РЕШЕНИЕ                                   

                Председательствующего судьи      Котельниковой Л.П.

                Секретаря                                          Максимовой Е.С.

         рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Закрытого Акционерного общества «Банк ВТБ 24» ( в лице филиала №2153 в г.Краснодаре) к     Миронюк С.М., Миронюк М.Ю. об обращении взыскания на заложенное имущество- квартиру, установлении ее начальной, продажной цены, способа реализации квартиры, встречному иску Миронюк М.Ю. к Закрытому Акционерному обществу «Банк ВТБ 24»       ( в лице филиала №2153 в г.Краснодаре), Управлению Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, третье лицо Миронюк С.М. о признании недействительным наложения и регистрации обременения - «ипотека в силу закона» на      квартиру и обязании погасить соответствующую запись

                                  УСТАНОВИЛ:

         Закрытое Акционерное общество «Банк ВТБ 24» ( в лице филиала №2153 в г.Краснодаре) обратилось в суд с иском к     Миронюк С.М., Миронюк М.Ю. о взыскании     задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 6 699 256 рублей 17 копеек в солидарном порядке и обращении взыскания на заложенное имущество.

         Определением Железнодорожного районного суда г. Ростова на Дону от ДД.ММ.ГГГГ выделены в отдельное производство требования Закрытого Акционерного общества «Банк ВТБ 24»       ( в лице филиала №2153 в г.Краснодаре) к Миронюк С.М., Миронюк М.Ю. об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из трех жилых комнат, имеющей общую площадь 102,3 кв.м., жилую площадь 57,6 кв.м., находящуюся на третьем этаже 7-9-этажного дома, литер А, а также установлении его начальной, продажной цены.

       Решением Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования о взыскании с ответчиков     задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 6 699 256 рублей 17 копеек в солидарном порядке удовлетворены в полном объеме. Решение суда вступило в законную силу.

        Истец по первоначальному иску мотивировал исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО Банк ВТБ 24» ( в лице филиала №2153 в г.Краснодаре) и     Миронюк С.М., был заключен кредитный договор № (далее - кредитный договор). Сумма кредита составила 6 000 000,00 (шесть миллионов) рублей, процентная ставка 11,5 % годовых, сроком на 182 календарных месяца, кредит предоставлен для целевого использования, а именно приобретения в собственность Заемщика - Миронюк С.М. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из трех жилых комнат, имеющей общую площадь 102,3 кв.м., жилую площадь 57,6 кв.м.

      Права Залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области первоначальному Залогодержателю - Банку ДД.ММ.ГГГГ (далее - Закладная). Запись об ипотеке в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №.Законным владельцем Закладной в настоящее время является Истец. Квартира находится в собственности Залогодателя на основании Договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств     № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, серия №, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ             Предметом ипотеки является квартира, расположенная по адресу: <адрес>, состоящей их 3 (трех) жилых комнат, имеет общую площадь 102,3 кв.м, жилую площадь 57,6 кв.м, назначение жилое. В соответствии с п. 5.4. Закладной денежная оценка предмета ипотеки соответствует отчету об оценки в размере 7 117 000,00 рублей.

     В силу п.2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)») Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Заемщик допустил просрочку платежей в размере 70 091,39 руб. На основании ст. 330 ГК РФ, в соответствии с п.п. 6.3 и 6.4. Кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,1 % процента за каждый день просрочки. В связи с неисполнением Ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права Истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Кредитным договором и Закладной, Банком в соответствии с п. 5.4.1 Кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств.

      В обеспечение обязательства Заемщика по Кредитному договору с Миронюк М.Ю. (далее - Ответчик-2/Поручитель) заключен договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ № согласно п.2.1. которого Поручитель принял на себя обязательство солидарно с Заемщиком отвечать перед Кредитором на условиях и в соответствии с договором поручительства за исполнение Заемщиком всех обязательств по Кредитному договору, включая обязательства по досрочному полному возврату Кредита. В силу ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Согласно ч. 2 ст. 363 ГК РФ поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Часть 3 ст. 363 ГК РФ определяет, что поручители, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Миронюк М.Ю. обратилась в суд со встречным иском к Закрытому Акционерному обществу «Банк ВТБ 24»       ( в лице филиала №2153 в г.Краснодаре), Управлению Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, третье лицо Миронюк С.М. о признании недействительным наложения и регистрации обременения - «ипотека в силу закона» на      квартиру и обязании погасить соответствующую запись. Встречные исковые требования мотивированы следующим образом. Миронюк М.Ю. стали известны обстоятельства, которые свидетельствуют о незаконности ипотеки в силу закона на истребованный банком объект недвижимости, а именно, ей стало известно, что на момент регистрации ипотеки в силу закона, квартира по адресу: <адрес>, была приобретена Миронюк СМ. не кредитные средства, а за собственные средства.ДД.ММ.ГГГГ супруг истицы           Миронюк С.М. заключил с продавцами ФИО 8 и ФИО 9 договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств №,по цене                                          1 200 000(один миллион двести) руб., п. 1.5. договора.В соответствии с п.3.2. кредитного договора№,датой предоставления кредита является дата перечисления средств истцом на мой счет. Согласно, справки движения по счету, и расходно-кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, представленных банком в материалы дела, кредитные средства в сумме 6 000 000(шесть миллионов) рублей были получены ДД.ММ.ГГГГ, тогда как фактическая покупка квартиры за сумму 1 200 000рублей, произведена ДД.ММ.ГГГГ за счет личных средств. Регистрацию обременения и свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру (с обременением, ипотека по закону в пользу банка) осуществлено ФРС РФ по РО ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за семь дней до получения кредитных денег. При продаже в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, с момента передачи имущества покупателю оно находится в залоге у продавца до полной оплаты, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ПС). При этом сделка заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.Учитывая, что ипотека в силу закона не была зарегистрирована в пользу продавца, и квартира по адресу: <адрес>, состоящая из       3-х (трех) жилых комнат, жилой площадью 57,6м.кв., была приобретена супругом истицы Миронюк С.М., за собственные средства 1 200 000 руб, Управление Росреестра по Ростовской области не законно наложило обременение (ипотека в силу закона)при регистрации права собственности ДД.ММ.ГГГГ Регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой (покупателя, плательщика ренты и т.д.), если иное не установлено федеральным законом. Закладная на квартиру, моим Миронюк С.М.подписана была уже после наложения обременения, т.е. ДД.ММ.ГГГГ,что подтверждается распиской в получении документов на госрегистрацию в УФРС РФ от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, обременение (ипотека в силу закона) при регистрации УФРС РО права собственности ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство о государственной регистрации права - серия №), на квартиру общей площадью 102м.кв., расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из 3-х (трех) жилых комнат, жилой площадью 57,6м.кв. является незаконным.

     Представитель истца Закрытого Акционерного общества «Банк ВТБ 24» ( в лице филиала №2153 в г.Краснодаре) по доверенности Беспалова Л.В. в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.

       Ответчик Миронюк С.М., представитель ответчиков, в том числе и Миронюк М.Ю., по доверенностям Губенко В.А. в судебное заседание явились, дали пояснения по делу, просили в удовлетворении первоначального иска отказать, удовлетворив встречный иск в полоном объеме

         Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску Миронюк М.Ю. в судебное заседание не явились, уведомлена надлежащим образом, в отношении нее дело рассматривается в порядке ст.167 ГПК РФ.

        Представитель Управления Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области по доверенности Куницына М.В. в судебное заседание явилась, представила отзыв на исковое заявление, просила в удовлетворении встречного иска отказать, удовлетворив первоначальный.

        Суд, выслушав представителя истца, ответчика, представтелей ответчика, исследовав материалы дела, установил следующее.

        Из материалов дела следует, чтоДД.ММ.ГГГГ между ЗАО Банк ВТБ 24»     ( в лице филиала №2153 в г.Краснодаре) и     Миронюк С.М., был заключен кредитный договор № (далее - кредитный договор). В соответствии с п. п. 2.1 и 4.1. сумма кредита составила 6 000 000,00 (шесть миллионов) рублей, процентная ставка 11,5 % годовых, сроком на 182 календарных месяца ( листы дела 5-20). Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно приобретения в собственность Заемщика - Миронюк С.М. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящей из трех жилых комнат, имеющей общую площадь 102,3 кв.м., жилую площадь 57,6 кв.м.

