№
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 марта 2012 года
Федеральный судья Железнодорожного районного суда г. Рязани Кондакова О.В.
при секретаре Васюговой М.В.,
с участием истца Дронова В.А.,
представителя истца Крыловой Н.Д.,
представителей ответчика – ООО РИКБ «Ринвестбанк» - Третьяковой А.А.,
ответчика Щербаковой В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по иску Дронова В.А. к Плахоте Л.Г., ООО «Кайман, ООО Региональный инвестиционный коммерческий банк «Ринвестбанк», Щербаковой В.Н. о признании сделок недействительными,
УСТАНОВИЛА:
Дронов В.А. обратился в суд с иском к Плахота Л.Г., ООО «Кайман», ООО РИКБ «Ринвестбанк», Щербаковой В.Н. о признании договоров недействительными.
В обоснование своих требований указал, что является собственником квартиры № в доме № по <адрес>, которую приобрел на основании договора о долевом участии в финансировании строительства с ООО «Кайман» от ДД.ММ.ГГГГ Дом многоквартирный, имеет техническое подполье, в котором расположены нежилые помещения <данные изъяты>.
Данные помещения не изолированные, в помещениях расположены инженерные сооружения, обслуживающие многоквартирный дом: в помещениях <данные изъяты> и <данные изъяты> расположены трубы отопления, в <данные изъяты> – канализационные трубы и трубы холодного водоснабжения и отопления, в <данные изъяты>-отопления, <данные изъяты> – отопления и канализации, в <данные изъяты> – отопления.
В <данные изъяты> г. ему, истцу, стало известно, что нежилые помещения <данные изъяты> принадлежат ООО РИКБ «Ринвестбанк», а <данные изъяты> – Щербаковой В.Н.
ООО РИКБ «Ринвестбанк» приобрело нежилые помещения у Плахота Л.Г. на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об отступном. Щербакова В.Н. – на основании договора о долевом участии финансирования строительства № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Кайман». Плахоте Л.Г. жилые помещения принадлежали на основании договоров о долевом участии в финансировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ
Считает, что указанные помещения являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, поскольку в них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме.
Полагает, что договоры, на основании которых возникло право собственности на спорные помещения у Плахоты Л.Г. и Щербаковой В.Н., не соответствуют требованиям ст.290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, и в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными. Следовательно, дополнительное соглашение и соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ., на основании которых возникло право собственности у ООО РИКБ «Ринвестбанк», также ничтожны.
Истец полагает, что заключение данных сделок лишает его, как собственника квартиры в указанном доме, прав на нежилые помещения.
В настоящее время управляющая организация ООО «УО Техрембытсервис» имеет доступ в подвальное помещение и обслуживает расположенные в нем инженерные коммуникации. Банк требует передачи ключей от спорных помещений. Передача ключей банку исключит в дальнейшем доступ управляющей организации и возможность обслуживания коммуникаций, в связи с чем, возникнет опасность для жильцов дома.
Просит признать недействительными договоры, заключенные между ООО «Кайман» и Плахотой Л.Г.:
договор о долевом участии в финансировании строительства № от ДД.ММ.ГГГГ; на нежилое помещение <данные изъяты>, свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ
договор о долевом участии в финансировании строительства № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение <данные изъяты>, свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.,
договор о долевом участии в финансировании строительства № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение <данные изъяты>, свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.,
договор о долевом участии в финансировании строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, на нежилое помещение <данные изъяты>, свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ,
договор о долевом участии в финансировании строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение <данные изъяты>,
- договор о долевом участии в финансировании строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение <данные изъяты>,
договор о долевом участии в финансировании строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение <данные изъяты>,
договор о долевом участии в финансировании строительства № от ДД.ММ.ГГГГ свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение <данные изъяты>,
договор о долевом участии в финансировании строительства № от ДД.ММ.ГГГГ свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение <данные изъяты>,
договор о долевом участии в финансировании строительства № от ДД.ММ.ГГГГ., свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение <данные изъяты>,
договор о долевом участии в финансировании строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение <данные изъяты> по адресу <адрес>.;
- договор о долевом участии в финансировании строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение <данные изъяты>, заключенный между ООО «Кайман» и Щербаковой В.Н.
