Дело №2-951/11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июня 2011 года                                                                       город Ростов-на-Дону

Железнодорожный районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

судьи                 КАРПОВОЙ Е.В.,

с участием адвоката                            ФРОЛОВОЙ Л.Л.

при секретаре                                       АБРАМЯН Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Масловской Н.О. к Антоновой Я.И. о взыскании суммы задатка,

У С Т А Н О В И Л :

Истица обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, ДД.ММ.ГГГГ года между ней и гр-кой Антоновой Я.И. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № по <адрес>, а также соглашение о задатке в сумме ста тысяч рублей в обеспечение этого договора. Сумму задатка в 100 000 рублей Антонова Я.И. получила сразу же при подписании соглашения. Во время просмотра квартиры и заключения предварительного договора истица была введена в заблуждение о правовых основаниях возникновения первоначального права собственности на данную квартиру, о наличии газоснабжения в квартире, ей не был предоставлен технический паспорт на квартиру и документация о собственнике земельного участка. Кроме того, уже после подписания этих документов ей сообщили о том, что в будущем договоре купли-продажи квартиры будет указана другая цена, а именно 1 миллион рублей для уклонения Антоновой Я.И. от уплаты налогов, так как она продала уже несколько квартир за короткое время. Это обстоятельство насторожило истицу, она стала советоваться с юристами о возможных последствиях указания в договоре заниженной цены. Ей было рекомендовано указывать в договоре реальную стоимость либо отказаться от договора с такими лицами.

Узнав о том, что первичные правоустанавливающие документы на дом и на квартиру № оформлялись на основании судебного решения, поскольку строительство дома было самовольным без необходимых разрешительных документов, об отсутствии зарегистрированного права собственности кого-либо на земельный участок, а также, убедившись в том, что квартира не будет газифицирована, истица через 2 дня после заключения предварительного договора обратилась в агентство <данные изъяты> сопровождавшее сделку, с заявлением о расторжении состоявшихся соглашений и предварительной сделки. У нее заявление не приняли, связаться с Антоновой Я.И. в ее присутствии отказались.

ДД.ММ.ГГГГ года истица предложила Антоновой Я.И. встретиться со ней для расторжения договора, однако она отказалась и по телефону пояснила, что уже внесла задаток за покупку квартиры в другом месте и не может сейчас вернуть деньги. При этом Антонова Я.И. не оспаривала правомерность требований о возврате задатка в связи с тем, что квартира не подходит истице, а ее характеристики ей в полном объеме не были представлены. Антонова Я.И. обещала вернуть деньги после того, как новые покупатели на квартиру, принадлежащую Антоновой

Я.И., дадут ей задаток. В ДД.ММ.ГГГГ Антонова Я.И. в категорической форме отказалась вернуть внесенный истицей задаток.

Претензию Масловской Н.О. о возврате суммы залога Антонова Я.И. получила лично ДД.ММ.ГГГГ года. До настоящего времени истица от ответчицы не получила никакого ответа. Истица также не получала письменного предложения о заключении основной сделки.

С учетом этого, а также в связи с тем, что срок действия предварительного договора истек ДД.ММ.ГГГГ., а основной договор купли-продажи заключен не был, у ответчицы возникло обязательство по возврату полученного задатка в сумме 100 000 рублей.

Кроме того, согласно п. 2.1 Соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ года оговоренная сумма задатка остается у Продавца в случае отказа Покупателя произвести покупку вышеуказанного объекта недвижимости - неисполнения действия по вине Покупателя.

Поскольку истицу ввели в заблуждение относительно значимых правовых и технических характеристик квартиры и обстоятельств предполагавшейся сделки, отказали ей в своевременном прекращении предварительного договора и в расторжении соглашения о задатке, она не несет ответственность за то, что сделка купли-продажи указанной выше квартиры между ней и Антоновой Я.И. не состоялась, а значит в отношении нее не применимо правило об оставлении задатка продавцу. Добровольно Антонова Я.И. сумму полученного от истицы задатка не вернула.

