№ 2-317/10

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской федерации

25 мая 2010 года

Железнодорожный районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи               Бусиной Н.В.

при секретаре                                            Межаковой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Пилипчук О.Н. об обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО « Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Пилипчук О.Н. об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между Пилипчук О.Н. и ООО Коммерческий банк «Алтайкапиталбанк» заключен Кредитный договор № для предоставления Пилипчук О.Н. ипотечного жилищного кредита в размере 600 000 руб. на срок 108 месяцев для приобретения в собственность Пилипчук О.Н. <адрес> в <адрес>.

Кредит в сумме 600 000 руб, зачислен на счет ответчика Пилипчук О.Н. ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира была оценена в размере 1 760 000 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика ООО «Ваш консультант» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Права залогодателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем, и выданной залогодержателю - ООО КБ «Алтайкапиталбанк».

Запись об ипотеке квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №.

Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В соответствии с п.3 ст.48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи закладных от ДД.ММ.ГГГГ) и отметке на Закладной, произведенной предыдущим владельцем Закладной - ООО «Алтайская ипотечная корпорация».

Начиная с марта 2007 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий Закладной и кредитного договора, а также ст.309 ГК РФ ответчиком не производятся.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, истцом, в соответствии с п.5.1 Закладной и п.4.4.1 кредитного договора, ДД.ММ.ГГГГ было предъявлено требование № о полном досрочном исполнении обеспеченных обязательств. Указанное требование ответчиком выполнено не было. Какого либо ответа на указанное требование ответчик Пилипчук О.Н. не представила.

В соответствии со ст.334 ГК РФ, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 936 063 руб. 25 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 589 452 руб. 76 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 143 244 руб. 76 коп., а также начисленные пени в размере 203 366 руб. 41 коп.

Истец просит взыскать с ответчика начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры проценты за пользование кредитом в размере 17 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 2 % за каждый календарный день просрочки от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и уплаты процентов по нему за каждый календарный день просрочки.

Истец просит обратить взыскание на <адрес> в <адрес>.

Просит определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры, указанной в закладной в размере 1 760 000 руб.

В счет возврата расходов по уплате государственной пошлины ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» просит взыскать с ответчика сумму в размере 15 780 руб. 31 коп.

В последующем истцом были уточнены заявленные требования, в которых он просит взыскать с ответчика Пилипчук О.Н. задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 936 063 руб. 25 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 589 452 руб. 76 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 143 244 руб. 08 коп., начисленные пени в размере 2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и уплаты процентов по нему за каждый календарный день просрочки в размере 1 203 366 руб. 41 коп. Также просит взыскать с ответчика начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры проценты за пользование кредитом в размере 17 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 2 % за каждый календарный день просрочки от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату сумы кредита и уплаты процентов по нему за каждый календарный день просрочки.

Истец просит обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>2 в <адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры, указанной в закладной в размере 1 760 000 руб.

В счет возврата расходов по уплате государственной пошлины ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» просит взыскать с ответчиков Пилипчук О.Н., Пилипчук А.П. сумму в размере 15 780 руб. 31 коп.

Решением Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования истца удовлетворены в полном объеме.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 02 декабря 2009 года указанное выше решение суда отменено.

При новом рассмотрении дела истцом уточнены исковые требования, в которых он просит взыскать с ответчика Пилипчук О.Н., задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 5 939 576 руб. 65 коп. в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу в сумме 589 452 руб. 76 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом 291 006 руб. 31 коп., начисленные пени в размере 2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и уплаты процентов по нему за каждый календарный день просрочки в размере 5 059 117 руб. 58 коп.

Также просит взыскать с ответчика начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 2 % за каждый календарный день просрочки от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и уплаты процентов по нему за каждый календарный день просрочки.

Истец просит обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>2 в <адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры в размере 1 760 000 руб.

В счет возврата расходов по уплате государственной пошлины ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» просит взыскать с ответчиков Пилипчук О.Н., Пилипчук А.П. сумму в размере 15 780 руб. 31 коп.

