ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 августа 2010г.
Железнодорожный районный суд в составе судьи Ускова В.В., при секретаре Горбачевой Ю.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Жилякова М.И. к Администрации железнодорожного района г. Улан-Удэ, ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» о возложении обязанности произвести ремонт,
установил:
Жиляков М.И. обратился в суд с иском к Администрации Железнодорожного района г. Улан-Удэ, ООО «ЖКСК Загорск», просил взыскать сумму материального ущерба в размере 72431,01руб., из которых 56431,01руб. - сумма ущерба, нанесенного квартире, в которой проживает истец, 16000руб. - расходы на проведение экспертизы; 2 500 000руб. - компенсацию морального вреда, обязать произвести работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме ... по улице ... в г. Улан-Удэ.
Заявленные требования истец обосновывает тем, что он является нанимателем квартиры №... в доме №... по ул. ... в г. Улан-Удэ, наймодателем является Администрация Железнодорожного района г. Улан-Удэ, которая заключила с ООО «ЖКСК Загорск» договор на обслуживание дома. Вследствие ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома в квартире истца появились посторонние запахи, сырость и плесень, возникли трещины на стенах и полах лестничных площадок подъезда №... по всей высоте здания. Истец и другие жильцы дома неоднократно обращались к ответчикам с требованием устранить недостатки, но получали отписки. РОО «Бурятская ассоциация потребителей» за счет истца была произведена экспертиза, которой установлено, что при проведении ремонтных работ по благоустройству территории, сантехнических работ, строительно-монтажных работ образовались дефекты вследствие нарушений требований нормативных документов обслуживающей организацией ООО «ЖКСК Загорск», которые являются дефектами критического характера. Экспертом составлена дефектная ведомость и сметный расчет на проведение ремонтно-строительных работ в квартире истца. В связи с наличием в квартире посторонних запахов, сырости, плесени у истца ухудшилось состояние здоровья, пришла в негодность мебель, чем причинен моральный ущерб.
В ходе рассмотрения дела истец изменил предмет иска, просил обязать произвести работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с нормативными актами, взыскать расходы по проведению экспертизы в размере 16 000руб. и компенсацию морального вреда в размере 2500 000руб.
В судебном заседании истец уточнил требования в части ремонта мест общего пользования, просит обязать устранить зазор по всей толщине плиты между наружной стеной и плитой перекрытия подвала; произвести ремонт канализационных трубопроводов; осуществить прочистку на месте изменения направления движения стоков из подвала в наружный сточный колодец; произвести ремонт отмостки со стороны бокового фасада; устранить дефекты фундаментов несущих поперечных стен лестничной клетки в помещении под лестничной клеткой. В остальной части истец и его представитель Жербакова В.В. требования, изложенные в заявлении об изменении предмета иска, поддержали по основаниям, указанным в исковом заявлении.
Судом установлено, что ООО «ЖКСК Загорск» присоединилось к ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт», которое является правопреемником с переходом всех прав и обязанностей управляющей организации, в связи с чем, произведена замена ответчика - ООО «ЖКСК Загорск» на ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт».
Поскольку собственником жилого помещения, в котором проживает истец, является г. Улан-Удэ, судом к участию в деле привлечен Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ, который своего представителя в суд не направил, отзыва на заявление не представил.
Ответчики своих представителей в суд не направили, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом. Истец был согласен на рассмотрение дела в порядке заочного производства.
ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» представило отзыв на заявление, в котором просит отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что между истцом и ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» отсутствуют договорные отношения, согласно ст.67 ЖК РФ наниматель вправе требовать проведения капитального ремонта и надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме от наймодателя. Согласно условиям договора управления управляющая организация выполняет работы в соответствии с перечнем, являющимся приложением к договору, указанный перечень не включает в себя капитальный ремонт и ремонт внутриквартирного инженерного оборудования. Истец неоднократно обращался в управляющую организацию с письменными заявлениями по факту ненадлежащего содержания дома и выявленных им повреждений. Все замечания и повреждения были устранены в установленные сроки.
Выслушав объяснения истца, исследовав Акт экспертизы, иные письменные доказательства, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению.
Судом установлено, что истец на основании договора социального найма жилого помещения от ****. №____ является нанимателем квартиры № ... в доме №... по ул. ... в г. Улан-Удэ. Решением внеочередного общего собрания собственников дома от 30.05.2008г. собственниками выбран способ управления - управляющая организация, в качестве которой выбрано ООО «ЖКСК Загорск». На основании указанного решения 08.08.2008г. с ООО «ЖКСК Загорск» (правопреемником которого является ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт») заключен договор управления многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация обязана организовать работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Согласно пункту 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
На основании пункта 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
В силу статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации, а с 01.01.2009 - уполномоченным Правительством Российской Федерации органом исполнительной власти.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания) предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Как следует из статьи 158 ЖК РФ, пунктов 28 и 31 Правил содержания в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации). Они зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за N 5176 и опубликованы в "Российской газете" 23.10.2003 за N 214.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний.
