Дело № 2-234/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 ноября 2011 года г. Новосибирск
Железнодорожный районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Пуляевой О.В.
при секретаре Степановой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смирнова В. А. к Нагайке Е. О., Землякову И. В., Истомину И. Г., Шемяковскому С. Г., Никитченко Ю. С., третье лицо У. Р. по НСО об оспаривании сделок, о государственной регистрации сделки купли-продажи,
установил:
27 мая 2010 г. Смирнов В.А. обратился в суд с иском к Нагайка Е.О., Никитченко Ю.С. (том 1 л.д.4), в котором просил истребовать из чужого незаконного владения Никитченко Ю.С. <адрес> <адрес>, передать ее истцу, исключить из ЕГРП запись о переходе права собственности на указанную квартиру, вынести решение о государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры, заключенной 16.04.2008 и перехода права собственности.
В обоснование иска указано, что 16.04.2008 между истцом и ответчиком Нагайка Е.О. заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры <адрес> <адрес>. Оплата по договору произведена. Произведена так же передача имущества по акту, покупателю переданы ключи.
16.04.2008 стороны договора обратились к государственному регистратору с целью зарегистрировать право собственности покупателя.
12.05.2008 из ФРС по НСО в адрес истца направлено уведомление о приостановлении гос. регистрации в связи с наличием описки в написании отчества покупателя, отсутствием сведений из банка о прекращении ипотеки, наличием ареста по постановлению судьи от 30.04.2008 и следователя СЧ ГСУ при УВД от 01.05.2008.
Причины приостановления были устранены.
04.07.2008 между истцом и представителем Нагайка Е.О. заключено соглашение о том, что с 16.04.2008 покупателем приобретено право владения и пользования квартирой.
29.10.2008 Нагайка Е.О. через своего представителя подал заявление в УФРС по НСО о возврате документов с регистрации.
В октябре 2008 г. истец обратился с иском о государственной регистрации сделки и перехода прав собственности на квартиру.
10.03.2010 судом первой инстанции (Железнодорожным районным судом г.Новосибирска) вынесено решение об удовлетворении исковых требований.
16.04.2010 судом кассационной инстанции решение отменено, постановлено новое об отказе в иске в связи с недоказанностью факту уклонения ответчика от государственной регистрации сделки и наложением ареста судебным приставом-исполнителем.
После указанных событий - 10.06.2010 представителем Нагайка Е.О. подано повторное заявление о возврате документов с регистрации в связи с чем регистрации была приостановлена, а затем 17.06.2010 в ней было отказано. Ранее наложенный судебным приставом арест был отменен.
21.05.2009 определением Заельцовского районного суда в рамах сводного исполнительного производства между Земляковым И.В. и Нагайкой Е.О. утверждено мировое соглашение по условиям которого последний в счет частичного погашения долга передает Землякову И.В. спорную квартиру. 20.04.2010 определением Новосибирского областного суда определение Заельцовского районного суда от 21.05.2009 было отменено. Согласно выписке из ЕГРЮЛ собственником спорной квартиры является Никитченко Ю.С.
Истец полагает, что последующие после 16.04.2008 г. сделки, направленные на отчуждение квартиры, являются ничтожными.
25.01.2011 судом приняты к производству уточненные исковые требования к Нагайке Е. О., Землякову И. В., Истомину И. Г., Шемяковскому С. Г., Никитченко Ю. С. (л.д.119,124 том 1), согласно которых истец просит:
-признать сделку купли-продажи спорной квартиры от 08.07.2009, заключенную между Земляковым И.В. и Истоминым И.Г. недействительной в силу ее ничтожности
-аннулировать из ЕГРП запись о переходе права собственности к Истомину И.Г.
-признать сделку купли-продажи спорной квартиры от 20.01.2010, заключенную между Истоминым И.Г. и Шемяковским С.Г. недействительной в силу ее ничтожности
-аннулировать из ЕГРП запись о переходе права собственности к Шемяковскому С.Г.
-признать сделку купли-продажи спорной квартиры, заключенную меду Шемяковским С.Г. и Никитченко Ю.С. недействительной в силу ее ничтожности
-аннулировать из ЕГРП запись о переходе права собственности к Никитченко Ю.С.
- вынести решение о государственной регистрации сделки купли-продажи спорной квартиры, совершенной между истцом и Нагайкой Е.О. на основании договора от 16.04.2008.
Указанные исковые требования основаны на ст.165, 167, 168, 305,551 ГК РФ.
В судебное заседание истец не явился. Его представитель по доверенности Назаров Р.С. исковые требования поддержал в полном объеме, указав, что требования о виндикации в рамках настоящего спора не заявлены. Они могут быть заявлены Смирновым А.В. после государственной регистрации права собственности в случае удовлетворения данного иска.
Ответчики Нагайка Е.О., Земляков И.В., Шемяковский С.Г., Никитченко Ю.С. в судебное заседание не явились.
Представитель ответчиков Нагайка Е.О., Никитченко Ю.С., Шемяковского С.Г. по доверенности Шаламова В.А. с иском не согласился, представив письменный отзыв, согласно которого считает требования необоснованными, поскольку договор от 16.04.2008 г. не прошел гос.регистрацию, Нагайка Е.О. не уклонялся от регистрации сделки. Впоследствии изменились обстоятельства и он заключил в суде мировое соглашение с Земляковым И.В., по условиям которого спорное имущество передано последнему, что являлось основанием для регистрации перехода права собственности. То есть продавец отказался от договора купли-проджи. С учетом разъяснений Верховного и ВА судов РФ (Пленум № 22) иск покупателя о гос.регистрации права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Нагайка Е.О. не передавал Смирнову А.В. спорный объект. Он вправе требовать лишь возмещения убытков.
Представитель ответчика Землякова И.В. по доверенности Денисенко Т.Г. в судебном заседании с иском не согласился, представив письменный отзыв, согласно которого считает требования необоснованными, поскольку ввиду наличия иного договора купли-продажи приоритет имеет покупатель, который фактически владеет и пользуется объектом.
Ответчик Истомин И.Г. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела неоднократно извещался по адресу места регистрации, установленного судом путем направления запроса в УФМС. Согласно ст.118, 119 ГПК РФ судебная повестка посылается по последнему известному месту жительства адресата и считается доставленной, хотя бы адресат по этому адресу не проживает или не находится. Суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений с последнего известного места жительства. Возвращение в суд не полученного адресатом после двух извещений заказного письма не противоречит порядку вручения заказных писем и оценивается судом как надлежащая информация органа связи о неявке адресата за получением заказного письма. Таким образом, с учетом ст.167 ГПК РФ суд признает ответчика извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела и рассматривает дело в его отсутствие.
Представитель Управления Росреестра в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, что подтверждается почтовым уведомлением.
Выслушав пояснения представителя истца, представителей ответчиков Нагайка Е.О., Никитченко Ю.С., Шемяковского С.Г., Землякова И.В., изучив материалы гражданских дел № 2-234\11, 2-1698/09, 2-226\09 суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований исходя из следующего.
Из материалов настоящего гражданского дела, гражданских дел Железнодорожного районного суда №№ 2-1698/09 и 2-226\09 следует, что 16.04.2008 Смирновым В. А. и Нагайкой Е. О. подписан договор купли-продажи двухкомнатной квартиры <адрес> (том 1 л.д.9). Цена договора составила 1000000 руб. Оплата по договору произведена, что подтверждается п. 4. Произведена так же передача имущества (п.11 договора).
16.04.2008 стороны договора обратились к государственному регистратору с целью зарегистрировать право собственности покупателя.
12.05.2008 из УФРС по НСО в адрес истца направлено уведомление о приостановлении госрегистрации в связи с наличием описки в написании отчества покупателя, отсутствием сведений из банка о прекращении ипотеки, наличием ареста по постановлению судьи от 30.04.2008 и следователя СЧ ГСУ при УВД от 01.05.2008 (том 1 л.д.14).
16.07.2008 между истцом и представителем Нагайка Е.О. по доверенности подписано дополнительное соглашение, согласно которого отчество покупателя в договоре не «Алексеевич», а «Александрович» (л.д.10 том 1).
04.07.2008 между истцом и представителем Нагайка Е.О. по доверенности заключено соглашение о том, что с 16.04.2008 покупателем приобретено право владения и пользования квартирой (л.д.12 том 1).
22.08.2008 между сторонами подписано дополнительное соглашение (л.д.11 том 1), согласно которого уточнен п.2 договора.
Таким образом, сделка между сторонами совершена в надлежащей форме, как то требует ст.550 ГК РФ, условия договора исполнены, сумма сделки определена в тексте договора. Факт отсутствия доказательств несения расходов по содержанию имущества не свидетельствует об отсутствии доказательств передачи квартиры от продавца покупателю.
29.10.2008 Нагайка Е.О. через своего представителя подал заявление в УФРС по НСО о возврате документов с регистрации.
10.11.2008 истцом в Железнодорожный районный суд подано исковое заявление о регистрации сделки (дело № 2-226\09 - л.д.8).
10.03.2010 решением Железнодорожного районного суда г.Новосибирска исковые требования удовлетворены (том 1 л.д.20).
