Дело №2-3384\10

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 октября 2010 г.

Железнодорожный районный суд г. Барнаула в составе:

председательствующего И.В. Черепановой,

при секретаре                     А.О. Криволуцкой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Пыргаевой Л.А. к Кукушкиной Т.Г. о взыскании убытков, причиненных неисполнением условий предварительного договора купли-продажи квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

В Железнодорожный районный суд г. Барнаула обратилась Пыргаева Л.А. с иском к Кукушкиной Т.Г., в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу сумму основного долга в размере 50 000 рублей, неустойку в размере 55 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг - 1 500 рублей, а также судебные расходы по оплате госпошлины в размере 3 330 рублей.

В обоснование заявленных требований истица указала, что 23 сентября 2009 года между истцом и ООО «АЛГА» был заключен договор об оказании риэлтерских услуг на приобретение объекта недвижимости. В соответствии с дополнительным соглашением от 23.09.2009 года, являющимся приложением к данному договору, стоимость объекта недвижимости, приобретаемого Заказчиком в собственность, составляет 1 000 000 рублей, при этом в обеспечение исполнения взятых на себя обязательств, Заказчик передает Исполнителю сумму в размере 50 000 рублей, которая входит в стоимость объекта (п.3 соглашения).

Согласно п.5 Дополнительного соглашения, если сделка купли-продажи объекта не состоится по причинам, не зависящим от Заказчика, то Исполнитель обеспечивает получение Заказчиком всей суммы, указанной в п.3 настоящего соглашения в течение 5 рабочих дней с момента возникновения указанных обстоятельств.

Согласно п. 8 Дополнительного соглашения, договор купли-продажи объекта будет заключен до 23 ноября 2009 года включительно.

В результате исполнения указанного договора была найдена квартира (г.Барнаул, <адрес> собственником которой является ответчик.

23.09.2009 года был заключен предварительный договор купли-продажи, в котором на стороне продавца выступил ответчик, на стороне покупателя - истец, исполнительным директором - ООО «АЛГА» Макарова Н.В.

В п.9 договора содержится требование о передаче продавцом объекта, ключей покупателю в срок до 23 ноября 2009 года.

В п.12 договора оговаривается порядок передачи денежных средств: «Покупатель при подписании договора по расписке передает продавцу сумму (аванс) в размере 50 000 рублей, которая входит в стоимость объекта.

Пункт 18 договора предусматривает «Дополнительные условия», а именно: автоматическую пролонгацию и введение в действие пункта 13, где при неисполнении обязательств по договору стороной продавца, продавец обязуется вернуть покупателю полученный авансовый платеж и оплатить покупателю неустойку в размере 10% в месяц от переданного авансового платежа.

На момент заключения предварительного договора квартира не была приватизирована, поэтому на совершение соответствующих действий отводился срок 2 месяца (автоматическая пролонгация). Однако, в процессе подготовки документов выявились обстоятельства, препятствующие переходу прав на указанный объект недвижимости. В частности, не было соблюдено требование ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1 о наличии согласия остальных членов семьи гражданина, занимающего жилое помещение, на приобретение данного помещения (сын ответчика не дал согласия на приватизацию и последующее отчуждение квартиры).

Кроме того, обнаружился факт регистрации по данному адресу других родственников ответчика.

В результате ответчик отказался продавать указанную квартиру и возвращать сумму переданного ему авансового платежа.

Договором предусмотрен размер неустойки 10% в месяц от переданного авансового платежа. Таким образом, на 24.08.2010 года размер неустойки составил 55 000 рублей (11* (50 000*10%) = 55 000).

Кроме того, истица понесла расходы, связанные с подготовкой искового заявления в размере 1 500 рублей, а также оплатила государственную пошлину при подаче иска в размере 3 330 рублей.

На основании изложенного, истец обратился с вышеназванным иском в суд.

В судебном заседании истица Пыргаева Л.А. настаивала на удовлетворении исковых требований, по доводам и основаниям, изложенных в иске.

Ответчик Кукушкина Т.Г. не признала исковые требований в полном объеме. Пояснила, что сумму авансового платежа в размере 50 000 рублей она сразу же передала в агентство ООО «АЛГА», т.к. думала, что они в свою очередь вернут указанную сумму Пыргаевой Л.А.

Представитель третьего лица ООО «АЛГА» в судебное заседание не явился, дважды извещался судом по адресу, указанному в иске. Судебная корреспонденция вернулась в суд с отметкой «Отсутствие адресата по указанному адресу».

С учетом мнения участников процесса, на основании положений ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы гражданского дела, разрешая его в пределах заявленных требований, суд приходит к следующему.

В соответствии ч.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В судебном заседании установлено, что 23 сентября 2009 года между Пыргаевой Л.А. и ООО «АЛГА» был заключен договор об оказании риэлтерских услуг на приобретение объекта недвижимости (л.д. 8).