На основании изложенного истица просит взыскать с Антоновой Я.И. в пользу Масловской Н.О. 100 000 руб. в счет возврата задатка, расходы по оплате госпошлины в размере 3200 руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме 15000 рублей, расходы на получение технического паспорта квартиры в размере 1400 руб.

Истица Масловская Н.О. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, дело рассмотрено в отсутствие истицы в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истицы Фролова Л.Л., действующая на основании ордера и доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила взыскать с ответчика в пользу истицы 100 000 руб. в счет возврата задатка, расходы по оплате госпошлины в размере 3200 руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме 15000 рублей, расходы на получение технического паспорта квартиры в размере 1400 руб.

Ответчица Антонова Я.И. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя, дело рассмотрено в отсутствие ответчицы в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчицы Плахотный Д.С., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в его удовлетворении отказать.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между истицей и ответчицей был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № по <адрес>, а также соглашение о задатке в сумме ста тысяч рублей в обеспечение обязательных платежей по продаже указанного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1.1 соглашения о задатке покупатель- истица по делу- передала, а покупатель - ответчица по делу получила в обеспечение обязательных платежей по продаже по предварительному договору купли-продажи квартиры № по <адрес> задаток в размере 100 000 руб.

В соответствии с условиями предварительного договора основной договор купли-продажи долен был быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 2.2 соглашения о задатке в случае отказа покупателя от покупки вышеуказанного объекта недвижимости (неисполнение действий по вине покупателя), сумма задатка, оговоренная в п. 1.1 настоящего соглашения, остается у продавца.

Как пояснила представитель истицы в судебном заседании, во время просмотра квартиры и заключения предварительного договора истица была введена в заблуждение о правовых основаниях возникновения первоначального права собственности на данную квартиру, о наличии газоснабжения в квартире, ей не был предоставлен технический паспорт на квартиру и документация о собственнике земельного участка. Кроме того, уже после подписания этих документов ей сообщили о том, что в будущем договоре купли-продажи квартиры будет указана другая цена, а именно 1 миллион рублей для уклонения Антоновой Я.И. от уплаты налогов, так как она продала уже несколько квартир за короткое время. Истица потребовала возвратить ей уплаченные денежные средства, на что ответчик ответила отказом.

Согласно пояснениям представителя ответчика требования истца о взыскании указанной суммы задатка, полученной ответчиком в обеспечение обязательных платежей по продаже объекта недвижимости, основаны на том доводе, что во время заключения предварительного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры истец была введена в заблуждение о правовых основаниях возникновения первоначального права собственности на данную квартиру, о наличии газоснабжения в квартире, а также истцу не был предоставлен технический паспорт на квартиру и документация о собственнике земельного участка.

Однако, исходя из заявлений истца, оснований для признания недействительными вышеназванных соглашений между сторонами по мотиву их заключения под влиянием заблуждения не усматривается.

Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество (указанную квартиру), выданное ДД.ММ.ГГГГ г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на имя Антоновой Я.И., также было представлено истцу в момент проведения переговоров и заключения предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ года, что свидетельствует об осведомленности истца о правовых основаниях возникновения у ответчика права собственности на указанный объект недвижимости.

Также в данном Свидетельстве содержится указание на отсутствие каких-либо ограничений (обременении) существующего права на указанный объект недвижимости.

Учитывая, что неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры было допущено стороной, передавшей задаток, то есть истцом (покупателем), в соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ задаток остается у другой стороны, то есть у ответчика (продавца).

Таким образом, по мнению представителя ответчика исковые требования истца не находят своего правового обоснования и не подлежат удовлетворению, как не соответствующие закону.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Истица, заявляя о нарушении ответчиком условий договора в подтверждение своих доводов представила уведомление об отсутствии в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о регистрации прав на земельный участок по адресу: <адрес>, копию решения третейского суда при <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ., свидетельствующую о том, что первичные правоустанавливающие документы на дом и на квартиру № оформлялись на основании судебного решения, и копию технического паспорта на указанную квартиру.

Представленный предварительный договор купли-продажи свидетельствует о том, что обязательства по заключению основного договора купли-продажи квартиры между сторонами не исполнены, что подтверждено сторонами в судебном заседании.

Для определения характера правоотношений сторон суд считает необходимым проанализировать текст, содержание заключенного между ними договора установить действительную волю сторон с учетом цели договора. Представитель истицы в судебном заседании суду пояснила, что с правовой точки зрения она рассматривает оплаченную истицей сумму как аванс, уплаченный в счет будущих платежей при покупке квартиры. Представитель ответчика не мог в судебном заседании пояснить, входит ли уплаченная сумма по соглашению о задатке в общую сумму, подлежащую уплате при покупке квартиры.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Сумма в размере 100 000 руб. была передана в счет оплаты предстоящей купли-продажи квартиры, что было подтверждено представителем истицы, и представителем ответчика не представлено доказательств обратному, и в целях обеспечения предстоящей регистрации сделки купли-продажи, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании. Таким образом, переданная сумма не может рассматриваться как переданная в доказательство заключения договора. В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такой договор между сторонами заключен не был, следовательно, не могло быть и получено доказательство его заключения.

Вместе с тем, в соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Из текста представленного договора видно, что стороны приняли на себя обязательства именно в будущем заключить договор купли-продажи квартиры № 25 по ул. Русской, 50 в г. Ростове-на-Дону. При этом ими была согласована цена будущего договора и иные существенные условия.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Как видно из текста предварительного договора, стороны не оговаривали форму заключения основного договора. Таким образом, письменная форма предварительного договора в данном случае является допустимой.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Стороны не оспаривали тот факт, что предварительным договором был установлен срок заключения основного договора- ДД.ММ.ГГГГ. Однако сделка не состоялась, ни одна из сторон не настаивала на заключении основного договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Поэтому обязательства сторон по оспариваемому договору прекращены.

Доводы представителя ответчика о том, что ответчик в свою очередь неоднократно на протяжении указанного периода времени пыталась связаться с истцом с целью организации встречи для заключения основного договора купли-продажи квартиры, однако истец к тому времени утратила интерес к указанному предмету сделки и от заключения основного договора всячески уклонялась, не могут быть приняты во внимание судом, т.к в подтверждение указанных доводов представителем ответчика не представлено соответствующих доказательств.

В соответствии со ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не преданный продавцом. Договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, квартира не была передана продавцом покупателю, ни одна из сторон не натаивала на заключении договора, поэтому суд приходит к выводу о том, что денежная сумма, полученная ответчиком от истицы в качестве аванса, подлежит возврату в сумме 100000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с Антоновой Я.И. в пользу Масловской Н.О. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3200 рублей.

Представителем истицы с целью доказательства отсутствия вины в отказе от заключения основного договора купли-продажи было заявлено ходатайство об истребовании технического паспорта на квартиру. Указанное ходатайство было удовлетворено судом, расходы по изготовлению техпаспорта были оплачены истицей и в соответствии с представленной квитанцией составили 1400 рублей. Таким образом, судебные расходы в размере 1400 рублей также подлежат взысканию с Антоновой Я.И. в пользу Масловской Н.О..

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В судебном заседании обозревалось подлинное соглашение об оказании юридической помощи Масловской Н.О. и к материалам дела приобщена подлинная квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму 15000 рублей.

Суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявления истца о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 5000 рублей, поскольку, исходя из обстоятельств дела, возмещение расходов на оплату услуг представителя в такой сумме отвечает требованиям разумности.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Антоновой Я.И. в пользу Масловской Н.О. 100 000 руб. в счет возврата аванса, расходы по оплате госпошлины в размере 3200 руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме 5000 рублей, расходы на получение технического паспорта квартиры в размере 1400 руб., а всего 109600 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 июня 2011 года.

СУДЬЯ: