2-3664\2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 сентября 2011 да
Железнодорожный районный суд города Хабаровска в составе судьи Комаровой Л.С.
При секретаре Гавриленко С.А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Дедовой Татьяны Ивановны, Лавренова Александра Филипповича, Воронова Александра Александровича к ТСЖ « Чернореченское» о признании незаконным решения общего собрания собственников жилья.
Третьи лица: ТСЖ « СССТ-2», ООО « Инвестор ДВ». Администрация г. Хабаровска, ИФНС по Центральному району г. Хабаровска, ООО « Титбит»
УСТАНОВИЛ:
Истцы Лавренов А.Ф., Дедова Т.И., Воронов А.А., являясь собственниками жилых помещений в <адрес>»Б» по <адрес> в г. Хабаровске, обратились в суд с исковыми требованиями к ТСЖ «Чернореченское» о признании незаконным по всем вопросам повестки дня решение общего собрания собственников помещений двух многоквартирных домов по <адрес> в городе Хабаровске от ДД.ММ.ГГГГ и оформленное протоколом №от ДД.ММ.ГГГГ, мотивируя тем, что для строительства многоквартирного дома по указанному адресу на земельном участке с кадастровым номером 27:23:04:06:97:0166 было создано ТСЖ «СССТ-2», которое ДД.ММ.ГГГГ заключило договор инвестирования строительства с ООО «Титбит», по условиям которого, учитывая заключенное дополнительное соглашение, подписанное сторонами ДД.ММ.ГГГГ, ООО « Титбит» обязуется построить группу жилых домов и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию очереди строительства передать Инвестору в собственность 131 квартиру общей площадью 8094, 9 кв.м., а Инвестор обязуется оплатить строительство объекта и принять его при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. На основании договоров инвестирования, заключенных с ТСЖ « СССТ-2», истцы являются будущими собственниками квартир в <адрес> (первой очереди строительства). В настоящее время их право собственности на построенные жилые помещения зарегистрированы в установленном законом порядке. В нарушение ст. 136 ЖК РФ в 2010 году для целей эксплуатации дома было создано второе ТСЖ « Чернореченское». При этом истцы, как будущие собственники квартир о проведении собрания не извещались, на собрании ООО «ТИТБИТ» имел контрольный процент голосов, поскольку количество квартир <адрес> больше чем в первой очереди, эти квартиры не проданы, что дает возможность застройщику иметь количество голосов пропорциональное площади таких квартир. Вместе с тем ООО « Титбит» не станет собственником квартир после сдачи дома в эксплуатацию, следовательно, решение общего собрания недействительно в силу закона, а создание второго ТСЖ противоречит закону
В судебном заседании истицы свои требования поддержали в полном объеме, дали показания, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Представитель истицы Дедовой по доверенности Кедровская доводы своего доверителя поддержала полностью.
Представитель ответчика ТСЖ « Чернореченское» председатель ТСЖ Чупин С.Ю. исковые требования не признал, предоставив письменное возражение по существу иска, считая, что ТСЖ «СССТ-2» создано с нарушением установленного законом порядка, поэтому его деятельность должна быть прекращена, истцами пропущен срок для обращения в суд с данными требованиями.
Представитель третьего лица ТСЖ «СССТ-2» исковые требования поддержал, показал, что ТСЖ «СССТ-2» создано для инвестирования и строительства многоквартирного жилого дома, а в последующим для обслуживания и предоставления услуг собственникам жилья введенного в эксплуатацию жилого дома, в связи с чем создание второго ТСЖ противоречит закону.
Представитель третьего лица администрации г. Хабаровска в суде показал, что данным спором интересы администрации г. Хабаровска не затрагиваются. Администрация г. Хабаровска не была инициатором создания ТСЖ « СССТ-2».
Представитель третьего лица ИФНС по <адрес> г. Хабаровска и ООО « Инвестор ДВ», уведомленные о дате рассмотрения дела, в суд не прибыли.
Представитель третьего лица ООО « Титбит» исковые требования не признал, считает, что нарушений при создании ТСЖ « Чернореченское» нет, изложив доводы в письменном отзыве на исковые требования.