       Права Залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области первоначальному Залогодержателю - Банку ДД.ММ.ГГГГ ( листы дела 21-26). Запись об ипотеке в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №. Законным владельцем Закладной в настоящее время является Истец по первоначальному иску. Квартира находится в собственности Залогодателя на основании Договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств     № от ДД.ММ.ГГГГ ( листы дюела 86-96), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, серия №, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ Предметом ипотеки является квартира, расположенная по адресу: <адрес>, состоящей их 3 (трех) жилых комнат, имеет общую площадь 102,3 кв.м, жилую площадь 57,6 кв.м, назначение жилое.

    В силу п.2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)») Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

    В обеспечение обязательства Заемщика по Кредитному договору с Миронюк М.Ю. (далее - Ответчик-2/Поручитель) заключен договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ № согласно п.2.1. которого Поручитель принял на себя обязательство солидарно с Заемщиком отвечать перед Кредитором на условиях и в соответствии с договором поручительства за исполнение Заемщиком всех обязательств по Кредитному договору, включая обязательства по досрочному полному возврату Кредита.

       В соответствии с условиями кредитного договора заемщик не ранее 20 числа каждого месяца и не позднее 17 час.30 мин. 28 числа ( обе даты включительно) каждого календарного месяцадолжен осуществлять единый ежемесячный платеж - в размере 70 091 рубль 39 копеек (п.п. 4.3.7- 4.3.9 кредитного договора).

       Заемщик Миронюк С.М. допустил просрочку платежей в размере 70 091,39 руб. в установленный сторонами срок.

      На основании ст. 330 ГК РФ, в соответствии с п.п. 6.3 и 6.4. Кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,1 % процента за каждый день просрочки.

      В связи с неисполнением Ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права Истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Кредитным договором и Закладной, Банком в соответствии с п. 5.4.1 Кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств ( листы дела 78-79).

     Ответчик Миронюк С.М. осуществлял свои кредитные обязательства не регулярно, последний платеж был осуществлен ДД.ММ.ГГГГ в количестве не достаточном для полного погашения обязательств по кредитному договору, в результате чего образовалась задолженность. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из лицевого счета заемщиков ( листы дела 137-146).

     Таким образом, банк исполнил свои обязательства по Кредитному договору надлежащим образом. Так, истец открыл ответчику           Миронюк С.М. ссудный счет № и перечислил Заемщику денежные средства на вышеуказанный счет (согласно п. 2.1 Кредитного договора). Ответчик свои обязательства по кредитному договору исполняет ненадлежащим образом.

     В связи с допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательств по кредитному договору ДД.ММ.ГГГГ в адрес Заемщика и Поручителя со стороны Банка направляласьв соответствии с п. 5.4.1 Кредитного договора требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (Письма- Уведомления от ДД.ММ.ГГГГ № иот ДД.ММ.ГГГГ №). Указанные требования Ответчиками выполнены не были. Какого-либо ответа Банку на указанное требование Ответчики не представили.

       Предложения Банка полностью погасить задолженность по договору Ответчики не исполнили, до настоящего времени свои обязательства по кредитному договору не выполняют и задолженность не погасили.

      По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность Заемщиков по Кредитному договору составляет 6 699 256 ( шесть миллионов шестьсот девяносто девять тысяч двести пятьдесят шесть рублей) 17 копеек.

       Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается (ст. 310 ГК РФ).

       Согласно статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 Гражданского Кодекса РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 о кредите и не вытекает из существа кредитного договора.

        В силу статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Таким образом, размер платы за кредит является существенным условием, подлежащим согласованию сторонами договора.

       Согласно ч.2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

     Ответчиками были нарушены условия кредитного договора в части своевременного возврата суммы основного долга и уплаты начисленных процентов.

     В соответствии с п.3.1. кредитного договора кредит заемщику предоставляется в безналичной форме, путем перечисления всей суммы кредита на текущий счет заемщика, не позднее 3-х рабочих дней с даты предоставления кредитору:

- оригинала или нотариально заверенной копии договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, прошедшего государственную регистрацию.Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ

- выписки из ЕГРП с подтверждением государственной регистрации права залога (ипотеки) или нотариального свидетельства о регистрации права собственности Заемщика на квартиру, с отметкой о наличии обременения в виде залога (ипотеки) Свидетельство о государственной регистрации серия №, выдано ДД.ММ.ГГГГ

-оригинал или нотариальная копия договора ипотеки, прошедшего государственную регистрацию.Договор об ипотеки № зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п. 5.1.3 Заемщик обязан в течении 3-х дней с даты заключения кредитного договора подписать и подать на государственную регистрацию согласованный и завизированный кредитором договор купли-продажи с использованием кредитных средств, в котором указывается следующее:Стороны: Заемщик - в качестве Покупателя; цена квартиры в размере 1200 000 рублей приобретения квартиры с использованием кредитных средств.