Предметом указанного договора явилась квартира, состоящая из трех комнат, расположенная на 2 этаже в 5-ти этажном кирпичном доме, находящимся по адресу: г.Барнаул, <адрес>

Дополнительным соглашением, заключенным 23.09.2009 года между теми же сторонами, предусмотрено, что стоимость указанного объекта недвижимости составляет 1 000 000 рублей. В обеспечение исполнения взятых на себя обязательств, Заказчик передает Исполнителю сумму в размере 50 000 рублей, которая входит в стоимость объекта (л.д. 9).

Согласно надписи на указанном дополнительном соглашении, 23.09.2009 года Макарова Н.В. передала Кукушкиной Т.Г. в качестве аванса за продаваемую квартиру деньги в присутствии Пыргаевой Л.А.

23.09.2009 года между Кукушкиной Т.Г. и Пыргаевой Л.А. заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому Продавец (Кукушкина Т.Г.) намерен продать, а Покупатель (Пыргаева Л.А.) купить квартиру, расположенную по адресу: г.Барнаул, ул.<адрес> и не позднее 23 ноября 2009 года заключить основной договор купли-продажи Объекта в установленном законом порядке на условиях настоящего договора (л.д. 10).

Согласно п.п. 5, 6 указанного предварительного договора Продавец обязуется к моменту заключения договора купли-продажи сняться сам и снять с регистрационного учета по адресу указанного Объекта других лиц, зарегистрированных на данной жилплощади.

Продавец гарантирует Покупателю, что отчуждаемый Объект на момент заключения настоящего договора никому не продан, не подарен, не заложен, в споре и под арестом не находится и свободен от любых прав и претензий третьих лиц, о которых Продавец знал или не мог не знать.

В силу п.9 предварительного договора купли-продажи Продавец обязуется передать Покупателю Объект, ключи в срок до 23 ноября 2009 года.

Согласно п.12 Договора для обеспечения надлежащего и точного исполнения обязательств по настоящему договору, покупатель при подписании настоящего договора по расписке передает Продавцу, а Продавец получает от Покупателя сумму (аванс) в размере 50 000 рублей, которая входит в стоимость объекта.

Договор подписан сторонами на указанных условиях.

К данному договору приложена расписка о получении авансового платежа, согласно которой Кукушкина Т.Г. получила от Пыргаевой Л.А. аванс в размере 50 000 рублей.

Пункт 13 Договора не содержит условий о неустойке. Однако пункт 18 Предварительного договора гласит, что может быть пролонгация договора автоматически продлена с введением в действие п.13 (неустойка), где неустойка составляет 10% в месяц от переданного авансового платежа.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем условий и выражений.

Учитывая, что договор содержит не утверждение о достижении соглашения об автоматической пролонгации договора и неустойке, а только возможность пролонгации договора, суд приходит к выводу, что такое условие должно быть оформлено в письменном виде.

Однако, в нарушение ст. 429 ГК РФ).

В последствие выяснилось, что квартира на момент заключения Предварительного договора купли-продажи не была приватизирована, что препятствовало ее продаже. Данный факт не оспаривается сторонами.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи спорной квартиры не состоялась по вине ответчика, который на момент заключения договора не осуществил ее приватизацию.

В силу ч.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор до окончания срока предварительного договора, срок которого истек 23.11.2009 г.

Поскольку до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор (до 23 ноября 2009 года) основной договор не заключен, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора, суд приходит к выводу, что обязательства по данному предварительному договору прекращены.

Поскольку сделка не состоялась, права истицы Пыргаевой Л.А. были нарушены в части понесенных расходов на частичную оплату по несостоявшейся сделке - выплаты ответчику суммы авансового платежа в размере 50 000 рублей.

Статья 12 ГК РФ предусматривает ряд способов защиты гражданских прав, в том числе и восстановлении положения, существовавшего до нарушенного права, возмещение убытков.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги, в том числе имущественные права.

На основании изложенного, истец для восстановления своего права вправе требовать от ответчика возврата уплаченной по предварительному договору купли-продажи авансового платежа в сумму 50 000 рублей.

В силу ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Сторонами в письменном виде изменения в предварительный договор в виде продления его срока не внесены, в связи с чем, ссылку на ст.ст. 393, 394 ГК РФ в части взыскания неустойки, суд находит необоснованной.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат возмещению расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 1 700 рублей.

      На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

       Исковые требования Пыргаевой Л.А. удовлетворить частично.

Взыскать с Кукушкиной Т.Г. в пользу Пыргаевой Л.А. сумму аванса в размере 50 000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 1 700 рублей.

В остальной части иска отказать.

      Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда через Железнодорожный районный суд г. Барнаула в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:                   И.В. Черепанова