Решение

Именем Российской Федерации

25 января 2012 г. г. Улан-Удэ

Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе

судьи Гурман З.В.,

при секретаре Редикальцевой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Гевс-Плюс» к Бутаеву А.С., Базаров А.Д., Амагаева А.С. о признании недействительными договоров уступки прав требования,

установил:

Обратившись в суд, истец требования мотивировал тем, что ООО «Гевс-Плюс», являясь застройщиком «Малоэтажной застройки с объектами соцкультбыта и магистральными санитарно-техническими сетями на <адрес>, кадастровый номер земельного участка ... заключил договор с Бутаевым А.С. на участие в долевом строительстве коттеджей №... в блоке ... №... в блоке ....

Цена договора сторонами была установлена в размере ... руб., и дольщик строительства был обязан оплатить указанную сумму в срок не позднее 10 дней с момента государственной регистрации договора.

Государственная регистрация договора произведена ***, однако обязанность по оплате Бутаевым А.С. не выполнена.

В апреле 2011 г. истцу стало известно, что ответчик Бутаев А.С. переуступил свои права и обязанности по договору от *** третьим лицам: по коттеджам №... в блоке ..., №... в блоке ... – Базарову А.Д. (договор уступки прав требования и перевода долга от ***), по коттеджу ... в блоке ... – Амагаевой А.С. (договор уступки прав требования от ***).

Названные договоры уступки прав требования противоречат п. 7.5 договора об участии в долевом строительстве от ***, которым было предусмотрено, что дольщик вправе передать свои права и обязанности по договору третьим лицам только с письменного согласия заказчика при условии оплаты цены коттеджей в полном объеме, а также п. 1 ст. 168 ГК РФ, истец просит признать договоры об уступке прав от *** между Бутаевым А.С. и Базаровым А.Д., между Бутаевым А.С. и Амагаевой А.С. недействительными.

В судебном заседании представитель истца ООО «Гевс-Плюс» Шанарова И.В. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а также суду пояснила, что у сторон по делу имеются на руках различные по содержанию экземпляры договора участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «Гевс-Плюс» и Бутаевым А.С. *** Однако, как следует из пояснений представителя Управления Росреестра по РБ в судебном заседании, в регистрационном деле, хранящемся в Росреестре, находится экземпляр

договора от ***, идентичный имеющемуся у ООО «Гевс-Плюс». По условиям этого договора уступка прав требования возможна только при условии оплаты дольщиком цены коттеджей в полном объеме. Бутаев А.С. оплату по договору не произвел, но в нарушение указанного условия договора уступил свои права в отношении указанных в нем восьми коттеджей Базарову А.Д. и Амагаевой А.С. Такой способ оплаты, как прощение долга, зачет взаимных требований, условиями договора не предусмотрен; представленных стороной ответчиков документов, якобы свидетельствующих о произведенной оплате, у истца не имеется; каким образом они появились у Бутаева, истцу неизвестно. Каким образом у Бутаева появился договор участия в долевом строительстве иного содержания, чем договор, имеющийся у ООО «Гевс-Плюс», ей неизвестно, но она предполагает, что Бутаев А.С. в своем экземпляре договора заменил листы. Просила учесть, что уступка прав требования произошла по несуществующему договору, поскольку тот экземпляр, который имеется у ответчиков, отсутствует как у ООО «Гевс-Плюс», так и у Росреестра. Указанное обстоятельство также свидетельствует о недействительности заключенных Бутаевым А.С. *** договоров уступки.

Ответчик Бутаев А.С. исковые требования не признал и суду пояснил, что оплата по договору участия в долевом строительстве от *** им произведена в полном объеме путем заключения соглашения о прощении долга с ООО «Гевс-Плюс» и зачета взаимных требований между ним, ООО «Гевс-Плюс» и ***». Имеющийся у него экземпляр договора от *** был получен в Росреестре, объяснить расхождения в его содержании с экземпляром истца он не может. Поскольку оплата за квартиры была произведена, он вправе был уступать права требования по договору участия в долевом строительстве от *** другим лицам. Поэтому *** заключил договор уступки прав требования и перевода долга с Базаровым, по которому передал ему права требования в отношении ... квартир. Цена договора составила ... руб. Эту сумму (за вычетом нескольких миллионов рублей, которые он ранее был должен Базарову) Базаров постепенно выплачивает ему с момента заключения между ними договора, письменных доказательств об оплате не имеется, так как они друзья и доверяют друг другу. Также *** им был заключен с Амагаевой договор уступки прав требования по договору от *** в отношении одной квартиры. Амагаева приходится ему родной сестрой, он должен был ей большую сумму денег, поэтому они оформили договор уступки, оплата по которому произошла погашением имеющегося у него перед Амагаевой долга.

Ответчик Базаров А.Д. иск не признал и пояснил, что Бутаев А.С. является его должником по денежному обязательству, в связи с чем тот и уступил ему свое право требования передачи квартир по договору участия в долевом строительстве, пояснив, что он за эти квартиры перед ООО «Гевс-Плюс» рассчитался. В вопросы оплаты он не вникал, договор уступки прав и перевода долга при подписании не читал. Он постепенно рассчитывается с Бутаевым А.С. за переданные ему права в отношении квартир по договору от ***, за вычетом той суммы, которую Бутаев был ему должен.

Представитель ответчиков Бутаева А.С. и Базарова А.Д. Некипелова Т.А. исковые требования не признала и суду пояснила, что в имеющемся на руках у Бутаева А.С. экземпляре договора отсутствует условие о запрете уступки прав, сли не произведена оплата по договору. Кроме того, суду были представлены документы,

подтверждающие, что полный расчет по договору от *** между ООО «Гевс-Плюс» и Бутаевым А.С. произведен путем заключения соглашения о прощении долга и зачета взаимных требований между Бутаевым А.С., ООО «Гевс-Плюс» и ***». Поэтому Бутаев А.С. был вправе уступать права по договору о долевом строительстве от *** третьим лицам, и оснований к признанию недействительными договоров уступки прав, заключенных *** между Бутаевым А.С. и Базаровым А.Д., Амагаевой А.С., не имеется.

Ответчик Амагаева А.С. иск не признала и пояснила, что Бутаев А.С. был должен ей крупную денежную сумму, в связи с чем и уступил ей свое право на одну из квартир по договору о долевом строительстве от *** Договор о долевом строительстве с Бутаевым не читала, так же как и договор об уступке права от ***, который подписала.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (Управления Росреестра по Республике Бурятия) Шаргаева Д.А. против удовлетворения иска не возражала. При этом суду пояснила, что в регистрационном деле, хранящемся в Росреестре, находится экземпляр договора участия в долевом строительстве от ***, идентичный экземпляру, представленному истцом. Каким образом у ответчика Бутаева А.С. мог оказаться договор от *** с такими же, как и на представленном истцом договоре, отметками о регистрации (датой, номером, фамилией регистратора), но с существенными различиями в содержании, пояснить не может. При оформлении договоров уступки Бутаевым А.С. в Росреестр был представлен имеющийся у него экземпляр договора о долевом строительстве. Поскольку этот договор имел отметки Росреестра о государственной регистрации, каких-либо сомнений в его подлинности и достоверности у регистратора не возникло, и необходимости в сопоставлении содержания представленного Бутаевым договора и договора, хранящегося в Росреестре, не имелось. Поэтому после проведения правовой экспертизы договора уступки, заключенные *** между Бутаевым и Базаровым, между Бутаевым и Амагаевой, были зарегистрированы в установленном порядке.

Выслушав участников процесса, изучив и оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

ООО «Гевс-Плюс», выступая истцом по настоящему делу, просит признать недействительными по ничтожности договоры об уступке прав участника долевого строительства по договору от ***, которые были заключены *** между Бутаевым А.С. и Базаровым А.Д., Бутаевым А.С. и Амагаевой А.С.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой

нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (ч. 1 ст. 3 ГПК РФ).

Исходя из толкования п. 3 ст. 3 ГПК РФ суд считает, что заинтересованное лицо вправе предъявить также требование о

признании ничтожной сделки недействительной.

ООО «Гевс-Плюс» является заинтересованным лицом и поэтому вправе предъявить требования по настоящему делу, поскольку, выступая застройщиком по договору об участии в долевом строительстве от ***, полагает, что в результате оспариваемых сделок нарушены права и законные интересы общества.

Разрешая иск по существу, суд находит заявленные ООО «Гевс-Плюс» требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка права кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Согласно ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства впорядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Как установлено при разбирательстве дела, *** между ООО «Гевс-Плюс» (заказчиком) и Бутаевым А.С. (дольщиком) был заключен договор участия в долевом строительстве, который *** прошел государственную регистрацию.

По условиям указанного договора заказчик принял на себя обязательство по строительству и передаче в собственность дольщика в установленный договором срок ... коттеджей (№... в блоке ..., №... в блоке ...), расположенных в <адрес>, а дольщик – обязательство по внесению оплаты за коттеджи в размере ... руб. в срок не позднее 10 дней с момента государственной регистрации договора.

Пунктом 7.5 статьи 7 договора также было предусмотрено, что дольщик вправе передать свои права и обязанности по договору третьим лицам только с письменного согласия заказчика при условии оплаты цены коттеджей в полном объеме.

Данный вывод подтверждается содержанием договора на участие в долевом строительстве от ***, экземпляр которого представила сторона истца.

При этом суд, признавая указанный документ достоверным и допустимым доказательством по делу и отвергая экземпляр этого же договора, представленный

стороной ответчика Бутаева А.С., который также имеет отметки о государственной регистрации, но содержит статью 1, пункт 5.1 ст. 5, п. 7.5 ст. 7 в иной редакции, исходит из того, что экземпляр договора стороны истца соответствует подлиннику договора о долевом строительстве от ***, находящемуся в Управлении

Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ и представленному сторонами договора на государственную регистрацию.

Это обстоятельство подтвердила в судебном заседании представитель Росреестра Шаргаева Д.А.