В договоре купли-продажи с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ указано, что квартира приобретается за кредитные средства, в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеки» возникает залог (ипотека) в силу закона, залогодержателем по которому является Кредитор-Банк.В соответствии с п.2.1.1 договора предоставление кредита производится после государственной регистрации договора купли-продажи в УФРС по Ростовской области.

Согласно п.1.1. договора купли-продажи с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ кредит предоставлялсяна приобретение, капитальный ремонт и ли иное неотделимое улучшение квартиры в сумме 6 000 000 рублей

В соответствии с п. 2.1.2 расчет между покупателем и продавцом производится путем уплаты денежных средств в размере 1 200 000,00рублей в течении 1 дня после получения Ответчиком кредита (который был получен согласно дате заключения кредитного договора ДД.ММ.ГГГГ)

Согласно п. 2.1.3 договора купли-продажи с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ полный и окончательный расчет между покупателем и продацом подтверждается распиской о получении денежных средств.

Так, согласно Расписки от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик передал денежные средства в размере 1 200 000,00 руб., а продавец ФИО8 ФИО8 получили соразмерно долям в чет стоимости квартиры, а также согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ Ответчик передал денежные средства в размере 5 900 000,00 руб., а продавец ФИО8 ФИО8 получили соразмерно долям за неотъемлемые улучшения и благоустройство квартиры. Таким образом, как следует из представленных в материалы дела расписок расчет был произведен полностью только ДД.ММ.ГГГГ ( лист дела 82).

Согласно п.2.3. договор об ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ.на момент подписания договора оценивают предмет ипотеки в           7 117 000 руб.В данном договоре указано, на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеки» возникает залог (ипотека) в силу закона, залогодержателем по которому является Кредитор-Банк.

Таким образом, суд считает, что основания для отказа во взыскании на заложенное имущество четко перечислены законодателем.Действующее законодательство допускает обращение взыскания на часть предмета залога, достаточную для удовлетворения требований залогодержателя, но отказ в требовании об обращении взыскания на заложенное имущество возможен лишь по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 348 ГК РФ.

В соответствии со ст.ст. 334 и 811 ГК РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п.п. 5.4.1 и 5.4.3 Кредитного договора и п. 4.1. Договора об ипотеке указанное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенную Квартиру.

Согласно ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в Частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пп.1 п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд при принятии решения должен определить и указать в нём сумму, подлежащую уплате Залогодержателю, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п.1 ст. 350 ГК РФ и пп.4 п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Статья 348 ГК РФ предусматривает, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (в редакции Федерального закона        от 30.12.2008 № 306-ФЗ).

        Истец по первоначальному иску просит обратить взыскание на заложенное имущество -квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, состоящей из трех жилых комнат, имеющей общую площадь 102,3 кв.м., жилую площадь 57,6 кв.м., находящуюся на третьем этаже 7-9-этажного дома, литер А, а также установлении его начальной, продажной цены.

       Пунктом 3 ст. 348 ГК РФ установлено, что, если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Суд установил, что ответчиком понастоящему делу Миронюк С.М. не исполняются обязательства по кредитному договору, ответчик не выплачивает ни платежи по основному долгу, ни по процентам за пользованием кредитом.

      В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

      В соответствии со ст. 79 ГПК РФ по данному делу была проведена товароведческая ( оценочная )экспертиза вышеуказанного объекта недвижимости - квартиры с целью установления ее рыночной цены.Согласно Заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость вышеуказанной квартиры составляет 6 023 699 рублей ( листы дела 119-141).

       С учетом вышеизложенного, суд считает возможным удовлетворить первоначальные исковые требования истца и обратить взыскание на заложенное на основании договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Закрытым Акционерным обществом «Банк ВТБ 24» и Миронюк С.М., Закладной недвижимое имуществоквартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из трех жилых комнат, общей площадью 102,3 кв.м., жилой площадь 57,6 кв.м., находящуюся на третьем этаже 7-9-этажного дома, литер А. Определить способ реализации вышеуказанной квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> размере 6 023 699 ( шесть миллионов двадцать три тысячи шестьсот девяносто девять) рублей.