Изучив материалы дела, выслушав показания участников процесса, суд приходит к следующему:
ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ « ССТ-2» в лице Новицкого В.А.. и Лавреновым А.Ф., Лавреновым С.А. заключен договор об инвестировании схемы накопительного приобретения жилья, по условиям которого инвесторы ( Лавреновы) принимают участие в инвестировании средств на строительство группы жилых домов переменной этажности в <адрес> г. Хабаровска, а Товарищество обязуется передать Инвесторам после ввода дома в эксплуатацию объект инвестирования.
Аналогичные договоры заключены между ТСЖ « СССТ-2» и Дедовой Т.И. от ДД.ММ.ГГГГ, Вороновым А.А. от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ «ССТ-2» и ООО « Титбит» заключен договор инвестирования на строительство группы жилых блок-секций переменной этажности со встроенными административными помещениями в <адрес> г. Хабаровска. По условиям данного договора застройщик собственными и привлеченными силами осуществляет подготовку участка под строительство, выполняет проектно-сметную документацию и ведет строительство объекта до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом ( п.4 договора) застройщик обязуется поочередно передавать вводимые в эксплуатацию очереди строительства Инвестору, а инвестор обязан принять от застройщика законченный строительством и принятый приемочной комиссий объект по акту приема передачи. Инвестор обязан нести все расходы по содержанию сданных в эксплуатацию и переданных ТСЖ « СССТ-2» очередей строительства.
Кроме этого, между сторонами заключены дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ по передаче застройщику прав на 58 квартир в секции 2Д, 28 квартир в секции 2Г, 6 квартир в секции 2В,, а всего Инвестором передано в распоряжение застройщика 92 квартиры по дому №, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в распоряжение застройщика предоставлены 131 квартира, дополнительно квартиры в распоряжение застройщика в связи с расторжением договоров инвесторов с ТСЖ « СССТ-2» переданы соглашением от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.
Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждена государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, которые заключены между участниками долевого строительства и ООО « Титбит» на переданные ему в распоряжение ТСЖ « СССТ-2 « квартиры.
Согласно свидетельству серии 27 № ТСЖ « СССТ-2» зарегистрировано как юридическое лицо ДД.ММ.ГГГГ. Согласно Уставу, утвержденному ДД.ММ.ГГГГ, предметом деятельности Товарищества является аккумулирование средств участников, внесенных в специальных фонд для осуществления строительства и последующей эксплуатации многоэтажного жилого дома переменной этажности со встроенными административными помещениями на земельном участке, расположенном примерно в 72 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира г. Хабаровск, <адрес> на 216 квартир, общей площадью 15170. 60 кв.м., из них 129 квартир Товарищества. Видами деятельности Товарищества являются управление эксплуатацией жилого фонда, обеспечение коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений, а также нанимателей жилых помещений и арендаторов жилых и нежилых помещений и пр.( п.2.1. устава).
Учредителями ТСЖ «СССТ-2» являются физические лица Ступаченко В.Д., Мельникова Т.Н.. Воронов А.А.. Дедова Т.И.. Овсяный С.В., Нелубкин К.А., Коробко Г.Е., что подтверждается выпиской из государственного реестра регистрации юридических лиц. ТСЖ «СССТ -2» создано двумя физическими лицами Нелубкиным К.А. и Коробко Г.Е., что подтверждается протоколом собрания №с 1 от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.93 т.2). Из данного протокола следует, что, имея намерения организовать строительство жилого дома на основании ЖК РФ, в соответствии с ГК РФ решили создать ТСЖ «СССТ-2», утвердить устав, избрать председателя правления Коробко Г.К., исполнительным директором Нелубкина К.А. Данный протокол свидетельствует также о том, что администрация г. Хабаровска не была инициатором создания ТСЖ либо учредителем ТСЖ «СССТ-2».
Решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ТСЖ «Чернореченское» к ТСЖ « СССТ-2» о признании устава противоречащих действующему законодательству и обязании принятия решения о ликвидации ТСЖ « СССТ-2» дана правовая оценка законности деятельности ТСЖ « СССТ-2»., которое с момента его государственной регистрации является юридическим лицом и создано без ограничения срока деятельности. Данным решением в удовлетворении исковых требований отказано. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.
Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а ст. 310 ГК РФ не допускает односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий.