16.04.2010 судом кассационной инстанции решение отменено, постановлено новое об отказе в иске (л.д.22 том 1).
Как следует из указанного кассационного определения (л.д. 148 дело № 2-226\09) в связи с нахождением продавца квартиры в СИЗО, признанием им в ходе рассмотрения спора иска Смиронова В.А., утверждением его о том, что он не уклонялся и не уклоняется от регистрации сделки, оснований для государственной регистрации права в судебном порядке не установлено.
21.05.2009 определением Заельцовского районного суда (том 1 л.д.23) в рамах сводного исполнительного производства между Земляковым И.В. и Нагайкой Е.О. утверждено мировое соглашение по условиям которого Нагайка Е.О. передает в собственность Землякову И.В. <адрес> в счет погашения долга.
Как следует из материалов дела на основании данного определения Управлением Росреестра 17.06.2009 за Земляковым И.В. зарегистрировано право собственности (запись № 54-54-01/238/2009-329).
20.04.2010 определением Новосибирского областного суда определение Заельцовского районного суда от 21.05.2009 было отменено (том 1 л.д.25).
Железнодорожным районным судом г.Новосибирска в 2009 г. рассматривался иск Смирнова А.В. к Нагайка Е.О. о признании права собственности (дело № 2-1698\09).
Решением от 31.07.2009 (л.д.115 вышеуказанного дела) в удовлетворении иска отказано. Определением суда кассационной инстанции от 12.11.2009) указанное решение оставлено без изменения. Основанием для отказа в иске послужило наличие вступившего на тот момент в законную силу еще не отмененного в кассационном порядке вышеуказанного определения Заельцовского районного суда от 21.05.2009.
В материалы настоящего дела Управлением Росреестра по НСО представлены копии договоров купли-продажи и актов приема-передачи спорной квартиры :
от 18.06.2009 г. между Земляковым И.В. и Истоминым И.Г.(дата регистрации 08.07.2009)
от 09.07.2009 г. между Истоминым И.Г. и Шемяковским С.Г. (дата регистрации 20.01.2010)
от 05.02.2010 г. между Шемяковским С.Г. и Никитченко Ю.С. (дата регистрации 03.03.2010).
Право собственности Никитченко Ю.С. на спорную квартиру подтверждается выпиской из ЕГРП от 21.04.2010 (л.д.28 том 1, л.д.76 том 1).
В соответствии со ст.164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Договор продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (пункт 2 статьи 558 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 8 и пункту 2 статьи 223 данного Кодекса право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Кодекса переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (пункт 3 статьи 2, пункт 7 статьи 16 Закона).
Как следует из разъяснений, данных в п.п.60,61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Из материалов дела следует, что имущество передано истцу (п.10 договора, который имеет силу акта приема-передачи).
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в силу ст.2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является лишь юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
За другим приобретателем спорного имущества (Земяковым И.В.) 17.06.2009 произведена регистрация перехода прав собственности, однако, такая регистрация производилась на основании определения суда об утверждении мирового соглашения, впоследствии отмененного судом вышестоящей инстанции в кассационном порядке. То есть право собственности у покупателя (Землякова И.В.) не возникло.
А, следовательно, несмотря на то, что определение суда об утверждении мирового соглашения отменено позже, чем совершена сделка по отчуждению Земляковым И.В. спорного имущества, указанное лицо было не вправе совершать сделку в отношении него, что в силу ст.166 ГК РФ является основанием считать сделки купли-продажи от 18.06.2009 г. между Земляковым И.В. и Истоминым И.Г.(дата регистрации 08.07.2009), от 09.07.2009 г. между Истоминым И.Г. и Шемяковским С.Г. (дата регистрации 20.01.2010) и от 05.02.2010 г. между Шемяковским С.Г. и Никитченко Ю.С. (дата регистрации 03.03.2010) недействительными в силу их ничтожности.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, в том числе не влечет возникновения права собственности.
Таким образом, суд пришел к выводу о наличии у истца охраняемого законом интереса в оспаривании сделок и права требовать регистрации договора от 16.04.2008, а не требовать возмещения убытков.
В рамках настоящего дела заявлен иск о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требований о применении последствий ее недействительности. Аннулирование записей в государственном реестре последствиями недействительности ничтожной сделки не являются. Истец не требует передать ему имущество в порядке реституции, виндикации. Целью обращения его в суд является подтверждение судом факта существования (отсутствия) правоотношений (иск о признании), к числу которых относится иск о признании недействительной сделки. Заявляя настоящий иск Смирнов А.В. прекращает титул приобретателя (иных лиц) и легитимирует себя в качестве собственника.