Признать недействительными соглашение об отступном от ДД.ММ.ГГГГ № и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. к соглашению об отступном № между Плахотой Л.Г. и ООО РИКБ «Ринвестбанк».
Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации права на указанные нежилые помещения.
В судебном заседании Дронов В.А. и его представитель по доверенности Крылова Н.Д. исковые требования поддержали по тем же основаниям.
Представитель ответчика ООО РИКБ «Ринвестбанк» по доверенности Третьякова А.А. исковые требования не признала, полагает, что приобретенные ООО РИКБ «Ринвестбанк» нежилые помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме. В настоящее время банк не имеет доступа в спорные помещения, в связи с чем, не может использовать их в самостоятельных целях. При наличии доступа в помещения банк предоставит управляющей организации возможность постоянного доступа для обслуживания расположенного там оборудования.
Также представитель ответчика заявила о пропуске истцом 3-х летнего срока исковой давности по требованиям о признании договоров между Плахотой Л.Г. и ООО «Кайман» недействительными, указала, что срок исковой давности начинает течь даты заключения последнего договора -ДД.ММ.ГГГГ
Ответчик Щербакова В.Н. исковые требования не признала, пояснила, что она приобрела нежилое помещение <данные изъяты> по договору долевого участия с ООО «Кайман», полностью его оплатила, имела намерение использовать нежилое помещение для предпринимательской деятельности. В связи с возникшим с истцом спором в настоящее время не использует помещение.
Ответчик Плахота Л.Г. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки не известна, каких-либо доказательств в обоснование своих возражений по иску не представил.
Представитель ООО «Кайман» - конкурсный управляющий Гудкова О.Е. - в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причина неявки не известна, каких-либо доказательств в обоснование своих возражений по иску не представила.
Представитель третьего лица – ООО «УО Техрембытсервис» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в ходе разбирательства считал иск подлежащим удовлетворению, указал, что техническое подполье дома содержит инженерное оборудование. У ООО «УО Техрембытсервис» имеется доступ в подвальное помещение, и оно используется для обслуживания дома.
В порядке ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков и представителя третьего лица.
Выслушав представителей сторон, проверив материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу п.1. ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Исходя из буквального толкования вышеприведенных правовых норм возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технический характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Разъясняя смысл п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование); во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из содержания части 1 статьи 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 ЖК РФ не содержит.
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом Конституционный Суд РФ исходит из того, что вопрос об отнесения тех или иных помещений к такому имуществу (общему имуществу многоквартирного дома) требует установления и исследования фактических обстоятельств при рассмотрении конкретных гражданских дел.
В судебном заседании установлено, что постановлением администрации г. Рязани от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кайман» разрешено строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес>, на земельном участке, предоставленном в аренду на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ. дано разрешение на ввод в эксплуатацию дома, расположенного по адресу: <адрес>
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ, выбран способ управления домом – управление управляющей организацией, и управляющая организация - ООО «УО Техрембытсервис».
