Дело № Решение Именем Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ <адрес> Железнодорожный районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Вялых О.Г. при секретаре Рамазанове Р.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яхимович А.Г. к Департаменту имущественно- земельных отношений <адрес>, администрации <адрес>, МУ Дирекция муниципального имущества и благоустройства <адрес>, третье лицо- ОАО Желдорреммаш об обязании включить в реестр муниципальной собственности, о признании типовой договор аренды исполненным, об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, Установил: Яхимович А.Г. обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя его тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ЖКО завода РЭРЗ, в лице директора ФИО4, действовавшего на основании типового положения об управлении домами, с одной стороны и гражданином Яхимовичем А.Г. - с другой, был заключен договор аренды нежилых помещений в домах РЭРЗ им. ФИО5 с правом последующего выкупа на помещения площадью 215,2 кв.м. по адресу: <адрес>. Срок действия договора составляет ДД.ММ.ГГГГ В ДД.ММ.ГГГГ в данных помещениях произошел пожар, после чего в ДД.ММ.ГГГГ была составлена смета на проведение ремонтно-восстановительных работ указанных помещений. После заключения основного договора аренды, стороны в ДД.ММ.ГГГГ заключили дополнительное соглашение, в котором конкретизировали и достигли согласия о размере арендной платы, а именно п. 1 предусматривает «в счет арендной платы на весь срок аренды арендатору засчитывается стоимость выполненных им капитальных строительных и восстановительных работ по арендуемому помещению и следовательно, арендная плата за весь срок аренды взиматься не будет». ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено еще одно дополнительное соглашение, уточняющее и конкретизирующее первое. Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с ДД.ММ.ГГГГ введена обязательная государственная регистрация договоров аренды. ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация указанного договора, о чем имеется штамп о регистрации Ростовского городского БТИ - реестровая запись №Ст.А-285. Кроме того, п. 6.1 данного договора аренды содержит условия о том, что «Арендатор праве полностью выкупить арендуемые помещения до окончания или после срока аренды, а также при досрочном расторжении настоящего договора». Вместе с тем п. 6.2 предусматривает, что выкуп арендуемых помещений осуществляется Арендатором по их остаточной стоимости. При этом арендодатель засчитывает Арендатору понесенные им расходы, связанные с капитальным ремонтом, реконструкцией и переоборудованием этих помещений с учетом индексации цен. На сегодняшний день арендатором все условия договора и дополнительных соглашений к нему выполнены в полном объеме. Арендатор на протяжении 19 лет пользовался указанным имуществом, производил затраты на ремонт и содержание данных помещений, осуществлял платежи за услуги коммунальных служб, и.т.д. В силу статьи 217 ГК РФ Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации муниципального имущества. Одним из способов приватизации государственного имущества в соответствии со ст. 16 ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ является выкуп арендованного государственного имущества. Порядок выкупа арендованного государственного имущества предусмотрен ст.26 Закона о приватизации. В соответствии с указанной нормой выкуп допускается лишь по договорам аренды с правом выкупа, заключенным до вступления в силу Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации». Таким образом, поскольку указанный договор аренды заключен ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до вступления в силу Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», Арендатор приобрел право выкупа на указанные помещения для приобретения их в собственность. Однако препятствием для реализации данного правомочия истца послужило то, что в настоящее время данное имущество, а именно подвал (нежилое) лит. п/А, состоящее из комнат №,1а,1б,2,2а,3,3а,3б,3в,3г,4,4а,10,10а и коридора, а также вход в подвал-а5, общей площадью 249,1 кв.м. нигде не числится на балансе. Согласно распоряжению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Территориального управления по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р на основании обращения государственного предприятия «<адрес> ордена Октябрьской Революции и ордена Красного Знамени электровозоремонтный завод им. ФИО5» от ДД.ММ.