Ссылки представителей сторон на наличие (отсутствие) фактов добросовестности (недобросовестности) приобретателей квартиры не могут быть приняты во внимание при рассмотрении настоящего спора, поскольку истец не просит применить последствия недействительности ничтожных сделок. Так же не подлежат исследованию в рамках настоящего спора факты выбытия имущества с согласия (без согласия) собственника, поскольку виндикационный иск не заявляется.
Как следует из разъяснений Пленума ВАС и Верховного суда РФ, данных в Пленума № 22 от 29.04.2010 (п.52) в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП, а следовательно в рамках настоящего спора должен быть рассмотрен вопрос об аннулировании записей в государственном реестре.
Запись о регистрации права собственности на спорное имущество за Земляковым И.В. произведена на основании судебного акта, впоследствии отмененного вышестоящим судом. То есть настоящее решение суда является основанием для прекращения записи о государственной регистрации права собственности Землякова И.В., Истомина И.Г., Шемяковского С.Г., Никитченко Ю.С. и сделок со спорным имуществом - договоров купли-продажи от 18.06.2009 г. между Земляковым И.В. и Истоминым И.Г., от 09.07.2009 г. между Истоминым И.Г. и Шемяковским С.Г. и от 05.02.2010 г. между Шемяковским С.Г. и Никитченко Ю.С.
Факт уклонения продавца (ответчика Нагайка Е.О.) от государственной регистрации сделки подтверждается материалами дела, его действиями, направленными на отзыв документов с госрегистрации, последующим заключением мирового соглашения, в силу которого перешло право собственности на имущество другому лицу. Кроме того, действия, совершенные Нагайкой Е.О. в августе-сентябре 2011 г. (в период рассмотрения дела) – направление им в адрес истца сообщений об отказе от договора сами по себе свидетельствуют об уклонении от регистрации договора и не имеют правового значения для решения вопроса о государственной регистрации сделки.
Рассматривая по существу исковые требовании Смирнова А.В. о государственной регистрации сделки при наличии решения (кассационного определения) по делу № 2-226/09 суд исходит из того, что заявленные в рамках настоящего спора требования основаны на иных обстоятельствах /основаниях/ (наличие уклонения продавца от регистрации, отсутствие фактов, исключающих возможность произвести регистрацию сделки), возникших после вступления в силу судебного решения по делу № 2-226\09.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Смирнова В. А. к Нагайке Е. О., Землякову И. В., Истомину И. Г., Шемяковскому С. Г., Никитченко Ю. С. удовлетворить.
Признать недействительными в силу ничтожности сделки:
- договор купли-продажи двухкомнатной квартиры <адрес> <адрес> от 18.06.2009, заключенный между Земляковым И. В. и Истоминым И. Г.;
- договор купли-продажи двухкомнатной квартиры <адрес> <адрес> от 09.07.2009 г., заключенный между Истоминым И. Г. и Шемяковским С. Г.;
- договор купли-продажи двухкомнатной квартиры <адрес> от 05.02.2010 г., заключенный между Шемяковским С. Г. и Никитченко Ю. С..
Произвести государственную регистрацию сделки - договора купли-продажи двухкомнатной квартиры <адрес> <адрес> от 16.04.2008, совершенную между Смирновым В. А. к Нагайкой Е. О..
Аннулировать из Единого государственного реестра регистрационные записи:
-о регистрации права собственности на квартиру <адрес> <адрес>: Истомина И. Г. (запись от 08.07.2009 № 54-54-01/3117/2009-42); Шемяковского С. Г. (запись от 20.01.2010 № 54-54-01/443/2009-522); Никитченко Ю. С. (запись от 03.03.2010 № 54-54-01/024/2010-659).
Настоящее решение так же является основанием для аннулирования из Единого государственного реестра регистрационных записей:
-о регистрации права собственности на квартиру <адрес> <адрес> Землякова И. В. (запись от 17.06.2009 № 54-54-01/238/2009-329)
-о регистрации сделки - купли-продажи квартиры <адрес> <адрес> от 18.06.2009 между Земляковым И. В. и Истоминым И. Г. (запись от 08.07.2009 № 54-54-01/317/2009-41);
-о регистрации сделки - купли-продажи <адрес> <адрес> от 09.07.2009 между Истоминым И. Г. и Шемяковским С. Г. (запись от 20.01.2010 № 54-54-01/443/2009-521);
-о регистрации сделки - купли-продажи квартиры <адрес> <адрес> от 05.02.2010 между Шемяковским С. Г. и Никитченко Ю. С. (запись от 03.03.2010 № 54-54-01/024/2009-658).
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд, через суд вынесший решение, в течение десяти дней.
Судья