Истец Дронов В.А. является собственником квартиры №, расположенной на <данные изъяты> этаже дома, на основании договора о долевом участии в финансировании строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Кайман», государственная регистрации права произведена ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ и между ООО «Кайман» (сторона 1) и Плахота Л.Г. (сторона 2) заключены договоры о долевом участии в финансировании строительства в соответствии с п. 1 которых, сторона 2 принимает участие в финансировании строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, а сторона 1 обязуется построить и передать стороне 2 в собственность после введения указанного дома в эксплуатацию по передаточному акту нежилые помещения, расположенные в техническом подполье:
- по договору от ДД.ММ.ГГГГ № - на отметке <данные изъяты> в осях <данные изъяты>, проектной площадью <данные изъяты> кв.м.,
- по договору от ДД.ММ.ГГГГ № – на отметке <данные изъяты> в осях <данные изъяты> проектной площадью <данные изъяты> кв.м.,
- по договору от ДД.ММ.ГГГГ № – на отметке <данные изъяты> в осях <данные изъяты>, проектной площадью <данные изъяты> кв.м.,- по договору от ДД.ММ.ГГГГ № – на отметке <данные изъяты> в осях <данные изъяты>, проектной площадью <данные изъяты> кв.м.,
- по договору от ДД.ММ.ГГГГ № – на отметке <данные изъяты> в осях <данные изъяты>, проектной площадью <данные изъяты> кв.м.,
- по договору от ДД.ММ.ГГГГ. № – на отметке <данные изъяты> в осях <данные изъяты> проектной площадью <данные изъяты> кв.м.,
- по договору от ДД.ММ.ГГГГ. № - на отметке <данные изъяты> в осях <данные изъяты> проектной площадью <данные изъяты> кв.м.,
- по договору от ДД.ММ.ГГГГ № - на отметке <данные изъяты> в осях <данные изъяты> проектной площадью <данные изъяты> кв.м.,
- по договору от ДД.ММ.ГГГГ. № – на отметке <данные изъяты> в осях <данные изъяты>, проектной площадью <данные изъяты> кв.м.,
- по договору от ДД.ММ.ГГГГ № – на отметке <данные изъяты> в осях <данные изъяты>, проектной площадью <данные изъяты> кв.м.,
- по договору от ДД.ММ.ГГГГ № – на отметке <данные изъяты> в осях <данные изъяты>, проектной площадью <данные изъяты> кв.м.
Государственная регистрация договоров не требовалась.
ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности Плахоты Л.Г. на указанные нежилые помещения (<данные изъяты>).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО РИКБ «Ринвестбанк» (кредитор) и Плахота Л.Г. (должник) заключено соглашение об отступном № и дополнительное соглашение к соглашению об отступном №.
В соответствии с которыми, должник Плахота Л.Г. (являясь поручителем по кредитному договору) взамен исполнения обязательств, вытекающих из Договора кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО РИКБ «Ринвестбанк» и ООО «Кайман», передает Банку в качестве отступного имущество, расположенное по адресу: <адрес>, в том числе нежилые помещения цокольного этажа: <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. (п. 2.1 соглашения).
Предоставление Банку отступного прекращает обязательства по кредитному договору в части <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. – часть основного долга (из <данные изъяты> руб. – сумма основного долга, <данные изъяты> руб. - сумма процентов) - пункт 1.2.1, 1.3. соглашения.
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности на указанные нежилые помещения за ООО РИКБ «Ринвестбанк».
ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Кайман» (сторона 1) и Щербаковой В.Н. (сторона 2) заключен договор № о долевом участии в финансировании строительства в соответствии с п. 1 которого, сторона 2 принимает участие в финансировании строительства многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, а сторона 1 обязуется построить и передать стороне 2 в собственность после введения указанного дома в эксплуатацию по передаточному акту нежилые помещения, расположенные в техническом подполье на отмене – <данные изъяты> в осях <данные изъяты>, проектной площадью <данные изъяты> кв.м.
Щербакова В.Н. свои обязательства по договору выполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ. произведена государственная регистрация права собственности Щербаковой В.Н. на нежилое помещение <данные изъяты>.
Заявляя исковые требования, истец ссылается на то, что спорные помещения, расположенные в подвале дома по указанному выше адресу, принадлежащие на праве собственности ответчикам, являются техническим подвалом здания, в связи с чем, собственники жилья указанного дома имеют право на владение данными помещениями на праве общей долевой собственности. В подтверждение заявленных требований истец указывает на то, что в спорных помещениях размещены инженерное оборудование и инженерные сети, предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме.
В силу ст. 56 ГК РФ судом на истца возлагалась обязанность представить доказательства наличия в спорных помещениях оборудования, предназначенного для обслуживания нескольких помещений в доме, и использования самих помещений для нужд владельцев квартир в доме.
