Дело № 2- 1434/11 Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 8 ноября 2011 года Суд Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону в составе: председательствующего Пономаренко Д.Ф. при секретаре Черняк И.С. рассмотрев открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по жалобе Шатверовой Ш.Г. на постановление судебного пристава-исполнителя Железнодорожного районного отдела Судебных приставов Ростова нД, взыскатель Саидехмедов К.К. У с т а н о в и л: Шатверова Ш.Г. обратилась в суд с жалобой на постановление судебного пристава-исполнителя Железнодорожного районного отдела Службы судебных приставов Ростова нД Павловой О.Ю., мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства № о взыскании с Шатверовой Ш.Г. в пользу Саидахмедова К.К денежных средств вынесено постановление о согласовании стоимости арестованного имущества, установленной специалистом по оценке. Оценка арестованного жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу Ростов нД <адрес> по мнению заявительницы является заниженной и не соответствует рыночной стоимости объекта. Шатверова Ш.Г. просила признать незаконным и отменить постановление судебного пристава-исполнителя Железнодорожного районного отдела Судебных приставов Ростова нД Павловой О.Ю. от ДД.ММ.ГГГГ о согласовании стоимости арестованного имущества. Шатверова Ш.Г. в судебное заседание не явилась. О времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще. В отношении нее дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК% РФ. Представитель Шатверовой Ш.Г., по доверенности Грекова В.И. в судебное заседание явилась, жалобу поддержала и просила удовлетворить. Судебный пристав-исполнитель Железнодорожного районного отдела службы судебных приставов Ростова нД, Разорителева МА. в судебное заседание явилась, жалобу не признала и просила отказать, ссылаясь на то что, что постановлением от ДД.ММ.ГГГГ не были согласованы результаты оценки арестованного имущества, а лишь предложено сторонам исполнительного производства проинформировать пристава-исполнителя о согласии либо не согласии с оценкой. Поскольку указанным постановлением не были согласованы результаты оценки, права и законные интересы заявительницы не нарушены. Взыскать Саидехамдов К.К. и его представитель, по доверенности Титоренко О.Н. в судебное заседание явились, просили в жалобе отказать, поскольку результаты оценки не согласованы. Заслушав в судебном заседании стороны, исследовав материалы дела и материалы исполнительного производства, суд приходит к выводу об удовлетворении жалобы по следующим основаниям: Решением Железнодорожного районного суда Ростова нД от ДД.ММ.ГГГГ с Шатверовой Ш.Г. в пользу Саидахмедова К.К, взыскана стоимость автомобиля <данные изъяты> в размере 1 455 770 рублей. Постановлением судебного пристава-исполнителя Железнодорожного районного отдела Службы судебных приставов Ростова еД от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство о взыскании с Шатверовой Ш.Г. в пользу Саидахмедова К.К. ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства на жилой дом в периоде строительства и земельный участок принадлежащие Шатверовой Ш.Г. был наложен арест. Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ об участии специалиста в исполнительном производстве, оценка арестованного имущества в виде жилого дома в периоде строительства 70%, площадь застройки 115 кв.м., и земельного участка площадь. 305 кв.м. с кадастровым номером № было поручено ФИО14 По заключению ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома в периоде строительства 70% и земельного участка площадью 305 кв.м., расположенных по <адрес> составляет 4 338 600 руб. ( л.д. 67) Из заключения следует, что оценка производилась на основании представленного в распоряжение специалиста техпаспорта домовладения по данным на ДД.ММ.ГГГГ исходя из степени готовности жилого дома 70%. Судом была назначена и проведена оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости арестованного имущества. По заключению Ростовского экспертно-правового центра Дон от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома в периоде строительства 70% и земельного участка площадью 305 кв.м. составляет 11 363 640 руб. 23 коп. Заключение выполнено на основании техпаспорта по данным на ДД.ММ.ГГГГ и с учетом того, что на момент проведения исследования жилой дом имеет степень готовности 100%. В судебном заседании установлено, что разница в определении рыночной стоимости арестованного имущества возникла в связи с тем, что оценка ФИО14 производилась исходя из степени готовности жилого дома 70%, общей площади застройки 115 кв.м., а также не был применен сравнительный подход для определения рыночной стоимости объекта. Сравнительный метод не был применен в связи с отсутствием на рынке Ростова нД подходящих аналогов, выставленных на продажу в стадии незавершенного строительства объектов со степенью готовности 70%. ( л.д. 66). Заключение судебной оценочной экспертизы выполнено с учетом фактической готовности объекта на момент исследования 100%, общей площади жилого дома 351 кв.м. и применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта. Исходя из положений ФЗ Об исполнительном производстве, имуществом должника, на которое может быть обращено взыскание, является имущество в том виде, в котором находится на момент обращения взыскания на него. В данном случае в учреждении юстиции зарегистрирован жилой дом должника площадью 115 кв.м. в стадии строительства со степенью готовности 70%. Однако, фактически данный жилой дом на момент обращения взыскания на него имеет площадь 351 кв.м., степень готовности 100% с полной внутренней отделкой и в полной пригодности для проживания. Из пояснений судебного пристава-исполнителя следует, что должником Шатверовой Ш.Г. не был представлен техпаспорт на домовладение по требованию пристава-исполнителя в связи с чем техпаспорт был запрошен в учреждении юстиции и представлен приставу - исполнителю по данным на 2007 год. Из заключения ООО Ростовская консалдинговая компания следует, что визуальному осмотру подвергался лишь внешний вид строения, без учета фактической степени готовности объекта. Допрошенный судом, эксперт ФИО17 ФИО10 пояснил, что заключение судебной оценочной экспертизы выполнено с учетом того, что объекта со степенью готовности 70% не существует, а имеется объект со степенью готовности 100% в связи с чем и выполнено заключение о фактической рыночной стоимости объекта на момент исследования. Таким образом, судом установлено, что при проведении оценки арестованного в целях принудительного исполнения судебного решения имущества, судебный пристав-исполнитель не выяснил фактическое состояние объекта недвижимости на момент оценки, а сама оценка выполнена в отношении объекта 70% готовности, который в настоящее время видоизменен в сторону значительного улучшения. В соответствии со ст. 85 ФЗ Об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.( ч.1) Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.( ч.2 п.7) Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель: 1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; 2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; 3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке. Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное. По смыслу статьи 13 указанного Закона оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Стоимость жилого дома 70% готовности существенным образом отличается от стоимости этого же объекта 100% готовности, поэтому рекомендуемая оценщиком стоимость арестованного имущества не может являться достоверной. Обязательность для судебного пристава-исполнителя величины рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком, Федеральным законом "Об исполнительном производстве", не установлена. Поскольку в соответствии со статьей 85 ФЗ Об исполнительном производстве оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем, величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком в рамках исполнительного производства, носит рекомендательный характер и не является обязательной. Явно заниженная рыночная стоимость подлежащего реализации имущества не приводит к выполнению задач исполнительного производства, нарушает право стороны исполнительного производства на реализацию имущества по той цене, которая наиболее реально отражает его ценность. Судом установлено, что оценка, произведенная в рамках исполнительного производства ООО Ростовская консалдинговая компания не отражает фактическую рыночную стоимость арестованного имущества, поскольку не основано на исследовании фактического состояния этого объекта и его конкретных технических характеристик. В то же время судебной экспертизой определена рыночная стоимость арестованного недвижимого имущества. Заключение в полной мере отражает фактическое состояние объектов, выполнено с применением ФСО № 1 и № 2, содержит полный анализ состояния рынка с применением затратного и сравнительного подходов, является в полной мере обоснованным и сомнений в правильности у суда не вызывает. Доводы взыскателя Саидахмедова К,К. и его представителя о том, что заключение судебной экспертизы не отражает условия продажи с торгов, ограниченный срок экспозиции и условия продажи для конкретных целей исполнительного производства, являются необоснованными по следующим основаниям: Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. В соответствии с приказом от 20.07.07 года № 256 Министерства экономического развития и торговли РФ Об утверждении федерального стандарта оценки. Общие понятия, походы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) - при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. ( п.10). В соответствии с Приказом от 20.07.07 года № 255 Об утверждении федерального стандарта оценки. Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) - при использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: Рыночная стоимость, Инвестиционная стоимость Ликвидационная стоимость Кадастровая стоимость ( п.5). При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.( п.6) При реализации арестованного имущества должника, покупатель не обязан принимать исполнение, стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, объект продажи выставлен на открытом рынке, поскольку предложение является открытым для всех заинтересованных лиц, принуждение обеих сторон к совершению сделки отсутствует. В соответствии с п. 9 Федерального стандарта оценки. Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества, применяется при определении ликвидационной стоимости. В отличие от рыночной стоимости, влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным, также учитывается при определении ликвидационной стоимости объекта. Поскольку в законе сформулировано требование об оценке имущества должника по рыночным ценам, нет оснований для применения иных стандартов оценки, чем установленных для рыночной стоимости объекта. Положениями статьи 87 Закона об исполнительном производстве предусмотрено, что если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов. Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой, при этом нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Таким образом, нормы Закона об исполнительном производстве, предусматривая необходимость оценки имущества должника по его рыночной стоимости, учитывают ограниченные сроки реализации имущества и содержат положения, направленные на обеспечение возможности реализовать имущество должника в установленные законом ограниченные сроки. Применение ликвидационной стоимости имущества нарушает должника на адекватную оценку имущества и приводит к неосновательному обогащению приобретателей соответствующего имущества. Убедительных и обоснованных подтверждений того, что стоимость арестованного имущества, установленная заключением судебной экспертизы, является завышенной, взыскателем Саидахмедовым К.К. суду не приведено. Представленные справки агентств недвижимости ФИО18 и ФИО19, содержат лишь общие сведения о примерных ценах на недвижимое имущество без применения к конкретным объектам недвижимости, подлежащих реализации. Из заключения ФИО14, заключения ФИО17 и пояснений эксперта в судебном заседании следует, что оба специалиста-оценщика пришли к выводу о неприменимости доходного подхода при исследовании, свое мнение мотивировали одинаковым обоснованным образом, существенных противоречий в оценке стоимости земельного участка, как и противоречий в стоимости жилого дома затратным способом в заключениях не имеется. Неприменение сравнительного подхода в связи с отсутствием аналогов было вызвано тем, что объект оценивался как незавершенный строительством. Суд полагает, что оценка Ростовского экспертно-правового центра Дон, произведенная с применением сравнительного подхода, с учетом фактического состояния жилого дома в полной мере отвечает задачам оценки для обращения взыскания на имущества должника, поэтому должна быть использована при оценке арестованного имущества. Доводы судебного пристава-исполнителя и взыскателя о том, что оценка не была принята судебным приставом-исполнителем, поэтому права и законные интересы должника не нарушены, не могут быть приняты судом по следующим основаниям: В соответствии со ст. 85 ФЗ Об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем в трехдневный срок со дня получения отчета оценщика. Вынесение постановления «о согласовании результатов оценки», которым принятие оценки привлеченного специалиста поставлено в зависимость от согласия либо не согласия с отчетом сторон исполнительного производства, ФЗ Об исполнительном производстве не предусмотрено и прямо противоречит положениям ст. 85 ФЗ Об исполнительном производстве. Согласование результатов оценки привлеченного специалиста со сторонами исполнительного производства не предусмотрено законом, а является самостоятельным действием судебного пристава-исполнителя, который обязан принять постановление об оценке арестованного имущества в установленный срок и в установленном порядке. Из пояснений судебного пристава-исполнителя следует, что в случае предоставления возражений одной их сторон исполнительного производства может быть назначена повторная оценка. В свою очередь с повторной оценкой может не согласиться другая сторона. Суд полагает, что такой подход приводит лишь к затягиванию исполнительного производства в то время, как конечной стадией разрешения вопроса является оспаривание оценки судебного пристава-исполнителя в судебном порядке, что и является в настоящее время предметом рассмотрения дела. При получении отчета пристав-исполнитель обязан внести постановление об оценке имущества. В оспариваемом постановлении указано, что при отсутствии возражений сторон, оценка считается согласованной, т.е. принятой. Судом установлено, что отчет ФИО14 не отражает рыночной стоимости объектов недвижимости, подлежащих реализации в том виде, в котором они находятся в настоящее время, чем нарушаются права должника по исполнительному производству. Рыночная стоимость арестованного имущества определена заключением судебной оценочной экспертизы, и должна быть установлена для оценки имущества. Исходя из того, что в рамках статьи 258 ГПК РФ суд при удовлетворении заявления об оспаривании действий судебного пристава обязан указать конкретный способ восстановления нарушенного права, и принимая во внимание цель обращения стороны исполнительного производства в суд с заявлением об оспаривании постановления судебного пристава об утверждении оценки вещи, суд считает установить рыночную оценку арестованного имущества по заключению судебной экспертизы, поскольку это приведет к окончательному разрешению спора и исключит искусственное затягивание исполнительного производства. Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Постановление судебного пристава-исполнителя Железнодорожного районного отдела Судебных приставов Ростова нД Павловой О.Ю. от ДД.ММ.ГГГГ о согласовании стоимости арестованного имущества признать незаконным и отменить. Установить рыночную стоимость жилого дома литер А и земельного участка с кадастровым номером № площадью 305 кв.м., расположенных по адресу <адрес> а принадлежащих Шатверовой Ш.Г. в размере 11 363 640 руб. Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд Ростова нД в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме. Решение в окончательной форме изготовлено 14.11.11 года Судья