Дело № 2-1687/12
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 января 2012 года г. Новосибирск
Железнодорожный районный суд г. Новосибирска в составе:
председательствующего судьи Пуляевой О.В.
при секретаре Степановой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Елютиной О. А. к Елютину В. В., Шершневу А. Н. о переводе прав и обязанностей покупателя,
установил:
Елютина О.А. обратилась в суд с иском к Елютину В.В., Шершневу А.Н., в котором просила перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли – продажи ? доли в праве собственности на <адрес>, заключенному между Елютиным В.В. и Шершневым А.Н.
В обоснование иска указано, что 15.11.2006 истцом и ответчиком Елютиным В.В., который являлся супругом, для совместного проживания в общую долевую собственность приобретена <адрес>.
Решением мирового судьи 20.07.2007 брак расторгнут. Елютин В.В. выехал из квартиры.
13.11.2007 получено уведомление нотариуса, согласно которого Елютин В.В. намерен продать принадлежащую ? долю в спорном имуществе за цену 3500000 руб.
11.12.2007 нотариусу направлено письмо, в котором выражено согласие на приобретение доли и намерение обсудить детали сделки. Однако, каких-либо действий от Елютина В.В. не последовало. В нарушение ст.250 ГК РФ в апреле 2009 г. стало известно о том, что доля продана. 09.04.2009 в УФРС НСО переданы документы на регистрацию. В суд подан иск о разделе имущества и наложен арест на квартиру. Обременение снято и Шершнев А.Н. стал собственником доли в квартире. То есть доля в имуществе продана в нарушение ст.250 ГК РФ.
В обеспечение иска 3500000 руб. истцом внесены на счет Управления Судебного Департамента в НСО.
В судебное заседание истец не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя Сергеевой О.И. Представитель истица по доверенности Сергеева О.И. исковые требования поддержал, пояснив, что в пределах предусмотренного законом срока истцом направлено согласие на приобретение доли. Сделка считается заключенной в момент государственной регистрации, в связи с чем срок для предъявления требований истцом не пропущен. Законодателем не определена процедура. Исходя из аналогии закона продавец должен был приложить проект договора. Если для продавца момент получения денег существенен, он должен был указать срок. Истцом воля на приобретение была высказана.
Ответчик Елютин В.В. в судебное заседание не явился.
Ответчик Шершнев А.Н. с иском не согласился.
Представитель ответчиков по доверенностям Боцан О.П. просила в удовлетворении иска отказать, поскольку переданное истцу нотариусом уведомление содержало сумму продажной цены доли, адрес объекта недвижимости. Из ответа истца нотариусу следует, что отсутствуют денежные средства для оплаты имущества. Вплоть до 2009 г. от истца никаких действий не последовало. 09.04.2009 Елютиным В.В. и Шершневым А.Н. был подписан договор купли-продажи доли. Документы сданы на гос.регистрацию. Ввиду наложения ареста договор не регистрировался. Сделка зарегистрирована 29.11.2011 г. Елютиным В.В. соблюден порядок, предусмотренный ст.250 ГК РФ. Истцом пропущен срок для предъявления иска, который должен исчисляться с момента, когда он узнал о договоре (как указано в иске - апрель 2009 г.). Регистрация не была проведена в силу обеспечительных мер. Процедура законодателем не предусмотрена и продавец не должен был направлять проект договора. Елютина О.А. должна была перечислить деньги на депозит нотариуса. Елютин В.В. ждал около 2-х лет. Истцом не подтверждается возможность вступить в договор на правах покупателя с исполнением всех обязанностей покупателя.
Суд, выслушав пояснения представителя истца, ответчика Шершнева А.Н., представителя ответчиков, исследовав материалы дела, находит исковые требования Елютиной О.А. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела, решения Железнодорожного районного суда г.Новосибирска от 15.07.2011, вступившего в законную силу, следует, что Елютин В.В. и Елютина О.А. состояли в браке. 20.07.2007г. по решению мирового судьи судебного участка № 3 Железнодорожного района г.Новосибирска брак между ними расторгнут.
Елютин В.В. и Елютина О.А. являлись сособственниками (по 1\2 доли) в праве общей долевой собственности на <адрес>.
13.11.2007 г. в адрес Елютиной О.А. направлено уведомление (л.д.22) о том, что нотариус Идрисова Л.А.передает Елютиной О.А. заявление Елютина В.В. о намерении продать ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, за 3 500 000,00 рублей.
Нотариус уведомила Елютину О.А., что последняя имеет право преимущественной покупки ? доли в квартире как сособственник, и просил сообщить нотариусу о своем желании или отказе приобрести указанную долю за указанную цену. Нотариус предупредил истца, что в случае неполучения в течение одного месяца ответа доля будет продана другому лицу.
11.12.2007 г. Елютина О.А. направила ответ нотариусу Идрисовой Л.А., где выразила заинтересованность в предложении Елютина В.В. и готовность решить вопрос о приобретении доли в праве общей собственности на квартиру, однако, указала, что ввиду отсутствия денежных средств необходимо время и предложила согласовать увеличение срока для решения вопроса о заключении сделки.
09.04.2009 г. Елютин В.В. и Шершнев А.Н. подписали договор купли-продажи квартиры ? доли квартиры № 58 по адресу: <адрес>.
09.04.2009г. в УФРС по НСО сдан пакет документов на регистрацию сделки купли-продажи и перехода права собственности на долю в общей долевой собственности на квартиру.
Договор и право собственности зарегистрированы 29.11.2011, что следует из представленного суду штампа и свидетельства о регистрации Управления Росреестра по НСО.
В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В ч. 1 ст. 550 ГК РФ указано, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими гос. регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Исходя из п. 7 ст. 16 Закона N 122-ФЗ сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.
В соответствии со ст.250 ГПК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как следует из разъяснений, данных в п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Таким образом, право требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей покупателя возникает в течение 3-х месяцев с момента, когда стало известно о совершении сделки.
Сделка совершена 29.11.2011 г., а следовательно, с указанного времени начинается течение срока.
Иск предъявлен 05.12.2011 г.
Согласно ст.24 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В соответствии со ст. ст. 421 и 435 ГК РФ собственник имущества направляет предложение (оферту) адресату, что свидетельствует о его свободном волеизъявлении считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
По правилам п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. В п. 3 той же статьи определено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 251 ГК РФ доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.
Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
На долю в праве общей собственности на недвижимое имущество распространен правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие оборот недвижимости. Следовательно, при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество такой способ заключения договора, как направление оферты одной из сторон и ее последующий акцепт другой, неприменим.
Из ст.250 ГК РФ следует, что право продать имущество не участникам долевой собственности возникает у продавца, если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца.
В данном случае Елютина О.Н. не отказывалась от покупки, однако и не приобрела ее в установленный законом срок ввиду отсутствия денежных средств, что следует из текста ответа.
Таким образом, оснований для перевода прав и обязанностей покупателя не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил :
В удовлетворении исковых требований Елютиной О. А. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли – продажи недвижимого имущества от 09.04.2009г. между Елютиным В. В. и Шершневым А. Н. отказать.
Внесенные 13.12.2011 г. на счет Управления Судебного Департамента в НСО (л/счет № 0551112980) в обеспечение иска денежные средства в размере 3501000 руб. подлежат возврату внесшему их лицу по вступлению настоящего решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Железнодорожный районный суд г. Новосибирска.
Судья подпись
Копия верна-судья