Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
20 июля 2010 г. г.Улан-Удэ
Судья Железнодорожного районного суда г.Улан-Удэ Воробьева О.В., при секретаре Папиной О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Арцивенко О.В. к Шарипову Э.Н., Шариповой Т.В., Андронову И.П., Андроновой Ю.В., Тихонову В.С., Тихоновой Л.Ю. о признании сделки ничтожной, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
У С Т А Н О В И Л:
Обращаясь в суд, Арцивенко О.В. просила признать ничтожным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., заключенный **** г. между ею и ответчиками, применить последствия недействительности сделки - признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № ____ о регистрации договора купли-продажи и за № ____ о регистрации права долевой собственности.
Иск мотивирован тем, что оспариваемый договор является мнимой сделкой, поскольку при совершении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. До настоящего времени расчет по сделке ответчиками не произведен, квартира покупателям не передана.
Определением от 28.06.2010 г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Арцивенко Е.В. и ОАО АК «Сберегательный банк РФ».
Арцивенко О.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
В судебном заседании представитель истицы Кущева Т.В., действующая на основании доверенности от 31.10.09 г., иск поддержала, пояснила, что данный договор купли-продажи был заключен для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. После заключения договора истица с семьей квартиру не освобождали, продолжали нести бремя материальной ответственности по ее содержанию, уплачивая коммунальные услуги. После регистрации права собственности на ответчиков семья Арцивенко осталась зарегистрированной на указанной жилой площади. Кроме того, условия договора ответчиками не были выполнены, расчет стоимости квартиры в день подписания договора не произведен. Никто из покупателей не вселялся и не намеревался вселяться в спорную квартиру. В момент совершения сделки ответчики не собирались вступать в права владения и пользования данным недвижимым имуществом. Интересы покупателей по сделки представляла Соболева Е.В. на основании доверенности, которая в последующем заключила сделку по отчуждению данной квартиры супругам Арцивенко. При этом доверенности на имя Соболевой Е.В. на покупку и продажу спорной квартиры ответчики выдали в один день - 12.05.08 г. Считает, что сделка от **** г. является мнимой и соответственно ч.1 ст.170 ГК РФ ничтожна.
Ответчики Шарипов Э.Н., Шарипова Т.В., Андронов И.П., Андронова Ю.В., Тихонов В.С., Тихонова Л.Ю. в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены.
Ответчики Шарипов Э.Н., Шарипова Т.В., Андронов И.П., Андронова Ю.В., Тихонова Л.Ю. просили рассмотреть дело в их отсутствие, о чем представили суду соответствующее заявление.
Представитель ответчиков Шарипова Э.Н., Шариповой Т.В., Андронова И.П., Андроновой Ю.В. - Маловичко О.С., действующая на основании доверенности от 22.06.2010 г., иск признала, пояснила, что доводы стороны истца являются обоснованными. Договор купли-продажи спорной квартиры от **** г. является мнимой сделкой, так как последствия ее совершения не наступили. Право ответчиков владеть и пользоваться данным недвижимым имуществом не было реализовано, право последующего распоряжения квартирой носило формальный характер. У истицы не было намерения продать квартиру и получить указанную в договоре сумму. Воля ответчиков также не была направлена на приобретение данной квартиры. Ответчики квартиру не осматривали и не принимали, деньги за приобретенную недвижимость истице не передавали. После сделки семья Арцивенко осталась проживать в спорной квартире. Порядок снятия их с регистрационного учета в договоре не указан.
Ответчик Тихонова Л.Ю. представила суду письменное заявление о признании иска, в котором указала, что ею, также как и другими ответчиками не было намерения приобрести указанную квартиру в собственность. Сделка была совершена с целью регистрации права собственности на данную квартиру на супругов Арцивенко О.В. и Е.В. Обязательства по оплате приобретенного имущества до сих пор не исполнены, оплата ею, ее супругом Тихоновым В.С., другими ответчиками не производилась и намерений осуществлять оплату по договору у них не было.
Представитель Управления Росреестра по Республике Бурятия в судебное заседание не явился. Из представленного отзыва представителя Управления следует, что **** г. было зарегистрировано право общей долевой собственности ответчиков на спорную квартиру на основании договора купли-продажи от **** г. В дальнейшем **** г. было зарегистрировано право общей совместной собственности Арцивенко Е.В. и Арцивенко О.В. на указанную квартиру на основании договора купли-продажи от **** г., расчет по которому предусматривал привлечение кредитных средств. В ходе проведения правовой экспертизы в обоих случаях от сторон сделок не поступало заявлений о приостановлении или прекращении государственной регистрации. Регистрация оспариваемой сделки повлекла правовые последствия, то есть возникновение права собственности у покупателей, что в свою очередь стало правовым основанием для заключения последующей сделки.
Третье лицо Арцивенко Е.В. с требованиями истицы не согласился, пояснил,
что оснований для признания сделки ничтожной в силу ее мнимости не имеется, поскольку правовые последствия по сделке наступили. Договор купли-продажи спорной квартиры был зарегистрирован в УФРС по РБ, переход права собственности произведен. Оплата по договору произведена. В последующем ответчики реализовали свое право на продажу квартиры.
