РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
15 апреля 2010 года
Судья Железнодорожного районного суда г. Рязани Никифорова Т.И.,
при секретаре Матвеевой Ю.В.,
с участием представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску Долгов А.С.,
представителя ответчицы по первоначальному иску, истицы по встречному иску Симакова В.В.,
представителя 3-го лица по первоначальному иску - Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области Козаковой С.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по иску ООО «Приток» к Айриевой Е. С. о государственной регистрации дополнительного соглашения, встречному иску Айриевой Е.С. к ООО «Приток» о признании дополнительного соглашения недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Приток» обратилось с иском к Айриевой Е.С. о государственной регистрации дополнительного соглашения. Требования мотивированы тем, что 02.02.2007 между ООО «Приток» и Айриевой Е.С. заключен предварительный договор об инвестирования строительства жилья. Согласно условиям договора ответчица принимает участие в инвестировании строительства жилого дома по адресу: [...], [...], а истец осуществляет реализацию инвестиционного проекта и передает в собственность ответчице трехкомнатную квартиру. Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы России по Рязанской области (далее УФРС по Рязанской области). Дополнительным соглашением сторонами от 10.04.2008 стороны установили, что в связи с присвоением адреса и изменением номеров квартир, Айриевой Е.С. передается трехкомнатная квартира [Номер обезличен] в жилом доме [Номер обезличен] по [...] в [...], также установили фактическую площадь данной квартиры. Данное дополнительное соглашение также прошло государственную регистрацию. В тот же день, 10.04.2008 был подписан передаточный акт, по которому ответчице была передана вышеуказанная квартира. 19.12.2008 года в связи с неполной оплатой инвестором стоимости переданной квартиры стороны заключили дополнительное соглашение [Номер обезличен], в котором установили график погашения задолженности. Данное дополнительное соглашение не прошло государственной регистрации, в связи с уклонением ответчицы от совершения указанных действий. Просит зарегистрировать дополнительное соглашение [Номер обезличен] к предварительному договору [Номер обезличен] от 02.02.2007 г. заключенного между ООО «Приток» и Айриевой Е.С.
Айриева Е.С. обратилась со встречными исковыми требованиями к ООО «Приток» о признании недействительным дополнительного соглашения [Номер обезличен] от 19.12.2008 к предварительному договору [Номер обезличен] от 02.02.2007 об инвестировании строительства жилья. Указала, что, согласно условиям предварительного договора [Номер обезличен] от 02.02.2007, ООО «Приток» обязалось построить и передать в собственность истице трехкомнатную квартиру общей площадью [...] кв. метров, жилой площадью - [...] кв. метров. Айриева Е.С., в свою очередь, обязалась оплатить ООО «Приток» стоимость квартиры в размере [...] рубля, исходя из цены квадратного метра общей площади [...] рублей. Дополнительным соглашением от 31.07.2007 стороны зафиксировали стоимость неоплаченных истицей [...] кв.м., исходя из стоимости 1 квадратного метра [...] рублей. Указанное соглашение не проходило государственной регистрации, поэтому является недействительным. 10.04.2008 года стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору [Номер обезличен] об инвестировании строительства жилья в котором в связи с присвоением адреса и изменением номеров квартир установили, ей передается трехкомнатная квартира [Номер обезличен] в жилом доме [Номер обезличен] по [...] переулку [...], а также установили фактическую площадь квартиры. Указанное дополнительное соглашение в установленном законом порядке прошло государственную регистрацию. Также 10.04.2008 сторонами был подписан передаточный акт, по которому указанная выше квартира была передана ей. Дополнительным соглашением от 19.12.2008 стороны определили, что оставшаяся невыплаченной Айриевой сумма в размере [...] рублей, что составляет оплату 10,912 кв.м. общей площади, исходя из стоимости 1 кв.м. [...] рублей, фиксируется на 6 месяцев с увеличением на [...]%, что составляет [...] рублей. Указала, что стороны по заключенному договору исполнили возложенные на них обязательства в полном объёме: ООО «Приток» по передаточному акту передало, а она приняла квартиру, денежные средства за указанную квартиру внесла полностью, право собственности на квартиру зарегистрировала в УФРС по Рязанской области. Сумма задолженности, зафиксированная дополнительным соглашением [Номер обезличен] от 19.12.2008, определялась из цены, установленной недействительным дополнительным соглашением от 31.07.2007. Полагает, что по этой причине недействительно и соглашение от 19.12.2009. Просит признать недействительным дополнительное соглашение [Номер обезличен] от 19.12.2009 г. к предварительному договору от 02.02.2007 об инвестировании строительства жилья.
Представители ООО «Приток» первоначальные исковые требования поддержали, встречные исковые требования не признали.
Айриева Е.С. в судебное заседание не явилась, в представленном в суд заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, заявленные исковые требования поддержала.
Представитель Айриевой Е.С. первоначальные исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал.
Представитель 3-го лица - Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (ранее УФРС по Рязанской области) с первоначальными исковыми требованиями не согласна, разрешение встречного иска оставила на усмотрение суда.
Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования, как по первоначальному иску, так и по встречному иску необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
В силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанные договоры подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В судебном заседании бесспорно установлено, подтверждается объяснениями представителей сторон, материалами дела, что 02.02.2007 между ООО «Приток» и Айриевой Е.С. был заключен предварительный договор № 37 об инвестировании строительства жилья от 02.02.2007. Согласно условиям договора Айриева Е.С. принимает участие в инвестировании строительства жилого дома по адресу (строительному): [...], [...]. ООО «Приток» осуществляет реализацию инвестиционного проекта по строительству жилого дома в целом и передает Айриевой Е.С. в собственность трехкомнатную квартиру, строительный номер [Номер обезличен] на шестом этаже вышеуказанного жилого дома, общей проектной площадью [...] кв.м., жилой площадью [...] кв. метров. Стоимость квартиры составляет [...] рубля, исходя из стоимости квадратного метра общей площади [...] рублей, при этом оплачивается общая площадь квартиры с учетом площади лоджии с коэффициентом [...]. [...] помещения состаила [...] кв. метров. УФРС по Рязанской области 17.12.2007 произвело государственную регистрацию указанного договора, о чем имеется отметка (номер регистрации [Номер обезличен]).
10.04.2008 стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору № 37 об инвестировании строительства жилья от 02.02.2007. Согласно условиям дополнительного соглашения был уточнен адрес передаваемой Айриевой Е.С. квартиры (квартира [Номер обезличен] дома [Номер обезличен] по [...] [...]), установлена фактическая площадь квартиры, общая площадь составила [...] кв. метров, жилая - [...] кв. метров, т.е. площадь уменьшилась по сравнению с первоначальным договором. УФРС по Рязанской области 25.04.2008 произвело государственную регистрацию указанного дополнительного соглашения, о чем имеется отметка (номер регистрации [Номер обезличен]).
В тот же день, 10.04.2008 г. стороны подписали передаточный акт, согласно которому ООО «Приток» передало, а Айриева Е.С. приняла квартиру [Номер обезличен] дома [Номер обезличен] по [...] [...], на основании на основании предварительного договора [Номер обезличен] об инвестировании строительства жилья от 02.02.2007 года и дополнительного соглашения от 10.04.2008 года.
Право собственности Айриевой Е.С. на указанную выше квартиру было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством Управления Федеральной регистрационной службы по Рязанской области о государственной регистрации права от 25.04.2008 [Номер обезличен] [Номер обезличен]. В тот же день запись о сделке в подразделе [Номер обезличен] Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) кадастровый номер [Номер обезличен] прекращена, что подтверждается соответствующей отметкой.
19.12.2008 стороны подписали дополнительное соглашение [Номер обезличен] к предварительному договору [Номер обезличен] от 02.02.2007, в котором определили размер задолженности Айриевой Е.С. перед ООО «Приток» и порядок ее погашения. В установленном законом порядке государственная регистрация указанного дополнительного соглашения произведена не была, что подтверждается объяснениями представителей сторон, записью о сделке в ЕГРП, отсутствием соответствующих отметок на самом дополнительном соглашении [Номер обезличен].
Поскольку разрешение [Номер обезличен] на строительство дома, в котором расположена квартира, переданная ООО «Приток» Айриевой Е.С., выдано 03.09.2007, спорные правоотношения регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 31.03.2005.
В соответствие со статьей 12 указанного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как указано выше, передаточный акт был подписан сторонами 10.04.2008. Следовательно, обязательства ООО «Приток» исполнены 10.04.2008.
Суду представлены квитанции к приходному кассовому ордеру [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена], [Номер обезличен] от [Дата обезличена].
Из данных платежных документов следует, что по состоянию на 05.06.2009 Айриева Е.С. внесла в кассу ООО «Приток» по предварительному договору [Номер обезличен] от 02.02.2007 - [...] рублей. Эта сумма превышает цену квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра [...] рублей, предусмотренного первоначальным договором между сторонами, учитывая, как расчетную площадь ([...] квадратных метров), указанную в первоначальном договоре ([...]:[...]=[...]), а, тем более, уменьшившуюся фактическую площадь квартиры, отраженную в дополнительном соглашении от 10.04.2008.
Таким образом, до момента обращения ООО «Приток» в суд (15.10.2009) с требованиями о государственной регистрации дополнительного соглашения от 19.12.2008, Айриева Е.С. надлежащим образом исполнила принятое на себя договором [Номер обезличен] от 02.02.2007 обязательство - подписала передаточный акт, уплатила в полном объеме денежные средстве в соответствии с данным договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Поскольку до момента исполнения Айриевой Е.С. обязательства истец с требованиями о государственной регистрации соглашения, изменяющего договор между сторонами ни в суд, ни в регистрирующий орган, ни к ответчице не обращался, государственная регистрация соглашения об изменении договора по прекращенному обязательству невозможна. Правовых оснований удовлетворения исковых требований ООО «Приток» не имеется.
Встречные исковые требования не могут быть удовлетворены по следующим основаниям.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из содержания указанной нормы, следует, что недействительной может быть признана только заключенная сделка.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как указано выше, государственная регистрация дополнительного соглашения от 19.12.2008 между сторонами не была произведена, следовательно, само соглашение не заключено. В настоящее время в связи с прекращением обязательства государственная регистрация этого соглашения невозможна.
Суд приходит к выводу, что правовых оснований признания недействительной незаключенной сделки, которая уже не может быть заключена, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ООО «Приток» к Айриевой Е.С. о государственной регистрации дополнительного соглашения отказать.
В удовлетворении встречного иска Айриевой Е. С. к ООО «Приток» о признании дополнительного соглашения недействительным отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней с момента изготовления в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Железнодорожный районный суд гор. Рязани.
Судья Т.И.Никифорова