Что же касается заявленных встречных исковых требований, то они удовлетворению не подлежат ввиду следующих обстоятельств.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) также предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

В соответствии со статьей 11 Закона об ипотеке основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона является государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных или заемных средств.

Как следует из представленных Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области документов, ДД.ММ.ГГГГ в Управление обратились:

- ФИО8 с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности к Миронюку СМ. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>;

- ФИО9 с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности к Миронюку СМ., ограничения (обременения) права - ипотека в силу закона на вышеуказанную квартиру;

- Миронюк С.М. с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по тому же адресу, ипотеке в силу закона в отношении квартиры.

В качестве документа-основания в соответствии со ст. 17 Закона о регистрации для государственной регистрации перехода права собственности, ипотеки был представлен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ №.

В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.

Так, в п. 1.1. договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств указано, что покупатель - Миронюк СМ. за счет денежных средств, предоставляемых кредитором - Банк ВТБ 24, являющийся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации покупателю в кредит на приобретение и капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение квартиры согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в городе Ростове-на-Дону между покупателем и кредитором, покупает в собственность у продавцов - ФИО9 и ФИО8 квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

Пунктом 1 ст. 77 Закона об ипотеке установлено, что в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение жилого дома или квартиры.

В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке, п. п. 25, 26 Приказа Минюста РФ от 15.06.2006 № 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества»ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины, одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит в следующем порядке: продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором для государственной регистрации ипотеки помимо существенных условий, установленных для договора купли-продажи, должно быть указано, что объект недвижимости приобретается покупателем за счет кредитных средств (в договоре должен быть указан кредитный договор с указанием сторон договора, его номера, даты и места заключения), либо на государственную регистрацию помимо договора купли-продажи представляются документы, подтверждающие факт получения кредита на приобретение объекта недвижимости (договор займа, кредитный договор).

Факт получения кредита в банке будет являться основанием для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя. При этом покупатель будет являться залогодателем по отношению к лицу, предоставившему ему кредит, без каких бы то ни было других заявлений и документов. Такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в ЕГРП сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

Таким образом, для государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется заключать (и представлять в регистрирующий орган) договор ипотеки и какие-либо другие документы, которые не являются основанием возникновения ипотеки в силу закона.

Ипотека в силу закона была зарегистрирована при предоставлении договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ № и кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ № в пользу ЗАО Банк ВТБ 24.

Однако, по информации, предоставленной Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в отзыве на исковое заявление, ДД.ММ.ГГГГ в Управление поступили документы по государственной регистрации договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении того же объекта недвижимого имущества, заключенного между ЗАО Банком ВТБ 24 и Миронюком СМ. по тому же кредитному договору, с выдачей Миронюку СМ. закладной, то есть дополнительно запись об ипотеке в силу закона на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств была изменена ДД.ММ.ГГГГ на запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.

На настоящий момент договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ никем не оспорен и не признан недействительным и, таким образом, регистрационная запись об ипотеке № на основании договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ № является действительной.

Кроме того, при проведении государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств, в случаях,     установленных     действующим     законодательством,     необходимо предоставление дополнительных документов, в частности, нотариально удостоверенного согласия супруга.

Так, в Управление было представлено согласие супруги на совершение сделки другим супругом от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: Миронюк М.Ю. сообщала о том, что в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса дает согласие супругу, Миронюку СМ., на покупку за счет кредитных средств и залог (ипотеку) квартиры № находящейся по адресу: <адрес>, за цену и на условиях по его усмотрению.

Таким образом, приобретение Миронюк СМ. по договору купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств № от ДД.ММ.ГГГГ квартиры с использованием кредитных средств повлекло возникновение на квартиру ипотеки в силу закона в пользу Банка ВТБ 24, а в последующем по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ № возникновение ипотеки в силу договора.

При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов и проверке законности правоустанавливающих документов, государственным регистратором не было выявлено нарушений действующего законодательства.