Оценивая представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для включения спорных нежилых помещений в состав общего имущества дома.
Сам по себе факт расположения в спорных помещениях инженерных сетей не является основанием к безусловному отнесению их к общим помещениям многоквартирного дома, существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей.
Согласно проектной документации (заключение № государственной экспертизы проектно-сметной документации, комплексные технические условия на инженерное обеспечение от ДД.ММ.ГГГГ., проектная документация ООО «Станко-Строй») указанный жилой дом запроектирован как 10-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, в техподполье которого проложены трубопроводы инженерных коммуникаций жилого дома.
Согласно заключению от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями построен в соответствии с проектной документацией, ДД.ММ.ГГГГ введен в эксплуатацию.
Управление Росреестра по Рязанской области сведениями о правах на многоквартирный дом и о составе общего имущества дома не располагает, ввиду отсутствия обращений собственников дома, что подтверждается сообщением № от ДД.ММ.ГГГГ., уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ. №.
Согласно реестру Рязанского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» на ДД.ММ.ГГГГ владельцем дома значится ООО «Кайман».
Назначение помещений: самостоятельные, вспомогательные, технологические, - должно быть документально определено, что отражается в техническом паспорте здания.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент введения дома в эксплуатацию) дату индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации). Следовательно, назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.
Согласно данным технической инвентаризации дома от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной органом технической инвентаризации до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, данные помещения сформированы как самостоятельные объекты недвижимости при строительстве дома, были описаны при первичной технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ., расположены в цокольном этаже дома, и являются встроенными нежилыми помещениями с обособленным функциональным назначением.
Спорные помещения по данным техпаспорта обозначены арабскими цифрами, в то время как, в соответствие с п. 3.25 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. N 37, элементы общего имущества в доме (коридор общего пользования, лифтовые холлы, вестибюли, лестничные клетки, междуквартирные помещения общего пользовании) нумеруются римскими цифрами черной тушью.
Спорные нежилые помещения строились не на средства собственников квартир данного дома, а по договором долевого участия ООО «Кайман» с Плахотой Л.Г. и Щербаковой В.Н. на денежные средства последних.
Договоры ООО «Кайман» с Плахотой Л.Г. указаны в реестре участников долевого строительства, представленном ООО «Кайман» в Управление Росреестра по Рязанской области, что также подтверждает тот факт, что изначально спорные помещения строились как самостоятельные объекты.
Определением суда по ходатайству истца была назначена и проведена судебная экспертиза для разрешения вопросов о наличии в спорных нежилых помещениях оборудования, предназначенного для обслуживания помещений в доме, цель их использования, проведения ремонтных работ и соответствие рабочему проекту на строительство дома.
Согласно заключению эксперта Тюрниковой Р.А. № от ДД.ММ.ГГГГ на момент производства экспертного осмотра в нежилых помещениях <данные изъяты> по адресу: <адрес> расположены трубопроводы системы отопления различного диаметра со стояками с перекрывающими кранами;
-в помещениях <данные изъяты> расположены линии трубопроводов канализации со стояками;
-в помещениях <данные изъяты> расположены линии трубопроводов горячего и холодного водоснабжения с перекрывающими кранами;
-в помещении <данные изъяты> расположен электрический кабель с разводкой по дому и в тепловой узел.
Указанное выше оборудование нежилых помещений обслуживает более одного помещения в данном доме.
На момент производства экспертного осмотра нежилые помещения <данные изъяты> по адресу: <адрес> используются для обслуживания дома.
После ввода дома в эксплуатацию понижен уровень пола в <помещениях данные изъяты>, установлена металлическая дверь в помещение <данные изъяты> и частично устроена перегородка, ограждающая помещение <данные изъяты> от других помещений.
Инженерное оборудование, расположенное в спорных нежилых помещениях не подвергалось ремонту после ввода дома в эксплуатацию.
