцать) рублей, а всего денежные средства в размере 109 018 ( сто девять тысяч восемнадцать) рублей 90 копеек.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Ростова-на-Дону в течение десяти дней.
Судья Л.П. Котельникова
Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2010 года