Судом также установлено, что ответчик Бутаев А.С. не произвел застройщику

оплату по договору от *** в размере ... руб., но ***, не получив письменное согласие застройщика, заключил с Базаров А.Д. договор уступки прав требования по договору в отношении квартир №... в блоке ..., №... – в блоке 10 и перевода его долга перед застройщиком в размере ... руб. к цессионарию, а также договор уступки права требования по договору в отношении квартиры №... в блоке ... стоимостью уступки в размере ... руб. – с Амагаевой А.С.

К такому выводу суд приходит, проанализировав содержание названных договоров уступки прав, а также учитывая пояснения стороны истца, которые стороной ответчика Бутаева А.С. с достоверностью не опровергнуты.

Довод стороны ответчика Бутаева А.С. о наличии письменного согласия ООО «Гевс-Плюс» на заключение договоров с Базаровым А.Д. и Амагаевой А.С. со ссылкой на наличие соответствующей подписи о таком согласии в договорах уступки суд не принимает во внимание, поскольку эти подписи выполнены самим Бутаевым А.С., занимавшим в момент заключения договоров уступки должность генерального директора ООО «Гевс-Плюс», и поэтому бесспорно не свидетельствуют о согласии застройщика на заключение указанных договоров.

Сторона ответчика Бутаева А.С. в подтверждение довода о том, что Бутаев А.С. перед заключением договоров уступки прав с Базаровым А.Д. и Амагаевой А.С. произвел застройщику полную оплату путем зачета взаимных требований и прощения долга, представила суду следующие доказательства: решение единственного участника ООО «Гевс-Плюс» *** от *** о заключении с Бутаевым А.С. договора на участие в долевом строительстве по коттеджам №... и о принятии оплаты за указанные коттеджи путем зачета взаимных требований между ООО «Гевс-Плюс», Бутаевым А.С. и ***»; акты приемки-сдачи выполненных работ по договору по договору подряда от *** между подрядчиком Бутаевым А.С. и ***»; договор зачета взаимных требований от *** между ООО «Гевс-Плюс», ***» и Бутаевым А.С.; протокол о зачете взаимных требований от *** между вышеназванными сторонами; соглашение от *** между Бутаевым А.С. и генеральным директором ООО «Гевс-Плюс» ***

Суд перечисленные доказательства отвергает.

Во-первых, договор на участие в долевом строительстве от *** содержал иные условия о порядке расчета между сторонами: дольщик обязан перевести денежные средства в размере ... руб. на расчетный счет заказчика или внести их в кассу заказчика (п. 5.1 ст. 5 договора; факт оплаты коттеджей может подтверждаться платежными поручениями с отметкой банка об исполнении или

приходными ордерами (иными документами), выданными заказчиком дольщику при внесении денежных средств в кассу заказчика (п. 5.2 ст. 5 договора).

Такой порядок уплаты цены договора соответствовал требованиям ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в силу которой уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Во-вторых, каких-либо изменений в данный договор в случае его заключения до подписания вышеназванного решения *** сторонами не вносилось в порядке, предусмотренном п. 1 ст.452 ГК РФ.

Следовательно, Бутаев А.С. в силу требований ст. ст. 307, 309 ГК РФ был обязан внести оплату застройщику в соответствии с условиями пунктов 5.1, 5.2 ст. 5 договора.

В-третьих, в случае выполнения обязательств Бутаевым А.С. по договору от *** перед застройщиком у Бутаева А.С. не было бы оснований свой долг в размере ... руб. переводить на Базарова А.Д. Между тем договор об уступке прав и переводе долга с Базаровым А.Д. от *** содержит условия об имеющейся задолженности в указанной сумме у Бутаева А.С. и о ее переводе на Базарова А.Д. (пункты 4.1,4.3 договора).

Кроме того, ответчик Бутаев А.С. не привел суду убедительных доводах об основаниях прощения ему со стороны ООО «Гевс-Плюс» долга по договору о долевом строительстве от *** на значительную денежную сумму (согласно договору зачета и протоколу зачета от ***, актам приема-сдачи выполненных работ работы ***», возглавляемого Бутаевым А.С., для ООО «Гевс-Плюс» были выполнены на ... руб., но Бутаев А.С. по договору от *** был обязан оплатить застройщику ... руб.).

Таким образом, оспариваемые истцом сделки противоречат закону: договор уступки прав требования и перевода долга между Бутаевым А.С. и Базаровым А.Д. от *** – пункту 1 ст. 388 ГК РФ, ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ.

Кроме того, оспариваемые истцом сделки нарушают его права, поскольку оплата по договору участия в долевом строительстве от *** участником долевого строительства Бутаевым А.С. не произведена застройщику в соответствии с условиями данного договора, и его долг по внесению оплаты в установленном законом порядке не переведен как на Базарова А.Д., так и на Амагаеву А.С.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО «Гевс-Плюс» удовлетворить.

Признать недействительным договор уступки прав требования и перевода долга, заключенный *** между Бутаевым А.С. и Базаровым А.Д.

Признать недействительным договор уступки прав требования, заключенный *** между Бутаевым А.С. и Амагаевой А.С.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия в течение одного месяца с момента его принятия судом в окончательной форме.

Судья: З.В.Гурман