Спорные нежилые помещения по планировке соответствуют рабочему проекту на строительство дома.
Инженерные коммуникации технического подполья дома <адрес> по <адрес> соответствуют проектам инженерных коммуникаций.
В судебном заседании эксперт Тюрникова Р.А. подтвердила выводы экспертизы. Пояснила, что в настоящее время нежилые помещения используются управляющей организацией для обслуживания трубопроводов, расположенных в этих помещениях. Собственники спорных помещений их не используют. Самостоятельное использование этих помещений собственниками возможно, в этом случае необходимо обеспечить постоянный доступ обслуживающей организации к коммуникациям либо произвести переоборудование системы водоснабжения, канализации и отопления путем выноса перекрывающих кранов за пределы спорных помещений.
Не доверять заключения эксперта у суда не имеется оснований, эксперт имеет длительный стаж работы по специальности и экспертной деятельности, исследование проводилось путем осмотра и измерения помещений, выводы эксперта конкретны, не требуют дополнительных исследований и подтверждаются иными вышеприведенными доказательствами.
Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о том, что спорные нежилые помещения не является общим имуществом дома, поскольку никогда не отвечали признакам общедомового имущества, не предназначены для обслуживания других жилых помещений в доме, изначально созданы и инвентаризированы как встроенные нежилые помещения, являющиеся самостоятельным объектом недвижимости, созданными за счет денежных средств ответчиков, с самостоятельным функциональным назначением, правовой режим которого отличается от правового режима, установленного п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ,
Доказательств обратного истец не представил.
Наличие в спорных помещениях инженерных сетей не порождает право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на спорные помещения, поскольку для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения.
С учетом норм п. 1 ст. 218 ГК РФ спорные нежилые помещения приобретено ответчиками на основании договоров долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, в установленном ст. 219 ГК РФ порядке право частной собственности ответчиков зарегистрировано уполномоченным органом, в связи с чем, оснований для признания недействительными договоров и государственной регистрации не имеется.
Доводы истца о необходимости постоянного доступа к инженерному оборудованию, который ответчиками в будущем может быть ограничен, не является основанием к удовлетворению исковых требований. Собственники квартир не лишены возможности в случае отказа ответчиков обеспечить доступ к инженерному оборудованию обратиться в суд с соответствующими исковыми требованиями.
Кроме того, суд полагает, что истец обратился в суд с иском от имени всех собственников жилого дома, не имея на это надлежащих полномочий.
В силу ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Как указано выше, собственниками помещений выбран способ управления управляющей организацией. С каждым собственником помещения заключен договор на управление и техническую эксплуатацию дома.
На основании решения общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ Дронов В.А. избран старшим по дому. Пунктом 3 данного решения постановлено считать целесообразным с целью защиты прав собственников обратиться в суд с иском к Плахоте Л.Г., Щербаковой В.Н., ООО РИКБ «Ринвестбанк» о признании сделок по самовольному захвату общей долевой собственности и права собственности недействительным.
На основании решения общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ. Дронов В.А. избран председателем совета многоквартирного дома.
В силу п. 5 ч. 8 ст.161.1 ЖК РФ председатель совета многоквартирного дома вправе на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступать в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
Истец обратился с данным иском в суд, как от своего имени, так и в интересах всех собственников жилых помещений дома. При этом истцом не приложено доверенностей, подтверждающих полномочия истца на обращение в суд от имени других собственников помещений дома ни на дату предъявления иска, ни на дату рассмотрения иска.
Поскольку судом не установлено правовых оснований для удовлетворения иска, заявление ответчика об истечении срока давности не имеют правового значения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, судья
Р Е Ш И Л А:
В удовлетворении исковых требований Дронова В.А. к Плахоте Л.Г., ООО «Кайман», ООО Региональный инвестиционный коммерческий банк «Ринвестбанк», Щербаковой В.Н. о признании сделок недействительными и исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятии решения суда в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Железнодорожный районный суд г. Рязани.
Судья