       В судебном заседании представитель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Сутула Т.Г., участвующая в деле по доверенности, настаивала на удовлетворении заявленных требований по основаниям, указанным в уточненном исковом заявлении.

Ответчик Пилипчук О.Н. в судебном заседании согласилась с исковыми требованиями в части взыскания с нее суммы основного долга и процентов. Не согласна в части взыскания пени, а также считает, что оценочная стоимость квартиры занижена. Просит определить первоначальную продажную стоимость квартиры по заключению об оценки ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого рыночная стоимость квартиры по <адрес>2 в <адрес> составляет 2 555 000 руб.

Представитель ответчика Пилипчук О.Н. - Снитко С.С., участвующая в деле на основании доверенности, пояснила, что сумма пени превышает сумму основного долга, что противоречит закону. Также просила определить первоначальную продажную стоимость квартиры, согласно представленного заключения эксперта, т.е. 2 555 000 руб.

Ответчик Пилипчук А.П. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен в установленном законом порядке, о чем свидетельствует имеющаяся в материалах дела расписка. Заявлений о невозможности рассмотрения дела в его отсутствия в суд не поступало. Оснований для отложения судебного заседания суд не находит.

Суд, выслушав мнение участников процесса, с учетом требований ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителя истца Сутула Т.Г., ответчика Пилипчук О.Н., представителя ответчика Снитко С.С., исследовав представленные доказательства в совокупности, разрешая дело в пределах заявленных уточненных требований, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Пилипчук О.Н. и ООО Коммерческий банк «Алтайкапиталбанк» заключен Кредитный договор № для предоставления Пилипчук О.Н. ипотечного жилищного кредита в размере 600 000 руб. на срок 108 месяцев для приобретения в собственность Пилипчук О.Н. <адрес> в <адрес> (л.№).

Кредит в сумме 600 000 руб, зачислен на счет ответчика Пилипчук О.Н. ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ (л.№).

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира была оценена в размере 1 760 000 руб., заключением независимого оценщика ООО «Ваш консультант» № от ДД.ММ.ГГГГ, что указано в Закладной (л.№).

Права залогодателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем, и выданной залогодержателю - ООО КБ «Алтайкапиталбанк» (л.№).

Запись об ипотеке квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за № (л.№).

Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

        ДД.ММ.ГГГГ Пилипчук О.Н., Пилипчук А.П. выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, на основании договора о передаче жилья в собственность с обременением ипотекой (л.№).

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно условиям Кредитного договора ООО Коммерческий банк «Алтайкапиталбанк» выполнены обязательства по предоставлению кредита путем безналичного перечисления денежных средств на счет Пилипчук О.Н., что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ (л.№).

В силу п. 1.4 Кредитного договора права кредитора по договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемого жилого помещения, обеспеченного ипотекой) подлежат удостоверению закладной в соответствии с действующим законодательством.

       Залогодержателем и кредитором по Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

        В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Агентства на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной, произведенной предыдущими владельцами закладной - ООО Коммерческий банк «Алтайкапиталбанка», а затем ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

       В соответствии с п.п. 4.1.1, 4.1.2 Кредитного договора Пилипчук О.Н. взяла на себя обязательства возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом. Возвращать кредит и уплачивать начисленные кредитором проценты путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов в сумме и порядке, установленном Кредитным договором.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, истцом, в соответствии с п.5.1 Закладной и п.4.4.1 кредитного договора, ДД.ММ.ГГГГ было предъявлено требование № о полном досрочном исполнении обеспеченных обязательств (л.№). Указанное требование ответчиком выполнено не было. Какого либо ответа на указанное требование ответчик Пилипчук О.Н. не представила.

В соответствии с п. 4.1.11 Кредитного договора Пилипчук О.Н. взял на себя обязательства досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 календарных дней, считая с даты предъявления кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств по договору.

      Установлено, что свои обязательства по погашению кредита Пилипчук О.Н. не исполняет с ДД.ММ.ГГГГ, требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по досрочному погашению кредита также не исполнены.

        Доказательств обратного суду не представлено. Факт неисполнения условий кредитного договора в судебном заседании нашел свое подтверждение.

