Дело № 2-1765/11
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 августа 2011 г.Новосибирск
Железнодорожного районный суд г. Новосибирск
в составе:
председательствующего судьи Михайловой Т. А,
при секретаре Джелиловой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Видика И.А. к мэрии г. Новосибирск, Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирск о признании нежилых помещений общим имуществом всех собственников многоквартирного дома,
У С Т А Н О В И Л :
Видик И.А. обратился в Железнодорожный районный суд г. Новосибирск с у4казанным иском к мэрии г. Новосибирск, Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирск, в обоснование указав, что он является собственником двухкомнатной квартиры, расположенной на № этаже в многоквартирном пятиэтажном панельном жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Данный многоэтажный жилой дом был введен в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ имеет кроме жилых также и нежилые помещения на первом этаже и подвальные помещения (цокольный этаж), в которых расположены инженерные коммуникации и оборудование общего пользования, предназначенные для обслуживания и эксплуатации дома.
На сегодняшний день выяснилось, что нежилое помещение общей площадью № кв.м. и нежилое помещение общей площадью № кв.м. в подвале (на цокольном этаже) указанного пятиэтажного жилого дома являются муниципальной собственностью. В ДД.ММ.ГГГГ жилой дом был включен в реестр муниципального имущества <адрес> на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Спорные нежилые помещения расположены в подвале №го подъезда дома, указанных на поэтажном плане.
В настоящее время Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии <адрес> проводятся мероприятия по подготовке пакета надлежащих документов для государственной регистрации права собственности муниципального образования <адрес> на указанные выше нежилые помещения.
Поскольку спорные нежилые помещения расположены в подвале многоэтажного жилого дома, а подвал является цокольным (техническим) этажом, в указанных помещениях расположены коммуникации и инженерно-техническое оборудование, предназначенные для обслуживания и эксплуатации всех жилых и нежилых помещений, находящихся в доме, в том числе и квартиры, принадлежащей ему, - в силу положений ст.ст. 36 и 37 ЖК РФ и п. 2 Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.06 г. являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в доме.
К тому же, согласно акта обследования цокольного этажа от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирного <адрес> по <адрес> было установлено, что в подвале, в том числе и в спорных нежилых помещениях по адресу: <адрес>,<адрес>, <адрес>, проложены коммуникации, предназначенные для обслуживания всех квартир, расположенных в данном доме.
На протяжении нескольких лет в указанном доме происходили чрезвычайные ситуации, когда был необходим доступ в вышеуказанные помещения, но возможности попасть туда не было. Например, в ДД.ММ.ГГГГ отсутствовала горячая вода в полотенцесушителе в некоторых квартирах (<адрес>), поэтому необходимо было произвести ремонтные работы, а для этого нужно было попасть в подвальное помещение (общей площадью № кв.м.), которое находится под этими квартирами; в ДД.ММ.ГГГГ <адрес> остались на № недели без горячей воды, так как арендатор помещения (общей площадью № кв.м.) перекрыл краны в этом помещении, таким образом лишив и собственников вышерасположенных квартир горячей воды.
Считает, что выделение Мэрией Новосибирска в обособленный объект части помещений в подвале было осуществлено с нарушением требований положений ч. 3 ст. 36 и ч. 4 ст. 37 ЖК РФ самоуправно, без согласия всех собственников жилых и нежилых помещений, и владение, пользование и распоряжение ответчиком данным объектом препятствует собственникам жилых и нежилых помещений, в том числе и истцу осуществлять обслуживание и эксплуатацию всех жилых и нежилых помещений в доме, поскольку ответчиком ограничен свободный доступ к расположенным в спорных помещениях коммуникациям и инженерно-техническому оборудованию.
Просит суд признать нежилое помещение общей площадью № кв.м. и нежилое помещение общей площадью № кв.м., расположенные в подвале (на цокольном этаже) общим имуществом всех собственников многоквартирного <адрес> исключить нежилое помещение общей площадью №.м. и нежилое помещение общей площадью № кв.м., расположенные в подвале (на. цокольном этаже) из реестра муниципального имущества <адрес>.
В судебном заседании истец Видик И.А. заявленные исковые требования поддержал.
Представитель Департамента земельных и имущественных мэрии г. Новосибирск исковые требования не признал, поскольку что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд; кроме того, право муниципальной собственности на объект возникло в силу закона и не связано с фактом учета имущества в реестре муниципальной собственности; спорные нежилые помещения были сформированы как самостоятельные объекты гражданских прав, не связанные с обслуживанием всех помещений дома.
Суд отказывает ответчику в удовлетворении ходатайства о пропуске истцом срока на обращение в суд, при этом суд исходит из следующего. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения ( ст. 304 ГК РФ). На требования собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, не распространяется срок исковой давности в силу ст. 208 ГК РФ.
Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичные положения закреплены и в ст.36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Как установлено п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 N 489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, имущество, которое может быть включено в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, должно обладать двумя обязательными признаками: во-первых, оно должно иметь вспомогательное назначение и, во-вторых, обслуживать более одного помещения (квартиры). Соответственно, для отнесения какого-либо помещения к помещению, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности, необходимо установить его целевое назначение и функциональную принадлежность.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что Видик И.А. является собственником двухкомнатной квартиры, расположенной на № этаже многоквартирного пятиэтажного панельного жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 7). Многоэтажный жилой <адрес> <адрес> возведен в ДД.ММ.ГГГГ. В жилом доме расположены нежилые помещения в подвале общей площадью № кв.м. и нежилое помещение общей площадью № кв.м., которые являются собственностью муниципального образования Новосибирска.
Жилой дом был включен в реестр муниципального имущества Новосибирска на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность».
По сведениям <данные изъяты> спорные нежилые помещения <адрес> по <адрес> в <адрес> при инвентаризации учитывались следующим образом ( л.д. 29 – письмо от ДД.ММ.ГГГГ ).
По данным технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, <адрес> на технический учет был поставлен многоквартирный дом, в подвале которого спорные нежилые помещения учтены как помещения общего пользования (документы о приемке жилого дома в эксплуатацию не предоставлялись).
По данным инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ после проведения внутренней перепланировки в подвале учтены: 1) помещение площадью № кв.м, используемое под библиотеку института «<данные изъяты> 2) помещение площадью № кв.м, используемое под пункт проката ; документы по изменению назначения помещений для учета не предоставлялись.
По данным инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ площадь помещения, занимаемого библиотекой, увеличилась на № кв.м помещениями общего пользования и составила № кв.м; помещение пункта проката площадью № кв.м осталось без изменения.
По данным инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ после проведения внутренней перепланировки и уточнения размеров в подвале учтены: 1) помещение площадью № кв.м, используемое под библиотеку, 2) помещение площадью № кв.м, используемое под мастерскую дизайнеров творческого объединения мастеров при Железнодорожном РИК Новосибирска. Документы по изменению назначения помещений для учета не предоставлялись.
По данным инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ после проведения внутреннейперепланировки в подвале учтено помещение площадью № кв.м, используемоекак учрежденческое (ранее как библиотека). Помещение площадью № кв.м необследовалось и осталось без изменений. Документы по изменению назначенияпомещений для учета не предоставлялись.
По данным инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ в подвале проведено обследование помещений площадью № кв.м., назначение которых не определено. Согласно экспликации по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, нежилые помещения имеют площади соответственно № кв.м.
Данные объекты включены в реестр муниципального имущества Новосибирска за реестровыми номерами № Указанный реестр квалифицируется как документ, подтверждающий на момент рассмотрения дела право собственности муниципалитета на спорные помещения. Факт принадлежности объектов за муниципалитетом соответствует положениям постановления Верховного Совета РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.
Суд полагает не подлежащим удовлетворению заявление о проведении строительно-технической экспертизы, исходя из того, что экспертиза состоятельна ответить лишь на вопросы о наличии в подвале или соответствующей части подвала коммуникаций и оборудования. Само по себе данное обстоятельство не дает основание считать эти объекты недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев на основании ст.36 ЖК ; доказательства использования спорных нежилых помещений в целях обслуживания нужд помещений в данном доме отсутствуют.
Органами технической инвентаризации, как указано выше, спорные нежилые помещения сформированы как самостоятельные объекты недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ, использовались не только в целях, связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома, а в качестве самостоятельных объектов с учетом назначения находящихся помещений; суд не вправе самостоятельно определить целевое назначение сформированных объектов недвижимости.
На момент начала приватизации квартир в доме (утрата жилым домом статуса объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности) спорные подвальные помещения были предназначены ( учтены, сформированы) для самостоятельного использования (библиотека, пункт проката и т.д.) в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, а потому не могли перейти в общую собственность ; факт наличия в спорных помещениях коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одной квартиры, не может сам по себе свидетельствовать о принадлежности помещений к общему имуществу.
Истец Видик И.А. и иные заинтересованные лица в целях защиты своих интересов имеют возможность обращаться с требованиями об установлении права пользования сервитуария – пользования чужим имуществом в соответствии с видом сервитута и право на сохранение сервитута в случае перехода права собственности на обремененную недвижимость к другому лицу.
Руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ,суд
Решил:
В удовлетворении иска Видика И.А. к мэрии г.Новосибирск и Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г.Новосибирск отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней с подачей жалобы через суд, постановивший решение, в Новосибирский областной суд.
Судья: Т.А.Михайлова