Следовательно, систематическое толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что именно ООО «ЖКСК Загорск», а после реорганизации - ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» обязано содержать места общего пользования и инженерные коммуникации дома, в котором проживает истец, в надлежащем состоянии.
Довод ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» о том, что истец не состоит с ним в договорных отношениях, следовательно, не вправе заявлять какие-либо требования к управляющей организации, ошибочен.
Действительно, пунктом 5 ч.1 ст.67 ЖК РФ предусмотрено право нанимателя требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
В то же время в силу указания ст.1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
Таким образом, суд не согласен с толкованием п.5 ч.1 ст.67 ЖК РФ, предлагаемым представителем ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» о том, что указанная норма исключает право нанимателя требовать непосредственно от управляющей организации надлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора управления многоквартирным домом, поскольку подобная правовая позиция противоречит принципу равенства участников жилищных правоотношений, влечет умаление прав нанимателей жилых помещений по сравнению с собственниками при том условии, что и те и другие в равной мере оплачивают услуги, оказываемые управляющей организацией. Также подобное толкование указанной нормы исключает возможность эффективной правовой защиты прав нанимателя при ненадлежащем исполнении наймодателем (в данном случае муниципальным образованием) своих обязанностей, вытекающих из договора социального найма.
Из Акта экспертизы, проведенной Региональной общественной организацией «Бурятская ассоциация потребителей» следует, что работы по благоустройству и содержанию жилого дома, в котором проживает истец, производились ООО «ЖКСК Загорск» и его правопреемником ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» с нарушением СНИП и других нормативных документов: отмостка бокового фасада примыкает к кирпичной кладке, отсутствует однородный слой земли под отмосткой, на старую отмостку уложен угольный шлак толщиной 70см., отсутствует гидроизоляционный слой на цоколе здания, между наружной стеной и плитой перекрытия подвала имеется зазор 10-20мм по всей толщине плиты, место прохода канализационного стояка санузлов через плиту перекрытия не заделано цементным раствором на всю толщину перекрытия, отсутствует прочистка на месте изменения направления движения стоков из подвала в наружный сточный колодец, в раструбе трубопровода стояка санузлов отсутствует заполнение цементного раствора, между фундаментными блоками и кирпичной стеной имеются две щели: одна 70мм шириной и длиной 800мм, другая 30мм шириной и длиной 1500мм. Все перечисленные дефекты образовались вследствие нарушения исполнителем работ «местным ЖЭУ» требований СНИП и других нормативных документов. Причиной возникновения сырости и запаха гниения в квартире истца является некачественное обслуживание внутренних канализационных сетей «местным ЖЭУ». Причиной возникновения трещин на стенах и полах лестничной клетки является осадка фундамента несущих стен лестничной клетки вследствие насыщения грунта сточными водами. Данный дефект был образован вследствие некачественного обслуживания канализационных сетей и изготовления отмостки «местным ЖЭУ» и является критическим дефектом.
Таким образом, необходимо удовлетворить требование истца об устранении дефектов и возложить данную обязанность на ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт».
Требование о компенсации морального вреда суд находит подлежащим частичному удовлетворению на основании ст.151 ГК РФ. Ненадлежащим исполнением обязанностей, вытекающих из договора управления многоквартирным домом, ООО «ЖКСК Загорск» и его правопреемник ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» нарушили право истца на безопасное и комфортное проживание, чем причинили нравственные страдания. Утверждение истца о том, что в результате ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома причинен вред его здоровью, суд находит недоказанным. При определении размера компенсации морального вреда суд учитывает степень вины ответчика и считает достаточной и справедливой компенсацию в размере 5000руб.
На основании ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца 16 000руб. в счет возмещения расходов по оплате строительной экспертизы. Размер понесенных истцом расходов доказан квитанциями к приходным кассовым ордерам и кассовыми чеками.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Обязать ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» устранить дефекты общего имущества многоквартирного дома по адресу: г. Улан-Удэ, ул. ...: устранить зазор по всей толщине плиты между наружной стеной и плитой перекрытия подвала; произвести ремонт канализационных трубопроводов; установить прочистку на месте изменения направления движения стоков из подвала в наружный сточный колодец; произвести ремонт отмостки со стороны бокового фасада; устранить дефекты фундаментов несущих поперечных стен лестничной клетки в помещении под лестничной клеткой.
Взыскать с ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» в пользу Жилякова М.И. 5000руб. в счет компенсации морального вреда и 16 000руб. в счет возмещения судебных расходов; всего взыскать 21 000 (Двадцать одну тысячу) рублей.
Взыскать с ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» государственную пошлину в размере 4000 (Четыре тысячи) рублей.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия через Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в течение 10 дней со дня принятия его в окончательной форме.
Заявление об отмене заочного решения может быть подано ответчиками в течение 7 дней со дня получения его копии.
Судья В.Усков