В соответствии с ч.1 ст. 15 Конституции РФ Конституция имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории РФ. В соответствии с этим конституционным положением судам при рассмотрении дел следует оценивать содержание закона или иного нормативного правового акта, регулирующего рассматриваемые судом правоотношения, и во всех необходимых случаях применять Конституцию РФ в качестве акта прямого действия.
Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ построенный объект капитального строительства «Группа жилых домов переменной этажн6ости со встроенными административными помещениями по <адрес> города Хабаровска введен в эксплуатацию.
Постановлением и.о. мэра города Хабаровска В.П. Казаченко за № от ДД.ММ.ГГГГ присвоен объектам капитального строительства, являющимся объектами технического учета под инвентарным номером 30402, литер А,Б,В согласно техническим паспортам, расположенным в городе Хабаровске, <адрес>, городской учетный номер объектов капитального строительства - 99 б.
Постановлением администрации города Хабаровска № от ДД.ММ.ГГГГ квартирам присвоены номера.
В соответствии с ч.1 п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит право собственности иные права в случаях, предусмотренных Законом.
Таким образом, в соответствии с требованиями ст. 307, 309 ГК РФ.. согласно которым обязательства должны исполняться должным образом, после ввода жилого дома в эксплуатацию застройщик обязан был передать Инвестору ТСЖ «СССТ-2» жилой дом для выполнения им функций согласно Уставу и заключенному между сторонами договору инвестирования строительства группы жилых домов. Однако, условия договора ООО «Титбит « не исполнило.
ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников помещений в двух многоквартирных домах, расположенных на общем земельном участке примерно в 72 метрах по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира г. Хабаровск, <адрес> ( л.д.27 т.1).
Из указанного протокола следует, что инициатором общего собрания собственников выступила инициативная группа в составе Аксенова А.Н., ООО « Инвестор ДВ», ООО « Титбит». На общем собрании присутствовали собственники, владеющие 28750, 76 кв.м. площадей. Однако, из указанного протокола и списка собственников, прилагаемого в нему следует, что на общем собрании отсутствовали инвесторы, которые заключили договоры с ТСЖ «СССТ-2», за исключением Ступаченко В.Д., которому ДД.ММ.ГГГГ вручено уведомление, направленное как инвестору ТСЖ «СССТ-2» по адресу г. Хабаровск, <адрес>130 ( л.д.51 т.2).
В судебном заседании Ступаченко В.Д. показал, что присутствовал на собрании как физическое лицо, инвестор по строительству одной квартиры, голосовал против принятия собранием решения по повестке дня.
Из пояснений представителя ответчика следует, что Ступаченко В.Д. направлено уведомление как представителю ТСЖ «СССТ-2» и его голос был принят в о внимание, исходя из количества площадей всех квартир, которые инвестировало ТСЖ «СССТ-2». Однако, в ходе судебного заседания установлено, что Ступаченко Д. В. не имел от всех инвесторов доверенности на право представлять на собрании их интересы. Таким образом, утверждение представителя ответчика о том, что инвесторы ТСЖ «СССТ-2» были уведомлены о дате проведения собрания и приняли участие в собрании путем присутствия на собрании председателя товарищества, не подтверждено в судебном заседании и не соответствует закону.
В сообщении о проведении собрания указана повестка дня. Первым вопросом указан выбор способа управления многоквартирным домом (создание ТСЖ). При этом из оспариваемого протокола следует, что вопрос о создании ТСЖ в повестке дня отсутствует. Однако, решение о создании ТСЖ было принято.
Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц ТСЖ «Чернореченское» зарегистрировано как юридическое лицо ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно Уставу, утвержденному протоколом общего собрания собственников многоквартирных жилых домов № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом деятельности ТСЖ « Чернореченское» является совместное управление комплексом недвижимости имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Основные виды деятельности аналогичные видам деятельности ТСЖ « СССТ-2», что указано в уставе товарищества.
Создание и деятельность товарищества собственников жилья регламентировано главой 13 Жилищного Кодекса Российской Федерации.
Статья 135 Жилищного Кодекса РФ предусматривает, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
В судебном заседании установлено, что, принимая решение о создании ТСЖ « Чернореченское», нарушены правила данной статьи при подсчете голосов, в частности принятия во внимание голоса ООО « Титбит», которое является застройщиком, а не предполагаемым собственником помещений в строящемся жилом доме, поскольку ст. 139 ЖК РФ, действовавшая до ДД.ММ.ГГГГ предусматривала, что в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
Из реестра собственников (будущих собственников) объекта строительства по <адрес>. 2), составленного ООО «Титбит» на дату ДД.ММ.ГГГГ следует, что в числе таковых лиц указаны ООО « Титбит» с долей голосов 50, 39% ( <адрес> не проданные квартиры площадью 15752, 42 кв.м.), ООО «Титбит» с долей голосов 1, 72% (<адрес> офисы 4,6,7.8,9). В <адрес> общая площадь составляет по проекту 16909, 62 кв.м., по дому №,8 кв.м., а всего по двум домам 31260,42 кв.м.(т.2. л.д.52-55). Вместе с тем, ООО « Титбит» не относится к числу лиц, уполномоченных в соответствии со ст. 139 ЖК РФ, на участие в создании товарищества собственников жилья. Эти обстоятельства, по мнению суда, указывают на то, что ТСЖ « Чернореченское» создано застройщиком ООО «Титбит», обладающим согласно названному реестру, абсолютной долей голосов, что противоречит требованиям жилищного законодательства.
В соответствии со ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.
В судебном заседании установлено, что в реестр собственников помещений в указанных домах для голосования не включены инвесторы, заключившие договоры с ТСЖ «СССТ-2», отсутствует фамилия Ступаченко Д.В., который присутствовал на собрании как физическое лицо. Кроме этого, стороной ответчика не предоставлено суд полномочий на лиц подписавших, реестр от имени ООО « Инвестор ДВ» ООО « Титбит», отсутствует протокол подсчета голосов.
Таким образом, оценивая в совокупности изложенное выше, суд считает, что оценка законности создании ТСЖ «СССТ-2» дана решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем ссылка представителя ответчика на незаконность действия в настоящее время ТСЖ «СССТ-2» не основана на законе, поскольку в соответствии со ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Наличие ТСЖ «СССТ-2», созданного в соответствии с положениями жилищного законодательства, в том числе для управления первой очередью построенного дома, в силу ч1 ст. 136 ЖК РФ исключает возможность создания иного товарищества собственников жилья для управления этим же домом.
Согласно ч.2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из установленных законом способов управления многоквартирным домом. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений.
Однако, в представленном протоколе общего собрания отсутствует решение собственников помещений об определении способа управления домами, тогда как в повестке дня указан вопрос именно об определении способа управления домами, при этом отсутствует указание на рассмотрение вопроса о создании ТСЖ. По мнению суда, собственниками помещений на общем собрании не обсуждался вопрос об определении способа управления домом. Согласно ч.2 ст. 46 ЖКРФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Доводы представителя ответчика о пропуске заявителями срока для обжалования решений собраний, предусмотренного ст. 46 ч.6 ЖК РФ, судом отклоняются в силу ст. 208 ГК РФ, которая предусматривает, что исковая давность не распространяется на требования собственников или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Суд считает, что истцы были лишены права принимать участия в решении вопроса по выбору способа управления жилым домом, поэтому нарушены их права собственников.
Таким образом, оценивая в совокупности исследованные в судебном заседании доказательства, пояснения сторон, суд приходит к убеждению, что при назначении даты проведения собрания, в ходе проведения собрания, подсчете голосов допущены существенные нарушения действующего жилищного законодательства, следовательно, протокол от данной даты является недействительным.
На основании изложенного, суд считает, что требования истцов обоснованы, и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Дедовой Татьяны Ивановны, Лавренова Александра Филипповича, Воронова Александра Александровича удовлетворить.
ПРИЗНАТЬ недействительным решение общего собрания собственников помещений в двух многоквартирных домах, расположенных на земельном участке ( кадастровый номер 27:23:04:97:0166) примерно в 72 метрах по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира : г. Хабаровск, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по всем вопросам повестка дня, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение десяти дней через данный суд со дня изготовления мотивированного решения суда.
Судья
Дата изготовления мотивированного
решения суда 23 сентября 2011 года