ГГГГ № исключен из базы данных реестра федерального имущества в целом как объект учета государственное предприятие «<адрес> ордена Октябрьской Революции и ордена Красного Знамени электровозоремонтный завод им. ФИО5. Как следует из выписки по данным Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, записи о регистрации прав на нежилое помещение, комнаты в подвале №,2,33,5, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> отсутствуют. Как следует из справки администрации <адрес> (МУ ДМИБ) нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес> на балансе администрации не значится. В соответствии с ответом ТУ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом ТУ по <адрес> объект недвижимости «Подвал, Литер п/А», расположенные по адресу: <адрес> не значится в базе данных реестра федерального имущества ТУ Росимущества по <адрес>. Вместе с тем, по данному адресу <адрес> помимо нежилых помещений расположен жилой дом, и данные жилые помещения были своевременно приняты администрацией Железнодорожного района на баланс, без указанных нежилых помещений, что повлекло невозможность в настоящее время воспользоваться Арендатору предусмотренным договором правом выкупа арендованных помещений. В связи с этим, просил обязать Администрацию <адрес> <адрес> принять на баланс нежилые помещения по адресу <адрес> Признать типовой договор № аренды нежилых помещений в домах РЭРЗ им.Ленина от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ЖКО РЭРЗ им. ФИО5 и ФИО8ФИО9 о передаче в аренду с правом выкупа нежилого помещения В последующем истец неоднократно уточнял исковые требования, окончательно сформулировав их следующим образом, обязать Департамент имущественно- земельных отношений <адрес> включить в реестр муниципальной собственности нежилое помещение по адресу: <адрес>, лит.п/А подвал (комнаты №,2,3,4,10,11. Признать типовой договор № аренды нежилых помещений в домах РЭРЗ им. ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЖКО РЭРЗ им. ФИО5 и Яхимович А.Г.. ФИО10 о передаче в аренду с правом выкупа нежилого помещения по адресу: <адрес> исполненным. Произвести замену лица со стороны арендодателя в типовом договоре № аренды нежилых помещений с ЖКО РЭРЗ им.В.И. Ленина на Департамент имущественно- земельных отношений <адрес>. Обязать Департамент имущественно- земельных отношений <адрес> заключить с Яхимовичем А.Г. договор купли-продажи нежилого помещения лит.п/А подвал (комнаты №,2,3,4,10,11) по адресу: <адрес> по их остаточной стоимости. Представитель истца по доверенности Шайдуллина Ю.Р. в судебное заседание явилась, исковые требования в уточненном виде поддержала, просила удовлетворить. Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежаще уведомлены о времени и месте судебного заседания, представили письменные отзывы, в которых просят рассмотреть дело в их отсутствие, в отношении них дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ. Суд, заслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЖКО РЭРЗ им. ФИО5 в лице начальника жилищно- коммунального отдела ФИО4 и Яхимовичем А.Г. заключен типовой договор аренды нежилых помещений в домах РЭРЗ им. ФИО5 №. В силу раздела 1 Договора арендодатель сдает арендатору в арендное пользование нежилые помещения в <адрес>, общей площадью 215,2 кв.м., под конторское, складское или производственный цех сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (20 лет). Разделом 3 Договора предусмотрено, что за аренду помещения арендатор оплачивает арендодателю арендную плату согласно расчету. Также арендатор оплачивает эксплуатационные расходы и отопление по расчёту. Оплата эксплуатационных расходов и отопления производится вместе с арендной платой за помещение. Окончательный расчёт по всем платежам за арендуемое помещение производится сторонами по истечении года. Арендатор вправе полностью выкупить арендуемые помещения до окончания или после аренды, а также при досрочном расторжении настоящего Договора. Выкуп арендуемых помещений осуществляется арендатором по их остаточной стоимости. При этом арендодатель засчитывает арендатору понесенные расходы, связанные с капитальным ремонтом, реконструкцией и переоборудованием этих помещений с учетом индексации цен. Арендодатель обязуется не чинить препятствий арендатору по выкупу арендуемых помещений и оформить все необходимые документы на выкуп в течение одного месяца после получения сообщения арендатора о намерении выкупить арендуемое помещение. В ДД.ММ.ГГГГ между РЭРЗ и Яхимовичем А.Г. было подписано дополнительное соглашение к типовому договору аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендатором выполнен весь объем капитальных строительных работ по восстановлению подвального помещения после пожара по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> площадью 215 кв.м., в связи с чем, в счет арендной платы на весь срок аренды арендатору засчитывается стоимость выполненных им капитальных строительных и восстановительных работ по арендуемому помещению и, следовательно, арендная плата за весь срок аренды взиматься не будет. В случае перемены лиц в обязательстве по типовому договору № от ДД.ММ.ГГГГ обязательства арендатора переходят к правопреемнику или новому лицу, а права и обязательства и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику. ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация указанного договора аренды, что подтверждается отметкой в договоре. Постановлением Мэра <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ О передаче объектов коммунально-бытового назначения, находящихся на балансе Государственного унитарного предприятия- РЭРЗ им. ФИО5 из федеральной собственности в муниципальную собственность <адрес> с целью освобождения ГУП РЭРЗ им. ФИО5 от несвойственных ему функций по содержанию находящихся в его ведении объектов коммунально- бытового назначения и учитывая, что эта организация не подлежит приватизации, а указанные объекты в соответствии с постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ передаются в муниципальную собственность, Комитету по управлению имуществом <адрес> было предписано оформить право муниципальной собственности на 0,512973 долей в жилищном фонде и коммуникации, находящиеся на балансе ГУП РЭРЗ им. ФИО5 согласно приложениям №,2. Постановлением <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ согласован перечень имущества, ГУП РЭРЗ им. ФИО5, передаваемого из федеральной в муниципальную собственность <адрес>. Распоряжением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1107-р принято предложение о передаче в муниципальную собственность <адрес> объектов жилищно-коммунального хозяйства, относящихся к федеральной собственности и находящихся в хозяйственном ведении предприятия. Министерству имущественных отношений России предписано совместно с МПС России и администрацией <адрес> обеспечить в установленном порядке передачу указанных объектов в муниципальную собственность. Из вышеуказанных документов следует, что жилой дом по адресу <адрес>, литер «А» общей площадью 3232,0 кв.м. передается в муниципальную собственность без встроенного нежилого помещения общей площадью 175,1 кв.м. Вместе с тем, предметом договора аренды заключенного между ЖКО завода РЭРЗ и Яхимовичем А.Г. является нежилое помещение площадью 215,2 кв.м (ком. №,2,3,4,10,11) по адресу: <адрес>. Как указано в справке МУПТИ и ОН <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом лит. «А» по адресу: <адрес> зарегистрировано за: ЖКО <адрес> электровозоремонтного завода им.В.И. Ленина- целое, аренда от ДД.ММ.ГГГГ № (комн.№1,2,3,4,10,11 в подвале лит.А, площадью -215,2 кв.м.), ФИО2 - нежилое помещение (комнаты №№34 по 49 на 1-ом этаже) в лит.А, площадью 175,1 кв.м. Таким образом, передаче в муниципальную собственность подлежал жилой дом лит. А по адресу: <адрес> вместе со встроенными нежилыми помещениями, расположенными в подвале лит. А площадью 215,2 кв.м., без нежилого помещения ком.№34- 49, расположенные на 1-ом этаже в лит.А площадью 175,1 кв.м. Согласно сведениям технического паспорта на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь жилого дома (общая площадь квартир, площадь встроенных помещений, площадь помещений общего пользования) составляет 3232,0 кв.м. Площадь спорных нежилых помещений (215,2 кв.м.) входит в общую площадь всего дома по адресу: <адрес> Данная площадь дома (3232,0 кв.м.) также фигурирует и в перечнях имущества, передаваемого в муниципальную собственность, утвержденных постановлением мэра <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, и в постановлении Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, спорное имущество не является общим имуществом многоквартирного дома, поскольку в силу ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Пунктом 1 ст.36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и не предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. В спорных помещениях отсутствуют коммуникации и иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, на протяжении 20 лет имущество сдавалось в аренду как самостоятельный объект недвижимости. Однако, в вышеназванных документах, определяя имущество, которое подлежит передаче в муниципальную собственность, налицо техническая ошибка, в результате которой нежилое помещение, комн.№1,2,3,4,10,11 в подвале лит.А, общей площадью 215,2 кв.м., не было отдельно учтено в данных перечнях. При этом, письмом от ДД.ММ.ГГГГ ДИЗО <адрес> сообщает, что в муниципальную собственность на основании решения <адрес> городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, постановления Мэра города от ДД.ММ.ГГГГ № включены в реестр муниципальной собственности <адрес> распоряжением ДИЗО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ объекты, в том числе и по <адрес> В соответствии с Решением <адрес> городской думы № от ДД.ММ.ГГГГ о принятии «Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности <адрес>» распоряжение о включении объектов в Реестр объектов муниципальной собственности принимается Департаментом имущественно- земельных отношений. Нежилые помещения, являющиеся предметом рассматриваемого иска, расположенные в подвале здания, никогда не использовались для обслуживания жилого дома и его квартир в качестве подсобных, вспомогательных, хозяйственных помещений. До настоящего времени рассматриваемый договор аренды недвижимого имущества с Яхимович А.Г. не расторгнут и продолжает действовать. Истец продолжает добросовестно пользоваться данными помещениями, осуществлял платежи за услуги коммунальных служб, и.т.д. По условиям данного договора срок аренды определяется с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, договор аренды нежилых помещений с правом последующего выкупа на помещения площадью 215,2 кв.м по адресу: <адрес> является действующим. Кроме того, п.1 ст. 617 ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В соответствии с п. 12 ст.43 Федерального закона N 178 от ДД.ММ.ГГГГ О приватизации государственного и муниципального имущества в случае заключения договора аренды с правом выкупа до вступления в силу настоящего Федерального закона выкуп государственного и муниципального имущества осуществляется на основании заявления арендатора такого имущества в сроки, установленные договором аренды с правом выкупа, если в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его несения. П.6.1. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусматривает, что арендатор вправе полностью выкупить арендуемые помещения до окончания или после срока аренды, а также при досрочном расторжении настоящего договора. Согласно п. 6.2 выкуп арендуемых помещений осуществляется арендатором по их остаточной стоимости. При этом арендодатель засчитывает Арендатору понесенные им расходы, связанные с капитальным ремонтом, реконструкцией и переоборудованием этих помещений с учетом индексации цен. Дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрен переход прав и обязанностей арендодателя к новому собственнику. При изложенных обстоятельствах, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме. Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, Решил: обязать Департамент имущественно- земельных отношений <адрес> включить в реестр муниципальной собственности нежилое помещение по адресу: <адрес>, лит.п/А подвал (комнаты №,2,3,4,10,11). Признать типовой договор № аренды нежилых помещений в домах РЭРЗ им. ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЖКО РЭРЗ им. ФИО5 и ФИО11 ФИО12 о передаче в аренду с правом выкупа нежилого помещения по адресу: <адрес>, исполненным. Произвести замену лица со стороны арендодателя в типовом договоре № аренды нежилых помещений с ЖКО РЭРЗ им.В.И. Ленина на Департамент имущественно- земельных отношений <адрес>. Обязать Департамент имущественно- земельных отношений <адрес> заключить с Яхимовичем А.Г. договор купли-продажи нежилого помещения лит.п/А подвал (комнаты №,2,3,4,10,11) по адресу: <адрес> по их остаточной стоимости. Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд <адрес> в течение 10 дней с даты изготовления в окончательной форме. Судья Полный текст изготовлен ДД.ММ.ГГГГ Яхимович А.Г. <адрес> ДИЗО <адрес> <адрес> Администрация ЖД района <адрес> <адрес> МУ ДМИБ ЖД района <адрес> ОАО Желдорреммаш <адрес> ДД.ММ.ГГГГ № ЖД Направляю Вам для сведения копию решения суда от ДД.ММ.ГГГГ Приложение: на 6 листах. Судья О.Г. Вялых Яхимович А.Г. <адрес> ДИЗО <адрес> Ул<адрес> Администрация ЖД района <адрес> <адрес> МУ ДМИБ ЖД района <адрес> ОАО Желдорреммаш <адрес> ДД.ММ.ГГГГ № ЖД Направляю Вам для сведения копию решения суда от ДД.ММ.ГГГГ Приложение: на 6 листах. Судья О.Г. Вялых
площадью 215 кв.м. по адресу <адрес>, исполненным. Обязать Администрацию Железнодорожного района <адрес> заключить с Яхимович А.Г. договор купли-продажи нежилого помещения лит.п/А по адресу: <адрес>