Представитель АК Сбербанк РФ ОАО Капустина Т.Н., действующая на основании доверенности от 06.10.09 г., возражала против удовлетворения иска, пояснила, что оспариваемый договор купли-продажи заключен в соответствии с требованиями закона. Воля сторон по сделке была направлена на отчуждение недвижимого имущества истицей и приобретение его в собственность ответчиками. Покупатели произвели оплату по договору, приняли квартиру, что подтверждается условиями договора, актом. В дальнейшем ответчики продали квартиру супругам Арцивенко О.В. и Е.В. В настоящее время спорная квартира находится в залоге у Сбербанка.
Выслушав представителей сторон, третьих лиц, допросив свидетеля, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В судебном заседании представитель ответчиков Шариповых и Андроновых Маловичко О.С., а также Тихонова Л.Ю. в письменном заявлении, адресованном суду, иск признали. Однако в соответствии с ч.2 ст.39 ГПК РФ суд не принимает признание иска указанными ответчиками, поскольку это нарушает права и законные интересы других лиц - Арцивенко Е.В. собственника и АК Сбербанк РФ ОАО - залогодержателя спорной квартиры.
В соответствии с п.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Следовательно, при ее совершении должен иметь место порок воли (содержания).
Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.
В обоснование мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки.
Для сделок купли-продажи, к которым относится спорная сделка, правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
В силу п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Право собственности за ответчиками на спорную квартиру стороны по обоюдной инициативе зарегистрировали в установленном порядке.
Государственная регистрация права общей долевой собственности (доля в праве 1\6) на Шарипова Э.Н., Шарипову Т.В., Андронова И.П., Андронову Ю.В., Тихонова В.С., Тихонову Л.Ю. на спорную квартиру была произведена **** г., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от **** г.
В силу п.1 ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества ( договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, то есть передать свой титул. Исполнение сторонами этих обязательств материалами дела доказано.
В соответствии со ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации права переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Из материалов дела следует, что продавец Арцивенко О.В. при заключении сделки присутствовала лично, интересы покупателей представляла ФИО32 на основании нотариально удостоверенной доверенности от 12.05.08 г., что соответствует требованиям закона.
Зарегистрировав в установленном порядке переход права собственности, стороны тем самым подтвердили свою действительную волю на продажу и, соответственно, покупку имущества.
Из материалов дела следует, что спорная квартира была передана покупателям в лице их представителя ФИО32 по акту приема-передачи от **** г. Согласно п.5 договора купли-продажи спорной квартиры от **** г. квартира оценивается сторонами договора в 900 000 руб. Расчет между сторонами произведен в день подписания договора (п.6 договора). Следовательно, доводы представителей истицы и ответчиков о том, что расчет по сделке не был произведен, являются несостоятельными.
При таких обстоятельствах довод истицы и ее представителя о мнимости исполненной сторонами сделки купли-продажи квартиры противоречит закону (п.1 ст.170 ГК РФ).
В силу сформировавшейся судебной практики применения ст.170 ГК РФ факт оплаты по оспариваемому договору и регистрация перехода права собственности свидетельствуют не только о намерении создать соответствующие заключенной сделке правовые последствия (приобрести право собственности на имущество), но и об ее исполнении.
Поэтому следует признать, что правовые основания для признания оспариваемого договора мнимым, влекущим в соответствии со ст.170 ГК РФ его недействительность (ничтожность), отсутствуют.
Как следует из материалов дела, имущество оплачено покупателями, передано по акту приема-передачи, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, то есть сделка породила правовые последствия, установленные действующим законодательством для данного вида сделок.
Доводы истцы и ее представителя о том, что после заключения сделки семья Арцивенко продолжала пользоваться спорным жилым помещением, проживая в нем, оплачивая коммунальные услуги, не свидетельствуют о мнимости сделки.
В соответствии со ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.
Из материалов дела видно, что **** г. ответчики распорядились принадлежащим им имуществом, заключив договор купли-продажи спорной квартиры с Арцивенко Е.В. и Арцивенко О.В. Последние с целью расчета с продавцами получили кредит в АК Сбербанке РФ, передав квартиру в залог Банку. В настоящее время Сбербанком предъявлен иск о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество - спорную квартиру, так как условия кредитного договора заемщиками Арцивенко О.В. и Е.В., их поручителями Шариповым Э.Н., Андроновым И.П. (ответчиками по данному делу), а также ФИО33. не исполняются.
Довод представителя истца о том, что о мнимости сделки свидетельствует еще и тот факт, что доверенности на покупку и продажу спорной квартиры ответчики выдали на имя ФИО32 в один день 12.05.08 г. является несостоятельным, так как выдача данных доверенностей в один день законом не запрещена.
Учитывая, что установленные судом фактические обстоятельства спора и материалы дела дают основания считать, что оспоренная продавцом сделка реально исполнена сторонами в соответствии с требованиями законодательства, и правовых оснований для признания ее мнимой сделкой в силу ст.170 ГК РФ по заявленным основаниям не имеется, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска Арцивенко О.В. к Шарипову Э.Н., Шариповой Т.В., Андронову И.П., Андроновой Ю.В., Тихонову В.С., Тихоновой Л.Ю. о признании ничтожным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., применении последствий недействительности ничтожной отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия через Железнодорожный районный суд г.Улан-Удэ в течение десяти дней.
Судья: О.В.Воробьева