Правоустанавливающие документы соответствовали требованиям действующего законодательства, у государственного регистратора не имелось оснований для отказа, предусмотренного ст. 20 Закона о регистрации, в проведении государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ №, права собственности Миронюка СМ. и обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ЗАО Банк ВТБ 24, обременения в виде ипотеки в силу договора в пользу ЗАО Банк ВТБ 24.

Статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представляющей собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание обременении, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец по встречному иску просит суд обязать Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области погасить запись об ипотеке в ЕГРП.

Требование истца об обязании федерального органа исполнительной власти, которым является Управление, совершить определенные действия в могли обжаловаться в установленный законом трехмесячный срок, в порядке, установленном гл. 25 ГПК РФ, однако, истицей по встречному иску не обжаловались.

Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ. (п. 52, 53 Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.2010г.).

    В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

Суд поставил на обсуждение вопрос об исключении из числа ответчиков по встречному иску Управления Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, однако, представитель истца Миронюк М.Ю возражал против исключения Управления из числа оьветчиков и настаивал на рассмотрениии встречного иска согласно заявленным требованиям.

Между тем, в соответствии с ст. 256 ГПК РФ, гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.

Вместе с тем, истец по встречному иску Миронюк М.Ю. знала о государственной регистрации ипотеки как силу закона, так и в силу договора, а также о государственной регистрации права собственности Миронюка СМ. с момента их регистрации, т.е. еще в 2008 году, поскольку ДД.ММ.ГГГГ на покупку за счет кредитных денежных средств и в залог ( ипотеку) квартиру и могла поинтересоваться судьбой данной сделки и тем, как она была зарегистрирована, таким образом, Миронюк М.Ю. утратила право на обжалование действий регистрирующего органа по государственной регистрации ипотеки в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ.

Предусмотренный законом срок обращения в суд пропущен, и объективно не могло быть каких-либо уважительных причин, препятствующих обращению в суд столь длительный промежуток времени, следовательно, имеются достаточные основания для отказа в удовлетворении искового заявления.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судом установлено, что истцом по ервоначальному иску при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 45 838 рублей 76 копеек, которую истец просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке.

Между тем, сумма государственной пошлины за ранее рассмотренное дел о взыскании задолженности по кредитному договору составила 41 696 рублей 28 копеек, поскольку выделенные в отдельное производство требования об обращении взыскания на заложенное имущество судом рассмотрены в рамках настоящего дела, то с Миронюк С.М., в пользу Закрытого Акционерного общества «Банк ВТБ 24»       ( в лице филиала №2153 в г.Краснодаре) подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4000 ( четырех тысяч) рублей.

Судом также установлено, что истцом по встречному иску Миронюк М.Ю. не была оплачена государственная пошлина при его подаче. В этой связи, с Миронюк М.Ю. в доход федерального бюджета подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 400 рублей. На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 88, 98, 100, 194-199 ГПК РФ, суд

                                                    РЕШИЛ:

       Обратить взыскание на заложенное на основании договора об ипотеке                      № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Закрытым Акционерным обществом «Банк ВТБ 24» и Миронюк С.М., Закладной недвижимое имущество -квартиру № расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из трех жилых комнат, общей площадью 102,3 кв.м., жилой площадь 57,6 кв.м., находящуюся на третьем этаже 7-9-этажного дома, литер А.

      Определить способ реализации вышеуказанной квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> размере 6 023 699 ( шесть миллионов двадцать три тысячи шестьсот девяносто девять) рублей.

          В удовлетворении встречных исковых требований Миронюк М.Ю. к Закрытому Акционерному обществу «Банк ВТБ 24»       ( в лице филиала №2153 в г.Краснодаре), Управлению Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, третье лицо Миронюк С.М. о признании недействительным наложения и регистрации обременения - «ипотека в силу закона» на      квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, и обязании погасить соответствующую запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отказать в полном объеме.

          Взыскать с Миронюк С.М. в пользу Закрытого Акционерного общества «Банк ВТБ 24»      ( в лице филиала №2153 в г.Краснодаре) государственную пошлину в размере 4000 ( четырех тысяч) рублей.

         Взыскать с Миронюк М.Ю. в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 400 ( четырехсот) рублей.

        Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной, мотивированной форме.

           Судья                                                          Л.П. Котельникова

Полный текст решения изготовлен 07 июля 2011 года