В силу ч. 1 ст. 77 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Таким образом, <адрес> в <адрес> в обеспечение исполнения обязательств, принятых по Кредитному договору, считается находящейся в залоге у ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Согласно ст. 78 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Согласно ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Кроме того, п. 4.4.3 Кредитного договора кредитор имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней, при не удовлетворении заемщиком требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая с даты получения письменного уведомления о таким требовании.

Согласно ст. 49 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).

Как установлено в судебном заседании, предметом залога является <адрес>, состоящая из двух комнат, общей площадью 91,40 кв.м., жилой площадью 42,30 кв.м., находящаяся по адресу: <адрес>. Залогодержателем и кредитором по Закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Согласно ч. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика Пилипчук О.Н. - Снитко С.С., не согласившись с оценочной стоимостью квартиры, находящейся в залоге, заявила ходатайство о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости <адрес> в <адрес>.

Определением Железнодорожного районного суда г.Барнаула от 29 января 2010 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

05 апреля 2010 года дело возвращено в суд с заключением эксперта, согласно которого рыночная стоимость квартиры по <адрес> в <адрес> составляет 2 555 000 руб. (л.№).

Заключение экспертизы истцом не оспорено.

Суд принимает за основу заключение эксперта об оценке рыночной стоимости заложенного имущества - квартиры, определив первоначальную продажную цену заложенного имущества при его реализации на торгах в размере 2 555 000 руб.

        В силу п.п. 3.1, 3.2 Кредитного договора за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 17 % годовых. Проценты по кредиту начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврате ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно.

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 08 октября 1998 года № 14 «О практике применения положений Гражданского кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.

        Учитывая правовую природу процентов за пользование займом, которые согласно действующего законодательства (ст.ст. 809, 811 ГК РФ) подлежат уплате по день фактического исполнения должником принятого на себя обязательства, суд считает необходимым удовлетворить требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование займом за период с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры в размере 17 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 589 452 руб. 76 коп.

         Как установлено в судебном заседании, Заемщик систематически нарушает условия кредитного договора, не производит погашение кредита и процентов, в связи с чем, суд полагает возможным взыскать с Пилипчук О.Н. задолженность по кредитному договору в размере 910 459 руб. 07 коп., из которых остаток неисполненных обязательств по основному долгу в сумме 589 452 руб. 76 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом 291 006 руб. 31 коп.

         Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка (пеня) явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

          Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки (пени), значительное превышение суммы неустойки (пени) сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательства и другие.

          С учетом данной правовой нормы, суд считает возможным снизить размер пени, до 30 000 руб.

         На основании ст. 98 ГК РФ с Пилипчук О.Н., Пилипчук А.П. в пользу истца также подлежит взысканию государственная пошлина в пределах взысканной суммы в размере 8 652 руб. 30коп.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.

Взыскать с Пилипчук О.Н. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по кредитному договору №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ 910 459 (девятьсот десять тысяч четыреста пятьдесят девять) руб. 07 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 589 452 (пятьсот восемьдесят девять тысяч четыреста пятьдесят два) руб. 76 коп., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - 291 006 (двести девяносто одна тысяча шесть) руб. 31 коп., начисленные пени за несвоевременное погашение кредита в размере 30 000 (тридцать тысяч) руб.

Взыскивать с Пилипчук О.Н. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день исполнения обязательства по возврату суммы долга проценты за пользование кредитом в размере 17 % годовых, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 589 452 руб. 76 коп.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в <адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры исходя из отчета об оценке рыночной стоимости квартиры в размере 2 555 000 (два миллиона пятьсот пятьдесят пять тысяч) руб.

Взыскать с Пилипчук О.Н., Пилипчук А.П. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлине в размере 8 652 (восемь тысяч шестьсот пятьдесят два) 30 коп. по 4 326 (четыре тысячи триста двадцать шесть) руб. 15 коп. с каждого.

В удовлетворении остальной части исковых требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда в течение 10 дней через Железнодорожный районный суд г. Барнаула со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: