№2-1032/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Улан-Удэ 25 апреля 2011 года
Судья Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ Назимова П.С., при секретаре Лавриной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Оцимик Н.А., Оцимик И.С. к ЗАО «Байкалжилстрой» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
Истцы Оцимик Н.А. и Оцимик И.С. обратились в суд с требованиями о взыскании с ответчика неустойки в сумме <данные изъяты> руб., убытков в размере <данные изъяты> руб., компенсации морального вреда – <данные изъяты> руб., расходов на оплату услуг представителя – <данные изъяты> руб. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ истцами был заключен договор переуступки права требования (цессии) со С. на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве дома, расположенного по адресу: <адрес> Согласно договору стоимость объекта (однокомнатная квартира) составляет <данные изъяты> руб., оплата произведена в полном объеме на основании договора об ипотечном кредитовании. В соответствии с п. 1.6 договора на участие в долевом строительстве срок ввода объекта в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора за нарушение данного срока застройщик уплачивает инвестору пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательств от цены договора за каждый день просрочки. Объект долевого участия в строительстве до сих пор не передан. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ количество дней просрочки составляет 362, сумма неустойки рассчитана как <данные изъяты> руб. Кроме того, в связи с просрочкой сдачи объекта истцы вынуждены переплачивать проценты по кредиту, которые составили на ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> руб. Действиями ответчика истцам причинен моральный вред. Истцы не имеют своего жилья, вынуждены арендовать жилое помещение, переносить моральные и нравственные страдания, обращаться суд. Сейчас Оцимик Н.А. ожидает рождение ребенка, ей нельзя волноваться. Однако она вынуждена постоянно находиться в состоянии стресса, что может отразиться на состоянии ее здоровья и будущего ребенка. Трижды в августе, декабре 2010 года и ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес ответчика были направлены претензии с просьбой об уплате неустойки и убытков. Все они оставлены без ответа.
В судебном заседании истцы Оцимик Н.А. и Оцимик И.С. исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске основаниям.
Представитель истцов Соломонова Н.Г. суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между С. и ЗАО «Байкалжилстрой» был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязан был в срок до ДД.ММ.ГГГГ ввести многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ истцы заключили со С. договор уступки права требования (цессии), по условиям которого все права требования к ЗАО «Байкалжилстрой», вытекающие из договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, перешли к Оцимик Н.А. и Оцимик И.С. До настоящего времени объект - однокомнатная квартира с номером №, в многоквартирном жилом доме, истцам не передана. Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма неустойки за нарушение срока передачи объекта составляет <данные изъяты> руб. Кроме того, для исполнения принятых обязательств истцами был оформлен ипотечный кредит №, который предусматривает, что после регистрации объекта долевого строительства в УФРС по РБ, процентная ставка по кредиту будет снижена с 15, 75 % до 14,25 %. Однако из-за неправомерных действий застройщика, выраженных в нарушении обязательств по передаче объекта, истцы вынуждены оплачивать проценты банку по завышенной ставке. Согласно справке банка разница между уплаченными процентами по ставке 15, 75 % и по ставке 14, 25 % составляет <данные изъяты> руб., что является для истцов прямыми убытками, которые ответчик должен возместить. Также к убыткам относятся расходы по аренде квартиры. Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ истцы взяли в аренду квартиру и по настоящий момент уплатили в качестве арендной платы <данные изъяты> руб., что подтверждается расписками. Ненадлежащим исполнением условий договора ответчик причинил истцам моральный вред, который они оценивают в размере <данные изъяты> руб.
Представитель ответчика ЗАО «Байкалжилстрой» Ергонов А.А., действующий на основании доверенности, с иском не согласился. Суду пояснил, что в сложившейся ситуации по задержке ввода в эксплуатацию многоквартирного дома по <адрес> Б, вины ЗАО «Байкалжилстрой» не имеется. Дом был построен к сроку – к ДД.ММ.ГГГГ. Однако до настоящего момента отсутствует возможность ввести его в эксплуатацию. Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик должен предоставить в Комитет по строительству положительное заключение Республиканской Службы Государственного строительного надзора о соответствии требованиям технических регламентов (норм и правил) и проектной документации законченного строительством объекта капитального строительства - многоквартирного дома. Указанное заключение Стройнадзор не выдает по причине наличия вблизи дома капитальных гаражей и невыполнения работ по благоустройству придомовой территории на месте расположения указанных гаражей. Выполнить указанные работы ЗАО «Байкалжилстрой», к сожалению, не имеет возможности по объективным причинам – капитальные гаражи являются собственностью жильцов дома по <адрес>. Сносить чужие гаражи застройщик не имел и не имеет права. Согласно ст.401 ГК РФ вины в задержке передачи квартиры истцам у ответчика не имеется, следовательно, обязанность по выплате неустойки и убытков у ответчика отсутствует.
Суд, выслушав мнение сторон, изучив представленные доказательства, приходит к следующему.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Байкалжилстрой» и С. заключен договор на участие в долевом строительстве №.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В статье 1 договора на участие в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ определен предмет договора – указано, что застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по <адрес>; застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ и в течение 20 рабочих дней после указанных сроков передать объект участнику долевого строительства. Цена договора на момент его заключения определена сторонами в <данные изъяты> руб.
Согласно ч.2 ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
ДД.ММ.ГГГГ С. и Оцимик Н.А., Оцимик И.С. заключили договор уступки права требования (цессии), по условиями которого цедент (С.) уступает цессионариям (Оцимик Н.А. и Оцимик И.С.) свои права требования к ЗАО «Байкалжилстрой» на сумму <данные изъяты> руб., вытекающие из договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ по передаче объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры. Указанный договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно условиям договора участия в долевом строительстве ответчик должен был передать объект долевого участия не позднее 20 рабочих дней с даты введения многоквартирного дома в эксплуатацию - ДД.ММ.ГГГГ. Однако на момент обращения в суд обязательство застройщиком по передаче объекта долевого участия было не исполнено.
Пункт 3 ст. 401 ГК РФ предусматривает, что, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, которое не исполнило или ненадлежащим образом исполнило обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Приведенной статьей обстоятельства непреодолимой силы определены как чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях.
Под чрезвычайностью понимается невозможность предвидения при данных условиях наступления соответствующих обстоятельств; под непредотвратимостью - невозможность их предотвращения имеющимися в распоряжении лица техническими и иными средствами.
Вместе с тем те основания, на которые ссылается представитель ответчика, не свидетельствуют о наличии чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, поскольку согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется участниками гражданских правоотношений самостоятельно, на свой риск.
При этом отсутствие возможности предоставить в Комитет по строительству положительное заключение Республиканской Службы Государственного строительного надзора о соответствии требованиям технических регламентов (норм и правил) и проектной документации законченного строительством объекта капитального строительства, просто затрудняет выполнение взятых на себя обязательств. Тем более, что в настоящее время ЗАО «Байкалжилстрой», как показывают материалы дела, проводит мероприятия, направленные на получение положительного заключения о соответствии требованиям технических регламентов (норм и правил). Кроме того, указанные негативные явления застройщик мог и должен был предвидеть при заключении договора.
Таким образом, суд находит несостоятельными доводы ответчика о том, что обязанность по выплате неустойки и убытков у него отсутствует.
ДД.ММ.ГГГГ Оцимик Н.А. и Оцимик И.С. заключили с АК «Сберегательный Банк РФ» (ОАО) кредитный договор № о предоставлении им кредита «Ипотечный кредит» в сумме <данные изъяты> руб., под 15, 75 % годовых на участие в долевом строительстве объекта недвижимости – однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
По условиям кредитного договора (п. 1.2) после предоставления созаемщиками кредитору надлежаще оформленных документов, подтверждающих государственную регистрацию ипотеки Объекта недвижимости в пользу кредитора, процентная ставка за пользование кредитом устанавливается в размере 14, 25 % годовых.
Согласно справке Бурятского ОСБ № по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ внесено в погашение кредита и процентов – <данные изъяты> руб., в том числе <данные изъяты> руб. – основного долга и <данные изъяты> руб. – процентов.
В силу ст. 10 Закона о долевом участии в строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
В данном случае суд находит обоснованными требования о взыскании разницы между уплаченными процентами по ставке 15, 75 % и по ставке 14, 25 %, что составляет <данные изъяты> руб., поскольку данная сумма является для истцов прямыми убытками, которые ответчик должен возместить. Указанные убытки могли бы не возникнуть в случае надлежащего исполнения застройщиком взятых на себя обязательств по договору. Расчет указанной суммы произведен следующим образом: за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истцами по кредитному договору уплачены проценты в размере <данные изъяты> руб. (по процентной ставке 15, 75 % годовых). По ставке 14, 25 % проценты составили бы <данные изъяты> руб., что на <данные изъяты> руб. меньше.
Что касается требований о взыскании убытков в виде расходов по аренде жилого помещения, то суд считает их не подлежащими удовлетворению.
Сторона истца указывает, что к убыткам относятся расходы по аренде квартиры, так как семье негде было проживать. Согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ истцы взяли в аренду квартиру и по настоящий момент уплатили в качестве арендной платы <данные изъяты> руб.
Вместе с тем судом установлено, что Оцимик Н.А. имеет в собственности жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ. Данное обстоятельство истцы не оспаривали.
Таким образом, утверждения истцов о том, что им негде был жить, не соответствуют действительности. У семьи истцов имеется пригодное для проживания жилое помещение, поэтому при наличии данного обстоятельства отсутствуют достаточные основания для взыскания расходов, связанных с арендой жилого помещения в связи с просрочкой завершения строительства квартиры.
Рассматривая требования о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта в размере <данные изъяты> руб., суд приходит к следующему.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истцы Оцимик Н.А. и Оцимик И.С. заключили с Ж. договор уступки права требования (цессии) к договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве, согласно которому цеденты (Оцимик) уступили, а цессионарий (Жигмитов) принял в полном объеме свои права (требования), принадлежащие цедентам по договору участия в долевом строительстве к ЗАО «Байкалжилстрой». Согласно пункту 1.4 договора цессии уступаемые права перешли от истцов к Ж. в том же объеме и на тех же условиях, которые предусмотрены договором участия в долевом строительстве № П-1/63 от ДД.ММ.ГГГГ на момент перехода прав к Цессионарию. Данный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода прав. В частичности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Следовательно, истцы выбыли из правоотношений с ответчиком по договору долевого участия в строительстве в результате уступки прав требования третьему лицу еще до фактической передачи объекта долевого участия в строительстве застройщиком. Следовательно, в настоящий момент по условиям договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ к Ж. перешло право требования от ЗАО «Байкалжилстрой» оплаты неустойки на основании пункта 5.3 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ за весь период - с момента наступления срока передачи объекта, за каждый день просрочки и до момента фактической передачи объекта.
При таких обстоятельствах требования о взыскании суммы неустойки в пользу истцов за период до заключения договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ являются несостоятельными. В ином случае возможна такая ситуация, когда застройщик может понести дополнительные (не обусловленные договором) обязательства оплатить неустойку за нарушение срока передачи объекта истцам Оцимик до ДД.ММ.ГГГГ, и Ж. за весь период просрочки передачи объекта.
В соответствии с п.9 ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве компенсация морального вреда, причиненного гражданам-участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей», поскольку названным Федеральным законом отношения по компенсации морального вреда не регулируются.
В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Судом установлено, что имеет место нарушение ЗАО «Байкалжилстрой» взятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве. В данном случае суд усматривает нарушение прав Оцимик Н.А. и Оцимик И.С., выраженное в том, что они не смогли в установленные договором сроки получить в собственность однокомнатную квартиру, на которую рассчитывали при подписании договора цессии со С.. При определении размера компенсации морального вреда суд руководствуется ст. 151 ГК РФ и принимает во внимание степень вины ответчика, степень нравственных страданий истцов. С учетом периода нарушения обязательства, размера взысканных с пользу истца денежных сумм, суд считает достаточной и справедливой компенсацию морального вреда в пользу истцов в размере <данные изъяты> рублей. Таким образом, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
В соответствии с частью 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Согласно квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ истец Оцимик Н.А. оплатила <данные изъяты> руб. за услуги представителя. Суд, исходя из требований разумности, принимая во внимание частичное удовлетворение исковых требований, считает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов расходы на оплату услуг представителя, в размере <данные изъяты> рублей.
В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований. С ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования Оцимик Н.А., Оцимик И.С. к ЗАО «Байкалжилстрой» о защите прав потребителей удовлетворить частично.
Взыскать с ЗАО «Байкалжилстрой» в пользу Оцимик Н.А., Оцимик И.С. убытки в размере <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб., расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб.
Взыскать с ЗАО «Байкалжилстрой» государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Судья Назимова П.С.